GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 5]/041

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Janvier 2025

N° RG 24/00010 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMOG

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 7] en date du 30 Novembre 2023

Appelante

S.A.R.L. PONTCANNA PROPCO, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

Société SCCV LES HELIADES, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELEURL LEXLEAD, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 octobre 2024

Date de mise à disposition : 28 janvier 2025

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 6 mai 2020, la société Pontcanna Propco a acquis auprès de la SCCV Les Héliades, en l’état futur d’achèvement, les lots 23, 1, 2, 3, 9, 11, 12, 13, 26 d’un immeuble en construction Les Héliades sis [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le prix de 1 663 270 euros, auquel se sont ajoutés des travaux supplémentaires. La livraison était prévue au plus tard le 30 octobre 2021.

L’acte de vente contient en outre une double clause pénale, prévoyant le paiement de pénalités de retard de 100 euros par jour pour la livraison des biens, et pour l’abattage des arbres situés sur les parcelles voisines D [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à compter du 31 décembre 2022.

La somme de 498 981 euros, représentant 30 % du prix de vente, a été versée lors de la signature de l’acte authentique puis des appels de fonds successifs ont été reglés par la société Pontcanna Propco, de sorte qu’une somme totale de 1 164 289 euros a été payée.

Se plaignant de l’inachèvement du chantier et de l’absence de livraison à la date convenue, la société Pontcanna Propco a, suivant exploit en date du 30 juin 2022, fait assigner la SCCV Les Héliades devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de faire consigner le solde du prix de vente, soit la somme de 93 015,68 euros et voir condamner le vendeur à livrer l’appartement dans un délai d'1 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par ordonnance du 30 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— débouté la société Pontcanna Propco de ses demandes tendant à ce que soient ordonnées:

— la consignation du solde du prix de vente de 5 % soit la somme de 93 015,68 euros,

— la condamnation de la SCCV Les Héliades livrer l’appartement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance présente et ce sous astreinte de 500 par jour de retard passé ce délai,

— la condamnation à lui payer une provision de 60 000 euros au titre des pénalités de retard relatives à la livraison,

— la condamnation à lui payer une provision de 90 000 euros au titre des pénalités de retard pour défaut d’abattage des arbres,

— condamné la société Pontcanna Propco aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté la société Pontcanna Propco de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Pontcanna Propco à payer à la SCCV Les Héliades a somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

la société Pontcanna Propco ne peut solliciter la consignation du solde du prix de vente de 5% sur la somme de 93 015,68 euros, à défaut de justifier de l’existence de non-conformités affectant les biens ;

l’acte de vente en l’état futur d’achèvement n’est pas produit dans son intégralité par la requérante ;

la SCCV Les Héliades justifie de la résiliation des marchés confiés à deux entreprises, ainsi que de onze devis modificatifs de travaux, susceptibles de constituer des motifs légitimes de suspension ou de prorogation du délai de livraison, de sorte que l’appréciation du retard de livraison relève du seul juge du fond ;

des contestations sérieuses existent quant à l’application de la clause contractuelle concernant l’éventuel retard pris dans l’abattage des arbres.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 2 janvier 2024, la société Pontcanna Propco a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

La livraison est finalement intervenue le 21 décembre 2023.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 8 février 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Pontcanna Propco sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Condamner la SCCV Les Héliades à lui verser la somme provisionnelle de 78 200 euros au titre des pénalités de retard relatives à la livraison, prévues dans le contrat de vente, somme à parfaire ;

— Condamner la SCCV Les Héliades à lui verser la somme provisionnelle de 112 700 euros au titre de l’indemnité de retard pour défaut d’abattage des arbres, prévue dans le contrat de vente, somme à parfaire ;

— Condamner la SCCV Les Héliades à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCCV Les Héliades aux entiers dépens de la présente procédure, dont ceux de première instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Pontcanna Propco fait notamment valoir que :

la SCCV Les Héliades accuse au final un retard de livraison de 782 jours, puisque le bien devait être livré le 30 octobre 2021 et qu’il ne l’a été en définitive que le 21 décembre 2023 ;

des retards même prolongés mais qui ne conduisent pas à résilier le marché confié à l’entreprise défaillante et à son remplacement, ne peuvent valablement être invoqués comme causes légitimes de suspension du délai de livraison ;

aucune indication précise n’est apportée par le vendeur sur l’incidence de ces défaillances d’entreprises sur le délai de livraison ;

le vendeur ne justifie pas non plus de l’incidence des travaux supplémentaires qu’elle a commandés ;

la circonstance que la SCCV Les Héliades n’est pas propriétaire des parcelles où se situent les arbres qu’elle s’est engagée à abattre ne peut constituer une contestation sérieuse, alors même que cet élément était connu de la contractante lors de la signature de l’acte de vente.

Dans ses dernières écritures du 4 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCCV Les Héliades demande quant à elle à la cour de :

A titre principal,

— Confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville ;

— Dire et juger qu’elle justifie de causes légitimes de suspension de délai ayant pour effet de retarder la livraison du bien acquis par la société Pontcanna Propco par voie de vente en l’état futur d’achèvement régularisée par acte notarié du 6 mai 2020 ;

— Dire et juger que l’incidence des seuls travaux modificatifs à la demande de la société Pontcanna Propco est globalement supérieure à 70 semaines et que cette seule circonstance justifie un décalage de la date limite de livraison sans indemnité de retard au 27 février 2023 ;

— Dire et juger que les effets de la clause pénale ont été reportés de 1 mois et 17 jours (temps écoulé entre le 6 mai et la fin de la période juridiquement protégée, soit le 23 juin inclus) conformément à l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée ;

— Dire et juger qu’aucun retard de livraison des biens acquis par la société Pontcanna Propco n’est établi à ce jour ;

— Dire et juger que la clause pénale prévue dans l’acte de vente s’agissant de l’abattage des arbres situés sur les parcelles cadastrées section D numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est plafonnée à hauteur de la somme de 5 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, qu’elle est manifestement excessive et doit être ramenée à la hauteur du préjudice par la société Pontcanna Propco subi, soit zéro euro à la date de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— Concernant les pénalités de retard, ramener les prétentions indemnitaires de la société Pontcanna Propco à de plus justes proportions ;

— Concernant le défaut d’abattage des arbres, ramener les prétentions indemnitaires de la société Pontcanna Propco à la somme de 5 000 euros séquestrée par devant notaire ;

En conséquence,

— Débouter la société Pontcanna Propco de l’intégralité’ de ses demandes ;

— Condamner la société Pontcanna Propco à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV Les Héliades fait notamment valoir que :

l’incidence des seuls travaux modificatifs réalisés à la demande de la société Pontcanna Propco est globalement supérieure à 70 semaines, ce qui justifie un décalage de la date limite de livraison sans indemnité de retard au 27 février 2023 ;

elle justifie de la défaillance de deux entreprises au cours du chantier, conformément aux stipulations contractuelles ;

la livraison pouvait régulièrement intervenir dès le 22 août 2023 ;

la somme réclamée au titre de la clause pénale afférente au retard de livraison se heurte ainsi à des contestations sérieuses;

l’application de la clause pénale afférente à l’abattage des arbres ne relève pas d’un cas d’évidence relevant du juge des référés, dès lors que la stipulation litigieuse doit être interprétée, qu’elle justifie avoir accompli de nombreuses démarches pour exécuter son obligation alors que les arbres se situent sur le terrain d’un tiers, et que le juge dispose d’un pouvoir modérateur en présence d’une disproportion manifeste entre la somme sollicitée et le préjudice effectivement subi par la société Pontcanna Propco .

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 octobre 2024.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la société Pontcanna Propco réclame une provision au titre des deux clauses pénales stipulées à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 6 mai 2020, prévoyant des pénalités de 100 euros par jour en cas de retard dans la livraison des biens et l’abattage des arbres situés sur les parcelles voisines de la construction.

I – Sur le retard de livraison

Il est constant que les lots vendus à la société Pontcanna Propco ne lui ont été livrés que le 21 décembre 2023, postérieurement à l’ordonnance entreprise du 30 novembre 2023, soit avec un retard de 782 jours par rapport au délai de livraison prévu au contrat, fixé le 30 octobre 2021. Ce qui conduit l’appelante à réclamer à ce titre la somme de 78 200 euros (782 jours x 100 euros).

L’acte authentique de vente, qui est produit en intégralité en cause d’appel, ce qui n’était pas le cas en première instance, prévoit cependant, en page 18, plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison, en particulier en cas de retards résultant :

— du redressement ou de la liquidation judiciaire de l’une des entreprises ;

— de la défaillance d’une entreprise (la justification pouvant être fournie à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ;

— de la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se susbtituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;

— des éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser.

Cette clause précise en outre que 'ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du BIEN d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier'.

En l’espèce, la SCCV Les Héliades justifie clairement, par les pièces qu’elle verse aux débats, de la défaillance des entreprises Alpes Plomberie Chauffage et BSE, respectivement chargées des lots plomberie et plâtrerie peinture, ayant donné lieu à la résiliation de leurs marchés, les 14 juin 2021 et 23 février 2022, et à la conclusion de marchés de substitution les 4 mai 2021 et 1er janvier 2022.

Si, comme le fait observer l’appelante, le vendeur ne précise pas clairement quel retard a pu être engendré par ces deux défaillances d’entreprises, il n’en demeure pas moins qu’une partie non négligable du retard accumulé par le chantier peut légitimement s’expliquer par ces événéments, selon les conditions prévues au contrat de vente.

La SCCV Les Héliades verse surtout aux débats pas moins de 12 devis modificatifs, tous signés par l’acquéreur, parmi lesquels :

— onze contiennent une mention aux termes de laquelle 'la modification d’un logement en cours de chantier est susceptible de décaler la livraison de ce dernier de 6 semaines';

— l’un, daté du 8 mars 2021, mentionne que 'la modification d’un logement en cours de chantier est susceptible de décaler la livraison de ce dernier de 30 jours'.

Force est de constater que la société Pontcanna Propco ne démontre nullement, avec l’évidence requise en référé, que les mentions afférentes au report du délai de livraison qui sont contenues dans les devis précités, qu’elle a acceptés, seraient insuffisantes pour éclairer sur le retard légitimement imputable aux travaux modificatifs.

Ainsi que le relève l’intimée, le cumul du retard imputable à ces travaux modificatifs s’élève à pas moins de 70 semaines, ce qui est susceptible de décaler la date de livraison initiale, pour ce seul motif, au 27 février 2023.

Enfin, la SCCV Les Héliades justifie avoir adressé à sa contractante, les 28 juillet 2023 et 31 août 2023, deux courriers lui indiquant que le logement pouvait lui être livré dès le 17 août 2023, et auxquels aucune réponse n’a été apportée par la société Pontcanna Propco. Une date de livraison au 22 août 2023 a ainsi été proposée initialement à l’acquéreur, lequel ne démontre nullement que ses lots n’auraient pas été en état d’être livrés à cette date. En outre, l’appelante ne conteste pas avoir accédé aux biens vendus avant la date du livraison du 21 décembre 2023, pour y réaliser des travaux.

En définitive, au regard des causes légitimes de suspension du délai de livraison invoquées par la SCCV Les Héliades, il n’apparaît pas certain qu’un quelconque retard de livraison des biens se trouve caractérisé avec l’évidence requise en référé. La demande de provision formée au titre de la clause pénale relative au retard de livraison des biens vendus se heurte ainsi à des contestations sérieuses, qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

II – Sur l’abattage des arbres

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Le contrat de vente du 6 mai 2020 contient, en sa page 7, une clause qui est rédigée comme suit : 'le VENDEUR déclare et l’ACQUEREUR reconnaît que doit d’être effectué l’abattage des arbres situés sur les parcelles cadastrées section D numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Etant convenu qu’au cas où ces travaux ne seraient pas exécutés à la date du 31 décembre 2020, le VENDEUR s’oblige à régler à l''ACQUEREUR qui l’accepte, une indemnité forfaitaire de 100 euros par jour de retard à titre de stipulation de pénalité'.

Il est constant que l’abattage de ces arbres n’a pas été réalisé à ce jour, ce qui conduit la société Pontcanna Propco à réclamer à ce titre une somme de 112 700 euros, à parfaire.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la circonstance que les arbres litigieux soient situés sur des parcelles voisines de la construction ne saurait s’analyser comme étant une contestation sérieuse, dès lors que la SCCV Les Héliades avait parfaitement connaissance de cette difficulté et qu’elle s’est engagée en toute connaissance de cause.

L’intimée ne peut pas non plus arguer, pour se soustraire au paiement de la clause pénale, de ce qu’elle a engagé de nombreuses démarches, y compris judiciaires, pour obtenir l’abatttage des arbres.

Enfin, contrairement à ce qu’indique la SCCV Les Héliades, la clause litigieuse, dont le contenu a été ci-avant reproduit, apparaît claire et précise et ne nécessite aucune interprétation. En effet, la somme de 5 000 euros qui a été séquestrée entre les mains du notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente représente une 'partie du prix à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR d’exécuter les travaux’ d’abattage des arbres, et ne peut en aucun cas être considérée comme limitant le montant de la clause pénale à un montant maximal de 5 000 euros, ainsi que tente de le faire valoir l’intimée.

La créance dont la société Pontcanna Propco sollicite le paiement à titre provisionnel au titre de cette seconde clause pénale n’est ainsi pas sérieusement contestable.

Pour autant, s’il n’appartient pas au juge des référés de modérer une clause pénale qu’il trouverait excessive, la provision qu’il peut accorder à ce titre ne peut qu’être réduite pour tenir compte de la faculté de modération d’une telle clause dont dispose le juge du fond, par application de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, force est de constater que l’appelante ne développe aucun argumentaire précisant le préjudice exact qu’elle subirait en lien avec la présence des arbres litigieux. Elle ne verse du reste aux débats aucun élément, tel que des photographies, qui permettrait à la présente juridiction d’appréhender exactement son préjudice.

Un tel préjudice existe cependant de toute évidence, dès lors que les parties ont mis à la charge du vendeur une obligation d’abattage et ont décidé de la sanctionner spécifiquement par une clause pénale. Du reste,l’intimée indique elle-même que les arbres litigieux ne respectent pas, par leur hauteur et leur implantation, les dispositions des articles 671 à 673 du code civil, ce qui est de nature à constituer, en soi, un préjudice pour la société Pontcanna Propco.

La cour dispose d’éléments suffisants, au regard de ce qui vient d’être exposé, pour évaluer la partie non contestable de la clause pénale pouvant être allouée à titre de provision à hauteur d’une somme globale de 20 000 euros.

L’ordonnance du 30 novembre 2023 sera donc infirmée de ce chef et, statuant à nouveau, la SCCV Les Héliades sera condamnée à payer une provision d’un tel montant à la société Pontcanna Propco.

III – Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la SCCV Les Héliades sera condamnée aux dépens d’appel et de première instance, ainsi qu’à payer à la société Pontcanna Propco la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première et seconde instance.

La demande qu’elle forme à ce titre sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— débouté la société Pontcanna Propco de sa demande de provision formée au titre des pénalités de retard pour défaut d’abattage des arbres,

— condamné la société Pontcanna Propco aux entiers dépens de l’instance,

— débouté la société Pontcanna Propco de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pontcanna Propco à payer à la SCCV Les Héliades a somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirme l’ordonnance du 30 novembre 2023 en ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCCV les Héliades à payer à la société Pontcanna Propco une provision de 20 000 euros au titre des pénalités de retard pour défaut d’abattage des arbres,

Condamne la SCCV les Héliades aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCCV les Héliades à payer à la société Pontcanna Propco la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première et seconde instance,

Rejette la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SCCV les Héliades.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 janvier 2025

à

la SELARL FRANCINA AVOCATS

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 28 janvier 2025

à

la SELARL FRANCINA AVOCATS