N° Minute : 2C25/120

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Mars 2025

N° RG 23/01031 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJBM

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 02 Juin 2023, RG 1123000042

Appelante

Mme [O] [S], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Laurence CESAR, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001181 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimé

OPAC DE LA SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 07 janvier 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 26 juillet 2016, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (ci-après l’OPAC) a donné à bail un logement sis à [Localité 2] à Mme [O] [S] contre un loyer mensuel initial de 373,08 euros.

Se prévalant de manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible, l’OPAC a fait assigner Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins, notamment, de résiliation du bail et d’expulsion.

Par jugement réputé contradictoire du 2 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail litigieux à compter du jugement,

— ordonné à Mme [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement,

— ordonné à défaut son expulsion,

— fixé l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif au montant des loyers et charges normalement exigibles si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [O] [S] à payer ces indemnités d’occupation,

— condamné Mme [O] [S] à payer à l’OPAC la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, notamment celle formée au titre de l’astreinte par le bailleur,

— condamné Mme [O] [S] aux dépens.

Par déclaration du 6 juillet 2023, Mme [O] [S] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [O] [S] demande à la cour de :

— réformer en son intégralité le jugement rendu le 2 juin 2023,

— dire et juger qu’elle subi un préjudice du fait de l’exécution du jugement de première instance et condamner l’Opac à lui verser, en réparation de ce préjudice, une somme de 714,12 euros,

— ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre,

— condamner l’Opac à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens d’instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’OPAC demande à la cour de :

— dire irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel formé par Mme [O] [S],

— confirmer le jugement déféré en actualisant le montant de l’arriéré locatif à la date du 29 octobre 2024 à la somme de 5275,91 euros,

Statuant à nouveau sur ce point,

— condamner Mme [O] [S] à lui payer la somme de 5 275,91 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives impayées au 29 octobre2024, dépôt de garantie déduit,

— rejeter l’intégralité des demandes de Mme [O] [S],

Y ajoutant,

— condamner Mme [O] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés, avocats.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation judiciaire du bail

Mme [O] [S] expose que le bailleur a engagé une procédure en sachant qu’elle était hospitalisée et qu’elle ne pouvait pas se défendre. Elle ajoute que le juge doit apprécier la faute au jour où il statue et qu’il a été jugé par la cour d’appel de Lyon que l’absence de faute du locataire pendant les deux ans suivant l’introduction de la procédure de résiliation faisait obstacle à son prononcé. Elle relève que les faits qui lui sont reprochés sont antérieurs de plus de deux ans à la procédure, que certains ne sont pas datés, ou se situent à une période où elle n’était présente dans l’appartement. Elle dit encore que l’encombrement de son propre appartement ne rejaillit pas sur le bien-être de ses voisins et que le bailleur reconnaît qu’elle a traversé une période pendant laquelle le discernement était altéré.

L’OPAC explique en substance qu’il démontre l’existence d’un comportement fautif grave et réitéré de la part de Mme [O] [S]. Elle précise que l’assignation a été délivrée alors que l’appelante n’était pas hospitalisée et que, même pendant ses périodes d’hospitalisation, elle est venue dans ses services proférer des menaces de mort. Il explique avoir été interpellé des problèmes posés par Mme [O] [S] au printemps 2021 et dit qu’il y a eu un début d’incendie dans l’appartement litigieux, aggravé par l’état de ce dernier dans lequel de très nombreuses choses demeuraient entassées. Il reconnaît qu’il y a eu beaucoup de périodes d’inoccupation mais ajoute que, depuis son retour, les plaintes des voisins contre Mme [O] [S] se sont multipliées. Il dit enfin que les faits reprochés sont bien datés et imputables à l’appelante.

Sur ce :

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil prévoit que : 'Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

L’article 1227 du code civil expose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant en jurisprudence que la résiliation d’un bail suppose que soient établis des manquements graves à ses obligations par le locataire. La gravité des manquement relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Il est tout aussi constant que le juge, pour apprécier la faute, doit se placer au jour où il statue.

En l’espèce, outre l’obligation générale de jouissance paisible des lieux, Mme [O] [S] a signé avec l’OPAC une charte du bien vivre ensemble par laquelle elle s’engage à éviter de faire du bruit pouvant gêner les voisins, à participer à la bonne ambiance de la résidence en entretenant avec les voisins des rapports de respect, de convivialité et de tolérance et à être acteur de la propreté de la résidence (pièce intimé n°1 bis).

L’action de l’OPAC a été engagée par assignation du 22 février 2023. Le jugement déféré est en date du 2 juin 2023. Les faits reprochés sont les suivants :

— constat le 30 mars 2021 par le bailleur d’entreposage de 'rejet’ dans les parties communes et rappel fait à la locataire de ce que les voisins lui reprochent d’être bruyante dans sa vie quotidienne (pièce bailleur n°2bis),

— tapage incessant dénoncé par un voisin au bailleur en avril 2021 (pièce bailleur n°2) désignant le logement de Mme [O] [S] à défaut de la nommer,

— plainte au commissariat de police le 9 mai 2021 dénonçant une agression et des injures (pièce bailleur n°3), relayée auprès du centre social départemental le 26 mai 2021 (pièce bailleur n°4),

— un courriel d’une voisine aux services de l’OPAC en date du 19 décembre 2022 dénonçant le fait que Mme [O] [S] frappe à sa porte, hurle et agresse ensuite si on ne lui ouvre pas ; elle dénonce aussi 'le bordel la maison’ (pièce bailleur n°8),

— une main courante du responsable technique pour l’OPAC en date du 29 décembre 2022 pour des faits d’outrages, injures et menaces de mort qui auraient été commis par Mme [O] [S] sur le responsable OPAC de la résidence (pièce bailleur n°6),

— un nouveau courriel à l’OPAC en date du 14 janvier 2023 dénonçant le même type de problème que celui du 19 décembre 2022 (pièce bailleur n°11).

Il en résulte qu’il établit que, depuis au mois le 30 mars 2021, Mme [O] [S] perturbe de manière grave et renouvelée la tranquillité de la résidence par une pluralité de comportements qui se sont poursuivis au moins jusqu’en janvier 2023, soit moins d’un mois avant l’assignation et moins de 6 mois avant le jugement.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail litigieux, ordonné à Mme [O] [S] de quitter les lieux sous peine d’expulsion, fixé une indemnité d’occupation mensuelle courant de la date de résiliation au départ effectif des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

2. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [O] [S]

La cour relève que Mme [O] [S] ne peut pas se plaindre d’avoir eu à quitter les lieux dans la mesure où il a été jugé que la résiliation judiciaire était parfaitement fondée. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3. Sur les demandes en paiement formées par l’OPAC

Il est constant que Mme [O] [S] a restitué les clés du logement le 18 septembre 2023. l’OPAC justifie des sommes dues au titre des arriérés locatifs et des indemnités d’occupation par la production d’un décompte précis (pièce n°23). Il justifie également des dégradations locatives (état des lieux de sortie établi le 18 septembre 2023 à la libération des lieux – pièces n°17 et 20- comparé à l’état des lieux d’entrée – pièce n°26) ainsi que des dépenses engagées pour y remédier (pièce n°21). Mme [O] [S] ne conteste pas ces sommes pas plus que les dégradations constatées par commissaire de justice dans l’appartement à sa sortie des lieux. Elle ne démontre pas s’être acquittée des sommes demandées. Par conséquent, elle sera condamnée à payer à l’OPAC la somme de 5 275,91 euros au titre de la dette locative et des dégradations.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [O] [S] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Girard-Madoux et associés, avocats, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès d’elle ceux d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera dans le même temps déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Aucune considération d’équité ne permet de faire supporter par Mme [O] [S] tout ou partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par l’OPAC. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer au bailleur la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. l’OPAC sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] [S] à payer à l’OPAC la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute l’OPAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [S] à payer à l’OPAC la somme de 5 275,01 euros au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Condamne Mme [O] [S] aux dépens d’appel seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Girard-Madoux et associés, avocats, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès d’elle ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Déboute Mme [O] [S] et l’OPAC de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 20 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

20/03/2025

M^e Laurence CESAR

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

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