Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 29 JANVIER 2025

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01985 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDA23

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] – RG n° 19/01255

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] Représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [X]

demeurant : [Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Olivier AUMONT et plaidant par M^e Sameen MOHAMMAD substituant M^e Olivier AUMONT – SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : C0628

INTIMEE

S.C.I. CINKO représentée par son gérant, Monsieur [R] [Y]

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro D 439 684 135

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1618

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Cinko est propriétaire des lots n°1, 13 et 17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis sis [Adresse 5] à Paris (75002) ; ses lots correspondant à l’espace boutique situé au rez-de-chaussée du [Adresse 15] et aux caves de l’immeuble précité, représentent 421/1068 tantièmes de copropriété.

Par une ordonnance rendue en la forme des référés le 26 novembre 2015, Maitre [G] [X], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés en difficultés, afin de prendre les mesures nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété en lui confiant tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic.

Sa mission a été prorogée par périodes de 12 mois par ordonnance en date du 22 novembre 2016, par ordonnance du 21 novembre 2017, par ordonnance du 21 novembre 2018, par ordonnance du 21 novembre 2019, par ordonnance du 13 novembre 2020, par ordonnance du 25 novembre 2021, par ordonnance du 21 novembre 2022 et par ordonnance du 27 novembre 2023.

Par décision du 18 février 2016, Me [X] a par ailleurs validé les travaux de couverture selon devis de la SARL COPCIE qui a donné lieu à un appel de fonds unique dont la date d’exigibilité a été fixée au 15 mars 2016

Les charges et travaux résultant de ces décisions ont régulièrement été appelés par l’administrateur provisoire auprès de la SCI CINKO.

Toutefois, la SCI CINKO n’a pas apuré sa dette à l’égard de la collectivité des autres copropriétaires.

C’est dans ces conditions que Maître [G] [X] a diligenté une procédure en recouvrement de charges à l’encontre de la SCI CINKO. par exploit introductif délivré à son encontre le15 février 2019 .

Par jugement du 26 novembre 2020, le Tribunal Judiciaire de Paris :

'CONDAMNE la S.C.I. CINKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 12] [Adresse 9] la somme de 19.155,88 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal, à compter du 15 février 2019 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des charges impayées par la S.C.I. CINKO pour la période du 1 er janvier 2013 au 31 décembre 2018 ;

DÉBOUTE la S.C.I. CINKO de l’intégralité de ses demandes tendant à voir ordonner la compensation des dettes et créances en cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 14] à payer le solde en résultant et, à défaut de compensation, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 14] à lui payer la somme de 27.124,48 euros ;

CONDAMNE la S.C.I. CINKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 2.500 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires en raison du non-paiement des charges de copropriété à leur date d’exigibilité ;

DÉBOUTE la S.C.I. CINKO de ses demandes de report à l’issue d’un délai de vingt-quatre mois ou d’échelonnement en vingt-quatre mensualités égales des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] ;

CONDAMNE la S.C.I. CINKO aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. CINKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement’ ;

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision le 28 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions n°6 notifiées le 21 octobre 2024 par le syndicat des copropriétaires appelant, qui sollicite de la cour au visa des articles 564 et 566 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 :

— l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

' condamné la S.C.I. Cinko à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 19.155,88 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal, à compter du 15 février 2019,

' débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des charges impayées par la S.C.I. Cinko pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 ;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI Cinko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 97.356,68 euros euros pour la période du 1 er janvier 2013 au 15 mai 2024 (appel de fonds 2ème trimestre 2024 inclus), sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 24.924,56 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

Déclarer irrecevables comme nouvelles et, subsidiairement, prescrites et mal fondées les demandes de la SCI Cinko relatives à relatives à la contestation de la rémunération de Maître [X] ;

Déclarer irrecevables comme nouvelles et, subsidiairement, mal fondées les demandes de la SCI Cinko relatives à la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Débouter la SCI Cinko de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI Cinko à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des charges à bonne date pendant plus de 10 ans et du maintien du syndicat sous administration provisoire ;

Condamner la SCI Cinko à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Cinko aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL Aumont Faraber Rouvier avocats, représentée par Maître Olivier Aumont, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions d’intimée et d’appelante incident de la Cinko notifiées le 2 octobre 2024 qui sollicite de la cour au visa de l’article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de l’arrêté du 8 octobre 2015 et des articles 1382, 1998 et suivants du code civil :

— réformer le jugement du 26 novembre 2020 en ce qu’il :

condamne la S.C.I. Cinko à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 19 155,88 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal, à compter du 15 février 2019, déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des charges impayées par la S.C.I. Cinko pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018

déboute la S.C.I. Cinko de l’intégralité de ses demandes tendant à voir ordonner la compensation des dettes et créances en cause, condamnr le syndicat des copropriétaires à payer le solde en résultant et, à défaut de compensation, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à lui payer la somme de 27.124,48 euros ;

condamne la S.C.I. Cinko à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14] la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires en raison du non-paiement des charges de copropriété à leur date d’exigibilité;

déboute la S.C.I. Cinko de ses demandes de report à l’issue d’un délai de vingt-quatre mois ou d’échelonnement en vingt-quatre mensualités égales des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] ;

Condamne la S.C.I. Cinko aux entiers dépens ;

Et statuant de nouveau,

dire et juger que la SCI Cinko a payé, à frais avancés, en lieu et place du syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] la somme de 27.124,48 euros au titre de travaux relatifs à des parties communes de l’immeuble,

En conséquence,

condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à lui payer la somme précitée sur le fondement juridique de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause

Accessoirement

dire de surcroît que les décomptes dressés par l’administrateur judiciaire furent établis en violation de l’autorité de la chose jugée pourtant attachée au jugement du 28 février 2013 laissant ressortir un solde dû par la SCI Cinko au 9 mai 2012 de 13 046 euros et non de 21 684 ,88 euros comme mentionné à tort au grand livre de la copropriété.

dire que les décomptes dressés par l’administrateur judiciaire le furent en violation des articles 1342-2 1342-3 et 1342-10 du code civil en présence d’un administrateur judiciaire qui occulte les paiements de Cinko entre les mains de la SCP [D] puis la SCP [P] et de Me [Z] ;

corriger le montant de la dette de la SCI Cinko arrêtée au 30 mars 2022 à la somme de 42 856, 13 euros ;

dire que les comptes de l’année 2015 intègrent de surcroît une rémunération de l’administrateur judiciaire toutefois liquidée en violation de l’arrêté du 8 octobre 2015 ;

constater derechef que les budgets prévisionnels furent fixés par l’administrateur judiciaire sans aucun rapport avec le montant des dépenses réelles du syndicat de la copropriété ;

dire en conséquence que les comptes de l’année 2015 sont inopposables à la SCI Cinko ;

limiter la portée de l’instance aux seuls appels de fonds des années 2013 au 31 décembre 2016;

débouter le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] de toute demande plus ample ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement conjugué des articles 1240 et 1998 et suivants du code civil ainsi qu’au paiement d’une somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

À titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou « constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété suivant créance actualisée du syndicat des copropriétaires en cause d’appel et les contestations en appel incident de la SCI Cinko :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, conformément au I de l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Par ailleurs, l’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où les conditions se trouvent réunies.

L’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Selon l’article 1342-10 du code civil 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne';

MOYENS DES PARTIES :

Pour faire valoir à titre principal que c’est par erreur que le premier juge a déduit de la somme réclamée à hauteur de 25 894,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû par la SCI Cinko au syndicat des copropriétaires pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018, les sommes réglées en exécution de précédentes décisions des 26 juin 2012, 28 février 2013 et 28 janvier 2015 (ci-avant rappelées) et fixant ainsi le montant des charges dues à la somme de 19 155,88 euros, le syndicat des copropriétaires produit en cause d’appel un nouveau décompte laissant apparaître un solde à zéro.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires soutient que ce nouveau décompte établi sans reprise de solde est à même de démontrer que les sommes imputées au crédit du compte copropriétaire de la SCI Cinko n’ont pas été réclamées au titre de la créance de charges mais qu’elles apparaissent seulement au titre des règlements établis par la SCI Cinko en exécution des décisions précitées, lesquels s’imputent en 'crédit’ de son compte copropriétaire au fur et à mesure des virements effectués par application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil précité.

En défense, la SCI Cinko conteste gobalement le quantum de la créance de charges réclamée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, faisant valoir comme en première instance des irrégularités comptables commises par l’administrateur judiciaire, et oppose en cause d’appel de nouveaux moyens de contestations au décompte produit.

SUR CE,

Il est constant que par acte d’huissier du 15 février 2019, le syndicat des copropriétaires représenté par Me [X] agissant ès qualités a sollicité la condamnation de la SCI Cinko au paiement de la somme de 25 894,76 euros au titre de sa quote-part de charges et travaux impayés pour la période du ler janvier 2013 au 31 décembre 2018.

Si le premier juge a pu considérer qu’il incombait de déduire de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires les virements établis par la SCI Cinko en exécution des décisions de justice en date des 26 juin 2012, 28 février 2013 et 28 janvier 2015 (ci-avant rappelées) de telle sorte qu’il restait un reliquat de 5 768,68 euros à déduire de la créance principale du syndicat des copropriétaires du fait de l’autorité de la chose jugée attachée auxdites décisions qui empêcherait le syndicat des copropriétaires de recouvrer par deux fois les mêmes sommes, il apparaît que la question de l’autorité de la chose jugée attachée aux décisions précitées est indifférente à l’imputation des paiements sur le compte copropriétaire de la SCI Cinko, laquelle imputation s’effectue selon l’ordre d’arrivée des paiements par seule application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et ce, à défaut d’indication contraire.

En conséquence , il apparaît que la somme de 5 768,68 euros restant à payer n’avait pas à être déduite de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires, sauf à démontrer que le syndicat des copropriétaires aurait recouvré par deux fois ladite somme au bénéfice des décisions déjà rendues et au bénéfice de la présente procédure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce : le jugement sera donc réformé sur ce point.

Par ailleurs, la SCI Cinko conteste deux chefs de créance réclamés à son encontre par le syndicat des copropriétaires, l’un à hauteur de 7 011 euros, l’autre de 3 103,65 euros.

S’agissant de la somme de 7 011 euros, la SCI Cinko fait valoir qu’elle 'va tenter de remettre la main sur ses relevés bancaires papier pour voir si ces 7011 euros furent effectivement débités de son compte'.

Toutefois, il apparaît que la SCI Cinko ne verse aucun élément au dossier de nature à établir la réalité de ce virement. Il s’ensuit que la somme alléguée de 7 011 euros n’a pas à être déduite du décompte présenté par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel.

S’agissant de la somme de 3 103,65 euros, il est constant que le syndicat des copropriétaires fait valoir avoir accepté que cette somme soit déduite du solde débiteur actualisé suite à une erreur de virement commise par la SCI Cinko et justifie l’avoir déduite du décompte actualisé en cause d’appel : il n’y a donc plus matière à contestation de ce chef.

Par ailleurs, la SCI Cinko soutient que le grand livre mentionnerait un solde de 21 684,88 euros au 9 mai 2012 aux lieu et place de la somme de 13 046 euros en exécution du jugement du 28 février 2013, il est constant que le grand livre contient toutes les écritures de l’exercice comptable concerné de sorte que l’exercice de 2012, s’écoulant du 1er janvier 2012 au 31décembre 2012, n’avait pas à mentionner une somme en exécution d’un jugement intervenu le 28 février 2013 soit postérieurement à l’exercice 2012.

En outre si la SCI Cinko soutient que tous les paiements répertoriés par l’administrateur

judiciaire au titre des deux jugements de condamnation au paiement de charges prononcés à son encontre à hauteur de 9 841,43 euros correspondraient en réalité à ceux recensés par elle lorsqu’elle a obtenu la mainlevée de l’hypothèque, il ressort précisément de l’objet de la convention de séquestre établie en 2020 et produite par la SCI Cinko en pièce 24 de son dossier, que cette somme a pour but de sécuriser le syndicat des copropriétaires quant au paiement effectif desdites sommes en exécution de ces décisions : c’est donc vainement que la SCI Cinko conteste devoir cette somme et son argumentation à ce propos sera rejetée.

En outre, si la SCI Cinko conteste les budgets prévisionnels des années 2016, 2017 et 2018 pour être sans adéquation au montant des dépenses courantes supportées par la copropriété, de telle sorte qu’il y aurait lieu de circonscire sa dette de charges à la somme de 42 856,13 euros pour la période arrêtée à l’année 2015 incluse (rectification effectuée des irrégularités comptables de l’année 2015 telles qu’alléguées ci-dessus) il est constant que tous les comptes de la copropriété de 2016 à 2018 ont été régulièrement approuvés.

Or, aucun recours n’a été engagé à l’encontre des décisions d’approbation des comptes prises par l’administrateur provisoire lequel est chargé, en vertu de l’article 29-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et à ce titre, approuver les comptes des exercices clos et fixer le budget prévisionnel de la copropriété ; Les comptes et les budgets prévisionnels ainsi approuvés deviennent alors définitifs et exécutoires de plein droit dès lors qu’ils ont été approuvés par l’administrateur provisoire.

Enfin, sur la demande de la SCI Cinko tendant à voir ordonner la compensation des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges de copropriété avec une créance dont elle serait bénéficiaire relative au remboursement des travaux de renforcement de structure concernant les parties communes réalisés par l’entreprise générale de maçonnerie Laco et dont elle sollicite le paiement par compensation et/ou au titre de l’enrichissement sans cause en application des articles 1347, 1348 et 1303-1 du code civil, il apparaît, d’une part :

— que la question a été tranchée par le jugement du 26 juin 2012 et confirmé par l’arrêt du 28 janvier 2015, dont il a été fait référence à l’exposé du litige et aux termes desquels il est mentionné, après rappel de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2010 intitulé 'point sur les procédures judiciaires et décision à prendre', que l’assemblée générale a pris acte de ce que la SCI Cinko a expressément renoncé 'à toute demande de remboursement au titre de travaux effectués par la société LACO, y compris les travaux qui concernaient les parties communes,'

— que le premier juge a donc justement considéré que cette renonciation est expresse, non équivoque et précise puisque reprise par l’assemblée générale du 18 mai 2010,

— que si la SCI Cinko conteste dans le cadre de la présente procédure d’appel la force probante du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2010 aux termes duquel la renonciation de la SCI Cinko à solliciter le remboursement desdits travaux a été actée au motif que ce procès-verbal serait dépourvu des signatures du président et du secrétaire de l’assemblée et des scrutateurs, il est constant que cette assemblée générale est définitive et que la contestation de procès-verbal de ladite assemblée générale en l’état des irrégularités qui l’affecteraient n’est plus possible pour être hors du délai légal de deux mois prévu à l’article 42 alinéa 2 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence la SCI Cinko sera déboutée de sa demande de compensation et/ou de sa demande au titre de l’enrichissement sans cause, lesquelles ne sont fondées ni en fait ni en droit : le jugement sera confirmé sur ce point.

Si la SCI Cinko conteste en cause d’appel la rémunération de Me [X] au motif que celle-ci serait contraire aux dispositions de l’arrêté du 8 octobre 2015 avec toutes conséquences sur les appels de fonds émis en sa direction, outre que les budgets prévisionnels 2016, 2017 et 2018 qu’il a adoptés seraient erronés pour ce motif de même que les comptes approuvés des années 2013, 2014 et 2015 seraient irréguliers comme intégrant des honoraires de l’administrateur qui auraient été fixés en violation de l’arrêté précité, il apparaît que cette demande constitue une demande nouvelle ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires : en conséquence et par seule application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, celle-ci sera rejetée.

En outre, il sera rappelé qu’ayant reçu tous les pouvoirs de l’assemblée, à l’exception de ceux que la loi interdit de lui donner, il appartient à l’administrateur provisoire, sans réunir d’assemblée, d’approuver les comptes et d’établir le budget, les copropriétaires n’étant pas fondés à contester les décisions ainsi prises et que les juges peuvent condamner les copropriétaires au paiement des charges.

Tel est bien le cas de l’espèce lorsque l’ordonnance du 26 novembre 2015 a confié à Maître [X] tous les pouvoirs de l’assemblée générale, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et que Me [X], a :

par décision du 21 décembre 2017:

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013,

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

par décision du 12 octobre 2020 (Pièces n°43 et 44), Maître [X] a :

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

— approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018.

Pour justifier de sa sa créance de charges au titre de l’arriéré de charges courantes et charges pour travaux hors budget prévisionnel dues pour la période du ler janvier 2013 au 31 décembre 2018 le syndicat produit en outre :

— l’ordonnance de désignation de Maître [G] [X], en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], en date du 26 novembre 2015 ainsi que les ordonnances de prorogation de sa mission telles que rappelées précédemment,

— la décision de l’administrateur provisoire en date du 3 février 2016 portant fixation du montant du budget prévisionnel de l’exercice 2016 à la somme de 32 428 euros et du budget prévisionnel de l’exercice 2017 à la somme de 20 110 euros ;

— la décision de l’administrateur provisoire en date du 18 février 2016 de faire réaliser les travaux de mise hors d’eau des souches de cheminée et de couverture de l’immeuble pour un montant de 9.285,10 euros TTC, selon devis de la société COPCIE du 3 novembre 2015, outre les honoraires de maîtrise d''uvre à hauteur de la somme de 572,00 euros TTC en procédant à un appel de fond unique exigible le 15 mars 2016 compte tenu de l’urgence  ;

— le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire le jeudi 21 décembre 2017, portant approbation des comptes des exercices,

du 1er janvier au 31 décembre 2013,

du 1er janvier au 31 décembre 2014,

du 1er janvier au 31 décembre 2015,

et fixant le montant du budget prévisionnel de l’exercice 2018 à la somme de 25 800 euros. Ces décisions ont été notifiées à chaque copropriétaire conformément aux dispositions de l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967, dont la SCI Cinko. Elles ont également été portées au registre des procès-verbaux du syndicat,

— un courriel de Maître [G] [X] en date du ler avril 2016, adressé aux copropriétaires, et accompagné de la comptabilité des exercices 2013 à 2015, établi par le cabinet D131 Audit, expert comptable, désigné par ordonnance du 18 mars 2016, avec, pour chaque année, un état financier avant répartition, un état de gestion, un état des dépenses relevant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et un relevé général des dépenses, outre le grand livre de l’ancien syndic du ler janvier 2010 au 9 mars 2015, détaillant notamment les dates et montants des appels de fonds adressés à la S.C.I. Cinko entre 2013 et 2015;

— un décompte individuel de charges de la SCI Cinko pour la période du ler janvier 2013 au 30 novembre 2018 rectifié en cause d’appel de telle sorte que les règlements de la SCI Cinko en exécution des jugements de 2012 et 2013 et dont il résulte un solde à 0 € après un dernier règlement en 2020 est produit aux débats en pièce 37 ;

— les appels de charges et travaux concernant la S.C.I. Cinko du premier trimestre 2015 au 4ème trimestre 2018.

Il en résulte que le solde débiteur du compte copropriétaire de la SCI Cinko pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2018 s’établit donc à la somme de 24 924,56 euros, une fois déduits les frais de recouvrement d’un montant total de 970,20 euros de la créance initiale réclamée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 25.894,76 euros et correspondants aux frais de :

' suivi procédure (25 janvier 2013) pour un montant de 239,20 euros,

' suivi contentieux (30 juillet 2013) pour un montant de 276 euros,

' remise dossier à l’avocat (7 août 2013) pour un montant de 455 euros.

Le jugement sera donc réformé en ce qu’il avait fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 19 155,88 euros au titre de l’arriéré de charges dû par la SCI Cinko à la date du 31 décembre 2018.

* * *

Pour actualiser sa créance en cause d’appel – étant rappelé que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu’une demande d’actualisation de la créance en cause d’appel ne constitue pas une prétention nouvelle – le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la décision du 8 avril 2020 aux termes de laquelle Maître [X] a :

fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2019 à la somme de 25.800 euros,

fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2020 à la somme de 25.800 euros.

— la décision du 12 octobre 2020 par laquelle Maître [X] a :

approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019.

fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021 à la somme de 25.800 euros.

— la notification par lettre recommandée du 4 août 2020, par Me [X] à la SCI Cinko des comptes des exercices comptables 2017 à 2019 (grand livre et balance des comptes, journal des répartitions de charges, état financier et comptes de gestion de l’exercice clos), avec demande d’observations dans un délai expirant le 5 septembre 2020,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2021 par Maître [S] la SCI Cinko des comptes de l’exercice comptable 2020 (grand livre et balance des comptes, journal des répartitions de charges, état financier et comptes de gestion de l’exercice clos), avec demande d’observations dans un délai expirant le 20 mai 2021,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 avril 2021 par Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant les travaux de ravalement du hall d’entrée et de la cage d’escalier,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2021, par Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant les comptes de l’exercice 2020,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2022, par Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant les comptes de l’exercice 2021,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 janvier 2022 par Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant le budget prévisionnel 2022,

— la lettre recommandée avec accusé de réception du 24 octobre 2022, Maître [X] a notifié à la SCI Cinko les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 (grand livre et balance des comptes, journal des répartitions de charges, état financier et comptes de gestion de l’exercice clos), avec demande d’observations dans un délai expirant le 11 novembre 2022 ,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2022, de Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant le budget prévisionnel 2023,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 février 2024, de Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant le budget prévisionnel 2024,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 avril 2024 de Maître [X] à la SCI Cinko de la décision approuvant les comptes de l’exercice 2022 cette lettre recommandée du 16 avril 2024 ayant été retournée au syndicat portant la mention «pli avisé et non réclamé»,

— la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2024 de Maître [X] à la SCI Cinko des comptes de l’exercice comptable du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (grand livre et balance des comptes, relevé des dépenses, journal des répartitions de charges, décompte pour chaque copropriétaire, état de suivi des travaux, état financier et comptes de gestion de l’exercice clos), avec demande d’observations dans un délai expirant le 20 mai 2024 (Pièce n°91),

— les appels de fonds charges et travaux correspondants à ces décisions régulièrement adressés à la SCI Cinko.

Le décompte actualisé de la SCI Cinko arrêté au 15 mai 2024 inclus présente un solde débiteur de 100 460,33 euros.

Toutefois et ainsi que le syndicat des copropriétaires le justifie, il échet de déduire de ce solde le règlement de 3 103,65 euros effectué le 4 octobre 2021 par la SCI Cinko qui avait fait initialement l’objet d’une autre affectation par erreur.

Il s’ensuit que la créance de charges du syndicat des copropriétaires s’établit à la somme de 97 356,68 euros pour la période du 1er janvier 2013 au 15 mai 2024 (appel de fonds 2 ème trimestre 2024 inclus).

La SCI Cinko sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 97 356,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 25 894,76 euros et à compter du 21 octobre 2024, date des dernières conclusions n° 6 du syndicat des copropriétaires, pour le surplus au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2013 au 15 mai 2024 (appel de fonds 2 ème trimestre 2024 inclus).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Cinko en cause d’appel:

Pour solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros la SCI Cinko soutient que Maître [X] lui adresserait «des appels de fonds inconsidérés».

Toutefois et ainsi que le fait remarquer le syndicat des copropriétaires, il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable en appel ; la SCI Cinko ne démontre pas a fortiori ni les prétendues fautes de Maître [X] ni son préjudice en résultant alors même que le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé pas moins de quatre procédures à son econtre pour obtenir le paiement des charges de copropriété.

En conséquence la demande en dommages et intérêts de la SCI Cinko sera purement et simplement rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du code civil dispose que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

Le premier juge a justement alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la collectivité des copropriétaires dufait de la carence systématique de la SCI Cinko qui se refuse à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, commettant une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires : le jugement sera confirmé sur ce point.

Pour solliciter la somme de 9 000 euros en cause d’appel à titre de dommages et intérêts le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] argue d’un nouveau préjudice en l’état d’une nouvelle défaillance de la SCI Cinko dans le paiement de sa quote part de charges de copropriété relative à l’entretien des parties communes, laquelle carence aurait entraîné sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 15] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, contraint d’introduire à son encontre une nouvelle procédure en recouvrement de charges.

Toutefois, les éléments portés à la connaissance de la cour sont insuffisants à justifier de la version des faits telle que présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], s’agisant d’une décision distincte à laquelle il est fait référence ; le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire.

Il convient de rejeter toute autre demande, précision faite que la SCI Cinko ne soutient pas sa demande de délais de paiement se contentant de viser le chef du jugement y afférent au dispositif de ses dernières conclusions pour en solliciter l’infirmation.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Cinko, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 8 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Cinko.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans la limite de sa saisine,

Réforme le jugement en ce qu’il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 19 155,88 euros au titre de l’arriéré de charges dû par la SCI Cinko à la date du 31 décembre 2018 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Cinko à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 97.356,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 25.894,76 euros et à compter du 21 octobre 2024, pour le surplus au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2013 au 15 mai 2024, appel de fonds 2 ème trimestre 2024 inclus ;

Déboute la SCI Cinko de l’intégralité de ses demandes en ce comprise sa demande en dommages et intérêts formée en cause d’appel ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages et intérêts supplémentaire ;

Condamne la SCI Cinko à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Cinko aux dépens d’appel dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL Aumont Fabre Rouvier avocats, représentée par Maître Olivier Aumont Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Cinko ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE