N° Minute : 2C25/150

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 10 Avril 2025

N° RG 23/00739 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHSY

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 23 Mars 2023, RG 20/00450

Appelants

M. [O] [S]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 14],

et

Mme [J] [P] épouse [S]

née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 13],

demeurant ensemble [Adresse 5]

Représentés par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’ALBERTVILLE

Intimé

Le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [N]/INDIVISION [R] sis [Adresse 11] représenté par son Syndic bénévole, Monsieur [H] [N], demeurant à [Adresse 2]

Représenté par la SELARL CABINET BOUZOL, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 28 janvier 2025 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [N] et l’indivision [R], résultant d’une donation entre vifs en date du 2 juillet 2012 des parents au bénéfice des enfants et composée de quatre indivisaires, sont propriétaires des parcelles cadastrées n°[Cadastre 6] et [Cadastre 4] situées sur la commune de [Localité 9], au sein d’une copropriété [N] Indivision [R] dont M. [H] [N] a été nommé syndic de copropriété.

M. [O] [S] et Mme [J] [P] sont propriétaires de la parcelle voisine cadastrée n°[Cadastre 7] sur laquelle ils ont réhabilité une grange.

Par actes du 25 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R], représenté par M. [H] [N], a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Albertville les époux [S] en vue de la cessation et de la réparation d’un trouble anormal de voisinage, qui résulterait de la création d’ouvertures.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les époux [S],

condamné les époux [S], à murer les deux ouvertures créées sur la façade sud-ouest de leur immeuble sis [Adresse 12] cadastré n°[Cadastre 7] dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, passé ce délai de trois mois, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois,

dit que passé ce nouveau délai de trois mois, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte demandée ou demander le prononcé d’une nouvelle astreinte au juge de l’exécution,

condamner les époux [S] à cesser les empiétements sur la parcelle n° [Cadastre 4] sis [Adresse 12], à savoir supprimer des structures en bois en relief sur le mur de leur habitation (moulure en bois), deux centres lumineux, la rambarde installée autour du toit du garage, la gouttière et le débordement de la toiture par rapport à la façade, dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, passé ce délai de trois mois, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois,

dit que passé ce nouveau délai de trois mois, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte demandée ou demander le prononcé d’une nouvelle astreinte au juge de l’exécution,

condamné solidairement les époux [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement les époux [S] aux entiers dépens,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 10 mai 2023, les époux [S] a interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [S] demandent à la cour de :

A titre principal, au vu des pièces versées par la copropriété [N] Indivision [R]

— infirmer en sa totalité le jugement déféré,

— dire et juger que ces écrits constituent autant de commencement de preuve par écrit qui, considérés ensemble constituent un titre autorisant l’occupation du toit du garage édifié sur la parcelle cadastrée section I [Cadastre 4], son surplomb et la vue au départ de cette terrasse sur ladite parcelle,

En conséquence,

— dire et juger que le fonds cadastré section I n°[Cadastre 7], lieudit [Localité 10], commune de [Localité 9] fonds dominant, bénéficie sur le fonds cadastré section I [Cadastre 4], fonds servant d’une servitude d’occupation sous la forme d’une terrasse surmontant le garage édifié sur la parcelle cadastrée section I [Cadastre 4], d’une servitude de vue au départ de cette terrasse et de surplomb au-dessus de ladite terrasse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] de la totalité de ses demandes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire il était fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R], dire et juger que l’impossibilité d’accéder désormais à la terrasse et la proximité du bâtiment à usage de garage qui jouxte leur habitat constituent pour les époux [S] un trouble excessif du voisinage, le garage étant par ailleurs construit au mépris des dispositions de l’article UC7711 du PLU de la commune de [Localité 9] comme ne respectant pas un retrait de 4 m et prenant appui sur leur propriété

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] à démolir sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir le garage construit sur la parcelle section I [Cadastre 4] avec restitution du talus d’origine et réparation du mur de leur habitation endommagé par les travaux de construction dudit garage,

Reconventionnellement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] à leur verser la somme 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Salvisberg, avocat au barreau d’Albertville sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les époux [S], tenant à la prescription de l’action,

condamné les époux [S], à murer les deux ouvertures créées sur la façade sud-ouest de leur immeuble sis [Adresse 12] cadastré n°[Cadastre 7] dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, passé ce délai de trois mois, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois,

dit que passé ce nouveau délai de trois mois, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte demandée ou demander le prononcé d’une nouvelle astreinte au juge de l’exécution,

condamner les époux [S] à cesser les empiétements sur la parcelle n° [Cadastre 4] sis [Adresse 12], à savoir supprimer des structures en bois en relief sur le mur de leur habitation (moulure en bois), deux centres lumineux, la rambarde installée autour du toit du garage, la gouttière et le débordement de la toiture par rapport à la façade, dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, passé ce délai de trois mois, à peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de trois mois,

dit que passé ce nouveau délai de trois mois, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] pourra solliciter la liquidation de l’astreinte demandée ou demander le prononcé d’une nouvelle astreinte au juge de l’exécution,

condamné solidairement les époux [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement les époux [S] aux entiers dépens,

Faisant droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R],

— porter l’astreinte pour l’enlèvement des installations et constructions illégales visées au dispositif du jugement déféré à 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sans limitation de durée dans le temps,

— condamner solidairement les époux [S] à remettre en état la barrière de sécurité aujourd’hui dégradée par la pose d’un portillon et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la faire intervenir,

— condamner solidairement les époux [S] à lui payer :

la somme de 5 400 euros à titre de dommages et intérêts pour occupation illégale de la propriété, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’existence de servitudes d’occupation, de surplomb et de vue au profit de la parcelle [Cadastre 7] et au détriment de la parcelle [Cadastre 4]

M. [O] [S] et Mme [J] [P] exposent que des servitudes ont été créées au profit de leur parcelle. Ils considèrent que les servitudes du fait de l’homme peuvent être créées de la propre volonté des propriétaires des fonds concernés tant qu’elles ne sont pas contraires à l’ordre public. Ils disent que leur existence est régie par le droit commun de la preuve et qu’en conséquence si l’écrit exigé à titre probatoire fait défaut, il est possible de se servir d’un commencement de preuve par écrit. Ils estiment disposer de suffisamment d’éléments de ce type pour montrer un accord de volonté avec leurs voisins pour la création d’ouvertures dans la façade Sud, l’occupation du toit du garage à titre de terrasse et une servitude de vue au départ de ce 'toit terrasse'. Ils rappellent qu’à la date du 1er janvier 2017, la copropriété ne comportait que deux propriétaires ([Z] [R] et [H] [N]) lesquels auraient ensemble déposé la demande de permis de construire pour le garage, l’un en qualité de syndic, l’autre en qualité de copropriétaire. Ils auraient depuis, à plusieurs reprises, confirmé leur accord avec la création des ouvertures et l’occupation du toit du garage, instaurant ainsi une servitude de vue et de surplomb. Pour eux tous les accords donnés par ces deux copropriétaires engageaient nécessairement la copropriété elle-même.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] précise pour sa part que M. [H] [N] a exprimé son désaccord concernant l’ouverture des baies donnant sur la parcelle [Cadastre 4] dans un courrier du 26 août 1999, désaccord réitéré en 2019. Il rappelle que quelles que soient les mentions figurant sur un permis de construire, ce dernier n’est accordé que sous réserve des droits des tiers. Il critique chaque pièce produite par les appelants comme ne pouvant pas être probante de la création de servitudes ni de manière directe, ni comme constituant un commencement de preuve par écrit.

Sur ce :

Selon l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété ou en faveur de leur propriété telles servitudes que bon leur semble.

L’article 690 du code civil dispose que les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par la possession de 30 ans.

L’article 691 du code civil précise que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre.

L’article 1361 du code civil prévoit que : 'Il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.'.

L’article 1362 explique que : 'Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.'. Il est constant en jurisprudence que celui qui invoque un commencement de preuve par écrit doit le parfaire avec d’autres éléments tels que des témoignages ou indices qui seront souverainement appréciés par les juges du fond (cass. civ. 1ère, 12 juillet 1972, Bull. Civ. I, 185).

En l’espèce il est constant que les époux [S] ne disposent pas d’acte juridique instrumentum leur permettant de prouver l’existence des servitudes dont ils se prévalent. Ils invoquent :

— un courriel de M. [H] [N] dans lequel il parle, à propos de l’usage du toit du garage du fait d’avoir convenu avec les époux [S] 'd’un usage délimité et courtois de certaine surface’ (pièce intimé n°12) ; or ce propos ne rend pas vraisemblable l’existence des servitudes alléguées car la notion d’usage 'délimité et courtois’ peut tout aussi bien faire référence à une simple tolérance ; en outre cette phrase est précédée de paragraphes évoquant de manière claire l’envoi de courriers 'interdisant l’usage de cet endroit’ rendant le document lui-même équivoque ; dès lors, il ne peut être reçu en tant que commencement de preuve par écrit ;

— une autorisation datant du 26 juin 1998 (pièce appelant n°5) : il s’agit en réalité de la copie d’un protocole d’accord qui n’a été signé que du seul M. [H] [N] ; si la jurisprudence admet qu’un acte dactylographié non signé (en l’espèce par feu [Z] [R]) peut valoir comme commencement de preuve par écrit c’est à la condition que celui, dont la signature fait défaut, reconnaisse qu’il l’a lui-même dactylographié et qu’il est son oeuvre matérielle et intellectuelle (cass. civ. 1ère, 17 janvier 1961, bull civ. I n°41) ; en l’espèce cet élément n’est pas rapporté et le document litigieux ne peut donc pas être opposé à la copropriété ; en outre, il est également de jurisprudence constante que si, ultérieurement, le refus de la partie est exprimé par des actes, le document non signé ne peut être reçu (cass. civ. 1ère, 16 janvier 2007, n°05-19.832) ; or en l’espèce la copropriété a exprimé son refus notamment en autorisant son syndic à agir contre les époux [S] ; dès lors ce deuxième document ne peut pas être considéré en tant que commencement de preuve par écrit ;

— un croquis à main levée (pièce appelant n°6) : cette pièce ne comporte ni nom ni signature qui permettrait de l’attribuer à la copropriété ; en outre elle représente une terrasse et non un garage dont le toit servirait de terrasse ; au surplus elle ne rend pas vraisemblable l’existence d’une servitude dans la mesure où, à nouveau, l’installation visée pourrait ne relever que d’une tolérance ;

— un plan réalisé en 1999 (pièce appelant n°7) : ce document émane du cabinet d’architecture de [Z] [R] et figure 'une terrasse étanche de 4m x 7m env servant d’abri à M. [R]' ; ce document ne peut être opposé à M. [H] [N], lequel n’y est ni partie ni même mentionné, et donc pas davantage à la copropriété ;

— un courrier de [Z] [R] à M. [H] [N] (pièce appelant n°8) : ce courrier indique 'pour que je puisse accepter que la parcelle contre la maison de Monsieur [S] soit en copropriété à usage privatif [Z] [R], il faut au préalable que nous soyons parfaitement d’accord sur l’utilisation et les dispositions de celle-ci, consentant principalement à Mr et Mme [S] des ouvertures au dessus de mon garage et la jouissance que j’ai promise à titre gracieux de la terrasse au-dessus’ ; ce document n’engage que le seul [Z] [R] et non la copropriété, particulièrement pour les ouvertures, et reste particulièrement flou sur le titre en vertu duquel la terrasse serait utilisée ; de re-chef la mention 'à titre gracieux’ ne renvoie pas nécessairement à une servitude mais potentiellement à une tolérance ;

— un courrier co-signé par [Z] [R] et M. [H] [N] (pièce appelant n°9) : ce document est adressé à la mairie de [Localité 15] et fait suite au refus par celle-ci de délivrer un permis de construire ; en pied de lettre figure la mention 'Auxquels s’associent Mr et Mme [S], privés bêtement d’une terrasse fleurie’ ; force est de constater qu’ils seraient potentiellement privés d’un usage dont il n’est pas possible de déterminer le fondement juridique ;

— des annexes à un des dossier de permis de construire (pièce appelant n°10) : le plan d’élévation Sud mentionne 'autorisation à la parcelle [Cadastre 7] d’ouvrir une porte et une fenêtre’ ; néanmoins il n’est pas établi que ce document émane de la copropriété de sorte qu’il ne peut pas valoir à titre de commencement de preuve par écrit ;

— une attestation de mission (pièce appelant n°31) : ce document signé de [Z] [R] et de M. [H] [N] précise qu’ils 'donnent mission au Cabinet [Z] [R] pour présenter le permis de construire de l’ensemble de la grange dite : 'à [U]' dans le Hameau du [Localité 10]' sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 8] ; il ne porte donc aucune référence ou allusion à un garage qui viendrait en appui sur le mur voisin, pas plus qu’à une quelconque autorisation d’occupation, de vue ou d’ouverture ou de surplomb ;

— une 'note descriptive’ (pièce appelant n°32) émanant du cabinet d’architecte [Z] [R] traitant du projet de garage et exposant 'la toiture sera exécutée en terrasse, qui viendra opportunément servir gracieusement l’usage des voisins Monsieur et Madame [S]' ; ce document ne permet pas de rendre vraisemblable l’existence de servitude mais laisse penser, à nouveau, à une simple tolérance ;

— un document présenté comme la 'description du projet de la demande de permis’ (pièce appelant n°33) ; ce document indique par une mention manuscrite 'construction d’un garage en limite de propriété servant également de TERRASSE à la parcelle voisine [Cadastre 7]" ; cette mention ne comporte aucun indice de la volonté de création de servitudes ;

— un croquis (pièce appelant n°34) qui ne permet pas de savoir à quel titre les époux [S] auraient le droit d’occuper le toit du garage comme une terrasse.

Il résulte de ce qui précède que les époux [S] ne sont pas en mesure de prouver l’existence de la création des servitudes d’occupation, de vue et de surplomb dont ils se prévalent ou la régularité des ouvertures pratiquées dans leur mur. Le caractère illicite du percement des ouvertures litigieuses et les empiétements a parfaitement été caractérisé par le tribunal par un raisonnement que la cour adopte expressément. Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] [S] et Mme [J] [P] sous astreinte à murer les ouvertures litigieuses et à faire cesser les empiétements par suppression des structures en relief sur le mur de leur habitation, des centres lumineux et de la rambarde installée autour du toit du garage voisin, sauf en ce qui concerne le point de départ du délai de trois mois accordé pour l’exécution de ces obligations. Ce dernier commencera à courir à compter de la signification du présent arrêt. Corrélativement, les époux [S] seront déboutés de leur demande en reconnaissance de servitude d’occupation, de vue et de surplomb

Aucune considération ne permet de justifier une augmentation du montant de l’astreinte telle que fixée par le tribunal. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

2. Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage au préjudice des époux [S]

Les époux [S] exposent que le garage de leur voisin a été construit en appui de leur propriété au mépris des règles de prospect des 4 mètres. Ils rappellent que selon le PLU de la commune les constructions doivent être implantées à au moins 4 mètres de la limite séparative. Ils estiment que le non respect des règles du PLU cause un trouble anormal du voisinage comme le montrerait d’ailleurs le double refus du permis de construire déposé par [Z] [R] et M. [H] [N]. Ils sollicitent en conséquence la démolition sous astreinte de la construction litigieuse, relevant que le mur de leur maison constitue le mur du fond du garage et qu’il est déjà possible de constater des traces d’humidité anormales sur ce mur. Ils concluent enfin sur le fait que la prescription de leur action n’a pas été évoquée devant le juge de la mise en état en première instance et qu’elle ne peut donc plus l’être à hauteur d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] explique que l’action des époux [S] est prescrite dès lors qu’elle est engagée plus de 5 ans après la construction du garage, c’est’à-dire du moment où le trouble s’est manifesté. Ils estiment au demeurant qu’il n’est pas démontré en quoi la présence de ce garage excéderait les inconvénients normaux du voisinage. Pour eux, la violation d’une règle ou d’une décision pré-existante ne constitue pas en elle-même la caractérisation d’un trouble anormal du voisinage. Ils disent encore que les traces d’humidité dont se prévalent les époux [S] n’ont pas de cause démontrée.

Sur ce :

L’article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement.

En l’espèce, il résulte du jugement entrepris que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] et tirée de la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage n’a pas été évoquée en première instance. Dès lors, elle est recevable pour la première fois en cause d’appel (cass. civ 2ème, 1 décembre 2016, n°15.27-143 publié au Bulletin).

Il est constant en jurisprudence que l’action en trouble anormal du voisinage ne constitue pas une action réelle immobilière mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle soumise au délai de prescription de 5 ans de l’article 2224 du code civil (cass. civ. 2ème, 7 mars 2019, n°18.10-074). Le point de départ de ce délai de prescription doit être fixé au jour de la connaissance du trouble de la part de celui qui s’en plaint.

En l’espèce, les époux [S] se plaignent de la construction d’un garage au droit d’un des murs de leur bien immobilier. Ils ont donc nécessairement conscience du trouble dont ils se plaignent depuis l’achèvement de la construction litigieuse, date à laquelle ils ont pu prendre pleinement connaissance de l’étendue de la gène que ce garage pouvait leur causer. Selon les propres écritures des époux [S] la construction litigieuse a été édifiée entre 2009 et 2011 (conclusions p.4). Même à retenir, faute de précision, la date la plus avantageuse aux appelants, soit le mois de décembre 2011, force est de constater que la demande en trouble anormal du voisinage, formulée à l’occasion du présent litige, l’a été plus de 5 ans après.

Par conséquent, l’action en trouble anormal du voisinage intentée par M. [O] [S] et Mme [J] [P] contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] concernant le garage litigieux est irrecevable comme prescrite. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux [S]

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. En l’espèce, les époux [S] ne démontrent pas en quoi le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] aurait agi en étant animé par l’une ou l’autre de ses intentions ou sur le fondement d’une erreur grossière. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

4. Sur la demande de remise en état sous astreinte de la barrière de sécurité

La cour observe que cette demande figure dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] mais n’est pas explicitée dans le corps des conclusions. Au demeurant, il demande la confirmation du jugement déféré notamment en ce qu’il a ordonné aux époux [S] de retirer la barrière située autour du toit du garage. Dès lors il ne peut, dans le même temps, solliciter sa remise en état, le jugement ayant été confirmé plus haut quant à la démolition. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

5. Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R]

S’agissant de l’indemnisation pour occupation illicite de la propriété, la cour relève qu’il résulte de l’analyse des pièces effectuée ci-dessus, qu’à tout le moins, les époux [S] bénéficiaient d’une tolérance s’agissant de l’usage de la terrasse et des installations en débord. Dès lors, l’occupation des lieux ne saurait être qualifiée de fautive. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour occupation illégale de la propriété.

S’agissant de la résistance abusive, il a été rappelé ci-dessus que l’indemnisation suppose de démontrer que l’exercice d’une action ou que la défense contre une action a été animée par une intention de nuire par malice ou mauvaise foi ou sur le fondement d’une erreur grossière. Or le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] ne démontre pas que les époux [S] étaient animés par une telle intention ou ont agi sur la base d’une erreur grossière, bénéficiant a minima d’une tolérance d’occupation. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

6. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les époux [S] qui succombent seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront, dans le même temps, déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par les époux [S] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens et exposés par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R]. Le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à dire que la condamnation est in solidum. Ils seront condamnés in solidum à lui payer une nouvelle somme de 2 500 euros au même titre en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il :

— a condamné M. [O] [S] et Mme [J] [P] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à murer les ouvertures litigieuses et à faire cesser les empiétements par suppression des structures en relief sur le mur de leur habitation, des centres lumineux et de la rambarde installée autour du toit du garage voisin, sauf en ce qui concerne le point de départ du délai de trois mois accordé pour l’exécution de ces obligations, lequel est fixé à compter de la date de la signification du présent arrêt,

— a débouté M. [O] [S] et Mme [J] [P] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— a condamné M. [O] [S] et Mme [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à dire que la condamnation est in solidum,

— condamné M. [O] [S] et Mme [J] [P] aux dépens sauf à dire que la condamnation est in solidum,

Y ajoutant,

Déboute M. [O] [S] et Mme [J] [P] de leur demande en reconnaissance de servitude d’occupation, de vue et de surplomb,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété Declerck Indivision [R] de sa demande d’augmentation du montant de l’astreinte,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [O] [S] et Mme [J] [P] de leur demande en trouble anormal du voisinage,

Statuant à nouveau sur ce point,

Dit irrecevable comme prescrite l’action en trouble anormal du voisinage intentée par M. [O] [S] et Mme [J] [P],

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] de sa demande en remise en état de la barrière de sécurité,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] de sa demande de dommages et intérêts pour occupation illicite,

Condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [J] [P] aux dépens d’appel,

Déboute M. [O] [S] et Mme [J] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [N] Indivision [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 10 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

10/04/2025

la SELARL PADZUNASS

SALVISBERG & ASSOCIÉS

la SELARL CABINET BOUZOL

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