COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 30 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 23/47

N° RG 23/00001 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSLT

S.C.I. FRECHE

C/

Etablissement Public L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA)

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Grosse délivrée :

à :

le :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de BOUCHES-DU-RHONE en date du 23 Novembre 2022, enregistré au répertoire général sous le n° 22/10.

APPELANTE

S.C.I. FRECHE, demeurant [Adresse 6] – [Localité 4]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Etablissement Public L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR (EPF PACA) représenté par son directeur général en exercice., demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant [Adresse 8] – [Localité 3]

comparant en personne

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Novembre 2023 en audience publique devant la Cour composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller,

M^me Audrey CARPENTIER, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 30 Novembre 2023 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et M^me Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI FRECHE est propriétaire, sur la commune de [Localité 4] ' [Adresse 5], d’une parcelle d’une superficie de 7 990 m2, cadastrée section [Cadastre 7], supportant des constructions de type algeco d’environ 100 m2.

Le terrain se situe en zone UIch2 du PLU, concernant les secteurs à dominante d’activités économiques industrielles, et il est compris dans le périmètre de la zone d’aménagement différé, créée par arrêté préfectoral du 17 janvier 2013.

Il a fait l’objet, le 21 février 2019 d’un arrêté d’utilité publique et d’un arrêté de cessibilité le 16 mars 2021.

C’est dans ces conditions que l’EPF PACA a sollicité du préfet des Bouches-du-Rhône l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique concernant le projet d’aménagement « Cap Horizon », ainsi qu’une enquête parcellaire.

A l’issue de ces enquêtes, et au vu de l’avis favorable du commissaire-enquêteur, l’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 21 février 2019.

Le transfert du bien a été opéré par l’effet de l’ordonnance rendue le 18 mai 2021 par le juge de l’expropriation.

Dans son mémoire de saisine du juge de l’expropriation de Marseille, aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation due à la SCI FRECHE, l’EPF PACA propose une valeur d’indemnisation de 110 €/m2 en valeur libre, tout en sollicitant un abattement de 20% en raison de l’occupation de la parcelle par la Sarl Rognac Stockage par suite du bail, à effet au 1er juillet 2005, la liant à l’expropriée.

Elle a sollicité, de ce fait, la fixation de l’indemnité globale d’expropriation à la somme de 774 432 €, soit une valeur unitaire de 88 €/m2, outre une indemnité de remploi de 71 312 €.

Par jugement du 23 novembre 2022, le juge de l’expropriation de Marseille a :

— fixé à 971 306 € en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par l’EPF PACA à la SCI FRECHE, dans le cadre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 7] [Adresse 5] à [Localité 4],

— dit que la somme de 971 306 € se décompose de la manière suivante :

* indemnité principale : 882 096 €, en valeur occupée soit 7990 m2 X 138 € le mètre carré moins l’abattement de 20%,

* indemnité de remploi : 89 210 €

— condamné l’EPF PACA à payer à la SCI FRECHE une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’EPF PACA aux dépens.

La SCI FRECHE a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2022, notifiée aux intimés le 13 janvier 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon conclusions d’appelant en date du 8 mars 2023, régulièrement notifiées le 10 mars 2023 et réceptionnées par les intimés le 13 mars 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’appelante par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI FRECHE demande la réformation du jugement du 23 novembre 2022, sauf en ce qu’il lui a alloué la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et demande à la cour de :

fixer les indemnités concernant l’expropriation de la SCI FRECHE de la façon suivante :

*indemnité principale : valeur occupée : 7990 m2 X 190 m2 = 1 518 100 €,

*indemnité de remploi :

° 20% de 0 à 5 000 € : 1 000 €

° 15% de 5 000 à 15 000 € : 1 500 €

° 10% au-delà : 150 310 € 152 810 €

Total indemnité : 1 518 100 + 152 810 = 1 670 910 €

*indemnité pour perte de revenus d’une année : 41 019 €

allouer en cause d’appel la somme de 3 000 € à la SCI FRECHE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives et responsives reçues au greffe les 8 septembre 2023 et 27 octobre 2023, respectivement notifiées aux intimés les 11 septembre 2023 et 27 octobre 2023, la SCI FRECHE développe l’argumentation soutenue en première instance, qu’elle reproduit, et critique le jugement querellé en ce qu’il n’a pas tenu compte de son mémoire n° 2 et qu’il ne s’est pas expliqué « sur les problèmes qui avaient été posés en première instance, tirés des offres successives et des évaluations à savoir des propositions faites le 20 février 2020 sur la base de 1 143 570 € valeur libre et la proposition du 29 septembre 2020 faite par l’EPF sur la base de 1 119 000 € plus une indemnité de remploi de 114 150 €, la proposition du 25 novembre 2020 valeur occupée sur la base de 1 119 000 € en principal plus une indemnité de remploi de 114 150 €, et sur l’évaluation domaniale produite qui date du 24 juillet 2019 qui fixait une valeur de 1 119 000 € en valeur vénale, plus une indemnité de remploi de 114 150 € ».

Elle réclame une valeur d’indemnisation de 190 € le m2, outre une indemnité de remploi et une indemnité pour perte de revenus, le premier juge ayant retenu l’occupation des lieux.

L’EPF PACA, dans son mémoire d’intimée et d’appel incident reçu au greffe le 9 juin 2023, notifié le 14 juin 2023, et mémoire récapitulatif n° 2, reçu le 24 octobre 2023 et notifié le 27 octobre 2023, auxquels il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de :

dire et juger la SCI FRECHE non fondée en son appel,

En conséquence,

° l’en débouter

dire et juger l’EPF PACA recevable et fondé en son appel incident

En conséquence,

infirmer le jugement entrepris,

fixer comme suit l’indemnité revenant à la SCI FRECHE :

1/ indemnité principale (valeur occupée)

Parcelle superficie retenue valeur unitaire montant indemnitaire

CI 46 7 990 m2 88 €/m2 7 990 X 88 = 703 120 €

2/ indemnités accessoires

° frais de remploi : 71 312 €

° indemnité pour perte de revenus locatifs :

à titre principal : 0 €,

à titre subsidiaire : sursis à statuer,

à titre infiniment subsidiaire : 21 509, 50 €

Total indemnité de dépossession en valeur occupée : 774 432 €, voire 795 941, 50 €

Au soutien de ses demandes, il rappelle que le préfet des Bouches-du-Rhône a approuvé, le 17 janvier 2013, la création d’une zone d’aménagement différé (ZAD) de 100 hectares sur le secteur Couperigne-Estroublans, secteur stratégique tant au niveau des infrastructures de déplacements que du développement économique et à enjeux à la fois territoriaux et métropolitains, à la demande de la commune de [Localité 4].

Le 18 juillet 2013, le conseil communautaire du Pays d’Aix approuvait la réalisation, sous forme de ZAC d’intérêt communautaire, de l’opération « [Localité 4] Cap Horizon », incluse dans le périmètre de la ZAD.

Une convention d’intervention foncière tripartite, CPA-Commune de [Localité 4]-Etablissement Public Foncier de Provence Alpes-Côte d’Azur, a été signée en juin 2013 afin de permettre à l’EPF PACA de procéder aux acquisitions foncières, au besoin par voie d’expropriation.

L’opération envisagée a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 21 février 2019 et un arrêté de cessibilité est intervenu le 16 mars 2021.

La parcelle appartenant à la SCI FRECHE se situe dans le périmètre dont s’agit.

L’EPF PACA précise que le bien exproprié est occupé, comme cela a été constaté lors du transport sur les lieux, par la société Rognac Stockage Distribution, selon bail à effet au 1er juillet 2005 et moyennant un loyer annuel de 41 019 € HT, d’où son offre d’indemnisation en valeur occupée.

Il rappelle qu’elle ne conteste pas :

la date de référence, qui est celle de la publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé, soit le 13 mars 2013,

que l’immeuble se situe en zone UI ch 2 du PLU, concernant les secteurs à dominante d’activités économiques industrielles,

la méthode par comparaison retenue par le premier juge,

la superficie du terrain est de 7 990 m2

Il entend, cependant, contester la valeur unitaire libre, de 138 €/m2, retenue par le jugement frappé d’appel lequel a écarté, de façon critiquable, les éléments de comparaison qu’il a produits.

Il sollicite le rejet de l’élément de comparaison produit par la SCI FRECHE, pour être imprécis tant en ce qui concerne la date exacte de l’acte de vente, que les références cadastrales ou la zone du PLU où se situe la parcelle, ainsi que les conclusions et termes de comparaison du rapport Wattine, dont se prévaut la SCI FRECHE qui est non contradictoire et dont le contenu est dénué de fiabilité.

Au soutien de son offre qu’il estime satisfaisante, et tout en faisant expressément sienne l’analyse du marché faire par le commissaire du gouvernement, l’EPF PACA produit deux références comparatives :

Nom Parcelles Date Montant HT Surface Prix m2 Zonage

° GEMFI CK 179 18/01/2018 1 140 000 € 14 484 78, 70 UI ch2

° NEXIMMO 96 CK 176-177-184 29/06/2017 2 339 534 € 24 392 95, 91 UI ch2

L’EPF PACA sollicite enfin, à titre principal, le rejet de la demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs formulée par la SCI appelante, ou à tout le moins le prononcé d’un sursis à statuer, motif pris de ce que, d’une part, il s’agit d’un préjudice hypothétique et que, par ailleurs, l’expropriée va continuer de percevoir les fruits de son bien jusqu’à la prise de possession des lieux.

A titre infiniment subsidiaire, il offre un montant de 20 509, 50 €, de ce chef, correspondant à 6 mois de loyers.

Le commissaire du gouvernement, dans ses écritures reçues au greffe le 7 juin 2023, notifiées aux parties le 14 juin 2023, conclut à la confirmation du jugement querellé, pour ce qui concerne l’indemnité d’expropriation, et propose l’octroi d’une indemnité pour pertes de revenus locatifs de 41 019 €.

Il rappelle que l’immeuble litigieux, cadastré section [Cadastre 7] d’une superficie de 7 990 m2, se situe en zone UIch2 : secteur à dominante d’activités économiques industrielles.

Il préconise d’évaluer le bien selon la méthode des termes de comparaison et il en produit 7, avec leurs dates de publication et leurs références d’enregistrement, portant sur des transactions intervenues à [Localité 4] entre 2017 et 2019 et se détaillant comme suit :

Date Cadastre Surface Prix HT Prix m2 HT Zonage Situation locative

05/10/17 CR 84/6982 12 357 1 000 000 81 UI libre

21/12/17 CC 335-106-114 3 875 380 000 98 UI libre

à 122-337-339 à 341-361

03/08/18 CD 90 2 825 390 000 138 UI libre

07/09/18 CR 92 1 476 186 007 126 UI libre

18/01/18 CK 179 14 484 950 000 66 UIch libre

25/05/18 CK 164-190-193 3 847 882 200 229 UI libre

24/09/19 CD 126-129-130 5 641 710 000 126 UI libre

Le commissaire du gouvernement en extrait une valeur moyenne de 112 € le m2, sur l’ensemble des éléments de comparaison, et de 114 € en écartant les deux références extrêmes de 66 et 229 €.

Il critique les termes de comparaison produits par l’expropriée, la première étant non pertinente et la troisième non publiée, estimant que l’expert mandaté par la SCI FRECHE n’a pas traité la parcelle à évaluer avec les mêmes critères que ceux appliqués à la seule référence pouvant être retenue car comparable.

Il indique ne pas contester les facteurs de plus-value de la parcelle expropriée, retenus par le premier juge, qui conduisent à une valeur unitaire de 138 €/m2.

Il précise, enfin, que l’abattement pour occupation justifie la demande de l’expropriée pour perte de revenus locatifs pour un montant de 41 019 €.

A l’audience du 2 novembre 2023, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 novembre 2023, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité des conclusions :

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 12 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI FRECHE, de l’EPF PACA et du commissaire du gouvernement, adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Sur le fond :

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Sur la date de référence :

Au visa de l’article L213-4 du code de l’urbanisme, et par application des dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, la date de référence est, en l’espèce, fixée au 13 mars 2013, date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différée.

Elle ne fait l’objet d’aucune contestation.

A la date de référence, la parcelle litigieuse se situe en zone UI ch 2, secteur à dominante d’activités économiques industrielles.

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les seules parties comparantes adoptent, unanimement, la méthode d’évaluation par comparaison, après que la SCI FRECHE ait renoncé à soutenir l’application de la méthode par le rendement, inadaptée en l’espèce.

Pour parvenir à une valeur d’indemnisation de :

* indemnité principale : 882 096 €, en valeur occupée soit 7990 m2 X 138 € le mètre carré moins l’abattement de 20%,

* indemnité de remploi : 89 210 €

le premier juge a rappelé, après s’être transporté sur les lieux, que le bien exproprié consiste en un grand terrain industriel, en terre battue, accessible par deux grands portails métalliques à double vantaux.

Il a, en outre, précisé que le terrain n’était pas libre de toute occupation à la date de l’ordonnance d’expropriation, en l’état de l’existence d’un bail, renouvelé annuellement par tacite reconduction, consenti par l’expropriée à la Sarl Rognac Stockage Distribution, moyennant un loyer annuel actuel de 41 019 € HT.

C’est, ainsi, à juste titre et par des motifs que la cour adopte expressément, que le jugement déféré a fixé la valeur d’indemnisation en valeur occupée.

En ce qui concerne l’indemnité de dépossession, si la SCI FRECHE, au terme d’un rapport d’expertise imprécis et non contradictoire, dont l’auteur lui-même reconnaît avoir « traité » et pondéré les références de comparaison retenues, réclame une valeur unitaire de 190 €/m2, l’EPF PACA propose une valeur de 110 € et le commissaire du gouvernement, dont les références sont, d’évidence, les plus précises et les plus pertinentes, parvient à une évaluation de 114 €, après avoir écarté les termes de comparaison extrêmes (66 € et 229 €).

En réalité, si l’on retient les sept termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, aucune raison ne justifiant que certains soient, d’office, écartés, la valeur moyenne serait de 123, 43 € (et non 112 €, comme indiqué dans le mémoire du commissaire du gouvernement), soit assez proche de celle retenue par le juge de première instance.

Il doit en outre, comme l’a pertinemment fait le premier juge, soutenu dans son analyse par le commissaire du gouvernement, être tenu compte de la localisation du bien et de son environnement industriel et commercial, de même que de l’aménagement urbain et de l’infrastructure de transports en commun, pour en évaluer la valeur.

Il résulte d’une jurisprudence constante de la cour de cassation qu’un bien « peut bénéficier d’une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié » (Cass. 3ème ch. civ. 6/11/2012 n° 11-23-952 ' 23/09/2020 n° 19-20-431).

Le prix unitaire de 138 €/m2, avant abatement pour occupation, apparaît ainsi justifié.

La decision querellée sera confirmée sur ce point.

La SCI FRECHE est, cependant, bien fondée à réclamer une indemnité pour perte de revenus locatifs, le jugement ayant retenu que le terrain était occupé et ayant appliqué un abatement de 20% de ce fait.

L’expropriée justifie d’un revenu locatif annuel de 41 019 € HT.

Il convient de lui octroyer cette somme, qui correspond à une juste indemnisation, les demandes de sursis à statuer ou de minoration du montant de l’indemnité, formulées par l’EPF PACA, étant rejetées.

L’équité commande, en outre, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI FRECHE et de lui octroyer, en cause d’appel, la somme de 3 000 € de ce chef.

Il y a lieu, en conséquence, de :

°confirmer le jugement du 23 novembre 2022, rendu par le juge de l’expropriation de Marseille, en ce qu’il a : :

— fixé à 971 306 € en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par l’EPF PACA à la SCI FRECHE, dans le cadre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 7] [Adresse 5] à [Localité 4],

— dit que la somme de 971 306 € se décompose de la manière suivante :

* indemnité principale : 882 096 €, en valeur occupée soit 7990 m2 X 138 € le mètre carré moins l’abattement de 20%,

* indemnité de remploi : 89 210 €

— condamné l’EPF PACA à payer à la SCI FRECHE une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’EPF PACA aux dépens.

Y ajoutant, de :

°condamner l’EPF PACA à payer à la SCI FRECHE la somme de 41 019 € HT, au titre de la perte de revenus locatifs,

° condamner l’EPF PACA au versement d’une somme de 3 000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPF PACA supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Fixe la date de référence au 13 mars 2013,

Accueillant, partiellement, l’appel interjeté par la SCI FRECHE,

Confirme le jugement du 23 novembre 2022, rendu par le juge de l’expropriation de Marseille, en ce qu’il a :

— fixé à 971 306 € en valeur occupée l’indemnité totale de dépossession due par l’EPF PACA à la SCI FRECHE, dans le cadre de l’expropriation de la parcelle [Cadastre 7] [Adresse 5] à [Localité 4],

— dit que la somme de 971 306 € se décompose de la manière suivante :

* indemnité principale : 882 096 €, en valeur occupée soit 7990 m2 X 138 € le mètre carré moins l’abattement de 20%,

* indemnité de remploi : 89 210 €

— condamné l’EPF PACA à payer à la SCI FRECHE une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’EPF PACA aux dépens.

Y ajoutant,

Condamne l’EPF PACA à payer à la SCI FRECHE la somme de 41 019 € HT, au titre de la perte de revenus locatifs,

Condamne l’EPF PACA au versement d’une somme de 3 000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions.

Dit que dépens d’appel seront supportés par l’EPF PACA.

LE GREFFIER LE PRESIDENT