GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/507

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025

N° RG 23/00125 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFLY

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 15 Décembre 2022

Appelant

M. [U] [H]

né le 03 Décembre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP CONTE SOUVY, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [G] [Y]

né le 25 Juin 1951 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Représenté par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 24 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 juin 2025

Date de mise à disposition : 09 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte authentique en date du 8 janvier 2021, M. [G] [Y], promettant, a consenti au profit de M. [U] [H], bénéficiaire, une promesse de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Localité 9] pour un prix de 263.948,50 euros au total dont 245.000 euros de prix de vente, la promesse expirant le 30 avril 2021. La promesse prévoyait le financement de l’acquisition par le bénéficiaire sous la forme d’un emprunt de 212.000 euros et de fonds personnels à hauteur de 51.948,50 euros.

La promesse de vente prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt au profit du bénéficiaire réalisable au plus tard le 29 mars 2021 auprès de tout organisme de prêt, pour un capital emprunté de 212.000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 20 ans au taux d’intérêt maximal de 2% hors assurances.

Une indemnité d’immobilisation au profit du promettant de 24.500 euros était prévue dans l’acte, avec un délai de 10 jours accordé au bénéficiaire pour verser la somme de 12.250 euros sur le compte séquestre du notaire instrumentaire.

Suivant lettre recommandée du 2 avril 2021, M. [Y] a vainement mis en demeure M. [H] de lui fournir une ou plusieurs attestations d’obtention ou de refus de prêt afin de s’assurer des démarches réalisées auprès des organismes bancaires.

Suivant courriel du 13 avril 2021, le notaire de M. [H] a informé son client que faute d’avoir levé l’option dans les conditions prévues, M. [Y] souhaitait recouvrir sa liberté et pouvait lui réclamer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

M. [H] a alors communiqué une attestation de refus de prêt de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes datée du 14 avril 2021 lui refusant l’octroi d’un prêt immobilier pour l’acquisition de la maison, objet de la promesse de vente.

Suivant exploit en date du 18 octobre 2021, M. [Y] a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins de voir constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 8 janvier 2021.

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Prononcé la caducité de la promesse de vente du 8 janvier 2021 reçu par Me [F], notaire à [Localité 5], entre M. [Y], promettant, et M. [H], bénéficiaire, portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— Condamné M. [H] à payer à M. [Y] la somme de 24.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— Condamné M. [H] à payer à M. [Y] la somme de 2.400 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Débouté M. [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' M. [H] n’a pas obtenu de prêt immobilier, de sorte que la condition suspensive est réputée défaillie ;

' M. [H] ne justifie pas avoir sollicité un prêt immobilier, selon les conditions prévues dans la promesse de vente, au plus tard le 29 mars 2021 ;

' le refus de prêt daté du 14 avril 2021 qu’il verse aux débats est postérieur à cette date et n’est pas conforme aux stipulations contractuelles ;

' le sms envoyé par M. [H] au vendeur le 25 mars 2021 confirme par ailleurs qu’il ne disposait pas des fonds propres lui permettant de réaliser la vente;

' la pénalité stipulée à la promesse de vente n’apparaît pas manifestement excessive.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 janvier 2023, M. [H] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il l’a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 1er mars 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [H] sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Dire et juger qu’il a été libéré des obligations de la promesse de vente dès le non versement de l’indemnité d’immobilisation chez le Notaire ;

— Dire et juger que cet état de fait a été accepté, ainsi que celui consistant pour lui à chercher une autre solution de financement hors promesse ;

— Dire et juger, en conséquence, que M. [Y] était irrecevable à lui demander une réparation quelconque et qu’il avait retrouvé la liberté de vendre son bien dès le non-paiement du séquestre ;

— En conséquence, débouter M. [Y] de toutes ses demandes et le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] fait notamment valoir que :

' il n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation dans le délai prévu par le contrat, sans qu’elle ne lui soit réclamée, de sorte qu’il a été libéré de son engagement ;

' il a proposé par mail un prix et des conditions de vente différents, car il n’était plus lié par la promesse, ce dont les parties ainsi que le notaire avaient conscience ;

' M. [Y] a ainsi perdu le droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par dernières écritures du 7 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Y] demande de son côté à la cour de :

— Dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par M. [H] ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry en date du 15 décembre 2022 ;

— Condamner M. [H] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [H] aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] fait notamment valoir que :

' Faute pour M. [H] d’avoir levé l’option avant le délai d’expiration de la promesse, il est bien fondé à solliciter la caducité de la promesse de vente ;

' M. [H] n’a pas respecté les dispositions contractuelles et compte-tenu des nombreux manquements du bénéficiaire à ses obligations, l’indemnité d’immobilisation lui reste acquise.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 24 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1304-3 alinéa 1er prévoit quant à lui que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Par ailleurs, selon une jurisprudence constante, il appartient à l’acquéreur qui se prévaut d’une défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt de justifier de ce qu’il a sollicité, dans les délais impartis à l’acte, un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente (voir sur ce point notamment : Cour de cassation, Civ 1ère civile, 13 novembre 1997 bull n°310 ; Civ 3ème, 17 mars 2010 n°09-13.158, ou encore, de manière plus précise : Civ 3ème,13 janvier 1999 bull n° 14 : « ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 1178 et 1134 du code civil la cour d’appel qui, pour débouter le vendeur de sa demande en versement de l’indemnité d’immobilisation, retient qu’il résulte des termes non ambigus de la lettre adressée par la banque à l’acquéreur que celui-ci avait bien fait une demande de prêt à laquelle la banque n’avait pas donné suite et qu’il n’était pas prouvé par le vendeur que la non-obtention du prêt avait pour cause la faute de l’acquéreur, tout en relevant que ce dernier n’avait pas justifié avoir déposé sa demande de prêt dans le délai stipulé à l’acte et sans rechercher si la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente »).

Par contre, dès lors que l’acquéreur a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, c’est au vendeur de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition (Civ 3ème, 6 octobre 2010 Bull n 183).

En l’espèce, la clause intitulée « condition suspensive d’obtention de prêt » qui se trouve stipulée à la page 12 de la promesse de vente conclue entre les parties le 8 janvier 2021 prévoit : « le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

. Organisme prêteur : Tous organismes

. Montant maximal de la somme empruntée : 212 000 euros.

. Durée maximale de remboursement : 20 ans.

. Taux nominal d’intérêt maximal : 2 % l’an (hors assurances).

L’acte authentique précise en outre que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 29 mars 2021 ».

Force est de constater en l’espèce que M. [H] ne justifie nullement avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, dans les délais qui lui étaient impartis.

En effet, la seule attestation de refus de prêt qu’il verse aux débats, émanant de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes, est datée du 14 avril 2021, soit à une date postérieure au 29 mars 2021, et plus de huit jours après la mise en demeure qui lui a été adressée, le 2 avril 2021, par le vendeur. Elle ne comporte du reste aucune précision quant à la date de dépôt de la demande de prêt et porte, surtout, sur un montant de 215.939,50 euros, soit un montant supérieur à ce qui était convenu dans la promesse.

Au demeurant, en cause d’appel, M. [H] n’allègue nullement qu’il aurait respecté son obligation de déposer une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

L’appelant soutient qu’il aurait été libéré des obligations prévues à la promesse de vente, dès lors qu’il n’était pas en mesure de verser en la comptabilité du notaire la somme de 12.250 euros, représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, et qu’il n’a nullement été relancé à cette fin par le vendeur ou le notaire.

L’argumentation qu’il expose de ce chef tend ainsi, si l’on suit son raisonnement, à arguer de ce qu’un nouvel accord serait intervenu entre les parties, postérieurement à la signature de la promesse de vente, de nature à remettre en cause les obligations mises à sa charge par ce contrat.

Cependant, M. [H] ne caractérise nullement l’existence d’un quelconque accord en ce sens.

En effet, il se contente de verser aux débats :

— un courrier daté du 25 mars 2021 dans lequel il demande à M. [Y] de lui téléphoner pour faire un point sur l’achat de la maison;

— un sms, daté du 29 mars 2021, qu’il a adressé à son vendeur, et aux termes duquel il propose d’acquérir la maison au prix de 263.000 euros, frais de notaire inclus, financé par le biais d’un crédit bancaire de 223.000 euros, outre 40.000 euros de crédit-vendeur sur une durée de 40 mois.

L’appelant ne produit en revanche aucun élément susceptible de démontrer que M. [Y] aurait accepté une telle proposition et qu’un accord se serait formé entre les parties, postérieurement à la signature de la promesse de vente, pour en modifier les termes.

Par ailleurs, la simple circonstance que le vendeur ne l’ait pas relancé pour obtenir le versement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation, conformément aux stipulations contractuelles, ne saurait être interprété comme étant une renonciation de sa part à se prévaloir de la promesse, et en particulier de son droit à obtenir le paiement de l’indemnité convenue en cas de manquement de l’acquéreur à ses obligations.

Il convient d’observer qu’au contraire, M. [Y] n’a apporté aucune réponse à la proposition qui lui a été soumise par son contractant le 29 mars 2021, et a mis en demeure ce dernier, dès le 2 avril 2021, de justifier des démarches effectuées en vue de l’obtention d’un prêt, « avant toute poursuite », ce qui témoigne de sa volonté explicite de continuer à se prévaloir des termes de la promesse.

La lecture du sms précité du 29 mars 2021 met de fait en exergue l’absence de fonds propres dont disposait M. [H] pour concrétiser la vente, au mépris de sa déclaration qui avait valeur contractuelle.

D’une manière plus générale, l’appelant ne pouvait se délier de manière unilatérale des obligations contenues dans la promesse de vente.

Il ne peut qu’être déduit de ces constatations que l’appelant est seul responsable de la défaillance de la condition suspensive, et qu’il est donc tenu de verser à ce titre l’indemnité d’immobilisation de 24.500 euros prévue au contrat en raison du manquement à ses obligations contractuelles. Il peut être retenu, que comme l’a relevé le premier juge, une telle pénalité ne présente nullement un caractère manifestement excessif, ce qui n’est du reste pas allégué par M. [H].

En définitive, le jugement entrepris ne pourra ainsi qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

En tant que partie perdante, M. [H] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu’il a dû exposer en cause d’appel. La demande qu’il forme de ce chef sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [H] aux dépens d’appel,

Condamne M. [U] [H] à payer à M. [G] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée par M. [U] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 septembre 2025

à

la SCP CONTE SOUVY

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025

à

la SCP CONTE SOUVY

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA