N° Minute : [Immatriculation 5]/026

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 16 Janvier 2025

N° RG 23/01469 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HK6V

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] en date du 04 Septembre 2023, RG 22/00953

Appelant

M. [B] [X]

né le 02 Février 1979 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Gabriel MESSIE, avocat au barreau D’ANNECY

Intimée

[Localité 7] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 4] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 29 octobre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 août 1995, l’Office public d’aménagement et de construction de la [Localité 7], devenue l’Epic [Localité 7] Habitat, a donné à bail à Mme [S] [J] un appartement de type 3 d’une surface de 73 m² situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Le bail a été conclu contre un loyer mensuel de 2 300,27 francs.

Par contrat du 6 décembre 2010, [Localité 7] Habitat a par ailleurs donné à bail à Mme [J] un garage référencé n°0150.6035 situé [Adresse 9] à [Localité 6] contre un loyer de 47,62 euros par mois.

Mme [J] est décédée le 1er décembre 2020.

À réception de l’enquête de ressources pour l’année 2022, signée par M. [B] [X] (fils de Mme [J]) le 20 octobre 2021, le bailleur a pris connaissance du décès de sa locataire et constaté que le bien donné à bail était occupé par ce dernier.

Par courrier du 14 février 2022, Haute-Savoie Habitat a informé M. [X] du fait que, faute de réunir les conditions prescrites, il ne pouvait bénéficier du transfert de bail.

M. [X] s’étant toutefois maintenu dans les lieux, [Localité 7] Habitat l’a alors fait assigner, par acte du 10 mai 2022, devant le juge des contentieux de la protection en vue d’obtenir, à titre principal, son expulsion du logement.

Par jugement contradictoire du 4 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— dit que M. [X] ne peut bénéficier du transfert de bail de Mme [J], tant en ce qui concerne le logement que le garage,

— dit que le contrat de bail conclu le 22 août 1995 entre l’OPAC 74, devenu [Localité 7] Habitat, et Mme [J], portant sur un appartement de type 3, sis au [Adresse 3] à [Localité 6], se trouve résilié depuis le 1er décembre 2020, date du décès de Mme [J],

— dit que le bail portant sur un garage n°1050.6035, accessoire du logement, se trouve également résilié depuis cette date,

— dit que M. [X] est occupant sans droit ni titre des lieux,

— ordonne à M. [X] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— dit que faute pour M. [X] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— dit que l’expulsion de M. [X] ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 8 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— constate que M. [X] était à jour du paiement de sa dette locative à la date du 4 avril 2023,

— rejette la demande en paiement formée de ce chef par [Localité 7] Habitat,

— condamne M. [X] à payer à [Localité 7] Habitat, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du louer courant, à compter du 4 avril 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux, à hauteur d’une somme actuelle de 597,16 euros par mois charges comprises, incluant le logement et le garage,

— rejette la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [X] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

Par acte du 12 octobre 2023, M. [X] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [X] demande à la cour de :

— déclarer recevable en la forme son appel,

En conséquence,

— juger bien fondées ses demandes,

Partant et à titre principal,

— juger que le bailleur [Localité 7] Habitat ne s’est pas conformé aux dispositions de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitat en ne rapportant pas lui avoir proposé des solutions de relogement,

En conséquence,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a fait droit à la demande présentée par le bailleur [Localité 7] Habitat aux fins d’expulsion,

En conséquence statuer à nouveau et,

— juger que le bailleur [Localité 7] Habitat devra, nonobstant la libération des lieux par lui, se conformer aux dispositions de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitat et ainsi, lui proposer des solutions de relogement,

Également,

— ordonner la compensation entre les dettes réciproques, à savoir 775,38 euros (caution + indu de loyers et charges d’avril 2023 à mai 2024) à lui devoir et 294,02 euros (semaine du 01/06 au 12/06/2024 et montant assignation 1ère instance),

— juger qu’il demeure une somme de 481,36 euros qui constitue la créance lui profitant à l’encontre de [Localité 7] Habitat,

— condamner [Localité 7] Habitat d’avoir à lui verser la somme de 481,36 euros au titre de la restitution de sa caution et de l’indu au titre des loyers et charges d’avril 2023 à mai 2024,

— rejeter toute demande de condamnation à son encontre d’avoir à verser à une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande de condamnation à son encontre d’avoir à prendre à sa charge les entiers dépens de l’instance,

— condamner [Localité 7] Habitat d’avoir à lui verser la somme de 225 euros au titre du timbre fiscal d’appelant,

A défaut, et à titre subsidiaire,

— confirmer que l’indemnité d’occupation mensuelle est fixée à la somme de 597,16 euros, charge comprise et ce, à compter du mois d’avril 2023,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle lui a accordé un délai pour quitter volontairement l’appartement,

Également,

— ordonner la compensation entre les dettes réciproques, à savoir 775,38 euros (caution + indu de loyers et charges d’avril 2023 à mai 2024) à lui devoir et 294,02 euros (semaine du 01/06 au 12/06/2024 et montant assignation 1ère instance),

— juger qu’il demeure une somme de 481,36 euros qui constitue la créance lui profitant à l’encontre de [Localité 7] Habitat,

— condamner [Localité 7] Habitat d’avoir à lui verser la somme de 481,36 euros au titre de la restitution de sa caution et de l’indu au titre des loyers et charges d’avril 2023 à mai 2024,

— rejeter toute demande de condamnation à son encontre d’avoir à verser à une quelconque somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande de condamnation à son encontre d’avoir à prendre à sa charge les entiers dépens de l’instance,

— condamner [Localité 7] Habitat d’avoir à lui verser la somme de 225 euros au titre du timbre fiscal d’appelant,

En réplique, par conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, [Localité 7] Habitat demande à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par M. [X],

— rejeter les demandes de M. [X],

En conséquence,

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a :

dit que M. [X] ne peut bénéficier du transfert de bail de Mme [J], tant en ce qui concerne le logement que le garage,

dit que le contrat de bail conclu le 22 août 1995 entre l’OPAC 74, devenu [Localité 7] Habitat, et Mme [J], portant sur un appartement de type 3, sis au [Adresse 3] à [Localité 6], se trouve résilié depuis le 1er décembre 2020, date du décès de Mme [J],

dit que le bail portant sur un garage n°1050.6035, accessoire du logement, se trouve également résilié depuis cette date,

dit que M. [X] est occupant sans droit ni titre des lieux,

— condamner M. [X] à lui payer l’arriéré aux titres des indemnités d’occupation dû arrêté au 30 septembre 2024 à la somme de 841,53 euros,

— condamner M. [X] à lui payer une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner encore M. [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le bail initial, en date du 22 août 1995, a été conclu entre l’Office public d’aménagement et de construction de la [Localité 7] (devenue l’Epic [Localité 7] Habitat) et Madame [J]. A ce titre, la cour observe que M. [B] [X], mentionné tout comme ses frère et s’ur ([T] et [M]) comme 'composant [la] famille’ de Mme [J], n’apparaît aucunement en qualité de preneur et ne peut en conséquence revendiquer cette qualité ou celle de co-preneur, étant par ailleurs précisé que ce dernier ne revendique pas, aux termes de ses écritures, un transfert de bail sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’il s’avère exact que l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitat, dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 31 décembre 2023, fixe différentes obligations à la charge du bailleur en cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L.621-2 du même code, force est de constater que M. [X] ne saurait, faute de justifier de la qualité de locataire, revendiquer le bénéfice de ces dispositions et mettre en exergue le fait que le bailleur ne lui a pas proposé de solutions de relogement.

De ce fait, la demande de M. [X] visant à ce qu’il soit imposé au bailleur de se conformer aux dispositions de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitat en vue de lui proposer des solutions de relogement ne peut être favorablement accueillie.

Sur les décomptes entre les parties, il est acquis aux débats que M. [X] a quitté le logement qu’il occupait en adressant les clés du bien ainsi qu’une télécommande de porte automatique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 12 juin 2024. Postérieurement, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par la Selarl Officialis le 25 juin 2024.

[Localité 7] Habitat conteste dans ses écritures le montant de l’indemnité d’occupation (charges et garage inclus) fixé par le premier juge (597,16 euros) en ce que ce dernier aurait été mal évalué et n’a pas été indexé. Pour autant, [Localité 7] Habitat ne sollicite pas l’infirmation de ce chef de jugement. Dans ces conditions, la cour ne peut déterminer la créance locative qu’en fonction du montant arrêté dans le jugement déféré au titre de l’indemnité d’occupation.

Il échet à ce titre de retenir que sa demande en paiement se fonde sur un décompte (pièce 23) édité le 23 septembre 2024. Connaissance prise des éléments développés dans ses écritures concernant ce décompte, la cour constate que la somme de 310,28 euros, correspondant à la revalorisation de l’indemnité d’occupation avant janvier 2024, doit être écartée, la seule somme mensuelle de 597,16 euros étant due par M. [X] jusqu’à la reprise du logement. De même, les sommes de 289,64 euros, 459,61 euros et 94,35 euros (factures des 13 juin, 1er août et 1er septembre 2024) ne s’avèrent pas justifiées en ce qu’elles concernent des charges rectifiées ou des frais de contentieux lesquels n’ont pas vocation à être appliqués en sus de l’indemnité d’occupation. Enfin, la somme de 613,89 euros (indemnité d’occupation de mars 2024) doit être ramenée à la somme de 597,16 euros compte tenu du caractère indu de la majoration appliquée par [Localité 7] Habitat.

Il en résulte dès lors, balance faite des crédits et des débits du compte locatif, un indu de 329,08 euros (841,53 – 310,28 – 289,64 – 459,61 – 94,35 – 16,73) en faveur de M. [X], déduction faite du dépôt de garantie versé par la locataire à son entrée dans les lieux (correspondant à la somme de 398,29 euros) sans qu’il n’y ait lieu à actualisation du montant reçu conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [X] ne peut valablement solliciter le remboursement des charges rectifiées (147,28 euros) visées dans l’avoir du 19 octobre 2023 en ce que cette somme, résultant d’une majoration de l’indemnité d’occupation fixée par le juge de première instance, a été déduite de la facture suivante comme le mentionne le document versé aux débats.

En conséquence, [Localité 7] Habitat est condamnée à verser à M. [X] la somme de 329,08 euros.

Chacune des parties succombant au moins partiellement en ses prétentions, il y a lieu de dire qu’elles conserveront la charge des dépens qu’elles ont personnellement exposés.

En équité, la cour dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne l’Epic [Localité 7] Habitat à payer à M. [B] [X] la somme de 329,08 euros au titre du trop perçu,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 16 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.

La Greffière La Présidente

Copies : 16/01/2025

M^e Gabriel MESSIE

+ GROSSE

M^e Fabien BUFFET

+ GROSSE