IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 24 Février 2026

N° RG 22/01531 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HCHO

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 13 Juillet 2022

Appelants

Mme [Q] [L] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1] (UKRAINE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

M. [Z] [M]

né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 1] (UKRAINE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimés

M. [V] [W]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4] (Suisse)

Mme [E] [R]

née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 5] (Ecosse), demeurant [Adresse 3] – [Localité 6] (Suisse)

Représentés par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 décembre 2025

Date de mise à disposition : 24 février 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 30 avril 1999 reçu par Me [G], notaire, M. [D] a vendu à Mme [Q] [L] et M. [Z] [M] (ci-après les époux [M]) une maison à usage d’habitation avec piscine située sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 2] (pièce 2 [W]).

Par acte notarié du 11 juin 2009, Mme [Y] [X], épouse de M. [U] [I], a vendu à M. [V] [W] et son épouse Mme [E] [R], une maison à usage d’habitation bâtie sur la parcelle n°[Cadastre 5] située [Adresse 4] à [Localité 2] et la moitié indivise d’une parcelle n°[Cadastre 6] cadastrée section B [Adresse 5]. (pièce 3 [W])

Antérieurement, suivant acte notarié du 17 août 1971, reçu par Me [T], notaire, aux termes duquel les époux [S] ont fait l’acquisition de la moitié indivise de la parcelle [Cadastre 6] ainsi que de la parcelle [Cadastre 7], une servitude de passage avait été créée à tout usage, de quatre mètres de largeur, le long de la limite «'Nord-Ouest'» de la parcelle [Cadastre 5] acquise par Mme [I], au profit de la parcelle n°[Cadastre 7] propriété de M. et Mme [S], et ce pour permettre à ces derniers et leurs ayants droit d’accéder librement à la route [Adresse 6], située en contrebas.

Sur cette assiette a aussi été créée une servitude de passage de canalisations souterraines d’eau et d’égouts ainsi qu’une servitude de canalisations aériennes.

L’acte prévoyait, en outre, l’existence d’une indivision sur la parcelle n°[Cadastre 6] entre les propriétaires des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7], la parcelle n°[Cadastre 6] étant prévue pour le stationnement des voitures desdits propriétaires [S] et [I], l’entretien de cette aire de stationnement devant s’effectuer à frais communs.

Enfin, aux termes de cet acte il a été prévu que dans le cas où les époux [S] décideraient de vendre leur propriété, les époux [I] bénéficieraient d’un droit de préférence.

Les termes de ces servitudes et pacte de préférence sont intégralement repris dans l’acte d’acquisition du 11 juin 2009, intervenu entre Mme [I] et les époux [W].

Par acte notarié du 10 juin 2011, les consorts [S] ont vendu aux époux [M] une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section B, n°[Cadastre 7] sise [Adresse 7] à [Localité 2] et la moitié indivise de la parcelle n°[Cadastre 6] cadastrée section B, [Adresse 5].

En juin 2017, les époux [W], en instance de divorce, ont procédé à la division foncière de leur parcelle n°[Cadastre 5], cette dernière étant alors divisée en deux terrains cadastrés nouveaux n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] (bâti).

Par acte notarié du 31 juillet 2017, ils ont vendu à M. [K] et Mme [A], (ci-après les époux [K]), la maison à usage d’habitation située sur la parcelle n°[Cadastre 9] section B. Dans l’acte de vente a été constituée une servitude réelle et perpétuelle à la charge du fonds servant n°1269, propriété des consorts [R] – [W], au profit du fonds dominant n°[Cadastre 9] propriété des époux [K] constituant un droit de passage tout usage (pièce 14 [W]).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2017, les consorts [R]-[W] ont informé les époux [M] de leur souhait de racheter leur quote-part indivise de la parcelle n°[Cadastre 6] pour un montant de 8.400 euros.

Les époux [M] ont répondu le 15 août 2017 qu’ils formulaient la même proposition à leur égard.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2019, Mme [R] et M. [W] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de voir cesser l’indivision sur la parcelle [Cadastre 6].

Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Déclaré recevable l’action de Mme [R] et M. [W]';

— Attribué la quote-part indivise de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 6] sis [Adresse 5] au [Adresse 4] à [Localité 2] appartenant aux époux [M] à Mme [R] et M. [W]';

— Condamné en contrepartie Mme [R] et M. [W] à verser aux époux [M] la somme de 56.500 euros';

— Rejeté les demandes indemnitaires réciproques';

— Rejeté les demandes formées au titre l’article 700 du code de procédure civile';

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens';

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au visa principalement des motifs suivants':

' La parcelle n°[Cadastre 8] doit nécessairement passer par la parcelle n°[Cadastre 6] pour rejoindre la voie publique et si la parcelle indivise était attribuée aux époux [M] en pleine propriété, la parcelle des demandeurs se retrouverait donc enclavée';

' Mme [R] et M. [W] démontrent avoir davantage intérêt que les époux [M] à acquérir la pleine propriété de la parcelle n°[Cadastre 6]';

' En refusant d’accéder aux demandes amiables des consorts [R]-[W], les époux [M] n’ont fait qu’user de leur droit de vouloir demeurer dans celle-ci';

' Mme [R] et M. [W] n’ont fait, quant à eux, qu’user de leur droit de demander le partage de l’indivision.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 16 août 2022, les époux [M] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 30 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [M] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

A titre principal

— Juger irrecevable la demande d’attribution préférentielle de la parcelle indivise, s’agissant d’un bien dépendant d’une indivision conventionnelle';

— Juger mal fondées les demandes des consorts [W]-[R], ces derniers étant tenus de rester dans l’indivision';

— Juger encore que les consorts [W]-[R] ont renoncé de façon tacite, certaine et non équivoque à se prévaloir du pacte de préférence prévu à leur profit dans leur acte de propriété';

— Rejeter les demandes nouvelles formées par les consorts [W]-[R] dans leurs dernières écritures';

A titre subsidiaire,

— Juger qu’ils consentent expressément à ce que la cour ordonne son transport sur les lieux, le cas échéant, assistée de tout technicien ou personne dont l’audition pourrait paraître utile à la manifestation de la vérité';

— Ordonner à tout le moins, une mesure d’expertise à tel expert qu’il plaira à la cour, avec la mission suivante :

— se rendre sur les lieux, prendre connaissance des documents de la cause et recueillir les explications des parties,

— constater que la parcelle indivise n° [Cadastre 6] détenue par moitié est réellement nécessaire et indispensable à l’usage commun,

— constater l’état d’indivision normale et perpétuelle institué depuis l’origine,

— s’expliquer dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir communiqué ses premières conclusions,

— donner rapport qui sera déposé au greffe de la cour dans les deux mois de la notification de sa mission';

En toutes hypothèses,

— Condamner les consorts [W]-[R] solidairement d’avoir à leur payer la somme 20.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts en réparation du préjudice globalement subi de leur fait ;

— Condamner les consorts [W]-[R] solidairement à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner les consorts [W]-[R] solidairement aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [M] font notamment valoir que :

' La demande d’attribution préférentielle des consorts [W]-[R] est irrecevable en ce que l’acte de 1971 ne prévoit pas d’attribution préférentielle du bien ;

' La parcelle indivise cadastrée sous le n°[Cadastre 6] a le caractère d’accessoire indispensable des immeubles qu’elle dessert, se trouvant ainsi dans une indivision forcée et perpétuelle, échappant aux dispositions des articles 815 et suivants du code civil';

' En renonçant à se prévaloir du pacte de préférence prévu à leur profit dans leur acte de propriété, et ce alors même qu’ils avaient été dûment informés de la vente de la propriété [S] et de ses conditions financières, les consorts [W]-[R] ont expressément consenti au principe de l’indivision conventionnelle';

' La somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral et de la perte de chance de vendre à un meilleur prix leur parcelle n°[Cadastre 8] n’est pas justifiée, ni dans son principe, ni dans son montant et ils ne démontrent pas une faute.

Par dernières écritures du 3 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [R] et M. [W] demandent à la cour de :

A titre principal,

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il a :

— condamné en contrepartie Mme [R] et M. [W] à verser aux époux [M] la somme de 56.500 euros ;

— rejeté les demandes indemnitaires de Mme [R] et M. [W] ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Mme [R] et M. [W] ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau, sur ces 4 chefs de jugement,

— Leur attribuer la moitié indivise moyennant le paiement de la somme de 8.400 euros aux époux [M], qui étaient d’accord sur ce prix de vente en 2017, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise pour estimer cette valeur du bien immobilier au jour de la jouissance divise ;

— Subsidiairement, fixer une contrepartie financière en proportion avec la valeur totale de la parcelle indivise par plusieurs agents immobilier, et estimer le prix de rachat de la part indivise des époux [M] entre 12.000 euros et 41.000 euros, les intimés suggérant même un prix de rachat maximum de 15.000 euros, vu l''uvre entreprise par la famille [M] pour dévaloriser le terrain ;

— Plus subsidiairement, confirmer le prix de rachat de la part indivise fixé par le tribunal ;

— Encore plus subsidiairement, ordonner le partage en nature de la parcelle selon le projet de plan de division établi par [C] [N], géomètre-expert à [Localité 7] le 22 mai 2020, les époux [M] se voyant attribuer la partie surlignée en vert le long de la voie publique de la [Adresse 8] à [Localité 2], tandis qu’ils deviendront indivisaires dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial de la parcelle entourée de bleu le long de leur parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 8] qui leur appartient en totalité ;

— Très subsidiairement, si par impossible la Cour ordonnait un transport sur les lieux et/ou la désignation d’un Expert judiciaire, aux frais avancés des époux [M], fixer la mission de manière à ce qu’il soit apporté rapidement les réponses nécessaires à la solution du litige';

— Si par impossible la Cour estimait que le bien n’ait pas aisément attribuable ou partageable, sans qu’il y ait lieu à expertise, ordonner l’ouverture des opérations de partage en désignant un Notaire avec la vente aux enchères du bien indivis au travers de la procédure de licitation;

— En tout état de cause, rejeter toutes prétentions financières des époux [Z] & [Q] [M]';

— Condamner solidairement les époux [Z] et [Q] [M] à leur payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis sur le plan moral, et du fait de la perte de chance de vendre à un meilleur prix et plus tôt leur parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 8], ainsi que du fait de la résistance abusive et injustifiée des défendeurs devenus appelants ;

— Condamner solidairement les époux [M], à peine d’astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à leur rembourser la somme de 804,40 euros, correspondant à la moitié de la facture de la société [1] qu’ils ont avancée en juillet et août 2024 pour réparer le chemin sur sa partie indivise de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 6], endommagé ensuite d’un événement pluvieux exceptionnel survenu en juin 2024 ;

— Condamner encore solidairement les époux [M], à peine d’astreinte définitive de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à remettre les parcelles cadastrées n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] dans l’état qu’elles étaient avant l’introduction de la procédure et libres de toute occupation non conforme aux règles de droit ;

— Vu l’obligation financière des époux [M] notamment à leur rembourser les frais avancés pour la réfection de la chaussée sur le terrain indivis, et à réparer les préjudices subis, ordonner la compensation en imputant sur le paiement du prix, toutes dettes relatives aux indemnités qui seront allouées, jusqu’à due concurrence du montant qui sera fixé souverainement par la cour d’appel ;

— Condamner solidairement les époux [M] à leur payer une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du constat d’huissier du 20 juin 2018 et les frais de formalités de publicité foncière, avec distraction au profit de la société [2] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [R] et M. [W] font valoir, en substance, que :

' Ils justifient d’un intérêt légitime à l’attribution préférentielle de la parcelle indivise';

' Ils démontrent que l’assiette de l’accès telle que prévue était matériellement impossible et l’arrêt du 30 janvier 2020 de la cour d’appel de Chambéry a confirmé l’extinction définitive de la servitude au profit de la parcelle B [Cadastre 7] des époux [M]';

' Les époux [M] ne rapportent pas la preuve qu’il existerait une dépendance commune à plusieurs propriétés et qu’il y aurait lieu de conserver perpétuellement l’état d’indivision de la parcelle n°[Cadastre 6] qui n’a jamais été utilisé en commun';

' L’indivision n’est en rien indispensable aux époux [M] et cause à l’inverse un réel préjudice aux demandeurs devenus intimés, car elle jouxte leur propriété cadastrée n°[Cadastre 8], de sorte qu’à défaut d’une attribution préférentielle, il doit être procédé à un partage en nature à parts égales';

' Ils ne font qu’exercer leur droit de préférence, lequel a fait l’objet d’un pacte perpétuel qui est valable.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

Motifs et décision

I – Sur l’indivision

Sur la cessation de l’indivision

Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et la partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

Néanmoins, une parcelle qui est affectée à titre d’accessoire indispensable à la desserte de bâtiments n’est pas partageable et doit rester indivise à titre perpétuel.

Il y a indivision forcée et perpétuelle «toutes les fois qu’une dépendance de plusieurs propriétés, a été créée ou conservée pour être utilisée en commun en vue de l’exploitation de ces propriétés ['] l’indivision constitue un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que du consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l’accessoire » (Civ. 3, 12 mars 1969, pourvoi n 67-10.335, publié), qu’il s’agisse de chemins, de ruelles, de voies d’accès ou encore de cours communes.

Le bien en indivision forcée constitue ainsi l’accessoire indispensable des fonds dont il dépend (3 Civ., 27 mai 2010, pourvoi n° 09-65.338'; 1ère Civ., 1 juin 2017, pourvoi n° 16-19.267).

Dans ces conditions, il n’y a indivision forcée et perpétuelle que si le partage du bien indivis rendrait impossible l’usage ou l’exploitation des fonds principaux divis, ou le détériorerait notablement (3 Civ., 27 octobre 2010, pourvoi n° 09-13.600).

Le régime de l’indivision forcée et perpétuelle emporte trois conséquences principales : l’exclusion du partage, l’impossibilité de dissocier les biens indivis des fonds dont ils sont l’accessoire et l’interdiction, pour chacun des propriétaires des fonds principaux, de modifier la destination des biens en indivision forcée ou d’accomplir des actes de jouissance privant les autres indivisaires de leurs droits sur ces biens.

Lorsque, par une appréciation souveraine, le juge du fond retient qu’un bien constitue l’accessoire nécessaire ou indispensable à l’usage de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents, c’est à bon droit qu’il en déduit que celui-ci est en indivision forcée exclusive de l’application du droit commun de l’indivision (1re Civ., 28 février 2006, pourvoi n° 04-15.937; 1ère Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21.628 ; 1ère Civ., 5 mars 2014, pourvoi n° 12-29.548).

En cas de contestation sur le caractère d’accessoire nécessaire ou indispensable, le juge du fond est tenu de procéder à la recherche. Tel est, notamment le cas lorsque la contestation est soulevée au sujet d’une voie de passage en présence d’un autre accès (1ère Civ., 28 février 2006, pourvoi n 03-20.652).

Voir aussi 3e Civ., 6 avril 2023, pourvoi n° 21-17.774':

«'Le bien en indivision forcée constitue l’accessoire indispensable des fonds dont il dépend.

Ayant constaté que le cabinet médical disposait d’une autre entrée au [Adresse 9] dont le caractère insuffisant n’était pas démontré, la cour d’appel a souverainement retenu que l’entrée et l’escalier situés au [Adresse 10] ne constituaient pas un accessoire indispensable à la desserte des lots n° 5 et 6 appartenant à M. et Mme [H] et en a exactement déduit que cet accès n’était pas en indivision forcée.'»

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge, la parcelle [Cadastre 6] est détenue en indivision par les propriétaires des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 7] depuis l’acte notarié du 17 août 1971 signé par les propriétaires d’alors, soit respectivement les époux [I] et [S].

Les propriétaires actuels de la parcelle indivise sont donc les époux [W] qui ont acquis la parcelle n° [Cadastre 5] et la moitié indivise de la parcelle n°[Cadastre 6] des époux [I] suivant acte du 11 juin 2009, ainsi que les époux [M] qui ont acquis la parcelle n° [Cadastre 7] et la moitié indivise de la parcelle [Cadastre 6] des consorts [S] par acte du 10 juin 2011, étant précisé que les époux [M] sont, quant à eux, aussi propriétaires des parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] depuis 1999.

Il résulte de l’acte notarié de 1971 précité, l’établissement d’une indivision conventionnelle non familiale sur la parcelle [Cadastre 6] destinée à être utilisée comme aire de stationnement pour les véhicules de chaque indivisaire, l’entretien s’effectuant à frais communs.

Il est constant que dans les indivisions conventionnelles non familiales, l’attribution préférentielle n’est pas de droit. Ainsi si elle n’est pas prévue par la convention d’indivision, elle ne peut être réclamée par un indivisaire . Lorsqu’elle est prévue, elle est facultative et il s’agit pour la juridiction de se prononcer en fonction des intérêts en présence.

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, l’acte notarié de 1971 a établi une indivision conventionnelle non familiale sur la parcelle n°[Cadastre 6] destinée comme aire de stationnement pour les véhicules de chaque indivisaire, l’entretien s’effectuant à frais communs. Ce même acte prévoit un pacte de préférence au bénéfice des propriétaires de la parcelle n°[Cadastre 5] dans le cas où ceux de la parcelle n°[Cadastre 7] décideraient de vendre, de sorte que la demande des consorts [R]/[W], propriétaires de la parcelle [Cadastre 8] issue de la parcelle n°[Cadastre 5]', au titre de l’attribution préférentielle est recevable.

S’agissant du bien fondé de la demande, selon l’arrêt définitif de la cour d’appel de Chambéry rendu le 30 janvier 2020 (arrêt du 4 mars 2021 rejetant le pourvoi des époux [M]) entre les époux [M], appelants, et les époux [K], intimés, il a été constaté l’extinction de la servitude grevant la parcelle B [Cadastre 5] au profit de la parcelle B [Cadastre 7] en ces termes':

«'L’article 685-1 du code civil dispose que «'en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.'»

Il est de principe que ce texte ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, et laisse ainsi en dehors de son champ d’application les servitudes conventionnelles.

Néanmoins ces dispositions trouvent application si l’état d’enclave a été la cause déterminante de la clause de la convention qui a fixé l’assiette et les modalités d’exercice du passage, mais n’a pas eu pour effet d’en modifier le fondement légal.

La parcelle acquise en 2011 par les époux [M] étant destinée à être divisée, elle est effectivement mieux valorisée, si chaque partie est desservie par une voie d’accès différente, la partie nord l’étant par le chemin rural débouchant sur la [Adresse 11], la partie sud l’étant par la [Adresse 8]. Pour autant on ne peut en déduire une volonté des parties de conférer à la servitude consentie un fondement purement conventionnel, puisque la division envisagée par les époux [M] est postérieure de plus de 40 ans à la constitution de la servitude.

Par ailleurs, la parcelle [Cadastre 7] [M] était enclavée, car ne disposant, à l’époque, d’aucune issue sur la voie publique. La servitude consentie en 1971 avait, comme l’a exactement relevé le premier juge, un fondement purement légal et le texte susmentionné doit trouver application.

Certes il est fait état par les appelants d’un état d’enclave de la parcelle [Cadastre 7] au motif qu’elle ne serait pas adjacente au fonds originel [M], du fait de l’existence d’une parcelle entre la parcelle [Cadastre 7] objet du litige et la parcelle sur laquelle ils ont leur maison d’habitation, cette parcelle étant la propriété de la société civile immobilière [3].

Mais la constitution de la société civile immobilière [3] est postérieure au jugement déféré et son fonds lui a été apporté par les époux [M] et de ce fait, ceux-ci se sont enclavés volontairement. Or il est de principe que le propriétaire qui a lui-même obstrué l’issue donnant accès à la voie publique ne peut se prévaloir d’un droit de passage pour cause d’enclave. Dans ces conditions, ce moyen s’avère être inopérant.

Concernant le désenclavement de la parcelle litigieuse, elle est désormais adjacente au fonds originel propriété des époux [M], desservi par un chemin propriété de ces derniers. Dès lors, elle bénéficie de ce passage, étant observé que si des aménagements sont à réaliser, ils sont tout à fait modestes, car consistant en la démolition d’un muret à usage de clôture.

C’est donc exactement que le premier juge a constaté l’extinction de la servitude et a condamné les époux [M] au paiement d’une partie des frais irrépétibles exposés par les époux [K]. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

Il a ainsi été constaté l’extinction de la servitude de passage puisque la parcelle n°[Cadastre 7] n’est plus légalement enclavée, ce compte tenu du fait que les époux [M] sont aussi propriétaires des parcelles n° [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] desservies par un accès à la voie publique et contiguës à la parcelle n° [Cadastre 7]. Ainsi les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] permettent l’accès à la parcelle [Cadastre 7] et l’état d’enclave de cette dernière a disparu depuis son acquisition par les époux [M] le 10 juin 2011.

En raison de la disparition de la servitude grevant le fonds n° [Cadastre 5], le premier juge a retenu à bon droit qu’il n’y avait plus lieu de considérer que la parcelle n°[Cadastre 6] servait de desserte pour la parcelle [Cadastre 7].

En effet les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 6] qui ne sont pas attenantes, sont situées à l’opposé l’une de l’autre de la parcelle [Cadastre 5] de sorte que les époux [M] doivent désormais emprunter leur chemin privé sur les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] pour rejoindre la [Adresse 11] puis la [Adresse 8] et enfin atteindre la parcelle [Cadastre 6].

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que la parcelle n°[Cadastre 6] n’avait pas le caractère d’accessoire indispensable pour desservir et accéder à leur parcelle [Cadastre 7] qu’ils ont d’ailleurs acquise bien après être devenus propriétaires des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Par ailleurs, en l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge au vu des éléments produits par les consorts [R]-[W] (attestations des époux [I], de Me [P] notaire ayant reçu l’acte de vente entre les époux [I] et les époux [W], de M. [B] géomètre expert, PV de constat du 20 juin 2018) a retenu que la servitude de passage en limite Nord-Ouest prévue dans l’acte de 1971 n’avait pas été aménagée car elle n’était pas réalisable.

S’agissant du pacte de préférence institué dans l’acte de 1971, et rappelé dans l’acte du 11 juin 2009, aux termes duquel les époux [I] ont vendu aux époux [W] la parcelle [Cadastre 5] et la moitié indivise de la parcelle [Cadastre 6], par lettre recommandée avec AR du 12 avril 2011, Me [O] a adressé aux époux [W], le courrier suivant':

«'Chère Madame, cher Monsieur,

J’ai l’honneur de vous faire savoir que Maître [F], notaire à [Localité 8] (Haute-Savoie) est chargé de la régularisation de la vente par les consorts [S]-[J] de leur propriété sise à [Localité 2] (Haute Savoie) [Adresse 7] comme cadastrée':

B [Cadastre 7] [Adresse 7] 17a 95ca

et la moitié indivise de la parcelle B [Cadastre 6] [Localité 9] 03a23ca

Moyennant le prix de 900 000 euros payable comptant le jour de l’acte et au plus tard le 5 juin 2011, l’acte devant se régulariser aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière

Ainsi que l’a retenu le premier juge':

— Ce courrier n’indique pas le prix de la moitié indivise de la parcelle [Cadastre 6] et celui de la parcelle [Cadastre 7],

— Il n’ouvre aucune négociation possible avec les bénéficiaires du pacte de préférence.

— En outre, l’article 815-14 du code civil, afférent au droit de préemption des co-indivisaires, prévoit que l’indivisaire qui entend céder tout ou partie de ses droits dans les biens indivis est tenu de notifier aux autres indivisaires par acte extrajudiciaire le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

En l’espèce les prescriptions légales n’ont pas été respectées et c’est donc à tort qu’il a été mentionné dans l’acte de vente intervenu entre les consorts [S]-[J] et les époux [M]':

«'Purge du pacte de préférence

Aux termes de l’acte de Me [T] en date du 17 août 1971, il avait été prévu un pacte de préférence, en cas de vente par M. et Mme [S] conféré à M. et Mme [I] [U]

Le 12 avril 2011, il a été procédé aux formalités de purge dudit pacte de préférence ainsi qu’il résulte de la copie du courrier qui demeurera annexée à la minute des présentes après mention.

Purge du co-indivisaire

La parcelle n°[Cadastre 6] appartenant en indivision à hauteur de moitié chacun aux consorts [S] et à M. et Mme [W]-[R], il a été procédé à la purge du droit du co-indivisaire, ainsi qu’il résulte d’un courrier en date du 12 avril 2011 dont une copie demeurera annexée à la minute des présentes après mention.'»

Ainsi que l’a retenu le premier juge, il n’est pas possible de tirer de ce simple courrier du 12 avril 2011, qui ne respecte pas les prescriptions légales, une renonciation tacite, certaine et non équivoque des époux [W] au droit de préférence dont ils bénéficiaient.

S’ils n’ont pas remis en cause la vente intervenue entre les consorts [S] et les époux [M] par la suite, il ne peut en être déduit qu’ils consentaient à demeurer dans une indivision forcée et perpétuelle, et ce d’autant moins que l’acquisition par les époux [M], de la parcelle [Cadastre 5], compte tenu des autres propriétés qu’ils détiennent mettait fin à l’état d’enclavement de cette dernière et à la nécessité de garder indivis la parcelle [Cadastre 6] pour le stationnement des véhicules.

C’est par ailleurs, à bon droit, que le premier juge a décidé de mettre fin à l’indivision existante et retenu que les consorts [R]-[W] démontraient avoir davantage intérêt que les époux [M] à en acquérir la pleine propriété en considération des éléments suivants':

— L’attribution préférentielle ne consiste pas à remettre en cause l’utilisation du bien indivis par les différents indivisaires, ni à sanctionner l’absence d’utilisation par un indivisaire mais à attribuer la pleine propriété du bien indivis à l’indivisaire ayant le plus intérêt à l’obtenir.

— Les époux [M] sont propriétaires de nombreuses parcelles contigües, certaines bâties, d’autres non, de sorte qu’ils ont une surface importante sur laquelle ils peuvent entreposer leurs véhicules et ils ne démontrent pas avoir utilisé la parcelle [Cadastre 6] avant l’extinction de la servitude.

— Il n’existe plus d’accès direct depuis leur parcelle [Cadastre 7] à la parcelle [Cadastre 6], lesquelles sont à l’opposé l’une de l’autre.

— Les consorts [R]-[W] ont divisé leur terrain n°[Cadastre 5], dans le cadre leur divorce, en deux terrains. Ils ont vendu la parcelle bâtie n°[Cadastre 9] aux époux [K] et demeurent propriétaires de la parcelle non bâtie n° [Cadastre 8]. Pour rejoindre la voie publique depuis cette dernière il est nécessaire de passer par la parcelle n° [Cadastre 6]. Ainsi si la parcelle indivise était attribuée aux époux [M], la parcelle des consorts [R]-[W] se retrouverait enclavée.

Sur le prix de rachat de la part indivise des époux [M] par les consorts [R]-[W]

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a':

— Retenu que la parcelle indivise n°[Cadastre 6] a une superficie totale de 323 m²

— Ecarté les estimations effectuées sur la prise en compte d’une surface de 161,5 m² (moitié des 323 m²) alors que l’objectif des consorts [R]-[W] est de vendre leur parcelle [Cadastre 8] ajoutée à la parcelle [Cadastre 6] afin d’agrandir la surface constructible de leur propriété pour la vendre à un meilleur prix et considéré que c’est dans le cadre de ce projet que la valeur de leurs droits indivis devait être prise en compte.

— Retenu les estimations':

— du cabinet [4] du 14 mai 2020': valeur totale des deux parcelles (représentant 1 410 m²) entre 450.000 et 480.000 euros, soit une valeur des droits indivis de chaque partie entre 51.542 et 54.978 euros,

— de l’agence [5] du 29 mai 2020': valeur totale de 495.000 euros (pour 1 410 m²), soit une valeur des droits indivis de chaque partie de 56.696 euros'

— et de [6] du 28 mai 2020': valeur totale de 512.000 euros (pour 1 410 m²), soit une valeur des droits indivis de chaque partie de 58.644 euros.

— Retenu, après pondération entre ces valeurs, une somme de 56.500 euros.

Le jugement, qui a attribué la quote-part indivise de la parcelle n°[Cadastre 6] dont les époux [M] sont propriétaires aux consorts [R]-[W] moyennant la somme de 56.500 euros, sera confirmé.

II ' sur les demandes formées par les consorts [R]-[W] en appel

Selon l’article 564 du code de procédure civile, «'les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'»

Sur les frais de réparation du chemin

Les consorts [R]-[W] sollicitent la condamnation des époux [M] à leur payer la somme de 804,40 euros correspondant à la moitié du montant de la facture de la société [1], avancée par eux en juillet et août 2024 pour réparer le chemin sur sa partie indivise de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] qui a été endommagé à la suite d’un événement pluvieux exceptionnel survenu en juin 2024.

Ils justifient par des photographies de l’état du chemin, et ils produisent, par ailleurs, un devis de l’entreprise [1] du 20 juin 2024 d’un montant de 1 608,75 euros TTC, le PV de réception du 26 juillet 2024, signé par M. [W] le 31 juillet 2024 ainsi que la facture du 26 juillet acquittée le 12 août 2024.

Cette demande nouvelle est parfaitement recevable s’agissant d’un sinistre intervenu postérieurement au jugement, sinistre auquel il était nécessaire de remédier pour circuler sur le chemin, de sorte qu’il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 804,40 euros représentant la moitié du coût des travaux.

Les époux [M] seront ainsi condamné in solidum à payer aux intimés la somme de 804,40 euros sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, s’agissant d’une condamnation pécuniaire.

Sur la remise en état du terrain indivis

En revanche, leur demande tendant à voir condamner les époux [M] à remettre le terrain indivis en l’état où il se trouvait avant la procédure, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, se heurte à la fin de non-recevoir instituée par l’article 564 du code de procédure civile sus-visé, dans la mesure où les intimés indiquent, photographies et constats d’huissier à l’appui, qu’avant l’introduction de l’instance, les époux [M] n’occupaient pas le terrain indivis et que depuis l’assignation ils ont entrepris de transformer cette parcelle en décharge d’objets encombrants (remorque, van pour chevaux, vieux véhicule Peugeot, table de ping pong, vieux portail, vieilles planches, branchages etc') empiétant même sur la parcelle [Cadastre 8], propriété des consorts [R]-[W].

De nombreux courriers de mise en demeure ont été adressés par le conseil de ces derniers, en vain.

Les consorts [R]-[W] seront déclarés irrecevables en leur demande relative à la remise en état du terrain qui constitue une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile,

III ' Sur les demandes indemnitaires

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, en refusant de sortir de l’indivision et d’accéder aux demandes amiables des consorts [R]-[W], les époux [M] n’ont fait qu’user de leur droit de vouloir demeurer dans celle-ci.

Aucune résistance abusive et injustifiée n’est établie et le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire des intimés, sera confirmé.

De la même manière, les consorts [R]-[W] n’ont fait qu’user de leur droit de demander le partage de l’indivision qui n’est pas forcée et perpétuelle et ils ont entrepris des démarches amiables avant d’engager cette procédure.

Le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire des époux [M] sera confirmé.

IV ' Sur les demandes accessoires

Les époux [M] qui échouent en leur appel sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 au profit de l’une des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Z] [M] et Mme [Q] [L] épouse [M] à payer à M. [V] [W] et Mme [E] [R] la somme de 804,40 euros représentant la moitié des frais engagés pour la remise en état de la partie indivise du chemin,

Rejette la demande de condamnation sous astreinte au paiement de ladite somme,

Déclare irrecevable la demande de M. [V] [W] et Mme [E] [R] relative à la condamnation sous astreinte de M. [Z] [M] et Mme [Q] [L] épouse [M] à remettre en état le terrain indivis,

Condamne M. [Z] [M] et Mme [Q] [L] épouse [M] aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de la Sas Mermet & associés,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,