COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 23 Avril 2026

N° RG 24/00910 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQMZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 15 Mai 2024, RG 22/00496

Appelant

M. [H] [M] [V] [T] [K]

né le 12 Avril 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représenté par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARLU CABINET COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

M. [Z] [F]

né le 09 Novembre 1950 à [Localité 3],

et

Mme [C] [X] épouse [F]

née le 20 Mars 1959 à [Localité 4],

demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL HINGREZ – MICHEL – BAYON, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

M. [W] [J], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]

sans avocat constitué

Mme [I] [Q], demeurant [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 4]

sans avocat constitué

S.C.P. [D] [P] [A] [Y], dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

S.A.S. PREUX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocat au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 06 janvier 2026 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte sous seing privé établi le 24 octobre 2019 par l’agence Preux Immobilier, M. [Z] [F] et Mme [C] [F] son épouse se sont engagés à vendre à M. [H] [K] une maison à usage d’habitation, un garage indépendant et un local jardin situés [Adresse 8] à [Localité 6] et cadastrés section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au prix de 720 000 euros. Par cet acte, M. [K] s’est engagé à acquérir ces biens sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, et à payer la somme de la somme de 30 000 euros à la Sarl Preux Immobilier en sa qualité de mandataire.

Par un acte notarié du 21 mars 2020 établi par Me [D], notaire au sein de la Scp [U]-[R], M. [K] a d’une part acquis les biens précités et d’autre part acquis une parcelle de terrain située également à Alby-sur-Chéran et cadastrée section B n°[Cadastre 5], appartenant à M. [W] [J] et Mme [I] [Q] son épouse, pour un prix total de 720 970 euros.

Par acte du 14 mars 2022, M. [K] a fait assigner les époux [F], la Sas Preux Immobilier, la Scp [U]-[R] et les époux [J] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins d’obtenir la nullité de la promesse de vente et de la vente subséquente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F],

— rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [K],

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [F] et la Scp [U]-[R],

— condamné M. [K] aux dépens,

— condamné M. [K] à payer aux époux [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] à payer à la Scp [U]-[R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] à payer à la Sarl Preux Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à déclarer le jugement opposable aux époux [J],

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 27 juin 2024, M. [K] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les époux [F],

rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par les époux [F] et la Scp [U]-[R],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté l’ensemble de ses demandes,

condamné M. [K] aux dépens,

condamné M. [K] à payer aux époux [F] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [K] à payer à la Scp [U]-[R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [K] à payer à la Sarl Preux Immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— prononcer la résolution pour vices cachés du contrat de vente rédigé par la Scp [U]-[R], notaires associés à Alby-sur-Chéran, et signé le 21 mars 2021 par M. [K] d’une part, et les époux [F] et les époux [J] d’autre part,

— prononcer la résolution du compromis de vente signé entre M. [K] et les époux [F] le 24 octobre 2019,

— condamner en conséquence :

les époux [F] à lui rembourser le prix et les frais de la vente, soit la somme de 720 970 euros et de 50 350 euros soit 771 320 euros,

les époux [F] et la Sas Preux Immobilier in solidum à rembourser la somme de 30 000 euros au titre de la commission qu’il a dû payer à la Sas Preux Immobilier au titre de la vente intervenue,

la Scp [U]-[R], notaires associés à Alby-sur-Chéran, à garantir le paiement du montant des condamnation prononcées,

— déclarer opposable l’arrêt à intervenir aux époux [J] parties à l’acte de vente du 21 mars 2020,

Subsidiairement,

— condamner in solidum les parties intimées à lui payer une somme de 351 035 euros au titre de la restitution de 50% du prix de l’immobilier de la maison,

— condamner la Scp [U]-[R], notaires associés à Alby-sur-Chéran, à garantir le paiement du montant des condamnations prononcées,

— condamner les époux [F] à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme de 100 000 euros au titre des préjudices subis, en plus de la restitution de 50% du prix de l’immobilier de la maison,

— débouter la Scp [U]-[R], notaires associés à Alby-sur-Chéran, de toutes ses demandes,

— débouter les époux [F] de toutes leurs demandes,

— débouter la Sas Preux Immobilier de toutes ses demandes,

— condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens d’instance.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [F] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [K],

condamné M. [K] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [K] à leur régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [K] à leur payer la somme de 6 000 euros en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sas Preux Immobilier demande à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer M. [K] irrecevable en sa demande nouvelle de dommages et intérêts ou à tout le moins mal fondé,

— débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum les époux [F] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 30 000 euros correspondante au montant de la commission due,

— condamner in solidum les époux [F] à la garantir de toute condamnation éventuelle,

En tout état de cause,

— condamner M. [K], ou tout autre succombant, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K], ou tout autre succombant, aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Scp [U]-[R] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

rejeté l’ensemble des demandes formées par M. [K],

condamné M. [K] aux entiers dépens,

condamné M. [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes demandes plus amples ou contraires formées par M. [K],

— par conséquent, débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— juger irrecevable la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par M. [K] comme étant nouvelle en cause d’appel,

— subsidiairement, débouter M. [K] de sa demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire,

Sur son appel incident,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [K] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

En tout état de cause,

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

— rejeter toute demande formulée à son encontre,

— condamner M. [K], ou qui mieux le devra, à lui payer la somme de 6 000 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’appel et de première instance.

La déclaration d’appel ainsi que les premières conclusions des appelants du 29 août 2024 ont été signifiées aux époux [J] par actes du 3 septembre 2024 (signification à domicile pour l’époux, signification à personne pour l’épouse), lesquels n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande nouvelle subsidiaire soulevée par la SCP de notaires et la SAS Preux Immobilier :

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 565 du même code prévoit toutefois que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Devant la cour M. [K] ne forme pas une demande nouvelle en dommages-intérêts contre l’agence immobilière ni la SCP de notaires, mais une demande subsidiaire en restitution de 50 % du prix sur le fondement de l’article 1644 du code civil. Cette demande tend aux mêmes fins que la demande initiale, la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés par le vendeur. Elle est recevable.

Sur les demandes en résolution du contrat de vente et compromis de vente pour garantie des vices cachés et les demandes en restitution totale ou partielle du prix et en dommages-intérêts formées contre les vendeurs :

En vertu des dispositions des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est garant des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Selon l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce l’acte de vente comporte en page 14 une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence d’un défaut inhérent à la chose vendue ayant les caractères précités justifiant la mise en 'uvre de la garantie. De plus, l’acheteur doit rapporter la preuve du caractère occulte du défaut et de son antériorité au transfert des risques, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

1) concernant l’effondrement de l’ouvrage de soutènement du talus sur une longueur de 2,50 m et le glissement de terrain sur la parcelle [Cadastre 3] :

Il incombe à M. [K] de démontrer que l’ouvrage de soutènement, et en tout état de cause les éventuels vices qui l’affectaient, n’étaient pas apparents lors de la vente.

Or ainsi qu’il ressort des photographies en page 9 à 16 de constat du 12 janvier 2022 l’ouvrage de soutènement est actuellement apparent, de même que le très mauvais état de sa structure et de ses composants.

Au vu des photographies et indications figurant dans ce constat, l’ouvrage de soutènement en bois dépasse le niveau naturel du terrain, sur plusieurs mètres, et il est situé à environ 5 m de la maison, de sorte que son existence était manifestement visible lors de la vente à l’occasion d’une simple visite du terrain. M. [K] ne démontre pas que cet ouvrage et/ou son état étaient cachés lors de la vente, et ne produit notamment pas d’attestations de témoin sur ce point. La présence d’une vieille bâche en partie effondrée, constatée par le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat du 12 janvier 2022, ne permet pas de conclure que cette bâche était déjà présente et recouvrait totalement l’ouvrage de soutènement lors de la négociation et de la conclusion de la vente, ni le cas échéant qu’elle ne pouvait pas être soulevée pour regarder l’ouvrage. L’existence d’un vice caché relatif à l’état de l’ouvrage de soutènement et au risque de glissement de terrain n’est pas démontrée.

Par ailleurs l’éventuel défaut de conformité de l’ouvrage de soutènement aux règles d’urbanisme ne rend pas en soi le bien immobilier vendu impropre à son usage et n’en diminue pas l’usage.

—  2) concernant le garage ou abri de jardin :

Il n’est pas contesté qu’un local indépendant de la maison a été construit en limite de propriété sans permis de construire ou déclaration préalable et ne figure pas au cadastre.

M. [K] ne démontre pas que la démolition de l’abri de jardin est requise par les services municipaux ou par d’autres autorités, ni qu’il ne peut pas en faire usage ou que son usage en est réduit en raison d’un défaut de respect du code de l’urbanisme.

En effet si dans une lettre du 8 juin 2023 le maire d'[Localité 6] indique que le garage a été construit de façon illégale et devra être démoli, pour autant il ne met pas M. [K] en demeure de le démolir et lui demande seulement de le tenir informé de ses démarches.

Par ailleurs si un procès-verbal d’infraction à la législation du code de l’urbanisme a été dressé par la suite le 2 avril 2024 et transmis à Mme le procureur de la République près le tribunal judiciaire d’Annecy et à la DDT, aucune suite n’y a été donnée avant la clôture de la présente procédure.

En outre et surtout, dans une lettre ultérieure du 15 avril 2025, le maire d'[Localité 6] a proposé à M. [K] de régulariser la situation en déposant un permis de construire avant le 1er juin 2025 et en sécurisant le terrain, et a précisé que la demande d’une adaptation mineure, concernant la réalisation de remblais supérieurs à 1,5 m serait nécessaire.

Il en ressort qu’une régularisation de la situation administrative était possible, pour un coût non démontré par l’appelant, les devis produits concernant des travaux de démolition et d’enrochement étant sans lien établi avec la lettre du 15 avril 2015. En tout état de cause il n’est pas prouvé que l’usage du local est affecté par un défaut de respect de la réglementation.

L’existence d’un vice caché rendant le bien vendu impropre à son usage ou en diminuant l’usage n’est pas démontrée.

Ainsi la demande en résolution de la vente et en restitution du prix de vente est mal fondée et le jugement est confirmé sur ce point. Les demandes subsidiaires en restitution partielle du prix de vente et en dommages-intérêts formée contre les vendeurs sont également mal fondées et seront rejetées.

Sur la demande en remboursement de la commission versée à l’agence :

Selon l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La demande en restitution de la commission versée à l’agence immobilière d’un montant de 30 000 euros, qui est fondée exclusivement sur 1644 du code civil par M. [K] ainsi qu’il ressort des pages 16 et 17 de ses dernières conclusions, est mal fondée contre les vendeurs en l’absence de garantie de vices cachés, et est également mal fondée contre l’agence immobilière qui n’est pas vendeur et n’est pas tenue à la garantie des vices cachés. Le jugement est confirmé en ce qu’il la rejette.

Sur la demande d’opposabilité du jugement aux époux [J] :

Les époux [J] sont dans la cause, il n’est pas nécessaire de dire que le présent arrêt leur est opposable.

Sur la demande de M. [K] tendant à condamner le notaire à garantir le paiement du montant des condamnations prononcées :

Aucune condamnation n’est prononcée au profit de M. [K]. Il n’y a pas lieu de rechercher si la demande formée par M. [K] en condamnation de la SCP de notaires 'à garantir le paiement du montant des condamnations prononcées’ est bien fondée, cette question étant sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’exercice d’une action en justice est un droit.

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une indemnisation au titre d’une procédure abusive ne peut être allouée que lorsqu’est caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’exercer une telle action.

N’est pas abusive en soi l’action en justice sans fondement, vouée à l’échec ou sans élément de preuve (2ème Civ. 17 septembre 2020 n° 19-16.921).

M. [K] n’a pas commis de faute en engageant la procédure en justice, ni en interjetant appel. Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes en dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont confirmées.

Succombant en ses prétentions M. [K] devra supporter les entiers dépens d’appel et payer aux époux [F], à la SCP de Notaire, et à la SAS Preux Immobilier la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Toute autre demande fondée sur ces dispositions est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision par défaut,

Déclare recevable la demande subsidiaire de M. [H] [K] en restitution de 50 % du prix du bien immobilier,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Rejette toute demande nouvelle de M. [H] [K],

Dit n’y avoir lieu de dire que le présent arrêt est opposable à M. et Mme [J],

Condamne M. [H] [K] aux entiers dépens d’appel,

Condamne M. [H] [K] à payer à M. [Z] [F] et Mme [C] [X] épouse [F] la somme totale de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne M. [H] [K] à payer à la Scp [U]-[R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne M. [H] [K] à payer à la SAS Preux Immobilier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Rejette toute autre demande.

Ainsi prononcé publiquement le 23 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Claire DUSSAUD, Conseillère en remplacement du Président légalement empêché et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière P/Le Président