MCS/KG

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Nadine HEICHELBECH

Le 16 octobre 2013

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 16 Octobre 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 12/04893

Décision déférée à la Cour : 18 Septembre 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANTES :

SAS KALIS

XXX

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Plaidant : M^e BERGERON, avocat à Mulhouse

SCI METIV Représentée par son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la Cour

Plaidant : M^e Antoine MATTER, avocat à STRASBOURG

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires 13 BOULEVARD DE LA MARNE agissant par son syndic, la SARL IMMOBILIERE MARNE HIDALGO & B, ayant son siège social 13 boulevard de la Marne à XXX prise en la personne de son représentant légal

XXX

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour

Plaidant : M^e LEGOUX, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. VALLENS, Président de Chambre

M^me SCHNEIDER, Conseiller, entendu en son rapport

M^me ROUBERTOU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me ARMSPACH-SENGLE,

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Luc VALLENS, Président et M^me Christiane MUNCH-SCHEBACHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX est propriétaire de locaux situé XXX à STRASBOURG relevant du statut de la copropriété.

Elle a donné ces locaux en location à la SAS Kalis qui y exploite un fonds de commerce de confection et de livraison de pizzas selon un bail commercial du 19 juin 2002.

Plusieurs copropriétaires se sont plaints de ce que cette activité s’exerçait dans des conditions contraires au règlement de copropriété en ce qu’elle générait une occupation des parties communes par du matériel et des produits de livraison, un stockage et une manipulation d’essence, un épandage d’eaux grasses dans les parties communes, et un blocage fréquent de la porte automatique d’accès aux garages.

Par actes des 28 mars 2012 et 3 avril 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX a fait assigner la SCI Metiv et la SAS Kalis devant le juge des référés du tribunal de grande instance de STRASBOURG pour obtenir leur condamnation à faire cesser les manquements relevés sous astreinte de 500 € par infraction constatée par huissier.

Les défendeurs ont soulevé la nullité de l’assignation qui leur était délivrée, le défaut de pouvoir du syndic et le défaut d’intérêt à agir alors que l’assemblée générale n’avait pas décidé d’introduire une action en justice, et subsidiairement ils ont contesté les griefs formulés.

Par ordonnance du 18 septembre 2012, le juge des référés a :

— rejeté les demandes de la SCI Metiv et de la SAS Kalis tendant à faire prononcer la nullité des assignations dirigées contre elles

— déclaré la requête du syndicat des copropriétaires recevable

— condamné in solidum la SCI Metiv et la SAS Kalis à cesser ou faire cesser tout encombrement des parties communes que ce soit par des poubelles, cageots, casiers ou palettes plastiques appartenant à la SAS Kalis ou destinées aux besoins de son activité et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée par huissier de justice

— condamné in solidum la SCI Metiv et la SAS Kalis à cesser ou faire cesser de verser ou laisser s’écouler des eaux grasses dans le siphon situé au centre du passage d’accès aux garages sous astreinte de 500 € par infraction constatée par huissier de justice

— rejeté la requête du syndicat des copropriétaires pour le surplus

— condamné les sociétés requises aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SAS Kalis a interjeté appel de cette ordonnance en intimant le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX et la SCI Metiv.

Elle demande à la Cour d’infirmer l’ordonnance déférée, de constater que les copropriétaires n’ont pas autorisé le syndic à introduire cette demande et que le syndic a agi sans mandat et contre l’avis des copropriétaires, de dire et juger que l’assignation est nulle pour défaut de capacité à agir, de dire et juger que la demande et irrecevable faute d’intérêt à agir, subsidiairement de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires, de rejeter son appel incident, et de le condamner au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civil, de déclarer irrecevable l’appel provoqué de la SCI Metiv, et de rejeter son appel incident.

Elle soutient que lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2011 les résolutions 21 et 23 qui visaient à habiliter le syndicat des copropriétaires à agir contre elle en justice ont été rejetées pour privilégier un règlement amiable et des solutions pragmatiques, même si la rédaction du procès-verbal laisse entendre que ces points à l’ordre du jour n’ont pas été abordés.

Elle en conclut qu’en agissant contre l’avis de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a agi sans mandat de sorte que l’assignation est nulle, et que sa demande est également irrecevable pour défaut d’intérêt.

Elle ajoute que l’action ne se situe pas dans le cadre d’un péril grave ou imminent permettant au syndicat des copropriétaires d’agir en référé sans habilitation expresse, mais dans le cadre d’une utilisation des lieux dans les mêmes conditions depuis plus de 10 ans.

S’agissant de l’occupation des parties communes, elle fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une occupation mais d’un simple usage le temps de recevoir ses livraisons de produits, et que tout au plus des cagettes sont très temporairement mises contre la porte du garage de la SCI Metiv situé dans l’angle mort du passage, situation qui ne gêne personne et n’empêche pas le passage.

Elle conteste la teneur des attestations très imprécises et subjectives produites par le syndicat des copropriétaires contredites par celles qu’elle produit et relève que l’angle de prise de vue des photographies du procès-verbal de constat de l’intimé ne rend pas compte de la configuration des lieux.

Elle conteste tout stockage ou manipulation d’essence à l’intérieur de l’immeuble.

Elle conteste également évacuer des graisses issues de son exploitation via la bouche d’évacuation située dans le garage, laquelle ne fait qu’accueillir les eaux de lavage du sol du garage et se prévaut sur ce point de l’attestation du concierge de la copropriété.

Elle relève que les différents règlements administratifs invoqués censés étoffer ce débat ne relèvent pas de l’appréciation du juge des référés mais des administrations en charge de ce contrôle.

Elle conteste être à l’origine de l’entorse subie par M^me Y qui a déclaré avoir glissé sur une flaque graisseuse à l’endroit du siphon et souligne qu’elle n’a pas été mise en cause par son assureur et que les déclarations du concierge réfutent toute responsabilité de sa part.

S’agissant du blocage allégué de la porte automatique, elle rappelle que l’assemblée générale a décidé le 22 novembre 2011 non pas d’agir en justice mais de mettre en place un boîtier de protection sur le bouton d’arrêt d’urgence solution pragmatique qu’elle n’a pas mise en oeuvre.

Pour le surplus, elle conteste formellement avoir bloqué la porte avec une cagette.

XXX demande à la Cour d’infirmer l’ordonnance déférée, de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et subsidiairement de condamner la SAS Kalis à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle, et de condamner le syndicat des copropriétaires, subsidiairement la SAS Kalis à lui payer la somme de 5.000 € pension alimentaire 700 du Code de Procédure Civile.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires informé par elle dès l’année 2002 de l’activité projetée par la SARL Payeur n’a émis aucune objection, et que ce n’est qu’en 2009 qu’elle a été informée de prétendues nuisances liées à cette activité alléguées par deux copropriétaires MM. Reh et Chaumeil hostiles à la SAS Kalis, sur lesquelles elle s’est expliquée ainsi que sa locataire.

Elle se rallie aux conclusions développées par la SAS Kalis à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Elle relève qu’elle n’est pas l’exploitante et ne peut être tenue des obligations liées à l’exploitation du fonds, et ajoute que conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, l’action collective contre un copropriétaire n’est recevable qu’en présence de troubles collectifs subis par l’ensemble des copropriétaires, ce dont il n’est pas justifié.

A titre subsidiaire, elle se fonde sur les clauses du bail la liant à la SAS Kalis pour revendiquer sa garantie en cas de nuisances avérées.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX conclut au rejet de l’appel principal, et sur son appel incident, demande à la Cour d’infirmer partiellement l’ordonnance entreprise et de condamner in solidum la SAS Kalis et la SCI Metiv.

— à cesser d’encombrer les parties communes que ce soit avec leurs poubelles ou avec leur cagettes ou palettes

— à cesser de répandre en parties communes les eaux grasses et eaux de lavage

— à cesser de manipuler et stocker de l’essence à l’intérieur du bâtiment

— à cesser de bloquer l’ouverture de la porte automatique d’accès au garage

le tout sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée

— de débouter la SAS Kalis et la SCI Metiv de leurs demandes

— de les condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’intimé réplique que l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions en référé mais qu’en l’espèce une telle autorisation a bien été votée.

Il explique que l’assemblée générale du 17 septembre 2009 a voté l’engagement d’une procédure judiciaire, que le syndic n’a pas immédiatement engagé la procédure mais que le problème a été à nouveau discuté lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2011 qui après avoir entendu les promesses du représentant de la SCI Metiv a décidé d’appliquer sans délai la décision votée en 2009.

Il précise que l’action est fondée sur les dispositions de l’article 809 du Code de Procédure Civile à raison du trouble manifestement illicite dénoncé qui prive les occupants des garages de la jouissance normale de leur bien, et qu’il est fondé à s’adresser au copropriétaire qui est responsable de l’usage qui est fait du local, à charge pour lui de se retourner contre son locataire.

S’agissant de l’occupation des parties communes, il fait valoir que la progression de l’activité de la SAS Kalis l’a amenée à s’étendre sur les parties communes, par l’occupation de volumineuses poubelles, cagettes et casiers dans le couloir d’accès aux garages, et surtout plusieurs fois par semaine, par les livraisons de produits alimentaires conditionnés sur de grandes palettes entreposées durant dans heures dans le couloir le temps d’être vidées, ce qui empiète sur le passage d’accès aux 130 garages de la copropriété.

Il précise que les nombreux constats réalisés même pendant la procédure d’appel ainsi que les attestations des témoins confirment la persistance du problème.

Elle affirme que la SAS Kalis stocke de l’essence et de l’huile dans ses locaux et fait le plein de carburant de ses mobylettes à l’intérieur de l’immeuble, ce qui avait été admis par le dirigeant de la SAS Kalis lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2009, qui s’était engagé à faire le plein d’essence de ses mobylettes à l’extérieur de l’immeuble.

Elle affirme que la SAS Kalis nettoie régulièrement ses locaux et évacue ses eaux sales par le siphon situé en parties communes, ce qui est interdit par le règlement sanitaire départemental ,et le règlement d’assainissement de la CUS, qui a conduit à ce que ce siphon soit fréquemment bouché et est à l’origine de la blessure de M^me Y ayant glissé sur une flaque d’eau sale et huileuse à l’endroit de ce siphon.

Elle fait valoir que pour accéder directement aux cuisines, le personnel de la SAS Kalis entre fréquemment dans l’immeuble par la porte automatique d’accès aux garages, ce que la SAS Kalis avait reconnu lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2009 et que depuis lors le problème persiste malgré l’installation d’un boîtier de protection, puisque la porte est désormais maintenue ouverte par le maintien d’une cagette devant la cellule de détection.

VU LES PIÈCES DE LA PROCÉDURE

SUR LA PROCÉDURE

Attendu que si le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour soutenir une demande relevant des pouvoirs du juge des référés sans y avoir été autorisé au préalable par une décision de l’assemblée générale ( article 55 du décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété ), il ne saurait en revanche introduire une telle action au mépris d’une délibération de l’assemblée générale qui aurait expressément refusé d’engager une telle procédure ;

Attendu cependant qu’une telle autorisation a été donnée au syndic comme il résulte des procès-verbaux d’assemblées générales des 17 septembre 2009 et 22 novembre 2011 ;

Que lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2009 les difficultés actuelles étaient déjà évoquées ( point 11 : encombrement des parties communes, blocage de la porte du garage en position ouverte ), et qu’à la suite des engagements pris par le responsable de la SAS Kalis, l’assemblée générale a voté la résolution suivante :

' l’Assemblée générale donne mandat au syndic pour ester en justice contre M. C et / ou son locataire pour les nuisances provoquées par ces derniers ( …) si les engagements pris plus haut ne devaient pas être respectés dans un délai d’un mois ' ;

Que lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2011, les points 21 et 23 concernant les nuisances alléguées contre la SAS Kalis ont été abordés, mais que le point 21 relatif à l’accès au garage a donné lieu non pas à un vote sur une ' action en justice contre les fauteurs de troubles ' mais à une résolution plus pragmatique consistant à faire poser un boîtier de sécurité sur le bouton d’arrêt d’urgence ;

Que si la SAS Kalis et la SCI Metiv contestent la teneur de cette résolution en affirmant que l’assemblée générale a clairement refusé d’engager une action en justice, il ne peut qu’être considéré que ce procès-verbal fait foi dès lors que les copropriétaires et en particulier la SCI Metiv n’ont pas introduit une action en annulation de cette délibération ;

Que s’agissant du point 23, le procès-verbal reprend le texte de la motion qui avait été présentée par le conseil syndical et qui tendait à engager une action en justice à l’encontre de la SAS Kalis ;

Que cette motion pré-rédigée par le conseil syndical n’a pas été suivie d’un vote immédiat ;

( ' aucune discussion, aucun vote n’a pu avoir lieu ' ), que l’assemblée générale a ensuite pris acte des engagements du représentant de la SCI Metiv de répercuter ses instructions sur son locataire, et que la résolution 23 mentionne in fine ' A la demande de l’assemblée , la décision votée en 2009 concernant la pizzéria doit être appliquée sans délai ' ;

Qu’ainsi, contrairement aux allégations de la SAS Kalis et de la SCI Metiv, l’assemblée générale ne s’est nullement opposée à l’exercice de l’action en justice, et que même si elle n’a pas adopté tel quel le texte de la résolution présenté par le conseil syndical, elle a néanmoins autorisé le principe d’une telle action en justice en se référant à la résolution qu’elle avait précédemment adoptée lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2009 et qui n’était nullement caduque ;

Qu’ainsi le syndicat des copropriétaires justifie d’un pouvoir et d’un intérêt à agir ;

Attendu que la demande du syndicat des copropriétaires est recevable tant à l’égard de la SAS Kalis que de la SCI Metiv qui est responsable à l’égard des copropriétaires des nuisances que peut occasionner l’exploitation par son locataire des lieux loués ;

Que les interdictions prononcées peuvent l’être tant à l’égard de la SAS Kalis que de la SCI Metiv tenues in solidum dès lors qu’il appartient à la SCI Metiv de veiller au respect par son locataire du règlement de copropriété ;

SUR L’OCCUPATION DES PARTIES COMMUNES

Attendu que deux dispositions du règlement de copropriété intéressent cette question

Que l’article 6 alinéa 3 prévoit que ' les livraisons de matières sales et encombrantes devront être effectuées le matin avant 10 heures et jamais les dimanches et jours fériés ' ;

Que l’article 6 alinéa 5 prévoit que ' sans le consentement de l’assemblée générale (..) il est interdit même pour un temps très court d’encombrer ou d’utiliser les parties communes en dehors de leur usage normal ou d’y déposer quoi que ce soit …' ;

Attendu que les griefs exposés par le syndicat des copropriétaires ne portent pas sur les modalités de livraison des marchandises reçues par la SAS Kalis mais bien sur le fait que ces marchandises soient entreposées dans les parties communes ' même pour un temps très court’ de sorte que ce sont bien les dispositions de l’alinéa 5 qui s’appliquent ;

Qu’il est constant que l’activité de la SAS Kalis impose des livraisons de denrées plusieurs fois par semaine et qu’il est admis que ces livraisons sur palettes sont entreposées devant le garage de la SCI Metiv le temps d’être prises en charge par le personnel de la SAS Kalis ;

Que les photographies prises témoignent du volume important des marchandises livrées ( pièce 12 ) et donc de la place occupée dans les parties communes et induisent un temps non négligeable pour traiter ces marchandises ;

Que des procès-verbaux de constat ont été produits ( 20 avril 2010, 4 juin 2012, 29 octobre 2012 et 4 novembre 2012 ) montrant qu’à proximité immédiate de la porte d’accès aux locaux de la SAS Kalis, le porche d’accès aux garages de la copropriété est encombré par la présence de ' colonnes ' de cagettes pleines ou vides, ou par des marchandises sur palettes placées dans le prolongement des poubelles de la copropriété ou encore devant le garage de la SCI Metiv ;

Que l’importance de ce stockage dans les parties communes démontre qu’il ne s’agit pas d’une simple question d’angle de prise de vue, mais bien d’un encombrement et d’une utilisation des parties communes pour les seuls besoins du commerce de la SAS Kalis ;

Que la circonstance que l’accès aux garages des copropriétaires reste possible puisque le passage n’est pas obstrué mais rendu plus difficile comme en témoignent M^me A, M. D, M. Z, M^me E et M^me X, il n’en demeure pas moins que cet encombrement des parties communes même s’il n’est pas permanent constitue une infraction aux dispositions précitées du règlement de copropriété ;

Que le procès-verbal de constat produit par la SAS Kalis daté du 25 octobre 2012 montrant que les poubelles de la SAS Kalis sont bien rangées et qu’en revanche ceux de la copropriété débordent et qu’un sac est éventré ne contredisent en rien les éléments de preuve apportés par le syndicat des copropriétaires ;

Que la circonstance que de nombreux copropriétaires aient attesté ne pas se plaindre d e l’activité de la SAS Kalis ne contredit pas davantage la réalité de cet encombrement objectif dont le syndicat des copropriétaires est fondé à exiger la cessation ;

SUR LE STOCKAGE ET LA MANIPULATION D’ESSENCE

Attendu que pour démontrer que la SAS Kalis manipulerait de l’essence dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires se prévaut du procès-verbal de constat du 20 avril 2010 montrant la présence d’un bidon d’essence dans le garage loué à la SAS Kalis ;

Que la présence de ce bidon, de surcroît à une date relativement ancienne, ne démontre pas que la SAS Kalis manipulerait de l’essence dans son garage ou les parties communes ;

SUR L’EVACUATION D’EAUX GRASSES DANS LES PARTIES COMMUNES

Attendu que l’allégation de l’évacuation des eaux sales des locaux commerciaux par la bouche d’évacuation située en parties communes a été formulée par le syndic par une mise en demeure du 7 juin 2011 ;

Que cette mise en demeure a été suivie d’un mail de la SCI Metiv au syndic le 10 juin 2011 indiquant qu’il avait examiné le siphon, avait constaté en présence du concierge de la copropriété que ce siphon était dégagé et que le concierge avait déclaré n’avoir pas constaté depuis plusieurs mois que le siphon était bouché ;

Que si ce mail ne fait que relater les propos du représentant de la SCI Metiv, il n’en demeure pas moins qu’au vu de ces seuls éléments, il n’est pas suffisamment établi que la SAS Kalis aurait évacué ses eaux usées dans les parties communes ;

Attendu que la circonstance qu’une copropriétaire M^me Y ait fait une chute en ' glissant sur une plaque d’eau sale et huileuse ' à proximité de cette bouche d’évacuation ne démontre pas ipso facto que cette flaque proviendrait des locaux commerciaux de la SAS Kalis ;

Que l’ordonnance déférée doit être infirmée sur ce point ;

SUR LE BLOCAGE DE LA PORTE AUTOMATIQUE D’ACCÈS AUX GARAGES

Attendu que le syndicat des copropriétaires se plaint d’un blocage fréquent de la porte automatique par les employés de la SAS Kalis ;

Que le premier juge a relevé à juste titre qu’il ne démontrait pas que ce blocage en position ouverte serait imputable à la SAS Kalis ;

Qu’à cet égard, l’assemblée générale du 22 novembre 2011 a préconisé une solution pragmatique consistant à mettre en place un boîtier de protection et que l’on ignore si cette solution a été mise en oeuvre et a permis de résoudre cette difficulté ;

Que dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a fait état d’une nouvelle technique de blocage par l’interposition d’une cagette devant la cellule de détection ;

Que cependant le procès-verbal de constat du 19 octobre 2012 qui le démontre a été effectué pendant le temps de déchargement du camion de livraison, durant un temps limité et pour les seuls besoins de la livraison ;

Qu’il n’est pas établi que ce procédé ait été mis en oeuvre en-dehors de cette opération ponctuelle ;

Que l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté ce chef de demande ;

SUR L’APPEL EN GARANTIE

Attendu que la SAS Kalis ne motive en rien l’irrecevabilité de l’appel provoqué formé contre elle par la SCI Metiv ;

Attendu que si la SCI Metiv répond à l’égard des copropriétaires des nuisances ou des manquements commis par son locataire, il est constant que ceux-ci proviennent exclusivement de l’occupation des locaux par la SAS Kalis et de son exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués ;

Qu’il convient de faire droit à l’appel en garantie ;

Attendu qu’il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais non compris dans les dépens ;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

DECLARE les appels recevables,

DIT l’appel principal fondé pour partie,

REJETTE l’appel incident,

INFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné in solidum la SAS Kalis et la SCI Metiv à cesser ou faire cesser de verser ou de laisser s’écouler des eaux grasses dans le siphon situé au centre du passage d’accès aux garages sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

Et statuant à nouveau,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX de ce chef de demande ;

CONFIRME l’ordonnance déférée pour le surplus,

CONDAMNE la SAS Kalis et la SCI Metiv in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum la SAS Kalis et la SCI Metiv aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SAS Kalis à garantir la SCI Metiv des condamnations prononcées contre elle au profit du syndicat des copropriétaires, en principal, intérêts et frais,

CONDAMNE la SAS Kalis aux dépens nés de l’appel en garantie.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT,