Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/21427

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 08/08350

APPELANTS

Monsieur J Z

c/o maître J K

XXX

XXX

Madame L Z

c/o maître J K

XXX

XXX

Représentés par M^e W-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936, avocat postulant

Assistés de M^e Odile STRICH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant substituant M^e J K de la SCP AULIBE-ISTIN-K, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 23

INTIMÉS

Madame AK AL AM C épouse E

XXX

XXX

Monsieur AO AH AQ AR C

XXX

XXX

Madame T U C épouse D

XXX

XXX

Monsieur AG AH AI C

XXX

XXX

Madame AC AD AE C

XXX

XXX

SELARL PHARMACIE FACE A L’ANCIENNE MAIRIE prise en la personne de ses représentants légaux et venant aux droits des consorts C

XXX

XXX

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistés de M^e Karine COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 418, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Rappel des faits et de la procédure

Par acte du 6 juin 1994, M^me P Z aux droits de laquelle se trouvent les consorts Z a renouvelé au profit de M^me W AA C un bail commercial portant sur des locaux situés à Créteil (94) XXX destinés à l’exploitation d’une officine de pharmacie et ce pour une durée de 3,6,9 ans prenant effet à compter rétroactivement du 1^er janvier 1992 pour se terminer le 31 décembre 2000.

M^me W AA C est décédée le XXX laissant cinq enfants pour recueillir sa succession.

Par acte du 27 octobre 2007 signifié au bailleur le 27 novembre 2007, les consorts C ont signé un compromis de vente de l’officine de pharmacie au profit de la SELARL Pharmacie face à l’ancienne Mairie (Y), laquelle était assortie de plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles la négociation par l’acquéreur et à ses frais, du loyer du bail à un prix annuel maximum de 15.800 €, avec établissement d’un nouveau bail commercial selon descriptif contenu à l’acte du 6 juin 1994.

Par acte extra judiciaire des 17 et mars 2008, les consorts Z ont fait délivrer aux consorts C un congé refus de renouvellement à effet du 1^er août 2008comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation, aucune immatriculation autre que celle de M^me W AA C n’ayant été constatée.

Par acte sous seing privé du 15 mai 2008, est intervenue la cession de l’officine de pharmacie par les consorts C à la SELARL Y.

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2008, les consorts Z ont dénoncé à la SELARL Y l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 14 avril 2008 du tribunal de grande instance de Créteil ayant jugé que le bail s’était renouvelé à effet du 1^er janvier 2001 ainsi que le congé refus de renouvellement à effet du 1^er août 2008 et avec dénégation du droit au statut des baux commerciaux, tel que signifié aux consorts C par actes des 17 et 20 mars 2008.

Le 18 août 2008 les consorts C et la SELARL Y ont assigné les époux Z sur le fondement des articles L.145-1et suivants du code de commerce devant le Tribunal de Grande Instance de Créteil, pour voir principalement constater la nullité du congé délivré par les époux Z.

Par jugement du 12 avril 2010, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a :

— Ordonné la réouverture des débats ainsi que la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état, pour permettre la communication de la décision de la cour d’appel de Paris.

Par arrêt de cette cour du 16 juin 2010 statuant sur l’appel du jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 14 avril 2008, a débouté les consorts C et la SELARL Pharmacie face à l’ancienne mairie de leur demande tendant à voir constater que le bail renouvelé le 6 juin 1994 à effet du 1^er janvier 1992 a été renouvelé le 1^er janvier 2001, ayant retenu que le bail s’est donc prorogé par tacite reconduction;

Par arrêt du 26 octobre 2011, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi à l’encontre de cet arrêt;

Par jugement du 15 octobre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Créteil a :

— dit que le congé délivré par les époux Z pour le 1^er octobre 2008 est nul et nul effet.

— dit que la demande d’indemnité d’éviction est sans objet.

— déboute la SELARL Y de sa demande en dommages et intérêts ainsi que les époux Z de l’ensemble de leurs demandes.

— condamné in solidum les époux Z à verser la somme de 2500 € à la SELARL Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts Z ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions signifiées le 5 septembre 2014 , ils demandent à la cour de:

Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 15 octobre 2012.

Statuer à nouveau en :

Valider le congé délivré les 17 et 20 mars 2008.

Juger que les consorts C et la SELARL Y occupent les lieux donnés à bail sans titre depuis cette date.

En conséquence :

Ordonner leur expulsion sous astreinte de 500 €par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux aux frais et périls de la SELARL Y.

Condamner les consorts C et la SELARL Y au versement d’une indemnité d’occupation d’n montant au montant du loyer commercial jusqu’à libération effective des lieux.

Débouter les consorts C et la SELARL Y de l’intégralité de leurs demandes.

Condamner les consorts C et la SELARL Y à verser aux époux Z la somme de 7.500 €au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvré conforméent aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 16 septembre 2014, les consorts C et la SELARL Pharmacie Face à l’ancienne mairie – Y – demandent à la Cour de :

Constater :

o la cession intervenue le 15 mai 2008 par acte sous seing privé entres les consorts C et la SELARL Y.

o que la SELARL du fait de cession vient au droit des consorts C.

o que les consorts C ont strictement respecté les dispositions du code de la santé publique encadrant strictement la gérance après décès d’une officine de pharmacie.

o qu’ils n’avaient pas à s’immatriculer puisque la gérance de l’officine a été assurée par M^me N I épouse B depuis le décès de M^me W AA C, laquelle a été immatriculée à cet effet.

o que l’immatriculation au RCS de Créteil de M^me W AA C n’ a fait l’objet d’une radiation qu’à compter du 25 août 2008.

o que les motifs invoqués par les époux Z sont mal fondés et qu’ils ont abusé de leurs droits dans la délivrance du congé ave refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction à effet du 1eroctobre 2008 causant ainsi un préjudice moral à la SELARL Y.

En conséquence :

1. Sur le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction :

A titre principal :

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le congé délivré par les époux Z pour le 1^er octobre 2008 est nul et de nul effet.

A titre subsidiaire :

Condamner les consorts Z à une indemnité d’éviction,

Fixer à la somme principale de 1.200.000 euros l’indemnité d’éviction que les consorts C devront payer à la SELARL Y.

Ou subsidiairement :

Désigner un expert avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due par les consorts Z aux frais exclusifs des bailleurs.

2. Sur les dommages et intérêts pour abus de droit.

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SELARL Y de sa demande en dommages et intérêts pour abus de droit.

Dire et juger que les époux Z ont abusé de leur droit de délivrer un congé.

Condamner solidairement les époux Z à verser aux consorts C et à la SELARL Y la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, ainsi qu’à la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la validité du congé :

Les consorts Z soutiennent que le congé délivré est parfaitement valable puisque la condition de fond résultant de l’application de l’article L.145-1 et suivants du code de commerce qui est d’ordre public, à savoir l’obligation d’immatriculation du commerçant à la date du renouvellement du bail, n’est pas remplie, le défaut d’immatriculation entraînant une dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, que les dispositions du code de la santé qui régissent la cession d’une officine de pharmacie n’ont pas vocation à se substituer aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux, d’autant que l’article L 5125-21 du code de la santé publique invoqué par les intimés et qui a emporté la conviction du tribunal est une exception à la règle de l’exploitation personnelle de l’officine par le pharmacien mais ne contrevient pas aux dispositions du statut des baux commerciaux, que la situation des héritiers ne peut au surplus se comparer avec celle d’un bailleur de fonds ayant donné son fonds en location gérance dans la mesure où le locataire gérant est inscrit au registre du commerce, où M^me X qui a exploité la pharmacie comme salariée de l’indivision pour éviter la fermeture administrative n’était pas immatriculée et où de toute façon la location gérance d’une officine de pharmacie est interdite, qu’enfin les parties ne se trouvent pas dans le cadre d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux qui n’impose pas en ce cas au preneur non commerçant une immatriculation au registre du commerce et des sociétés, que le décès de M^me W AA C qui a entraîné la radiation de son immatriculation le 25 juin 2008 justifie qu’il ait été délivré un congé avec pour motif légitime la dénégation du droit au bénéficie des statuts des baux commerciaux pour ses héritiers.

Le tribunal a exactement rappelé qu’au décès de M^me W AA C régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés, aucun de ses cinq enfants qui lui ont succédé n’étant pharmacien, ne pouvait exploiter de telle sorte qu’ils ont décidé de mettre en vente l’officine et de la faire gérer par une personne tierce, pharmacien salarié de l’indivision, en la personne de M^me A I spécialement habilitée à cet effet, en application des dispositions de l’article L 5125 -21 du code de la santé publique.

Ainsi M^me A I a-t-elle été autorisée régulièrement, par exception à la règle de l’exploitation personnelle par le propriétaire du fonds, à gérer l’officine de pharmacie pendant deux ans à compter du 16 mars 2007, cette modification dans l’exploitation ayant été déclarée au greffe du tribunal de commerce.

La radiation de M^me W AA C n’est cependant intervenue que le 25 août 2008 à la suite de la prise de possession par la SELARL Y cessionnaire du fonds.

Nonobstant la connaissance de la situation particulière résultant de la disparition de la locataire M^me C et de la nécessité pour ses héritiers, à la suite de son décès, d’organiser la vente de la pharmacie, aucun d’eux n’étant pharmacien, les bailleurs ont utilisé ce qu’il est convenu d’appeler 'une fenêtre de tir’ entre la date du décès de M^me C le XXX et la date de prise de possession par la SELARL Y le 25 août 2008, pour délivrer congé refus de renouvellement et refus du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation au registre du commerce, en ayant connaissance de l’intention des héritiers de céder le fonds à un successeur dans le commerce, puisque la promesse de cession leur avait été notifiée le 27 novembre 2007 ;

Ce faisant, alors que les héritiers les consorts C avaient fait toute diligence dans le respect des dispositions du code de la santé publique pour maintenir le fonds ouvert et le faire gérer par un pharmacien habilité à cet effet, les bailleurs ont agi à leur égard d’une manière déloyale et de mauvaise foi, ce qui a justement conduit le tribunal à annuler le congé litigieux, étant observé que la loi du 4 août 2008 intervenue peu après la délivrance du congé, permet désormais aux héritiers n’exploitant pas le fonds qui en font la demande de bénéficier du maintien de l’immatriculation de leur ayant droit pour les besoins de la succession.

Il s’ensuit que le congé ayant été annulé, le bail se poursuit au bénéfice du cessionnaire la SELARL Pharmacie Face à l’ancienne mairie à laquelle le fonds a été cédé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La mauvaise foi des bailleurs dans l’exercice de leur droit de délivrer congé est source de préjudice dans la mesure où le congé refus de renouvellement et de droit au bénéfice du statut des baux commerciaux a mis la cessionnaire la SELARL Y dans une situation d’incertitude sur l’avenir de son exploitation qui justifie l’allocation d’une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts.

Sur les autres demandes :

Les consorts Z supporteront les entiers dépens et paieront en outre à la SELARL Y la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré,

Ajoutant,

Condamne les consorts Z à payer à la SELARL Pharmacie Face à l’ancienne W la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts,

Condamne les consorts Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux disposions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SELARL Phamacie face à l’ancienne mairie la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE