XXX

MINUTE N° 514/2014

Copies exécutoires à :

La SCP CAHN & ASSOCIES

La SELARL WEMAERE-LEVEN

— LAISSUE

XXX

XXX

Maître CROVISIER

Le 10 octobre 2014

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 10 octobre 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 12/04862

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 janvier 2012 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de Y

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur E Z

2 – Madame G Z I J

demeurant ensemble Wilenstrasse 17A

XXX

représentés par la SCP CAHN & ASSOCIES, avocats à COLMAR

plaidant : Maître BELZUNG, avocat à Y

INTIMÉS :

— défendeurs :

1 – Maître C B

Notaire

XXX

XXX

68065 Y CEDEX

représenté par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE, avocats à COLMAR

plaidant : Maître HOHMATTER, avocat à COLMAR

2 – Monsieur A B

pris en sa qualité de liquidateur de la Sàrl IMMO-SERVICES

XXX

XXX

représenté par XXX XXX, avocats à COLMAR

3 – La Sàrl IMMO-SERVICES

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

68200 Y

assignée en la personne de son liquidateur le 7 janvier 2013

4 – La S.A. X IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE EST

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître Caroline BACH, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 juin 2014, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Adrien LEIBER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Adrien LEIBER, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Astrid DOLLE

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 3 octobre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Adrien LEIBER, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Ouï Monsieur Adrien LEIBER, Président en son rapport,

* * *

Les époux Z, ressortissants suisses, ont acquis de la société IMMO-SERVICES un ensemble immobilier à Y, comprenant un local commercial et une trentaine de studios meublés, selon acte authentique reçu le 19 mai 2004 par Maître C B, notaire à Y, faisant suite à un compromis de vente conclu entre les parties le 17 décembre 2003.

Le coût d’acquisition de 674.000 €, dont 50.000 € de frais d’actes, a été intégralement financé par un prêt du X IMMOBILIER DE FRANCE, garanti par une inscription hypothécaire et remboursable en 300 échéances mensuelles de 3.483,61 €.

Fin 2005 l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES SANS-ABRI (A.L.S.A.) a résilié le bail portant sur 25 studios, privant les époux Z des ressources leur permettant de rembourser le prêt.

En novembre 2007 les époux Z ont assigné la société IMMO- SERVICES représentée par son liquidateur amiable Monsieur A B aux fins d’annulation de l’acte de vente pour défaut de consentement valable, subsidiairement aux fins de résolution de la vente pour vices cachés, en sollicitant le remboursement de la somme de 674.000 €.

Ils ont également mis en cause la responsabilité personnelle de Monsieur A B en sa qualité de liquidateur, ainsi que les responsabilités du X IMMOBILIER DE FRANCE et du notaire Maître C B pour manquements à leurs obligations d’information et de conseil, en sollicitant leur condamnation au paiement de la même somme de 674.000 €, outre un montant de 50.000 € à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 25 janvier 2012 le Tribunal de grande instance de Y a relevé :

. que la société IMMO-SERVICES avait fait l’objet d’une dissolution et d’une liquidation amiable clôturée le 26 juillet 2006, date à laquelle les fonctions du liquidateur avaient cessé, et que les demandes en annulation ou résolution de la vente étaient de ce fait irrecevables,

. que l’action en responsabilité contre le liquidateur Monsieur A B restait recevable, mais qu’il n’était démontré aucune faute à son encontre dans l’exercice de ses fonctions,

. que le notaire Maître C B, tenu au secret professionnel, n’avait pas à révéler à quel prix la société IMMO-SERVICES avait elle-même acquis le bien immobilier avant de le revendre le même jour aux époux Z et qu’il n’avait pas non plus à vérifier l’état de l’immeuble que les acquéreurs déclaraient parfaitement connaître,

. qu’en outre l’opération ne présentait pas de risques financiers particuliers puisque les loyers encaissés dépassaient largement des mensualités du prêt bancaire.

En conséquence le Tribunal a rejeté toutes les prétentions des époux Z comme irrecevables, respectivement mal fondées, tout en rejetant également les demandes adverses en dommages-intérêts et indemnités de procédure.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 3 octobre 2012 Monsieur et Madame Z ont interjeté appel de ce jugement.

Selon conclusions récapitulatives du 25 septembre 2013 les appelants soutiennent qu’ils ont été victimes de manoeuvres dolosives ou en tout cas d’un dol par réticence de la part de Monsieur A B qui en sa qualité de gérant de la Sàrl IMMO-SERVICES s’est abstenu de leur fournir les informations nécessaires quant à la situation et l’état réel de l’immeuble, tant sur le plan des normes de salubrité que de la situation locative, en s’empressant ensuite de procéder à la liquidation de la société,

— que subsidiairement ils sont également fondés à se prévaloir de la garantie des vices cachés, qu’ils ont découverts à la suite d’un courrier du 10 mai 2006 du SERVICE COMMUNAL D’HYGIÈNE ET DE SANTÉ DE LA VILLE révélant l’état d’insalubrité de cet immeuble.

Ils concluent, par voie d’infirmation du jugement, à l’annulation, respectivement à la résolution de la vente du 19 mai 2004 et à la condamnation de Monsieur A B, ès-qualités de liquidateur de la société IMMO-SERVICES à leur rembourser la somme de 674.000 € et à leur payer 50.000 € en réparation de leur préjudice moral, le cas échéant et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

D’autre part les appelants invoquent la responsabilité du notaire Maître C B, lequel a reçu le même jour, 19 mai 2004, un premier acte de vente de l’immeuble en cause entre la société AGORA LOCATION et la société IMMO-SERVICES pour un prix de 488.000 € puis le second acte à leur profit pour un prix de 624.000 € (hors frais), sans les informer de la valeur vénale réelle et des risques qu’ils prenaient en achetant un immeuble en état de délabrement, manquant ainsi à son obligation de conseil.

Les époux Z recherchent également la responsabilité du X IMMOBILIER DE FRANCE qui leur a consenti un X déraisonnable finançant à 100 % leur acquisition sans vérifier la juste valeur de l’immeuble, sans s’assurer de la réalité de leur apport personnel de 50.000 €, en fait avancé par Monsieur A B, et sans les mettre en garde au regard de leurs capacités de remboursement.

Ils concluent en conséquence à la condamnation de Maître C B et du X IMMOBILIER DE FRANCE à leur 'garantir’ la restitution du prix de 674.000 €, sous réserve de leur engagement de rembourser le solde du prêt bancaire, et subsidiairement à la condamnation de Maître C B à leur payer les sommes de 674.000 € et de 50.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

Ils sollicitent enfin la condamnation solidaire des intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 27 novembre 2013 Monsieur A B rappelle que les époux Z étaient assistés par deux conseillers suisses bilingues et qu’ils ont visité l’immeuble à deux reprises entre décembre 2003 et mai 2004,

— que l’acte de vente notarié leur a été lu en allemand et qu’étaient annexés à cet acte une note de renseignement d’urbanisme ne faisant état d’aucune insalubrité ainsi que les baux locatifs,

— qu’en outre ils ont ensuite signé un nouveau bail avec l’association A.L.S.A., mais qu’ils ont fait preuve d’une totale carence dans l’entretien de l’immeuble, ce qui a conduit à la résiliation de ce bail fin 2005, alors même que les loyers encaissés s’élevant à 7.619 € par mois dépassaient largement les remboursements de X de 3.483 € mensuels,

— que les appelants ne justifient ni d’un défaut de consentement, ni de prétendus vices cachés,

— qu’en tout état de cause leur action en annulation ou résolution de la vente est irrecevable.

Il fait également valoir que sa décision prise en 2006 de liquider la société IMMO-SERVICES n’était pas précipitée, mais justifiée par son âge (65 ans) et sa maladie,

— qu’il n’a commis aucune faute personnelle en sa qualité de liquidateur, d’autant que les époux Z n’ont engagé leur procédure que fin 2007, ni même en sa qualité précédente de gérant de cette société.

Il conclut au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement et à la condamnation des époux Z à lui payer une indemnité de procédure de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions du 11 juin 2013 Maître C B fait valoir que le notaire qui n’a pas participé aux négociations n’a pas à rechercher l’opportunité économique d’un projet d’investissement,

— qu’en outre le projet des époux Z était financièrement équilibré au vu des éléments dont il disposait, les loyers à encaisser étant supérieurs aux mensualités du prêt bancaire,

— que les époux Z ont déclaré avoir visité l’immeuble et que le notaire n’avait pas à se déplacer sur les lieux pour contrôler son état,

— qu’il ne pouvait pas non plus divulguer le prix d’acquisition payé par la société IMMO SERVICES et que celle-ci, exerçant une activité de marchand de biens, pouvait légitimement encaisser une plus-value qui n’avait rien d’illégal,

— que si une fuite d’eau est apparue en 2005, soit un an après la vente, il appartenait aux époux Z de mettre en cause leur assurance et de réparer les dommages, ce qui aurait évité la résiliation du bail A.L.S.A..

Contestant toute faute ou manquement au devoir de conseil et observant que le notaire ne peut pas être tenu de rembourser le prix de vente, il conclut au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants à lui payer une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions du 21 février 2013 le X IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE EST fait valoir que les époux Z lui ont soumis un faux compromis de vente faisant apparaître un coût supérieur, soit 727.000 €, pour obtenir un prêt de 674.000 € qui incluait en réalité les frais d’actes,

— que cette déloyauté fait obstacle à ce qu’ils puissent invoquer un manquement au devoir de mise en garde,

— qu’en tout état de cause l’opération d’investissement ne présentait pas de risque et devait être largement financée par les loyers perçus, dégageant même un excédent de trésorerie de près de 4.000 € par mois,

— que les difficultés ultérieurement rencontrées par les époux Z ne sont dues qu’à l’absence d’entretien de l’immeuble (fuite d’eau, réparation du chauffage) qui a provoqué la résiliation du bail par l’association A.L.S.A.,

— qu’enfin le prix de vente était conforme au marché immobilier de Y en 2004 et que les époux Z ont eux-mêmes envisagé de revendre l’immeuble moyennant un prix supérieur de 790.300 € (cf. annexe n° 16) sans avoir réalisé les moindres travaux.

Il conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile, réclamant à ce titre un montant de 5.000 €.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 mai 2014 ;

Vu le dossier de la procédure et les documents annexes versés aux débats ;

Attendu qu’il doit être constaté au préalable que les appelants ne critiquent pas la disposition du jugement déclarant irrecevables à l’encontre de la société IMMO- SERVICES leurs demandes tendant à l’annulation, respectivement à la résolution de la vente immobilière et au remboursement du prix,

— qu’aucune conclusion n’est prise en instance d’appel contre cette société, qui après clôture de sa liquidation n’est plus représentée par son liquidateur ;

Attendu que ces demandes sont également irrecevables à l’encontre de Monsieur A B qui n’a pas la qualité juridique de vendeur de l’immeuble ;

Attendu que si les époux Z sont néanmoins recevables à rechercher la responsabilité personnelle de Monsieur A B en ses qualités de gérant, puis de liquidateur de la société IMMO-SERVICES, il leur appartient de démontrer que celui-ci a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions ou a excédé ses pouvoirs ;

Attendu que les griefs invoqués ne caractérisent pas une faute personnelle de Monsieur A B indépendante de ses fonctions de gérant de la Sàrl IMMO-SERVICES à l’époque de la vente,

— qu’il ne peut pas non plus lui être reproché d’avoir 'précipité’ la liquidation de cette société dans le but d’échapper à l’action des acquéreurs et leur porter ainsi préjudice, alors que cette liquidation est intervenue en 2006, plus de deux ans après la vente litigieuse et à une date où les époux Z n’avaient pas encore engagé une quelconque procédure ;

Attendu que le rejet des demandes dirigées contre Monsieur A B doit être confirmé,

— qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’en ce qui concerne la prétendue responsabilité du notaire Maître C B, rédacteur de l’acte de vente du 19 mai 2004, celui-ci fait valoir que non seulement les dispositions de cet acte ont été traduites aux époux Z, mais qu’il n’avait pas à les mettre en garde contre les risques éventuels d’une telle opération d’investissement qui apparaissait plus qu’équilibrée au vu des contrats de location joints en annexes (bail A.L.S.A. pour les studios et bail commercial pour les locaux du rez de chaussée) dont les revenus étaient très largement supérieurs aux mensualités du X bancaire,

— qu’il ne lui incombait pas non plus de vérifier sur place l’état de l’immeuble que les acquéreurs déclaraient avoir visité et connaître,

— qu’enfin le secret professionnel s’imposant à lui interdisait qu’il révèle aux époux Z le prix d’acquisition payé par la société IMMO-SERVICES dans un acte précédent, fût-il du même jour,

— que les demandes dirigées contre le notaire doivent également être rejetées,

— qu’il convient de lui allouer une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que même si le Tribunal a rejeté sans motivation particulière la demande dirigée contre le X IMMOBILIER DE FRANCE, l’appel des époux Z n’est pas davantage fondé sur ce point ;

Attendu que la banque fait valoir à bon droit qu’elle a été induite en erreur par les époux Z sur le coût réel de leur acquisition, l’amenant à la financer à 100 %, y compris les frais d’actes, et que les appelants ne peuvent pas se prévaloir de leur propre déloyauté pour lui reprocher un défaut de mise en garde,

— qu’au demeurant l’opération était néanmoins largement équilibrée et ne présentait pas de risque particulier eu égard au montant des loyers à encaisser,

— qu’aucune faute ou défaut de conseil ne peut être retenu à l’encontre de la banque ;

Attendu qu’il sera également alloué au X IMMOBILIER DE FRANCE une indemnité de procédure de 3.000 € ;

PAR CES MOTIFS

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DÉBOUTE Monsieur et Madame Z de leur appel.

CONFIRME le jugement rendu le 25 janvier 2012 par le Tribunal de grande instance de Y.

CONDAMNE Monsieur et Madame Z aux entiers dépens et à payer à chacune des trois parties intimées, Monsieur A B, Maître C B et la S.A. X IMMOBILIER DE FRANCE, une indemnité de procédure de 3.000 € (trois mille euros) par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président