NR/CAS

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e X Y

— M^e Z A BOUCON

Le 02.11.2016

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 02 Novembre 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 15/05159

Décision déférée à la Cour : 29
Septembre 2015 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE
STRASBOURG

APPELANTE :

SARL PREMIUM, à l’enseigne LE LABO prise en la personne de son représentant légal

XXX STRASBOURG

Représentée par M^e X
Y, Avocat à la cour

INTIMES :

Madame B-C D née
E

XXX STRASBOURG

Monsieur F G

XXX STRASBOURG

Madame H G née I

XXX STRASBOURG

Madame J Z K née
I

XXX STRASBOURG

Madame L M née D

XXX STEINBOURG

Madame N O née D

XXX STRASBOURG

Madame A-P Q née
I

XXX BOUGENAIS

Représentés par M^e Anne-Marie BOUCON, Avocat à la cour

plaidant : M^e Bruno HUCK, Avocat à
STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2016, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me R, Conseillère, chargé du rapport, et M. S, Vice-président placé auprès du premier président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me R, Conseillère faisant fonction de présidente

M. ROBIN, Conseiller

M. S, Vice-président placé auprès du premier président

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : M^me T

ARRET :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure
Civile.

— signé par M^me P
R, Conseillère faisant fonction de président et M^me U
T, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

—  2 -

EXPOSE DU LITIGE

Mesdames A-C E épouse
D, H
I épouse G,
J I épouse K, L D épouse
M, N
D épouse O, A-P I épouse Q et Monsieur F
G (ci-après les bailleurs) sont propriétaires en indivision d’un immeuble situé 2 rue du

Marché/Quai de Paris à
Strasbourg.

Les bailleurs ont donné à bail commercial le local situé au rez-de-chaussée de cet immeuble à la société VETDOME par acte du 5 novembre 2004, puis à une société ALTEX, en suite d’une cession de fonds de commerce en date du 10 décembre 2009. Le 26 janvier 2015, la
SARL PREMIUM (enseigne LE LABO) a acquis le fonds de commerce de la société
ALTEX. L’acte de cession du fonds, ainsi que le bail, stipulaient que les lieux loués étaient destinés exclusivement à la vente de prêt-à-porter féminin.

Le 27 mai 2015, la société PREMIUM a fait signifier au bailleur une demande d’adjonction d’une activité de vente de vêtements hommes à celle de vente de prêt-à-porter féminin. Les bailleurs ont refusé cette demande d’adjonction d’activité et fait délivrer le 5 juin 2015 à la société PREMIUM, un commandement aux fins de résiliation du bail et de cessation dans le mois des activités non autorisées par celui-ci.

Par acte signifié le 5 juin 2015, les bailleurs ont fait assigner la SARL PREMIUM en référé devant le tribunal de grande instance de Strasbourg. Ils ont demandé, en dernier lieu, la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, ainsi que la cessation et l’interdiction dans le mois sous astreinte des activités non autorisées, de leur mention au registre du commerce et de leur publicité sur internet. Le 1^er juillet 2015, la société
PREMIUM a fait assigner les bailleurs en référé devant la même juridiction, aux fins de faire juger que le commandement aux fins de résiliation du bail signifié le 5 juin 2015 ne produira aucun effet.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 15 juillet 2015.

Par ordonnance du 29 septembre 2015, le juge des référés a, notamment :

'constaté la régularité du commandement et demeuré sans effet dans le mois de sa signification;

'constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 juillet 2015;

'condamné la SARL PREMIUM à évacuer les locaux dans le délai d’un mois;

'condamné pendant ce laps de temps la SARL PREMIUM à retirer de la vente tous articles de maroquinerie, chaussures et prêt-à-porter masculins, sous astreinte de 50 euros par jour;

'condamné pendant ce laps de temps la SARL PREMIUM à retirer des sites LE LABO
CONCEPT et FACEBOOK toute référence à la vente de maroquinerie, chaussures, accessoires, textiles et prêt-à-porter masculins;

'ordonné à la SARL PREMIUM de cesser immédiatement et sans délai des activités de vente de vêtements pour hommes et prêt-à-porter masculin, articles de maroquinerie, chaussures, bobs, casquettes, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour à compter de la signification de la présente;

'fait interdiction à la SARL PREMIUM de vendre tous autres qu’articles de prêt-à-porter féminin;

'fait interdiction à la SARL PREMIUM de faire toute publicité et toute référence sur un site internet à la vente de tous articles autres qu’articles de prêt-à-porter féminin;

'débouté la SARL PREMIUM de toutes ses demandes.

—  3 -

Par déclaration du 2 octobre 2010, la SARL PREMIUM a relevé appel de cette ordonnance et sollicité du premier président de la Cour d’appel la suspension de l’exécution provisoire.
Par ordonnance du 19 octobre 2015, la demande de suspension de l’exécution provisoire a été rejetée.

Dans ses conclusions récapitulatives du 3 août 2016, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la
SARL PREMIUM demande à la Cour de :

'recevoir l’appel;

'infirmer l’ordonnance de référé;

Statuant à nouveau,

'dire et juger que le commandement aux fins de résiliation de plein droit du bail en date du 5 juin 2015 a été signifié de mauvaise foi par les bailleurs;

'dire en conséquence que ledit commandement ne produira aucun effet, notamment sur la demande de résiliation du bail;

En conséquence,

'rejeter la demande;

Statuant sur les conséquences de l’exécution provisoire de l’ordonnance,

'dire que la Cour est compétente pour statuer sur le montant du préjudice;

'constater que c’est à leurs risques et périls que les bailleurs ont procédé à l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé;

'dire et juger que les bailleurs sont tenus à réparer le préjudice subi par la SARL
PREMIUM;

'condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 319 220,57 euros;

'les condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2500 euros par application de l’article 700 du CPC.

La SARL PREMIUM soutient que la société ALTEX, dont elle a acquis le fonds et repris le bail, vendait, avec l’accord tacite des bailleurs, des vêtements hommes et femmes. Elle indique que les bailleurs savaient, avant la conclusion du bail, qu’elle vendait elle-même des vêtements mixtes ou unisexes, comme cela figurait dans le document de présentation de ses activités. La SARL PREMIUM prétend que ce sont les bailleurs qui ont souhaité faire procéder à une déspécialisation aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité entre 50 000 et 60 000 euros. Elle explique ne pas avoir accepté de payer cette indemnité. Elle en conclut que c’est de mauvaise foi que les bailleurs ont sollicité la résiliation de plein droit du bail, alors qu’ils étaient informés des produits qui allaient être vendus dans le magasin. La SARL
PREMIUM considère que son activité de vente de vêtements mixtes ne nécessitait pas de déspécialisation ; à tout le moins, que la vente de vêtements hommes constituait une activité connexe ou complémentaire. Elle souligne également que la vente d’accessoires (bobs ou casquettes, chaussures NIKE ou PUMA ou autres et autres maroquinerie) est conforme aux

usages actuels des boutiques de prêt-à-porter qui vendent des vêtements unisexes similaires.
Elle estime que la vente de ce type d’accessoires est incluse dans son activité principale. La
SARL PREMIUM fait enfin valoir que l’exécution provisoire de la décision de première instance lui a causé un préjudice important compte-tenu des dépenses, investissements et emprunts faits pour exploiter le fonds.

Dans leurs conclusions récapitulatives du 16 août 2016, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, les bailleurs demandent à la Cour de :

'déclarer la SARL PREMIUM mal fondée en son appel;

'l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions;

'déclarer irrecevable, comme nouvelle en appel, sa demande de condamnation des concluantes au paiement d’une indemnité de 319.220,57 euros;

'En tout état de cause, la déclarer mal fondée;

—  4 -

'condamner la SARL PREMIUM aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleurs rappellent que le bail stipule que les lieux loués sont destinés exclusivement à la vente de prêt-à-porter féminin. Ils soutiennent ensuite que le magasin LE LABO, exploité par la SARL PREMIUM, avait pour activité annoncée la vente de prêt-à-porter féminin ; que cette société avait envisagé d’y adjoindre une activité de vente de prêt-à-porter homme et enfant puis y a expressément renoncé; qu’ils ont refusé ensuite la demande d’adjonction qui leur a été signifiée à ce titre. Les bailleurs considèrent que c’est en violation du bail que la
SARL PREMIUM a démarré une activité de vente de vêtements homme et une activité de vente de chaussures, articles de maroquinerie et accessoires. Ils ajoutent avoir mis en demeure cette société de cesser immédiatement l’exploitation dans les lieux loués de ces activités illicites.

En réponse aux moyens soulevés par la société PREMIUM, les bailleurs font valoir que le locataire ne peut modifier de son propre chef l’activité autorisée, ou y adjoindre d’autres activités au motif qu’elles sont connexes ou complémentaires, sans mettre en 'uvre les procédures spécifiques de déspécialisation plénière ou partielle. Ils contestent ensuite le caractère connexe ou complémentaire des activités de vente de prêt-à-porter masculin et des accessoires concernés et précisent, qu’en tout état de cause, de telles adjonctions nécessitaient leur accord. Ils contestent également l’existence d’un usage local en vertu duquel les boutiques de prêt-à-porter féminin situées à Strasbourg vendraient aussi de la maroquinerie, des chaussures et des vêtements hommes. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la référence aux usages locaux est exclue par la stipulation expresse dans le bail d’une destination exclusive des lieux loués à l’activité de vente de prêt-à-porter féminin. Les bailleurs contestent avoir été informés de l’existence dans les lieux loués d’une autre activité que celle autorisée par le bail de la part de la société
PREMIUM ou de son prédécesseur, ainsi que l’existence de tout accord tacite à ce sujet. Ils contestent enfin le caractère mixte ou unisexe des vêtements vendus par le preneur et relèvent que cette présentation des faits entre en contradiction avec les demandes réitérées de déspécialisation faites par la société
PREMIUM pour adjoindre à son activité la vente de vêtements hommes.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 1728 1° et 1729 du code civil que le locataire doit user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et que, dans le cas contraire, le bailleur peut demander la résiliation du bail, laquelle est de droit en présence d’une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail initial repris par la société PREMIUM, ainsi que l’acte de cession du 26 janvier 2015 par lequel cette société a acquis le fonds de commerce en cause, stipulent que les lieux loués sont exclusivement destinés à l’activité de vente de prêt-à-porter féminin et que le locataire ne pourra, sous aucun prétexte, changer la destination des lieux loués, ni la nature du commerce exploité et ce même de façon temporaire. Le bail contient également une clause résolutoire prévoyant qu’en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit d’huissier du 5 juin 2015, les bailleurs ont fait signifier à la société PREMIUM un commandement de respecter le bail sous peine de résiliation à l’expiration du délai d’un mois.

—  5 -

Il résulte du constat d’huissier dressé à la demande des bailleurs, que le 17 juillet 2015, la société PREMIUM proposait à la vente dans les lieux loués des vêtements, des chaussures, de la maroquinerie et des accessoires pour homme. Les bailleurs produisent également une consultation des annonces commerciales au BODACC, dont il résulte que la société
PREMIUM a, par annonce publiée le 24 mai 2015, fait mentionner au titre de ses activités la vente d'« articles textiles, maroquinerie, chaussures et autres biens accessoires ». Ils produisent en outre des impressions d’écran qui établissent que cette société a fait, sous l’enseigne LE LABO, de la publicité sur internet pour une activité de vente de vêtements pour homme et femme.

Ces éléments ne sont pas contestés par la société PREMIUM qui soutient que les bailleurs ont donné un accord tacite à la modification de la destination des lieux loués compte-tenu de leur connaissance de l’existence d’une activité, passée et présente, de vente de vêtements masculins et accessoires. Elle prétend, qu’en tout état de cause, elle n’avait pas à demander une déspécialisation puisque cette activité était en quelque sorte incluse dans celle de prêt-à-porter de vêtements pour femmes, et ce en raison du caractère unisexe des vêtements et accessoires vendus.

La Cour rappelle qu’une modification de la destination des lieux loués doit être convenue de manière non équivoque par les parties au contrat de bail.
Une simple tolérance du bailleur ne peut, en l’absence d’autres circonstances, valoir acceptation du changement de destination des lieux.

Il résulte, en l’espèce, d’un courrier adressé le 7 janvier 2015 aux bailleurs par Monsieur V W, gérant de la société PREMIUM, que celui-ci entendait exploiter une activité de prêt-à-porter féminin et a dû renoncer à demander la déspécialisation du fonds, compte tenu du refus du gérant de la société ALTEX de diminuer le prix de vente en conséquence.
De même, après avoir acquis le fonds de commerce, l’appelante a réitéré sa demande d’adjonction d’une activité de «'vente de vêtements hommes'» par acte signifié le 27 mai 2015, à laquelle les bailleurs ont opposé un refus par courriers recommandés des 3 et 9 juin 2015.

Par ailleurs, il n’est pas fait mention dans le document de présentation de l’activité de la société PREMIUM d’une activité de vente de vêtements hommes. En tout état de cause, la seule connaissance par les bailleurs d’une activité de vente de vêtements pour homme, chaussures et maroquinerie antérieure et postérieure à la cession du 26 janvier 2015, demeure

insuffisante à caractériser l’existence d’un accord non équivoque de leur part à un changement de destination des lieux, en l’absence d’autres circonstances de nature à constituer des actes positifs d’acceptation.

Ainsi, la société PREMIUM ne démontre pas l’existence d’un accord, même tacite, des bailleurs à la vente de vêtements, maroquinerie et autres accessoires pour homme.

Cette société ne peut ensuite valablement soutenir que ces activités auraient été incluses dans la destination des lieux autorisée par le contrat de bail initial, ni invoquer un usage local à ce titre, en présence d’une clause claire et précise interdisant la vente de tout autre vêtement qui ne soit pas du prêt-à-porter féminin et du refus des bailleurs, également non équivoque, d’autoriser la vente de vêtements pour hommes. L’appelante ne fait pas non plus la démonstration du caractère mixte ou unisexe des articles vendus, lequel ne permet pas davantage de faire échec à l’interdiction contractuelle expresse de vendre des vêtements autres que féminins.

La société PREMIUM prétend enfin que ces activités litigieuses sont connexes ou complémentaires à l’activité de vente de prêt-à-porter féminin. Toutefois, à l’instar de ce qu’a justement relevé le premier juge, il lui appartenait dans une telle hypothèse de respecter les procédures de déspécialisation partielle ou plénière prévues par les articles L. 145-47 et
L.
145-48 à L. 145-50 du code de commerce, à défaut desquelles elle s’exposait à la résiliation du contrat de bail par la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société PREMIUM a modifié unilatéralement la destination des lieux loués contre les stipulations du contrat de bail et la volonté de ses bailleurs. C’est donc à bon droit que l’ordonnance attaquée a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du preneur et la cessation des activités illicites. Partant, cette ordonnance sera intégralement confirmée.

La demande d’indemnisation faite au titre de l’exécution forcée de la décision de première instance est nouvelle en cause d’appel et donc irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile.

La SARL PREMIUM, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer aux bailleurs une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande d’indemnisation du fait de la mise à exécution de l’ordonnance querellée formée par la SARL
PREMIUM,

Condamne la SARL PREMIUM aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la SARL PREMIUM à payer à A-C E épouse D,
H I épouse G, J I épouse
K, L
D épouse M, N D épouse O,
A-P
I épouse Q et Monsieur F
G la somme globale de 2.000

euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La
Conseillère,