ID

MINUTE N° 149/2016

Copies exécutoires à

Maîtres D’AMBRA & BOUCON

XXX

Le 25 février 2016

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 25 février 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 12/00458

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2011 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANT et défendeur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE DU CONTADES représenté par son syndic en exercice

pris en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représenté par Maîtres D’AMBRA & BOUCON, avocats à COLMAR

plaidant : Maître HUCK, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS :

— demandeurs :

1 – Monsieur H Y

XXX

XXX

2 – Madame S T épouse Y

XXX

XXX

3 – Monsieur L A

XXX

XXX

— intervenants :

4 – Monsieur D A

XXX

XXX

5 – Mademoiselle W A

XXX

XXX

6 – Madame S AC épouse X

XXX

XXX

représentés par la SELARL ARTHUS, avocats à COLMAR

plaidant : Maître LOUY, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 janvier 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Monsieur Olivier DAESCHLER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier ad hoc, lors des débats : Madame Valérie ALVARO

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

XXX, sis XXX à Strasbourg, sont soumis au régime de la copropriété en vertu d’un règlement de copropriété adopté le 30 août 1963. Les lots n° 18 et 19 sont constitués par des appartements situés en rez-de-jardin, donnant sur les jardins de l’Aar, qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété.

Les époux H Y et S T ont acquis le lot n° 18 selon acte du 30 avril 1980.

M. L A et M^me S AC, divorcée A, épouse X, ont acquis le lot n° 19 selon acte du 11 juillet 1977. Ils ont fait donation de la nue-propriété de ce bien à leurs enfants, D et W A, suivant acte de donation en date du 5 juillet 1999. Aux termes d’un acte de partage de communauté en date du 10 mars 2011, M. L A est désormais seul usufruitier.

Selon exploit signifié le 10 août 2009, les époux Y et M. L A ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins de le voir condamner à présenter trois solutions techniques afin d’empêcher l’entrée de ragondins dans les jardins et à récupérer l’ensemble des clés de la porte de service donnant l’accès aux jardins, distribuées par le syndic aux autres copropriétaires.

M^me S X, D et W A sont intervenus volontairement à la procédure le 6 octobre 2010 pour s’associer à la demande, laquelle, aux termes des dernières conclusions, tendait à voir reconnaître aux demandeurs un droit de propriété, respectivement de jouissance privative, sur les jardins situés en bordure de l’Aar attenants à leurs appartements respectifs.

Le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle tendant à voir constater que les jardins de l’Aar sont des parties communes et à obtenir la condamnation des demandeurs à enlever les panneaux Beakert posés entre la limite arrière des jardins et la berge de l’Aar ainsi que trois projecteurs installés dans les jardins.

Par jugement en date du 13 décembre 2011, le tribunal a :

— dit que les époux H et S Y sont devenus propriétaires, en communauté de biens, par voie d’usucapion, du lot n° 71 tel que délimité par M. Z, géomètre expert, selon projet d’esquisse d’étage n° 450 en date du 7 juin 2010,

— dit que M. D A et Melle W A sont devenus nus-propriétaires par voie d’usucapion du lot n° 70 tel que délimité par M. Z, géomètre expert, selon projet d’esquisse d’étage n° 450 en date du 7 juin 2010,

— dit que M. L A et M^me S X sont devenus usufruitiers dudit lot par voie d’usucapion,

— dit que le jugement vaut transfert de propriété au profit des susnommés,

— ordonné la transcription de ces droits de propriété, respectivement de nue-propriété et d’usufruit, au livre foncier,

— condamné le syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de lui soumettre un projet de modification du règlement de copropriété comprenant une nouvelle répartition des millièmes, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois, ainsi qu’à récupérer les clés de la porte de service donnant accès à ces jardins, ou, à défaut, à prendre toute mesure utile pour interdire à toute personne autres que les propriétaires l’accès aux dits jardins, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un mois,

— dit que tous droits, impôts et taxes consécutifs à ces transferts seront supportés par les acquéreurs à proportion de leurs droits respectifs dans les biens acquis par usucapion,

— déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande tendant à l’enlèvement des panneaux Beakert posés entre la limite arrière des jardins et la berge de l’Aar,

— rejeté les autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de procédure de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que, selon le règlement de copropriété qui renvoie à l’état descriptif de division, les jardins de l’Aar sont des parties communes à tous les copropriétaires et a considéré que le titre de propriété des époux Y, respectivement des consorts A, ne précisant pas le statut juridique de ces jardins, les demandeurs pouvaient invoquer la prescription acquisitive.

Le tribunal a ensuite considéré que les demandeurs pouvaient joindre leurs possession à celle de leurs auteurs et qu’ils justifiaient d’une possession trentenaire répondant aux critères de l’article 2261 du code civil, retenant notamment que :

— si l’état descriptif de division qualifie les jardins de parties communes, les plans d’origine en faisaient des parties privatives,

— l’accès aux jardins n’est possible que depuis les appartements constituant les lots n° 18 et 19, le seul autre accès constitué par une porte de service ayant été condamné en 1975 et la clé étant détenue à partir de cette date jusqu’en 2009 uniquement par le E,

— la copropriété elle-même considérait ces jardins comme étant à usage privatif, ainsi que cela ressort de plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales, et du fait que le 'règlement de maison’ n’évoque pas les jardins,

— l’entretien et l’aménagement des lieux par les copropriétaires, notamment la plantation d’un bouleau en 1978, témoignent d’une jouissance en qualité de propriétaires.

Le tribunal a en conséquence rejeté la demande tendant à la suppression des projecteurs mis en place par les époux Y dans le jardin, en l’absence de trouble anormal de voisinage caractérisé, et a déclaré irrecevable la demande de suppression des panneaux Beakert mis en place à la limite des jardins pour éviter le passage de ragondins, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas qualité pour demander l’enlèvement de ces panneaux dont il n’est au demeurant pas clairement établi s’ils sont situés dans l’emprise des jardins ou sur le domaine public fluvial.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades a interjeté appel de ce jugement le 13 décembre 2011. Les époux Y et les consorts A ont relevé appel incident pour élever leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt avant dire droit du 24 avril 2015, la cour a donné acte à M^me S AC divorcée A, épouse X, de ce qu’elle n’entend plus participer à la procédure suite au partage de la communauté, a déclaré irrecevable la demande de nullité de l’appel et a ordonné la comparution personnelle des parties aux fins de tentative de conciliation.

La comparution personnelle des parties a eu lieu le 8 juin 2015 sans aboutir à un accord.

*

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades a conclu à l’infirmation du jugement, à l’irrecevabilité des demandes des consorts Y et A, en tous cas à leur rejet, au rejet de l’appel incident et demande à la cour de :

— dire que les jardins de l’Aar sont des parties communes à tous les copropriétaires,

— en ordonner la restitution au syndicat,

— condamner les intimés, sous astreinte, à enlever les panneaux Beakert posés en limite des jardins et de la berge ainsi que les projecteurs, à défaut autoriser le syndicat à faire procéder à cet enlèvement aux frais des intimés,

— condamner les intimés au versement d’une indemnité de procédure de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Les époux Y et les consorts A ont conclu à la confirmation du jugement, sauf à l’émender en disant que les lots n° 70 et 71, tels que délimités dans une esquisse du 23 octobre 2015, sont indissociables des lots n° 18 et 19, et à dire que l’arrêt vaut transfert de propriété des lots n° 70 et 71 tels que délimités dans cette esquisse et en ordonner la transcription au livre foncier.

Subsidiairement, ils demandent que soit reconnu, au profit de leurs lots respectifs, un droit de jouissance privatif et exclusif sur la partie commune appelée jardins de l’Aar selon le périmètre défini par l’esquisse n° 450 a, variante 2 du 7 juin 2010, ou par celle du 23 octobre 2015.

Dans tous les cas, ils demandent la condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires un projet de règlement de copropriété modifié.

Ils concluent enfin au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires et, sur appel incident, sollicitent une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et de 5 000 euros pour les frais irrépétibles d’appel.

MOYENS

Les points suivants sont en litige :

1) la recevabilité des demandes des consorts Y-A

Le syndicat des copropriétaires observe que l’assignation, qui fait suite à une assemblée générale du 11 juin 2009, non contestée par les consorts Y-A, ayant rejeté leur demande d’autorisation de la mise en place d’un dispositif destiné à prévenir l’entrée et la prolifération de ragondins dans les jardins, tendait exclusivement à obtenir la condamnation du syndicat à mettre en place un tel dispositif de protection, ainsi qu’à récupérer les clés de la porte de service permettant d’accéder aux jardins, et il considère que la demande additionnelle ultérieurement formée par les demandeurs tendant à revendiquer la propriété des jardins est irrecevable, en application de l’article 70 du code de

procédure civile, comme dépourvue d’un lien suffisant avec les prétentions initiales, puisqu’ayant un objet différent. Il soutient que cette demande ne peut

s’analyser en une demande reconventionnelle en réponse à la demande reconventionnelle du syndicat visant à voir constater la nature de parties communes des jardins de l’Aar, laquelle n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et qu’en tout état de cause, elle se heurterait à l’adage 'reconvention sur reconvention ne vaut'.

Les consorts Y-A concluent à l’irrecevabilité de cette exception soulevée pour la première fois à hauteur de cour. Subsidiairement, ils considèrent qu’un lien suffisant existe avec leurs prétentions initiales en ce qu’elles tendaient à contester l’assemblée générale du 11 juin 2009 et les conséquences qu’en avait tirées le syndic qui, suite à cette assemblée générale, a distribué les clés de la porte de service à tous les copropriétaires, en contradiction avec le caractère privatif des jardins qu’ils revendiquaient implicitement mais nécessairement en demandant restitution des clés. Ils ajoutent qu’il s’agit d’une réponse aux conclusions de la partie adverse tendant à voir constater le caractère de parties communes des jardins de l’Aar.

2) la prescription acquisitive

L’appelant conteste, en premier lieu, la possibilité, admise par le tribunal, pour les intimés, de joindre leur possession à celle de leurs auteurs, au motif que les actes translatifs successifs doivent concerner le bien objet de la possession, l’acquéreur ne pouvant, selon une jurisprudence constante, joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété d’un bien ne faisant pas partie de la vente.

Il en déduit que la condition d’une possession trentenaire n’est pas remplie pour les époux Y qui ont acquis leur appartement le 30 avril 1980, ni pour les époux A qui, s’ils ont acquis leur appartement le 11 juillet 1977, sont usufruitiers depuis 1999 et ne peuvent donc prescrire en qualité de propriétaires, leurs enfants n’ayant quant à eux jamais été eux-mêmes possesseurs.

Les intimés répliquent, d’une part, que le démembrement de propriété est sans incidence puisque les nus-propriétaires qui possèdent par l’intermédiaire de l’usufruitier peuvent prescrire et joindre leur possession à celle de leurs auteurs, et, d’autre part, que chacun des lots cédés comportant des parties privatives, mais aussi une quote-part des parties communes indissociable des parties privatives, il ne s’agit pas de biens distincts, le droit de jouissance des jardins étant un accessoire indissociable des lots vendus.

Le syndicat des copropriétaires conteste, en second lieu, l’existence d’une possession présentant les caractères exigés par l’article 2261 du code civil, faisant valoir que :

— les intimés ne peuvent revendiquer une possession divise sur une fraction des jardins de l’Aar attenante à leurs lots respectifs en l’absence de toute délimitation matérielle des espaces, s’agissant d’un ensemble comprenant un

jardin non divisé, mais également le chemin permettant d’accéder à la berge de la rivière depuis la porte de service, ainsi que la bande de terrain en pente située en contrebas du jardin proprement dit,

— les intimés, qui ne peuvent prescrire contre leur titre, ne peuvent revendiquer une possession en qualité de propriétaire, dès lors que le règlement de copropriété prévoit explicitement que les jardins de l’Aar sont parties communes,

— la possession des intimés est à tout le moins équivoque, puisque depuis 1975 est apposée une affichette sur la porte de service permettant l’accès aux jardins, indiquant que le E, respectivement la copropriété dont il est le salarié, est le seul détenteur de la clé, ce qui est incompatible avec toute revendication en usucapion.

L’appelant conteste, enfin, toute reconnaissance, même implicite, par la copropriété du statut prétendument privatif des jardins, ainsi que l’effectivité d’actes matériels de jouissance, qui ne peuvent résulter d’aménagements temporaires.

Les intimés répliquent que :

— une séparation paysagère a été aménagée en 1978 entre les jardins attenants à chacun des deux appartements,

— la distinction entre le jardin et la bande terrain en pente séparant le jardin de la berge, apparue lors de la comparution personnelle, n’a pas lieu d’être, des plantations d’arbres ayant été réalisées sur cette bande de terrain,

— leur titre ne fait pas référence aux jardins,

— le règlement de copropriété ne peut être considéré comme un titre contre lequel ils ne pourraient prescrire, dès lors qu’il ne leur confère aucun droit d’usage exclusif sur cette partie commune,

— la seule question qui se pose est celle de savoir si la prescription concerne un droit de propriété ou un droit d’usage exclusif d’une partie commune, ce qui fait l’objet de leur demande subsidiaire.

Ils approuvent, pour le surplus, les motifs du jugement, et considèrent que le syndicat opère une confusion entre la jouissance des jardins et celle des berges, qui appartiennent au domaine public fluvial de la ville et sur lesquelles les copropriétaires pouvaient se rendre avant 1975 pour pêcher ou se promener en empruntant la porte de service, laquelle ne permet pas d’accéder aux jardins.

Ils invoquent également l’existence, dès l’origine, d’un escalier extérieur mentionné dans le descriptif de leur lot et le fait qu’ils ont, au vu et au su de la copropriété et sans protestation de sa part, procédé à des aménagements et assuré de tous temps l’entretien des jardins.

3) la demande de restitution des clés de la porte de service et l’enlèvement des panneaux Beakert mis en place par les copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires considère que, quel que soit le statut des jardins, le tribunal ne pouvait ordonner la restitution des clés de la porte de service, qui est une partie commune comme le chemin auquel elle donne accès et qui permet

de se rendre sur les berges de l’Aar, les intimés ne pouvant justifier d’aucun acte de possession à titre de propriétaire sur cette porte ni sur le chemin.

Les intimés répliquent que le syndic a pris l’initiative en 2009 de distribuer les clés sans décision de l’assemblée générale et qu’indépendamment du caractère privatif des jardins, les motifs de sécurité et d’économie de chauffage, qui avaient conduit une précédente assemblée générale à décider de la fermeture de cette porte, subsistent.

Les consorts Y-A font enfin valoir que les panneaux Beakert ont été implantés sur les berges dépendant du domaine public fluvial avec l’autorisation des voies navigables de France, ainsi qu’ils en justifient, et que l’installation est parfaitement conforme.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 8 décembre 2015.

MOTIFS

Par requête du 30 décembre 2015 le syndicat des copropriétaires demande que les conclusions des intimés du 7 décembre 2015, déposées la veille de la clôture, soient écartées des débats comme tardives.

Selon écrits du 4 janvier 2016, les intimés s’y opposent et, subsidiairement, sollicitent que les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le vendredi 4 décembre 2015 soient également écartées comme tardives.

Les conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires le 4 décembre 2015 et celles en réponse déposées par les intimés le 7 décembre 2015, soit dans les jours précédant immédiatement la clôture, dont le caractère tardif ne permet pas d’assurer le respect du principe du contradictoire, doivent être écartées des débats.

La cour statuera donc sur les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 26 novembre 2015 et sur celles des intimés en date du 3 décembre 2015.

1) la recevabilité des demandes des consorts Y-A

Le moyen tiré de l’irrecevabilité d’une demande additionnelle pour absence de lien suffisant avec les prétentions originaires, qui s’analyse en une fin de non-recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause, est recevable à hauteur d’appel.

La revendication par les consorts Y-A de la propriété, à tout le moins d’un droit de jouissance privatif, sur les jardins de l’Aar, bien que non formulée dans leur assignation, laquelle l’évoque en préambule comme devant faire l’objet

d’une autre procédure, a été formée en réponse à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir constater la nature de partie commune desdits jardins et, par voie de conséquence, à obtenir la condamnation des demandeurs à enlever les panneaux Beakert mis en place en limite des jardins.

Cette demande est recevable, dès lors qu’elle se rattache par un lien suffisant tant aux prétentions originaires des demandeurs, notamment à leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à récupérer l’ensemble des clés de la porte de service donnant accès aux jardins, laquelle était implicitement mais nécessairement sous-tendue par leur revendication d’une jouissance privative des jardins attenants à leurs lots respectifs, qu’à la demande reconventionnelle du syndicat, l’entier litige reposant en effet sur la question de la nature de partie commune ou privative des jardins de l’Aar, rappelée en préambule de leur assignation par les consorts Y-A.

Le syndicat des copropriétaires oppose vainement l’adage 'reconvention sur reconvention ne vaut’ issu d’une interprétation stricte de l’article 64 du code de procédure civile, dont l’application a été expressément écartée par un arrêt de principe de la deuxième chambre civile de la cour de cassation en date du 10 janvier 2013 (Bull. II, n°3), ayant jugé que les demandes reconventionnelles, en première instance comme en appel, peuvent être formées tant par le défendeur sur la demande initiale que par le demandeur initial en défense aux prétentions reconventionnelles de son adversaire.

2) la prescription acquisitive

Il est constant que, selon le règlement de copropriété du 30 août 1963, les jardins sur l’Aar sont des parties communes à tous les copropriétaires.

C’est vainement que le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 2270 du code civil en vertu desquelles on ne peut prescrire contre son titre, dès lors que ni les actes de vente ni l’acte de donation aux termes desquels les intimés sont respectivement devenus propriétaires, ni le règlement de copropriété auquel renvoie expressément ces actes, ne leur confèrent aucun droit sur les jardins de l’Aar, autre que ceux de tous copropriétaires sur les parties communes. Ils ne prescrivent par conséquent pas contre leur titre mais contre les droits des autres membres du syndicat.

C’est tout aussi vainement que l’appelant soutient que les intimés ne justifieraient pas d’une possession ininterrompue pendant plus de trente, les époux Y n’ayant acquis leurs lot que le 30 avril 1980 et M. D A et Melle W A n’en étant devenus nus-propriétaires qu’aux termes de l’acte de donation du 5 juillet 1999, et qu’ils ne pourraient joindre leur possession à celle de leurs auteurs.

La jurisprudence invoquée par le syndicat des copropriétaires, aux termes de laquelle l’acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire la propriété d’un bien ne faisant pas partie de la vente, n’est en effet pas applicable en l’espèce, dès lors, d’une part, qu’il ne s’agit pas de prescrire sur

des biens distincts, mais sur des parties communes dont une quote-part est attachée indissociablement aux parties privatives de chaque lot, et, d’autre part, que la cession incluait nécessairement le droit de jouissance sur les jardins attenants à leurs lots privatifs sur lesquels ils disposent d’un accès privatif direct.

De même, ainsi que le relèvent à bon droit les intimés, le démembrement de propriété est sans incidence, puisque les nus-propriétaires, qui possèdent par l’intermédiaire de l’usufruitier, peuvent prescrire, la circonstance que l’appartement ait été donné à bail par M. L A en cours de procédure étant sans emport.

Ainsi, M. D A et Melle W A peuvent joindre leur possession à celle de leur père qui a acquis le lot n° 19 le 11 juillet 1977 et les époux Y à celle de leurs vendeurs, les consorts B, qui avaient eux-mêmes acquis le lot n°18 le 30 août 1963, sous réserve que les possessions respectives présentent les caractères exigés par l’article 2261 du code civil.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne s’agit pas d’un espace totalement dépourvu de délimitation. La revendication porte en effet, d’une part sur les jardins proprement dits attenants à chacun des deux appartements, entre lesquels une séparation a été aménagée en 1978, ainsi qu’en atteste M^me Q B, dont subsiste un grand bouleau et quelques arbustes selon le constat dressé par M^e Groell le 21 octobre 2009, d’autre part sur le passage permettant, depuis la porte de service située au sous-sol, d’accéder à la partie située en contrebas des jardins et aux berges, lequel passage est délimité par deux murets et expressément visé comme une partie commune distincte des jardins sur l’Aar dans le règlement de copropriété, enfin sur une bande de terrain de forme triangulaire, située à droite du passage au-delà du muret, en sortant de l’immeuble.

Il convient d’emblée d’exclure de la revendication le passage auquel donne accès la porte de service, qualifié 'd’allée commune’ dans le projet d’esquisse n°450 a du 23 octobre 2015, ainsi que ladite porte et la bande de terrain de forme triangulaire à usage de jardin constituant le 'lot’ 72 du projet d’esquisse susvisé, en l’absence de toute preuve d’actes matériels de possession sur ces espaces de la part des consorts A qui en revendiquent la propriété, la bande de terrain qualifiée de 'lot’ 72 n’étant notamment pas accessible depuis l’appartement A.

En revanche, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’était rapportée la preuve d’une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque par les propriétaires successifs des lots n° 18 et 19 sur les jardins attenants à chacun de leurs lots délimités sous les numéros 70 et 71 dans le projet d’esquisse n°450 a du 23 octobre 2015.

Il résulte en effet du témoignage de M^me Q B ayant habité le lot n° 18 de 1962 jusque dans les années 1980, lequel appartenait à ses parents, que la séparation avec le jardin de l’appartement voisin (lot n° 19) a été réalisée en mars 1978 et qu’un dallage existait à gauche de l’escalier descendant sur le jardin, qu’elle qualifie de privatif.

Les photographies produites démontrent également la présence d’un dallage similaire formant terrasse dans le jardin attenant au lot n° 19. Il ressort par ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 1993 que les consorts Y-A ont été autorisés à faire procéder, à leurs frais, au remplacement du revêtement de sol de leurs terrasses respectives, à savoir les dallages susvisés, sous réserve que les revêtements choisis soient en harmonie avec la teinte des façades.

Il est en outre établi que les intimés et leurs auteurs ont procédé à des aménagements de ces jardins par des plantations d’arbustes et d’arbres, dont certains sont désormais de haute taille, y compris sur la bande de terrain en pente située en contrebas des jardins (plantation d’un cerisier et d’un magnolia) et par la mise en place en 1994 (annexe 60 des intimés) des éclairages contestés dans le cadre de la demande reconventionnelle.

De plus, il résulte du témoignage de M. U V, ancien propriétaire du lot n° 19, qui n’est pas argué de faux et qu’aucun motif ne commande d’écarter, qu’il avait installé une table de ping-pong dans le jardin attenant à son lot et que sa voisine, M^me B, avait aménagé un potager dans le sien. Ce dernier, comme M^me Q B, précise en outre avoir toujours considéré ces jardins comme privatifs.

Il est enfin établi qu’à tout le moins jusqu’en 2009, l’entretien des jardins a été assuré par les propriétaires des lots n°18 et 19, ainsi qu’en attestent les anciens concierges de la résidence, M^me I et M. AZ-BA, ce dernier étant resté en fonction jusqu’en 2009 (cf attestation de sa fille) et l’ancien syndic, M. AT F, ce qui est confirmé par le décompte des charges communes pour l’année 1978 qui ne mentionne pas l’entretien des espaces verts. Ces éléments concordants ne sont contredits ni par deux factures d’entretien d’espaces verts établies en mai et juillet 1995 au nom de la copropriété, qui concernent une intervention ponctuelle, dont M. A affirme qu’elle correspond à la remise en état des jardins après la réalisation de travaux de ravalement, ni par le fait que, postérieurement à l’introduction de la procédure, la copropriété ait vainement tenté de procéder à cet entretien (attestation de M^me K, E, qui relate des faits datant de début mars 2010, courrier d’une société Raton Laveur du 28 août 2009 et sommation adressée le 17 mars 2010 aux intimés par le syndic de cesser les travaux entrepris dans les jardins).

L’ensemble de ces éléments caractérisent des actes matériels de possession sur les jardins attenants à leurs lots de la part des intimés et de leurs auteurs, et ce au vu et au su des autres copropriétaires, qui n’ont contesté cette jouissance privative qu’à partir de 2009 suite à l’installation de la clôture destinée à empêcher le passage des ragondins (cf sommation interpellative délivrée par certains copropriétaires le 22 avril 2009).

Le caractère exclusif de cette jouissance est suffisamment établi par le fait qu’à partir de 1975, les jardins n’étaient librement accessibles qu’à partir des appartements des consorts Y-A, la porte de service permettant d’accéder au passage débouchant en contrebas des jardins ayant été fermée à clé et la clé étant en possession du E, seul détenteur.

Les attestations produites par le syndicat des copropriétaires ne sont pas de nature à contredire la jouissance exclusive des intimés ou de leurs auteurs depuis cette date, dès lors qu’elles font état soit de fait antérieurs à 1975 (attestations Levy, Goergler, Feldmann, Jenny), soit d’un accès aux seules berges du cours d’eau qui dépendent du domaine publique fluvial (Jenny, Zimmermann, Fétique) et qu’il n’est nullement démontré que, depuis cette date, des copropriétaires aient exercé aucun droit concurrent sur ces jardins, ni qu’ils aient demandé, avant 2009, à pouvoir disposer de la clé de la porte de service ou à accéder aux jardins, autrement que de manière ponctuelle pour la réalisation de travaux dans leurs lots.

Le caractère exclusif de cette jouissance, qui découle de la configuration même des lieux, chacun des lots n°18 et 19 comprenant un escalier extérieur privatif donnant directement accès aux jardins, est en outre conforté par le témoignage de l’ancien syndic, M. F, qui indique avoir continué d’appliquer les règles mises en place par son prédécesseur M. G 'en ce qui concerne la condamnation de la porte accédant aux berges de l’Aar pour raison de sécurité et à l’usage exclusif des jardins de l’Aar aux deux copropriétaires du rez-de-chaussée qui entretenaient à leurs frais ces espaces', ainsi que par un procès-verbal d’assemblée générale du 12 juin 1992 rappelant, 'suite à une réclamation des occupants des jardins privatifs’ l’interdiction de secouer les tapis par les fenêtres, l’ensemble de ces éléments excluant qu’il s’agisse d’une simple tolérance de la part de la copropriété.

Enfin, le fait pour les intimés d’avoir sollicité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la réfection de leurs terrasses ou de la mise en place d’un dispositif de protection contres les ragondins ne constitue ni une reconnaissance du droit contre lequel ils prescrivent, ni une renonciation non équivoque de leur part à revendiquer la jouissance privative des jardins, dès lors que l’autorisation sollicitée concernait des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, qui, même réalisés dans des parties privatives, sont soumis à autorisation de la copropriété.

Il s’évince de tous ces éléments preuve suffisante d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque par les intimés, pendant plus de trente ans, d’un droit de jouissance exclusif sur les jardins, parties communes, et, par voie de conséquence, de l’acquisition par usucapion d’un droit réel et perpétuel dont les limites matérielles ont été ci-dessus définies.

Le jugement entrepris sera donc infirmé, tant en ce qu’il a considéré que consorts Y-A ont acquis la propriété des jardins par usucapion, qu’en ce qui concerne les espaces concernés.

3) la demande de restitution des clés de la porte de service et l’enlèvement des panneaux Beakert mis en place par les copropriétaires

Il est constant que, de 1975 à 2009, les copropriétaires n’ont pas disposé de la clé de la porte de service dont le E était le seul détenteur (cf placard apposé le 17 février 1975 par le syndic, M. G) et que c’est de sa propre

initiative que le syndic a distribué les clés à l’ensemble des copropriétaires postérieurement à l’assemblée générale du 11 juin 2009, sans que celle-ci se soit prononcée sur la question, alors que l’accès à des parties communes peut être restreint pour des motifs tels que ceux énoncés en 1975, notamment de sécurité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution des clés. Il sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle tend à l’enlèvement des panneaux Beakert, dont il n’est pas démontré qu’ils soient implantés sur les parties communes, les consorts Y-A ayant en effet sollicité et obtenu l’autorisation de les implanter sur les berges dépendant du domaine public fluvial (cf courriers des voies navigables de France du 19 octobre 2009), ainsi qu’en ce qu’elle tend à l’enlèvement des projecteurs mis en place en 1994, en l’absence de preuve d’un trouble anormal de voisinage.

4) sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles, l’appel incident des consorts Y-A étant rejeté.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d’appel, ainsi que d’une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée, les consorts Y-A étant dispensés de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

ÉCARTE des débats les conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires le 4 décembre 2015 et par les intimés le 7 décembre 2015, comme tardives ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 13 décembre 2011, en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à récupérer les clés de la porte de service donnant accès aux jardins, ou à défaut, à prendre toute mesure utile pour interdire à toute personne autres que les propriétaires l’accès aux-dits jardins, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous peine d’astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard pendant un mois,

— réservé au tribunal le contentieux de cette astreinte,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades irrecevable en sa demande tendant à l’enlèvement des panneaux Beakert posés entre la limite arrière des jardins et la berge de l’Aar,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1 800 € (mille huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REFORME le jugement entrepris pour le surplus ;

DÉCLARE la demande des consorts Y-A recevable ;

DIT que les époux H et S Y ont acquis par voie d’usucapion un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive sur la partie commune dénommée 'jardins sur l’Aar’ située entre l’immeuble et la rive de l’Aar sur la largeur de leur appartement au profit du lot n° 18 dont ils sont propriétaires en communauté de biens ;

DIT que M. D A et Melle W A ont acquis par voie d’usucapion un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive sur la partie commune dénommée 'jardin sur l’Aar’ située entre l’immeuble et la rive de l’Aar, depuis le bord extérieur du balcon du lot n° 18 jusqu’au passage commun, au profit du lot n° 19 dont ils sont nus-propriétaires et dont M. L A est usufruitier ;

ORDONNE la transcription de ces droits au Livre foncier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale des copropriétaires aux fins de lui soumettre un projet de modification de l’état descriptif de division, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard pendant un mois ;

DIT que tous frais, droits, impôts et taxes consécutifs à cette modification seront supportés par les intimés à proportion de leurs droits respectifs sur les biens dont la jouissance privative a été acquise par usucapion ;

Ajoutant au jugement déféré,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Contades aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux H et S Y et aux consort L, D et W A, ensemble, la somme de 3 000 € (trois milles euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que consorts Y-A seront dispensés de toute participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE