XXX

MINUTE N° 17/89 Copie exécutoire à :

— M^e Anne Marie BOUCON

— M^e Nadine HEICHELBECH

Le 23/01/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 23 Janvier 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/04827

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 juillet 2015 par le tribunal d’instance d’B C

APPELANTE :

Madame F G épouse A E

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne Marie BOUCON, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Apolline SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES PLATANES, représentée par son syndic, la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN, 33 rue des Carmes 67100 STRASBOURG-NEUDORF

ayant son siège XXX

67400 B C

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 17 octobre 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, présidente de chambre

M^me Z, conseillère

M^me Y, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 12 décembre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame A-K est propriétaire, au sein de la copropriété Les Platanes, située XXX à B-C, de treize lots constitués de trois appartements, un F1 et deux F4 (lot 251,302,304), de deux caves (313,324) de trois garages (lots 105,114,117) et de cinq emplacements de parking (lot 191,220,243,244 et 246).

Par acte d’huissier signifié le 24 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Platanes l’a assignée devant le juge de proximité d’B-C en paiement d’un arriéré de charges au 31 décembre 2011 d’un montant de 1530,98 euros majoré des provisions sur charges trimestrielles et appels de fonds pour des travaux outre 600 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires ayant par conclusions du 9 décembre 2013 augmenté sa demande, l’affaire a été renvoyée pour compétence devant le tribunal d’instance et par dernières écritures du 13 avril 2015, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  3028,47 euros en principal au titre de l’arriéré de charges au 10 mars 2005 selon relevés de compte au 23 décembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la signification

—  1000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter du jugement

—  2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a demandé au tribunal de dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Madame A. Subsidiairement si le tribunal ordonnait une expertise, il a demandé que l’avance soit mise à la charge de la défenderesse.

M^me A-E s’est opposée à la demande au motif qu’elle avait toujours réglé ses charges en temps et en heure avant que le cabinet immobilier Zimmermann n’intervienne dans la copropriété en 2008 en lieu et place du précédent syndic. Elle a affirmé que des versements n’ont pas été pris en compte et que les décomptes de charges établis par le syndic sont systématiquement erronés. Elle invoque de plus l’absence de ventilation dans les décomptes entre les frais fixes et les frais variables de chauffage, contrairement à la délibération prise lors de l’assemblée générale du 29 avril 2008.

Par jugement en date du 15 juillet 2015, le tribunal d’instance d’B-C a condamné Madame F A-E à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Platanes la somme de 2784,69 euros au titre de l’arriéré de charges au 23 décembre 2014, avec intérêts légaux à compter du 24 septembre 2012 sur la somme de 1287,20 euros et à compter du 13 avril 2015 pour le surplus, a débouté les parties du surplus de leurs demandes, a condamné Madame F A-E à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Platanes la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire du jugement et condamné Madame A-E aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que la copropriétaire n’était pas fondée en sa contestation relative au bien-fondé des charges en raison de l’absence de distinction des frais fixes et variables de chauffage alors que le décompte de frais de chauffage/eau produit par le syndicat des copropriétaires détaille les millièmes pris en compte, les frais fixes et variables, le nombre de calorimètres et le montant des frais relevés.

Estimant que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’imputation d’un montant de 243,78 euros figurant au relevé de compte du 30 octobre 2009 au titre « solde travaux 31 décembre 2008 » le tribunal en a déduit le montant du solde restant dû par M^me A.

Vérification faite de ce que l’ensemble des règlements invoqués ont bien été pris en compte par le syndic, il a été conclu à ce que l’arriéré restant dû concerne les charges afférentes aux trois appartements dont M^me A est propriétaire soit 50,01 euro pour le lot 251, 1873,98 euros pour le lot 302 et 1104,48 euros pour le lot 304, dont à déduire la somme de 243,78 €.

Le tribunal a enfin relevé que les difficultés comptables ayant jalonné le litige entre le syndicat des copropriétaires et Madame A résulte de la combinaison de la multitude de lots dont cette dernière est propriétaire au sein de la résidence Les Platanes, de la contestation par la propriétaire de certains appels de fonds, avec ou non paiement partiel ainsi que d’une ventilation par le syndic des règlements intervenus différente de l’affectation souhaitée par cette dernière.

Madame A-E a interjeté appel à l’encontre de cette décision le 7 septembre 2015 et par dernières écritures notifiées le 1^er avril 2016, l’appelante conclut à l’infirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’il a déduit du solde restant dû la somme de 243,78 euros et a demandé à la cour, statuant à nouveau, de :

À titre principal

Constater dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Platanes, agissant par son syndic, le cabinet Immobilière Zimmermann a commis des manquements dans l’exécution de sa mission, Constater, dire et juger qu’elle est fondée à opposer l’exception d’inexécution aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Platanes,

Constater dire et juger qu’elle n’a fait preuve d’aucune résistance abusive,

En conséquence :

Déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables en tout cas mal fondées,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

Subsidiairement si la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée, elle sollicite l’institution d’une expertise comptable judiciaire, l’avance des frais d’expertise devant être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

En tous les cas, elle sollicite la condamnation de ce syndicat, dont elle demande de rejeter les demandes, à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir qu’elle a pu valablement opposer l’exception d’inexécution en s’abstenant de régler les charges au syndicat des copropriétaires dans la mesure où depuis le début de sa mission en 2008, le syndic établit des décomptes de charges qui ne tiennent pas compte des différents règlements intervenus ni des soldes, débiteur ou créditeur, des périodes antérieures.

Elle soutient que l’approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2011 par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 24 avril 2012 ne lui interdit pas de contester son compte individuel en critiquant l’application qui est faite des comptes généraux dans son compte individuel.

Elle persiste à soutenir que l’ensemble des relevés de comptes sont faux, qu’il ressort de la situation des copropriétaires du 31 décembre 2014 établi le 7 mai 2015 qu’elle est débitrice à l’égard de la copropriété de la seule somme de 267,02 euros alors que dans ses conclusions du 10 mars 2015, le syndicat des copropriétaires indiquait qu’au 10 mars 2015, l’arriéré de charges s’élevait à la somme de 3028,47 €.

Elle entend s’opposer à tout paiement tant que la société Immobilière Zimmermann n’aura pas établi « l’intégralité des décomptes justes » à compter de 2008 et même à supposer que les décomptes produits soient exacts, ce qu’elle conteste, elle ne s’estime débitrice que de la somme de 267,02 euro -243,78 euros = 23,24 euros.

Par dernières écritures notifiées le 31 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Platanes sollicite la confirmation de la décision entreprise sauf en ce qu’elle a déduit du montant réclamé la somme de 243,78 euros et en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner Madame A-E à lui payer la somme de 3028,47 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification, outre 1000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir. Il s’oppose à l’institution d’une expertise comptable, demande à la cour de dire qu’en application de l’alinéa 1 de l’article 10-1 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965, le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de la créance restera à la charge exclusive de Madame A-E et subsidiairement, si la cour venait à faire droit à la demande d’expertise, à laquelle elle s’oppose, de condamner celle-ci à procéder à l’avance des frais de consignation d’expertise.

En tout état de cause, il sollicite l’allocation de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat fait valoir que les règlements partiels réalisés par la propriétaire ont été ventilés sur l’ensemble des lots appartenant à la copropriétaire dans la mesure ou aucune imputation expresse n’était mentionnée lors des paiements et que les montants des règlements ne coïncidaient nullement avec ceux des appels de fonds. Pour autant il estime que cette imputation est conforme aux dispositions de l’article 1256 du code civil.

Il ajoute que Madame A-E qui se prévaut d’un décompte de charges arrêtées le 20 mai 2010 laissant apparaître un solde en sa faveur de 4253,38 euros pour le seul lot n° 105 omet de produire la totalité des décomptes de charges arrêtés au 20 mai 2010 pour les autres lots lui appartenant et pour lesquels il apparaît qu’elle est très largement débitrice du syndicat des copropriétaires. C’est la raison pour laquelle le syndic a émis un décompte de charges rectificatif du 10 juin 2010 permettant d’équilibrer au mieux les comptes des différents lots. Ainsi la somme de 4253,38 euros dont Madame A-E se prétend créancière a en réalité été ventilée en compensation sur les autres lots qui présentaient des soldes débiteurs.

Par ailleurs il considère que la partie appelante est mal fondée à contester la réalité des décomptes de charges et des paiements afférents dès lors qu’elle n’a pas sollicité la nullité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 avril 2012 dont une résolution a validé les comptes au 31/12/2011 et le budget provisionnel 2012.

Il indique que la situation des copropriétaires au 31 décembre 2014 a été établie après l’édition du décompte de charges pour l’année, que ce décompte comporte les soldes de régularisation, soit la différence entre le budget voté et les charges réelles de l’exercice, suite à l’édition dudit décompte et que c’est la raison pour laquelle cette situation des copropriétaires au 31 décembre 2014 a été établie le 7 mai 2015 soit après l’audience de plaidoiries devant le tribunal d’instance. Elle en déduit qu’il est incontestable qu’au jour où le tribunal d’instance a statué Madame A-E était bien redevable de la somme de 3028,47 euros au titre du budget voté par l’assemblée générale.

Il entend souligner la parfaite mauvaise foi de la défenderesse laquelle par courrier du 13 juin 2013 indiquait qu’elle attendait toujours la somme de 4253,28 euros et que, procédant par compensation elle s’autorisait à ne plus régler les appels de charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur les dispositions de l’article 1315 ancien, devenu 1353 du code civil, telles que résultant de l’ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dès lors, il appartient au syndicat, qui poursuit un copropriétaire en paiement de charges, d’apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur des sommes réclamées.

Dès lors, pour établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance, le syndicat de copropriétaires doit apporter un état récapitulatif de la créance depuis sa naissance, les convocations aux assemblées générales des copropriétaires portant approbation des arrêtés de compte et adoptant le budget prévisionnel, les procès-verbaux des dites assemblées portant approbation des arrêtés de compte et adoptant le budget prévisionnel avec les accusés de réception de leur envoi au débiteur, les documents comptables, les décomptes de répartition des charges et les appels de fonds de charges relatif aux sommes dues lot par lot pour chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de règle que l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires n’interdit pas à un copropriétaire de contester son compte individuel en critiquant l’application qui est faite des comptes généraux dans son compte individuel.

Force est de constater en l’espèce que le syndicat des copropriétaires sur lequel pèse la charge de la preuve n’apporte pas les pièces nécessaires au soutien de sa prétention et notamment les décomptes de répartition des charges depuis 2008 et l’état récapitulatif de la créance depuis sa naissance c’est à dire en 2008.

Dès lors et sans qu’une expertise soit nécessaire, alors que la somme désormais en litige est inférieure à 300 €, il convient, infirmant la décision déférée, de débouter purement et simplement le syndicat de sa demande principale et des demandes subséquentes en ce compris celle en dommages et intérêts qui ne peut prospérer dès lors qu’il est statué que la prétention n’est pas établie.

Sur les demandes de M^me A

Le syndicat intimé est défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Pour autant, il n’est pas établi qu’il ait commît une faute dans l’exécution de sa mission et il n’y a pas lieu de dire que Madame A était fondée à opposer l’exception d’inexécution.

Sur les dépens et l’article 700

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de M^me A au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

DÉBOUTE Madame A de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Madame A la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel. Le greffier La présidente de chambre