COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 DECEMBRE 2020

N° RG 19/00514 – N° Portalis DBV3-V-B7D-S5IK

AFFAIRE :

Le SDC DU 7 TER RUE DU DOCTEUR A à ARGENTEUIL représenté par son Syndic, le CABINET IMMOBILIERE DES VICTOIRES

C/

M. K-L Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Décembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 17/2664

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laurence HERMAN-GLANGEAUD

M^e Marianne DIEPDALLE

M^e Sophie POULAIN

M^e Oriane DONTOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Le SDC DU 7 TER RUE DU DOCTEUR A à ARGENTEUIL (95100) représenté par son Syndic, le CABINET IMMOBILIERE DES VICTOIRES

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Laurence HERMAN-GLANGEAUD, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253

Représentant : Maître Séverine SPIRA de l’ASSOCIATION CABINET SPIRA, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : A0252 -

APPELANT

****************

Monsieur K-L Z

[…]

[…]

Représentant : Maître Marianne DIEPDALLE, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 69

Représentant : Maître Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0018

Monsieur X , G B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame I Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : Maître Sophie POULAIN, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 219027 – vestiaire : 180

Représentant : Maître K DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : P0244

Société CABINET LEVEILLE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 20190094 – vestiaire : 617

Représentant : Maître Vincent CANU, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0869

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente, et Madame Pascale CARIOU, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE

Lors de sa réunion du 10 décembre 2007, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis

[…] A à […]) a décidé de confier au cabinet d’architecte de M.

B et M^me Y une mission de maîtrise d’oeuvre portant notamment sur des travaux de

ravalement des façades de l’immeuble.

Lors de la même assemblée, a été votée une résolution fixant à 1 500 euros le montant à partir duquel

une mise en concurrence pour la réalisation de travaux dans la copropriété était obligatoire.

Lors de sa réunion du 18 juin 2009, l’assemblée générale a voté des travaux de plomberie, consistant

dans le remplacement des colonnes d’alimentation en eau et des colonnes d’évacuation des eaux

vannes et eaux usées. Sur les trois devis qui lui ont été présentés, elle a retenu deux devis présentés

par l’entreprise Z pour un montant total de 54 100 euros.

Le 9 novembre 2012, le syndic a adressé un ordre de service à l’entreprise Z en vue d’effectuer

une réparation sur une colonne d’eaux usées, colonne comprise dans le marché de travaux voté en

juin 2009.

Le 12 novembre 2012, M. Z a sollicité le paiement d’un acompte de 50% du montant des

travaux qui lui avaient été confiés. Le cabinet Léveillé, syndic, lui a adressé le 15 novembre 2012 un

chèque de 33 097,78 euros après avoir obtenu la validation de la demande de paiement par

l’architecte.

Par lettre du 31 janvier 2013, le syndic a demandé à l’entreprise Z de stopper le chantier et de

restituer l’acompte perçu.

Par ordonnance du 2 septembre 2013, un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné.

Par acte d’huissier de justice du 22 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires, représenté par son

nouveau syndic, le cabinet Immobilière des Victoires, a fait assigner M. Z en résiliation du

contrat et restitution de l’acompte.

Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

— Dit la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires du […]

A à Argenteuil contre le cabinet Léveillé et la société Z irrecevable comme prescrite,

— Déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du […]

Docteur A à Argenteuil contre M. B et M^me Y,

— Prononcé la résolution judiciaire du contrat conclu entre le syndicat des copropriétaires du […]

du Docteur A à Argenteuil représenté et la société Z et ce aux torts exclusifs du syndicat des

copropriétaires du […] A à Argenteuil,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil à verser à la

société Z une somme de 33.097,78 euros à titre de dommages et intérêts, montant dont il

conviendra de déduire l’acompte déjà versé,

— Débouté le syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil de ses

demandes indemnitaires et de communication de pièces sous astreinte,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil à verser les

sommes de :

—  2.500 euros à la société Z,

—  2.500 euros à M. B et M^me Y,

—  2.500 euros au cabinet Léveillé,

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties des surplus de leurs demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil représenté par

son syndic en exercice, le cabinet Immobilière des Victoires aux dépens, dont distraction selon

l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe le 22 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a interjeté

appel de ce jugement à l’encontre de M. Z, du cabinet Léveillé, de M. C et Mme

Y.

Dans ses dernières conclusions du 5 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la

cour de :

Vu les articles 1183, 1184, 1992, et 2061 du code civil et la répétition de l’indu,

— Le déclarer recevable en son appel et en son action,

— L’y déclarer bien fondé,

— Infirmer le Jugement entrepris sur tous les points ayant suscité l’appel :

' 1 er chef de jugement critiqué : Dit la demande en paiement formée par le syndicat des

copropriétaires du […] A à Argenteuil contre le cabinetLéveillé et la société

Z irrecevable comme prescrite,

' 2 ème chef de jugement critiqué : Déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des

copropriétaires du […] A à Argenteuil contre de M. B et M^me Y,

' 3 ème chef de jugement critiqué : Condamné le syndicat des copropriétaires du […]

Docteur A à Argenteuil, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilière des

Victoires à verser à la société Z une somme de 33.097,78 euros à titre de dommages et intérêts,

montant dont il conviendra de déduire l’acompte déjà versé,

' 4 ème chef de jugement critiqué : Débouté le syndicat des copropriétaires du […]

A à Argenteuil, représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilière des Victoires, de

ses demandes indemnitaires et de communication de pièces sous astreinte,

' 5 ème chef de jugement critiqué : Condamné le syndicat des copropriétaires du […]

Docteur A à Argenteuil à verser les sommes de :

—  2.500 euros à la société Z,

—  2.500 euros à M. B et M^me Y,

—  2.500 euros au cabinet Léveillé, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

' 6 ème chef de jugement critiqué : Débouté les parties des surplus de leurs demandes.

Et statuant à nouveau :

— Dire et juger que son action contre M. Z n’est pas prescrite,

— Condamner M. Z à lui rembourser la somme principale de 33.097,78 euros,

— Débouter M. Z de sa demande de dommages et intérêts, faute de démonstration de la réalité et

de l’étendue de son préjudice,

— Constater qu’il a été amplement indemnisé par la conservation entre ses mains durant 8 années d’une

somme importante,

— Dire et juger que seule l’absence de production lors de l’assemblée de 2009 de devis concurrentiels

par le cabinet Léveillé peut être couverte par la prescription,

— Dire et juger que toutes ses autres négligences fautives échappent à la prescription et impliquent sa

responsabilité contractuelle,

— Le condamner au remboursement des sommes de 613,30 et 170 euros ainsi qu’au paiement d’une

indemnité de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Dire et juger que le contrat d’architecte n’a pas été accepté par le syndicat et que la clause

compromissoire alléguée ne lui est pas opposable, de sorte que l’action à l’encontre des architectes est

recevable et bien fondée,

— Subsidiairement, déclarer nulle et de nul effet la clause compromissoire,

— Condamner solidairement M. B et M^me Y au remboursement des sommes de

4.730,47 et 214,24 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 10.000 euros à titre de dommages

et intérêts,

— Dire et juger que les sommes requises en principal produiront intérêts au taux légal à compter des

premières demandes judiciaires du Syndicat, et que ces intérêts seront capitalisés un an plus tard,

— Dire et juger que toutes les condamnations que prononcera la cour le seront solidairement à l’égard

des parties intimées,

— Débouter les intimés de leurs moyens, fins et conclusions,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 6.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel, dont

distraction, conformément à l’article

699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 8 septembre 2020, M. Z demande à la cour de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires du 7 Ter rue du Docteur A à Argenteuil de l’ensemble

de ses demandes, fins et conclusions

A titre principal :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pontoise le 18 décembre 2018 en

toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a

— Prononcé la résolution judiciaire du contrat conclu entre le syndicat, représenté par son syndic en

exercice, le cabinet Immobilière des Victoires (SIC), et la société Z, aux torts exclusifs du

syndicat,

— Condamné le syndicat à verser à la société Z une somme de 33.097,78 euros à titre de

dommages et intérêts, montant dont il conviendra de déduire l’acompte déjà versé,

— Condamné le syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à

verser la somme de 2.500 euros à la société Z,

— Condamné le syndicat aux dépens,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour ne devait pas confirmer la condamnation du syndicat

des copropriétaires à titre de dommages et intérêts,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 7 Ter rue du Docteur A à Argenteuil à exécuter

le contrat conclu avec lui par procès-verbal d’assemblée générale non contesté en date du 18 juin

2009 aux conditions initialement fixées avec révision du prix en fonction de l’indice BT01, au jour

de l’arrêt à intervenir à intervenir,

— Condamner le syndicat sur le fondement de l’article 700 du cCode de procédure civile, à lui verser

la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 7 Ter rue du Docteur A à Argenteuil à lui régler

la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 7 Ter rue du Docteur A à Argenteuil aux entiers

dépens, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 24 septembre 2020, M. B et M^me Y

demandent à la cour de :

Vu les articles 1231-1 et suivants, et 2061 du code civil,

Vu les articles 56 et 122 du code de procédure civile.

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise rendu le 18 décembre 2018 en

toutes ses dispositions ;

— Déclarer le syndicat des copropriétaires du […] à Argenteuil irrecevable en ses

demandes formées à leur encontre,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du […] à Argenteuil de ses demandes

— Condamner le syndicat des copropriétaires du […] à Argenteuil à leur payer la

somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du […] à Argenteuil aux entiers

dépens.

Dans ses dernières conclusions du 12 novembre 2019, le cabinet Léveillé demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 18 décembre 2018 dont appel

en toutes ses dispositions.

En conséquence :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Et statuant à nouveau :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le recouvrement sera

effectué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2020.

SUR CE

Sur les limites de l’appel

Toutes les dispositions du jugement sont critiquées. L’affaire se présente par conséquent comme en

première instance.

Sur la recevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en restitution de l’acompte

Le tribunal a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. Z pour s’opposer à la demande de

restitution de l’acompte de 33.097,78 euros versé en novembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge d’avoir fixé le point de départ de la

prescription au 18 juin 2009, date de l’assemblée générale ayant voté les travaux de plomberie et

validé ses devis.

Selon lui, le délai de prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de l’envoi de l’ordre de

service du 10 novembre 2012 qui a concrétisé l’accord du syndicat sur les devis proposés. Il soutient

à cet égard que les résolutions prises en assemblée générale n’ont d’effet qu’entre les copropriétaires

et non à l’égard des tiers.

De son côté, M. Z soutient qu’au contraire, les décisions prises en assemblée générale

deviennent opposable aux tiers lorsqu’elles deviennent définitives, à l’expiration du délai de 2 mois

ouvert pour les contester.

En application de l’article 2224 du code civile, les actions personnelles et mobilières se prescrivent

par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui

permettent de l’exercer.

Le syndicat des copropriétaires des copropriétaires sollicite la restitution d’un paiement effectué

indûment le 10 novembre 2012. Le délai de prescription n’a pu commencer à courir au plus tôt qu’à

compter de cette date, et non à compter de la date de l’assemblée générale par laquelle les

copropriétaires ont validé les devis proposés par M. Z.

Bien plus, le point de départ du délai de prescription devrait être fixé au jour où le syndicat a pu

estimer que cette somme avait été payée à tort, soit le 31 janvier 2013.

En tout état de cause, le délai de prescription commençant à courir le 10 novembre 2012 ou le 31

janvier 2013, il a expiré le 10 novembre 2017 ou le 31 janvier 2018 de sorte que, en exerçant cette

action en répétition de l’indu le 22 juillet 2015, donc avant l’expiration du délai de prescription, le

syndicat des copropriétaires n’est pas irrecevable en sa demande.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable

comme prescrite.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence déclaré recevable à agir.

Sur la demande en répétition de l’indu

En application de l’article 1235 ancien du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été

payé sans être dû est sujet à répétition.

En l’espèce, le versement de l’acompte n’était pas indû à la date à laquelle il a été effectué, en

novembre 2012. Il correspondait en effet au commencement d’exécution d’un contrat valablement

conclu, un ordre de service ayant été délivré et M. Z étant intervenu dans l’appartement de M.

D pour réparer une fuite sur une .

En revanche, les travaux n’ayant pas débuté et le syndicat des copropriétaires ayant décidé de mettre

un terme au contrat, il est devenu indu car il n’avait pas de contrepartie.

M. Z ne conteste pas que les conditions de la répétition sont réunies. En effet, s’il affirme que

des travaux ont été réalisés dans les logements de M. D et de M. E, il n’établit pas que

l’acompte reçu correspond à la valeur des travaux réalisés.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande en restitution de la somme de 33 097,78 euros. Les

travaux réalisés par M. Z, mais qui n’ont pas été chiffrés, pourront faire l’objet d’une

indemnisation comme il sera vu ultérieurement.

Sur les demandes du syndicat à l’égard du cabinet Léveillé

Le tribunal a déclaré le syndicat également prescrit en son action à l’égard du cabinet Léveillé, au

motif que la faute alléguée aurait été commise lors de l’assemblée générale du 18 juin 2009, soit plus

de cinq ans avant l’assignation délivrée le 22 juillet 2015.

Le syndicat poursuit l’infirmation du jugement en faisant valoir les autres fautes qu’il reproche à son

ancien syndic, à savoir :

— ne pas avoir mis en oeuvre la décision de l’assemblée générale de procéder au changement des

colonnes d’évacuation pendant 4 ans,

— ne pas avoir averti le syndicat que les devis produits par M. Z étaient incomplets et

incomparables,

— avoir versé un acompte exorbitant de 50% en dépit du refus exprimé par le conseil syndical de

laisser M. Z intervenir sur le chantier.

Il est incontestable que le syndic n’a pas respecté l’obligation qui pesait sur lui de présenter à

l’occasion du vote de travaux dépassant 1 500 euros plusieurs devis. Néanmoins, c’est justement que

le tribunal a estimé que cette faute avait été commise plus de 5 ans avant l’assignation, de telle sorte

que l’action sur ce seul fondement était prescrite.

En revanche, l’absence de mise en oeuvre de la décision de l’assemblée du 18 juin 2009 avant le 10

novembre 2012 est de nature à engager la responsabilité du syndic.

Il s’agit d’une faute continue et le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 10

novembre 2012, date à laquelle le syndic a enfin demandé à l’entreprise Z d’intervenir.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il déclaré le syndicat irrecevable à agir contre le cabinet

Léveillé pour cause de prescription.

Sur le fond, c’est en vain que le cabinet Léveillé prétend expliquer sa carence par la demande que lui

aurait faite le conseil syndical de ne pas missionner M. Z. En effet, d’une part il n’entre pas dans

les pouvoirs de cette instance de s’opposer à l’exécution d’une décision d’assemblée générale, d’autre

part parce que cette requête est datée de décembre 2012. Le cabinet Léveillé n’explique en rien

pourquoi les travaux votés en juin 2009 n’ont jamais été entrepris, que l’entreprise Z n’a été

missionnée qu’en novembre 2012 suite à la survenance d’une fuite sur une canalisation devant être

changée et que les travaux ne soient enfin prévus pour janvier 2013.

En réparation, le syndicat des copropriétaires réclame :

— le remboursement des honoraires payés pour le suivi des travaux, soit la somme de 613,30 euros.

Cette demande est justifiée en son principe, compte tenu de la carence du syndic à engager les

travaux de plomberie, et en son quantum par la production de la facture du 31 octobre 2012 intitulée '

Honoraires s/ trav. Plomberie'. Il sera fait droit à cette demande

— le remboursement de la somme de 170 euros qui aurait été perçue au titre du suivi de la commande

de boites aux lettres.

Cependant, le syndicat ne verse aucune pièce justificative de la facturation de cette dépense. La

demande sera par conséquent rejetée.

— une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat n’explicite en rien le préjudice pour lequel il réclame une indemnisation conséquente. Il

ne décrit pas sa consistance et ne verse aucune pièce permettant d’en apprécier son montant.

Il ne justifie dès lors d’aucun préjudice indemnisable.

Il conviendra de rejeter cette demande.

La cour condamnera le cabinet Léveillé à lui verser la somme de 613,30 euros au titre de la

restitution d’honoraires indûment perçus.

Sur les demandes du syndicat à l’encontre du cabinet d’architecte

Le tribunal a déclaré la demande présentée à l’égard des architectes irrecevable au motif que le

syndicat n’avait pas respecté la clause compromissoire, imposant aux parties de saisir le conseil

régional de l’ordre des architectes avant toute procédure judiciaire sauf conservatoire.

Pour contester cette décision, le syndicat fait valoir à bon escient que le contrat passé avec le cabinet

de M. F et M^me Y est revêtu de la seule signature de M. F, qu’il ne

comporte aucune signature pour le maître d’ouvrage et que le cabinet Léveillé ne confirme pas que ce

contrat, conclu en 2007, lui ait été remis. Dès lors, la mention qu’il comporte, selon laquelle les

parties reconnaissent avoir eu connaissance du cahier des clauses particulière et des clauses

générales, lesquelles comportent la clause comportent compromissoire litigieuse, n’a aucune

efficacité.

M. F et M^me Y affirment qu’ils ont adressé le contrat à l’ancien syndic. Toutefois,

ils ne versent aucun élément de preuve de cette allégation.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que le syndicat ait eu, d’une façon ou d’une autre,

connaissance de cette clause, cette connaissance ne pouvant pas être simplement présumée.

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, l’inopposabilité d’une clause particulière n’est

nullement incompatible avec l’existence de relations contractuelles reconnues entre le syndicat et les

architectes, le contrat d’architecte pouvant toujours être conclu verbalement, à charge pour les parties

d’en établir le contenu.

Il n’est donc pas établi avec certitude que le syndicat ait eu connaissance de la clause

compromissoire, de telle sorte qu’elle lui est inopposable.

Dans ces conditions, c’est à tort que le tribunal a estimé que le syndicat n’était pas recevable à agir

contre le cabinet d’architectes.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur le fond, le syndicat reproche aux architectes de ne pas avoir accompli la mission complète qui

leur était dévolue, notamment de ne pas avoir réellement fait d’appel d’offres, de ne pas avoir établi

de descriptif des travaux souhaités et au final de ne pas avoir obtenu au moins deux offres complètes

de deux entreprises différentes. Il leur reproche donc une non assistance dans la passation des

marchés de travaux et réclame en conséquence :

— le remboursement des honoraires perçus au titre des travaux de plomberie à hauteur de la somme de

4 730,47 euros.

— le remboursement des honoraires perçus au titre du suivi des travaux d’électricité à hauteur de

214,24 euros.

— des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.

Les demandes de remboursement des honoraires sont fondées sur la répétition de l’indu.

Il n’est pas sérieusement contestable que des relations contractuelles se sont nouées entre le syndicat

des copropriétaires et le cabinet d’architecte de M. B et M^me Y, peu important à cet

égard que ce contrat ait été ou non transmis au syndicat.

Il ressort de ce contrat que les honoraires décomposés en tranches successives correspondant aux

phases successives des travaux : études d’avant-projet, études de projet, assistance à la passation des

marchés ….Il convient en outre de rappeler que le cabinet d’architecte avait été désigné par la

copropriété en 2007 pour procéder aux phases d’étude et de d’exécution des travaux de ravalement. Il

n’était donc pas missionné pour le seul suivi des travaux de plomberie.

C’est donc de façon injustifiée que le syndicat a divisé les honoraires par lots pour tenter d’en extraire

ceux qui se rapporteraient spécifiquement aux travaux de plomberie voire d’électricité, car cette

démarche ne correspond pas à la loi des parties telle que définie par le contrat.

En outre, il ressort de la note définitive d’honoraires établie le 10 mars 2014 par le cabinet

B-Y que ces honoraires ont été calculés sur la base d’un coût prévisionnel des travaux

de 307 204 euros, alors que la tableau récapitulatif des travaux de réhabilitation de l’immeuble,

incluant les travaux de plomberie, mentionne un total de 327 730,44 euros. Il n’est donc pas établi

que les architectes aient perçu des honoraires spécifiquement pour le suivi des travaux de plomberie.

Les demandes de remboursement des honoraires fondées sur la répétition de l’indu ne sont donc pas

fondées, les honoraires étant dus en application du contrat et du suivi des autres travaux, notamment

de ravalement, dont le suivi par les architectes n’a jamais fait l’objet de la moindre contestation.

Le syndicat, affirmant que les architectes avaient reçu une mission complète, leur reproche diverses

fautes dans l’exécution de leur mission ainsi qu’un manquement au devoir de conseil.

Cependant, contrairement à ce que soutient le syndicat, il ressort du contrat que le cabinet

d’architecte n’a pas été investi d’une mission complète, mais d’une mission phase 2 (études

préliminaires) et phase 3 (conception du projet et direction des travaux).

Il reproche encore au cabinet de ne pas avoir établi de dossier de consultation des entreprises, alors

que ce document est produit par leur adversaire. Le syndicat ne saurait déduire de l’absence de

pluralité d’entreprises candidates pour ce chantier que les architectes n’ont pas correctement réalisé la

phase de consultation des entreprises.

De plus, le syndicat ne définit pas la consistance de son préjudice ni ne l’établit en son quantum.

Il invoque en effet un retard pris dans la réalisation de travaux urgents alors que :

— il appartenait au syndic et non au maître d’oeuvre de missionner M. Z sans attendre plus de

trois ans après le vote des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires,

— il n’est pas démontré qu ce retard ait eu des conséquences concrètes (travaux plus onéreux, dégâts

de eaux etc ..;)

— c’est le syndicat des copropriétaires lui-même qui est à l’origine de la non réalisation des travaux

confiés à M. Z.

Enfin, le syndicat conteste la validation de la demande d’un acompte de 50% par M. Z. Si

effectivement ce pourcentage excède les usages en la matière, il n’est pas démontré en quoi la

validation de cette demande excessive serait en lien avec un préjudice.

En effet, il convient une nouvelle fois de souligner que c’est le conseil syndical, alors qu’il était

dépourvu de toute compétence en la matière, qui est intervenu pour exiger que M. Z

n’intervienne plus. Le syndic a fait droit à cette exigence, alors qu’il ne pouvait ignorer que cette

demande était illégitime. Ainsi, le fait que M. Z ait conservé cet acompte et refusé de le restituer

n’est pas en lien avec une faute quelconque du maître d’oeuvre.

Les fautes reprochées au maître d’oeuvre, à les supposer établies, ne sont donc en lien avec aucun

préjudice établi et indemnisable.

La demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires à l’égard du

cabinet B-Y sera par conséquent également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par M Z

Le tribunal a prononcé la résolution du contrat conclu avec M. Z aux torts exclusifs du syndicat.

Celui-ci ne conteste pas cette décision du tribunal, du reste parfaitement justifiée par des motifs que

la cour adopte.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat

conclu entre le syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil représenté par

son syndic en exercice, le cabinet Immobilière des Victoires et la société Z et ce aux torts

exclusifs du syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil,

Le syndicat conteste en revanche le montant de dommages et intérêts alloués par le tribunal et fixé au

montant de l’acompte non restitué, soit la somme de 33 097,78 euros.

M. Z indique qu’il a commencé les travaux en intervenant en urgence sur une colonne percée,

dans l’appartement de M. D, ce qui n’est pas contesté par le syndicat et ressort de différentes

pièces versées au débat.

M. Z est donc en droit de solliciter une indemnisation à ce titre.

Ce dernier fait ensuite valoir qu’il aurait dû renoncer à la commande passée auprès d’un fournisseur,

ce qui lui aurait causé un préjudice dans ses relations commerciales, et qu’il aurait engagé des frais

en vue du futur chantier qui devait commencer quelques semaines après sa première intervention.

Sur ce dernier point, M. Z ne verse aucune pièce probante.

En revanche, il est patent que le contrat a été rompu dans des conditions brutales et vexatoires,

compte tenu de la remise en cause de ses compétences par des membres du conseil syndical, fondée

sur le motif assez futile, et en tout cas non fautif, qu’il avait recours à des intérimaires.

La cour dispose des éléments nécessaires pour évaluer à 10 000 euros le préjudice subi par M. Z.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 33 097,78 euros le préjudice subi par M.

Z.

La demande subsidiaire de M. Z tendant à ce qu’à défaut de confirmation du jugement, le

syndicat soit condamné à exécuter le jugement sera rejetée.

En effet, il n’est pas démontré que les travaux de changement des colonnes n’aient pas depuis 2013

été réalisés. En outre, cette impossibilité d’ordonner l’exécution du contrat en nature est compensée

par les dommages et intérêts qui viennent d’être alloués à M. Z.

Sur la demande de solidarité présentée par le syndicat

Il convient de rejeter la demande tendant à ce que les condamnations soient prononcées

solidairement à l’égard de toutes les parties intimées.

En effet, seul l’accipiens peut être tenu de restituer ce qu’il a indûment reçu.

Or les condamnations tant à l’égard de M. Z que du cabinet Léveillé sont prononcées sur le

fondement de la restitution de l’indû.

Sur les intérêts

Le syndicat demande que les condamnations soient assorties des intérêts au taux légal à compter de

ses premières demandes judiciaires.

Cette demande manque de précision.

Par conséquent, les condamnations seront assorties des intérêts légaux à compter des premières

conclusions d’appelant, soit le 19 avril 2019.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent commande d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles

et aux dépens.

L’équité commande de condamner la société Léveillé aux dépens tant de première instance que

d’appel.

En effet, c’est en faisant droit à la demande injustifiée et illégale du conseil syndical de mettre un

terme aux relations avec M. Z que le syndic a donné naissance au présent litige.

L’équité commande de le condamner en outre à verser à M. Z, au syndicat des copropriétaires et

au cabinet B et Y la somme de 3 000 euros chacun en application de l’article 700 du

code de procédure civile.

Les autres demandes sur ce fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution judiciaire du contrat conclu entre le

syndicat des copropriétaires du […] A à Argenteuil représenté par son syndic en

exercice, le cabinet Immobilière des Victoires et la société Z et ce aux torts exclusifs du syndicat

des copropriétaires du […] A à Argenteuil,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] A à Argenteuil

(Val d’Oise) recevable à agir contre M. Z,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] A à Argenteuil

(Val d’Oise) recevable à agir contre la société Léveillé

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] A à Argenteuil

(Val d’Oise) recevable à agir contre M. B et M^me Y,

Condamne la société Léveillé à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

du Docteur A à […]) la somme de 613,30 euros au titres des honoraires

indûment perçus, à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts à compter de la présente

décision,

Condamne M. Z à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

Docteur A à […]) la somme de 33 097,78 euros, au titre de l’acompte perçu,

Dit que ces sommes produiront intérêt à compter du 17 avril 2019 et seront capitalisées dans les

conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Rejette la demande de condamnation solidaire entre les intimés,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] A à Argenteuil

(Val d’Oise) la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à M. Z,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] A à Argenteuil

(Val d’Oise) pour le surplus de ses demandes,

Condamne la société Léveillé aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Léveillé à verser en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

du Docteur A à […]), à M. B et M^me Y, et à M. Z,

Rejette toute autre demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,