[…]

MINUTE N° 20/444

Copie exécutoire à :

—  M^e Valérie SPIESER

—  M^e David ROSELMAC

Le 26 octobre 2020

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 26 Octobre 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/02795 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HDUI

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 avril 2019 par le tribunal d’instance de Saverne

APPELANT :

Monsieur A-B X

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

(Aide juridictionnelle Totale numéro 2019/004902 du 24/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIMEE :

S.A. DOMIAL

[…]

[…]

Représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 septembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 16 mai 2002 la SA Habitat du fonctionnaire a donné en location à M. A-B X et son épouse M^me Y Z, un logement sis Résidence les sources, […] moyennant un loyer mensuel de 303 euros outre 102,15 euros à titre d’avances sur charges, chauffage compris.

Aux termes d’un contrat de travail à durée indéterminée du 13 février 2003 et de son avenant en date du même jour la SA Habitat du fonctionnaire a confié à M. X des taches d’employé d’immeuble d’exécution et un poste de gardiennage, le bien loué étant désigné comme un logement de fonction considéré comme un avantage en nature et intègre un garage, les charges communes, ainsi que le chauffage.

M. X a été mis à la retraite le 30 septembre 2014 avec notification en date du 22 juillet 2014 et par courrier du 28 octobre 2014, la SA Domial lui a proposé la signature de nouveaux contrats de location afin de lui permettre de se maintenir dans le logement précédemment attribué à titre de logement de fonction moyennant un loyer mensuel révisable de 390,64 euros outre 126,45 euros à titre d’avances sur charges et de 38,94 euros pour le garage situé à la même adresse ; propositions auxquelles il n’a pas été donné suite.

Un quittancement de loyers a été mis en place, à raison d’une échéance mensuelle de 517,14 euros à compter du mois de novembre 2015, M. X s’étant maintenu dans les lieux précédemment loués puis mis à sa disposition gratuite en tant que logement de fonction.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2016, la SA Domial a saisi le tribunal d’instance de Saverne d’une action dirigée contre M. X tendant à obtenir le prononcé de la résiliation du bail conclu le 16 mai 2002 et outre sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif accumulé et d’une indemnité d’occupation courant jusqu’à la libération des lieux, voir ordonner son expulsion.

Par jugement du 30 octobre 2017 le Conseil de Prud’hommes de Saverne a, considérant que les conditions légales de mise à la retraite de M. X n’étaient pas réunies, requalifié la rupture de son contrat de travail en un licenciement sans cause réelle et sérieuse avec toutes conséquences de droit.

Par jugement du 29 avril 2019, le tribunal d’instance de Saverne a principalement :

*prononcé la résiliation du bail conclu le 16 mai 2002,

*ordonné à défaut de libération volontaire de sa part dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de M. X, au besoin avec le concours de la force publique,

*condamné M. X au paiement d’un montant de 24 537,12 euros au titre de l’arriéré locatif accumulé au 21 mars 2019,

*condamné M. X, à compter du 22 mars 2019 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, somme fixée à 547,16 euros,

*condamné M. X outre aux dépens à verser à la SA Domial une indemnité de 650 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 17 juin 2019, M. X à interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, M. X entend voir infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

*Débouter la SA d’Hlm Domial de l’intégralité de ses fins et conclusions,

Subsidiairement

*Dire qu’il ne peut être redevable d’un loyer en contrepartie de l’occupation des lieux qu’à compter du caractère définitif du jugement du Conseil de Prud’hommes soit à compter de décembre 2017 et en conséquence,

*Débouter la société SA d’Hlm Domial de l’intégralité de ses fins et conclusions pour la période antérieure,

Plus subsidiairement en cas de fixation du loyer à compter de la fin du contrat de travail,

*Condamner la SA d’Hlm Domial à lui payer des dommages et intérêts d’un montant de 23 000 euros,

*Ordonner la compensation judiciaire de cette somme avec sa dette locative,

*Fixer le loyer dû au titre du contrat de bail à la somme de 150 euros par mois outre les charges conformément à la transaction proposée et en tant que de besoin, ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative du bien,

*Lui accorder les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de régulariser sa situation,

*condamner la SA Domial aux entiers dépens des deux instances et à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il conteste qu’en suite de la cessation de la relation de travail avec la SA Domial, le bail de 2002 ait pu reprendre vie et explique qu’il n’a pas procédé au paiement des loyers dès lors qu’il contestait la rupture même de son contrat de travail dont le logement était l’accessoire. Il considère ainsi qu’il devait bénéficier du maintien de la mise à disposition gratuite de son logement, accessoire de son contrat de travail, puisque les conditions de sa mise à la retraite n’étaient pas remplies ; la décision illégale de l’employeur à ce titre ne pouvant le priver de la jouissance de son logement jusqu’au jour où la décision du conseil de prud’hommes est devenue définitive.

Subsidiairement il soutient que la décision de rupture du contrat ayant été reconnue fautive, cette faute le privant de la jouissance de son logement, il s’estime en droit de solliciter l’octroi de dommages et intérêts équivalents aux échéances dont le paiement lui est réclamé jusqu’au jour où la décision précitée est devenue définitive.

Il considère ainsi que le non paiement d’échéances locatives n’est pas fautif et entend régulariser sa situation locative à compter de la date à laquelle il est redevenu redevable de ses échéances locatives, sollicitant de larges délais de paiement pour apurer les arriérés accumulés.

Il conteste le montant de cette échéance locative, le bailleur lui ayant proposé à titre transactionnel en date du 20 mai 2015, un loyer de 150 euros hors charges ce qui correspondrait à la valeur locative réelle du logement en question s’agissant d’un appartement de 2 pièces et 50 m².

Plus subsidiairement encore il affirme n’être en possession d’aucun décompte de loyers et charges à même de lui permettre de prendre position sur le bien-fondé des sommes réclamées.

Dans ses dernières conclusions en date du 11 décembre 2019, auxquelles il est expressément référé pour l’exposé de l’intégralité de ses moyens et prétentions, la SA Domial venant aux droits de la SA Habitat des salariés d’Alsace elle-même venant aux droits de la SA d’Hlm Habitat du fonctionnaire, entend voir confirmer le jugement du 29 avril 2019 en toutes ses dispositions et condamner M. X à lui payer la somme de 1 050 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle entend faire valoir qu’en ne payant pas les échéances locatives dont il était redevenu redevable en suite de la perte de l’avantage en nature prévue par son contrat de travail, M. X a de manière grave et répété manqué à la première des obligations d’un locataire, à savoir de payer les loyers et charges à termes convenus.

Elle expose qu’il n’est pas contestable que M. X a pour se maintenir dans les lieux, nécessairement accepté la reprise des termes d’un bail. Elle souligne que le conseil de prud’hommes de Saverne a jugé que la rupture du contrat de M. X et ses accessoires, a pris effet le 30 septembre 2014 par licenciement, sans réintégration mais avec allocation d’indemnités compensatrice.

Elle précise que le contrat de bail signé le 16 mai 2002 n’a jamais été résilié et qu’en tout état de cause elle a proposé à M. X, sans obtenir de réponse, la signature de nouveaux contrats de locations, afin de régulariser la situation. Elle fustige la mauvaise foi de M. X qui tout en se reconnaissant redevable d’échéances locatives à minima à compter du 30 octobre 2017, n’a jamais versé la moindre somme à son bailleur. Elle souligne, en tout

état de cause, avoir indemnisé intégralement son ancien employé en exécutant le jugement prudhommal.

Enfin elle précise que le montant d’un loyer fixé à 150 euros mensuel était proposé en date du 20 mai 2015, mais uniquement dans un cadre transactionnel afin de solder le litige social ; cette importante concession de sa part ne se justifiant qu’en contrepartie de celles de M. X tenant à un éventuel abandon de l’instance prudhommale et ne peut refléter la valeur locative réelle du logement.

Elle précise que la dette locative s’élève au 1^er octobre 2019 à la somme de

29 136,48 euros, l’appelant continuant à ne strictement rien régler au titre de son occupation et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 31 août 2020.

A l’audience du 14 septembre 2020, les parties ont soutenu leur argumentaire et déposé leurs pièces.

MOTIFS

Sur la validité de l’assignation et la recevabilité de la demande.

Aux termes de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

'

En l’espèce, il est justifié du respect de cette formalité, alors que figure au dossier du tribunal d’instance de Saverne le bilan social réalisé le 3 août 2016 sur demande du préfet du Bas Rhin en suite d’une assignation en résiliation du bail pour dette locative. En outre la SA Domial produit une fiche de saisine de la CCAPEX du Bas-Rhin mentionnant une dette locative de 2068,58 euros en date du 21 mars 2016; l’action engagée le 7 juillet 2016 est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1184 ancien du même code dans sa version applicable au jour de la signature du bail, précisait que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas ou l’une des parties ne satisferait pas son engagement.

En l’espèce, il est constant que M. X a été locataire du logement qu’il occupe en suite de la signature d’un contrat de bail le 16 mai 2002, lequel n’a jamais été résolu ; aucune des parties n’en a jamais donné congé. Alors qu’il était employé par sa bailleresse à compter du 13 février 2003, ledit logement lui était attribué gratuitement par contrat de travail, à titre de logement de fonction en rétribution de ses fonctions de gardiennage.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que «'le bénéfice d’un logement de fonction est un avantage en nature accessoire au contrat de travail et prend fin en même temps que lui'». Ainsi le logement en litige était attribué à M. X pendant toute la durée de son contrat de travail ; a contrario et alors qu’un salarié ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux, il est tenu de le libérer dès la cessation de son contrat de travail. S’il se maintient dans le logement de fonction au delà et à défaut d’autre droit au maintien dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation. Dans un pareil cas, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable et aucune forme particulière n’est requise pour demander au salarié de libérer le logement de fonction qui lui était attribué.

Si M. X a contesté sa mise à la retraite avec effets au 30 septembre 2014, le conseil des prud’hommes a, par jugement du 30 octobre 2017, dit que la rupture de son contrat de travail constituait un licenciement sans cause réelle et sérieuse et a fixé les indemnisations qui lui étaient dues à ce titre, en ce comprise une indemnité compensant la perte de ses logement et garage de fonction, soit une somme de

12 584,64 euros «'pour le loyer qui lui est actuellement réclamé’et auquel le conseil fait droit».

Il ressort de ces éléments que M. X n’ignorait pas que son maintien dans les lieux se faisait à titre onéreux depuis la rupture de son contrat de travail, son occupation n’a d’autre légitimité que la reprise du contrat de bail conclu en 2002, ouvrant droit pour le bailleur, à perception d’un loyer, ce que M. X a su faire valoir devant le conseil de prud’hommes pour obtenir réparation à ce titre. Il n’a jamais entendu souscrire un nouveau contrat de bail, tel que cela lui était proposé, ni satisfaire aux obligations locatives qu’il avait librement acceptées au terme de celui du 16 mai 2002.

En n’honorant aucune de ses échéances locatives, il a ainsi manqué à l’une des obligations principale d’un locataire résultant du contrat de bail, réitéré depuis le 30 septembre 2014 ; un tel manquement a une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat à ses torts exclusifs. Partant, le jugement entrepris sera confirmé y compris en ce qu’il a constaté que M. X ne disposant plus d’aucun droit ni titre pour occuper les lieux pourra être expulsé, à défaut de libération volontaire de sa part, à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, la SA Domial ne justifiant pas de circonstances particulières susceptibles de diminuer le délai légal prévu par le code des procédures civiles d’exécution.

De même et depuis la résiliation du bail, la SA Domial est en droit d’obtenir une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé en considération de la valeur locative du logement en cause mais également du préjudice lié à l’occupation indue. En l’espèce et suivant les éléments versés aux débats, c’est par une juste appréciation des faits de la cause et sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise de la valeur locative du logement, que le premier juge a fixé la valeur de cette indemnité en tenant compte du loyer contractuellement convenu en 2002 réactualisé et majoré d’une provision sur charge, chauffage compris, pour en retenir une valeur mensuelle de 547,16 euros.

Si la SA Domial avait formulé, un temps, une proposition transactionnelle afin de mettre un terme à tout litige l’opposant à M. X, en proposant une échéance locative de 150 euros, ce dernier n’a jamais entendu y donner suite et faisant valoir ses droits par la voie judiciaire ; il a obtenu de la juridiction prudhommale réparations de son préjudice par la SA Domial. Il ne peut toutefois aujourd’hui se prévaloir d’une valeur locative qui devrait être réduite à 150 euros, alors même qu’il en évaluait la valeur à 303 euros en 2002, au moment de la signature du bail.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X au paiement de l’indemnité d’occupation susvisée à compter du 22 mars 2019 et jusqu’à

libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains de la bailleresse, cette disposition du jugement entrepris n’ayant pas été critiquée.

Sur l’arriéré locatif

Compte tenu de ce qui précède et alors que M. X lui-même faisait valoir devant le conseil de prud’hommes qu’un loyer et des charges lui étaient désormais réclamés, il n’explique pas en quoi il devrait également être libéré du paiement de ces sommes jusqu’au jour où le jugement du conseil de prud’hommes est devenu définitif, alors même qu’il a été indemnisé à ce titre.

Ainsi suivant décompte produit par la SA Domial, la dette locative s’établissait à la somme de 24 537,12 euros au 22 mars 2019. M. X ne justifie d’aucun paiement libératoire de cette dette, ni d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte ; il doit être condamné au paiement de cette somme, telle qu’accordée par le premier juge, en l’absence de contestation sur ce point.

Compte tenu du montant de la dette ainsi accumulée, de l’absence de tout paiement même partiel de l’échéance courante et des ressources actuelles de M. X qui avoisinent 1000 euros mensuels, il serait illusoire de lui accorder des délais de paiement ; le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes indemnitaires formulées par M. X

Le conseil de prud’hommes ayant d’ores et déjà indemnisé par une décision devenue définitive les conséquences de la faute commise envers lui par la SA Domial, notamment en ce qui concerne la jouissance redevenue onéreuse de son logement, sa demande de dommages et intérêts ne peut aboutir.

Sur les demandes accessoires

M. X succombant en l’intégralité de ses prétentions, supportera la charge des entiers frais et dépens de la présente instance outre confirmation de la décision entreprise de ce chef. Il sera également débouté de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande de la SA Domial à laquelle une indemnité de 750 euros sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre confirmation de la décision entreprise de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Saverne du 29 avril 2019,

Y ajoutant :

CONDAMNE M. A-B X au entiers frais et dépens,

REJETTE la demande de M. A-B X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. A-B X à verser à la SA d’Hlm Domial une indemnité de 750

euros (sept cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente de chambre,