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MINUTE N° 44/2020

Copies exécutoires à

Maître HARTER

Maître HEICHELBECH

Le 24 janvier 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 24 janvier 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/02229 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HCUC

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 05 avril 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANTS et requis :

1 – Madame Y Z épouse X

demeurant […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2019/002939 du 25/06/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

2 – Monsieur A X

demeurant […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2019/002940 du 11/06/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

représentés par Maître HARTER, avocat à la Cour

INTIMÉE et requérante :

La S.A.S. FERME AUBERGE DE LA FENNEMATT prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège […]

[…]

représentée par Maître HEICHELBECH, avocat à la Cour

plaidant : Maître SCHAEFFER, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 décembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 août 2010, M. B X et M^me Y X, respectivement nu-propriétaire et usufruitière d’un bien immobilier à usage d’exploitation agricole et de ferme-auberge, ont promis de le vendre à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural d’Alsace (la Safer d’Alsace), laquelle s’est substituée M. D E ; faute de réitération de la vente dans le délai prévu, un litige a opposé les parties, et, par transaction datée du 20 mars 2012, elles sont convenues d’y mettre un terme en prévoyant la cession de la propriété par M. B X et M^me Y X à M. D E au prix de 330 000 euros, sauf le paiement, par compensation avec le prix de vente, d’une indemnité de 30 000 euros en réparation du préjudice économique et moral subi par l’acquéreur et d’une indemnité d’un montant maximal de 10 000 euros suivant l’état de propreté du bien ; le 17 juin 2013, la société Ferme-auberge de la Fennematt a été substituée dans les droits de M. D E et, le 14 septembre 2015, son droit de propriété a été inscrit au livre foncier.

Par acte d’huissier des 2 et 16 août 2016, la société Ferme-auberge de la Fennematt a fait assigner M. B X et M^me Y X devant le président du tribunal de grande instance de Mulhouse, statuant en la forme des référés, afin d’obtenir leur condamnation à lui payer une somme totale de 40 000 euros au titre des indemnités prévues par la transaction et

une somme de 150 000 euros en réparation du préjudice commercial subi postérieurement à la conclusion de cette transaction, en sollicitant, le cas échéant, une mesure d’expertise comptable. M. B X et M^me Y X se sont opposés à ces demandes, en soutenant que l’indemnité de 10 000 euros n’était pas due, compte tenu de l’état de propreté du bien lors de la libération des lieux, et que le paiement des indemnités était lié au versement du prix de vente ; par ailleurs, ils ont contesté le préjudice économique allégué, en soutenant que l’acquéreur avait pris possession des lieux en juin 2013.

Par ordonnance en date du 5 avril 2019, le président du tribunal de grande instance de Mulhouse a déclaré recevables les demandes de la société Ferme-auberge de la Fennematt, a condamné M. B X et M^me Y X à lui payer les indemnités prévues par la transaction et une somme complémentaire de 50 000 euros, a rejeté la demande d’expertise comptable, a

enjoint à M. B X et M^me Y X de déférer au rendez-vous que leur communiquera le notaire aux fins de procéder à la purge des hypothèques, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, a débouté M. B X et M^me Y X de leur demande reconventionnelle en paiement du prix de vente, en disant que celui-ci interviendra après la purge des hypothèques, et a condamné M. B X et M^me Y X aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, le président du tribunal a considéré que M. B X et M^me Y X avaient quitté les lieux un an après la date fixée par la transaction, qu’ils avaient fait obstacle à l’inscription du transfert de propriété au livre foncier et qu’ils n’avaient pas restitué les lieux dans l’état dans lequel l’acquéreur était en droit de les recevoir, ainsi que cela résultait d’un constat d’huissier. Il a également considéré que la société Ferme-auberge de la Fennematt, faute d’être inscrite au Livre foncier en qualité de propriétaire, n’avait pu faire réaliser les aménagements qu’elle souhaitait dès la prise de possession des lieux.

Le 7 mai 2019, M. B X et M^me Y X ont interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 13 décembre 2019, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions du 4 septembre 2019, M. B X et M^me Y X demandent à la cour d’infirmer partiellement l’ordonnance entreprise, de déclarer irrecevables les demandes de la société Ferme-auberge de la Fennematt, subsidiairement de la débouter de ses demandes, de la condamner au paiement du prix de vente déduction faite de l’indemnité de 30 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2013, et de la condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. B X et M^me Y X soutiennent qu’ils ont quitté les lieux au début du mois de mai 2013, avant même l’ordonnance d’expulsion, et que le prix de vente est exigible depuis leur départ ; la société Ferme-auberge de la Fennematt serait irrecevable à réclamer le paiement des indemnités prévues par la transaction, alors qu’elle-même ne s’est pas acquittée du prix de vente avec lequel ces indemnités devaient se compenser ; à défaut, il conviendrait, en tout état de cause, de condamner M. D E au paiement du prix.

Ils contestent devoir l’indemnité de 10 000 euros, au motif que le constat d’huissier établi en

juin 2013 ne fait pas la preuve de l’état des lieux un mois auparavant, d’autant que la société Ferme-auberge de la Fennematt avait déjà commencé des travaux au cours de l’année 2012 et qu’elle pourrait être à l’origine de la situation constatée ; ils contestent également l’existence d’un

préjudice économique subi par la société Ferme-auberge de la Fennematt après le mois de mai 2013, en soutenant que cette société, qui disposait des lieux, pouvait y faire effectuer tous les travaux qu’elle jugeait utiles ; de surcroît, le préjudice économique allégué ne reposerait sur aucun élément probant.

M. B X et M^me Y X font également valoir que la purge des hypothèques ne peut intervenir avant le versement du prix entre les mains du notaire chargé d’y procéder.

*

Par conclusions du 11 décembre 2019, la société Ferme-auberge de la Fennematt demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné M. B X et M^me Y X à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice économique subi depuis le 20 mars 2012, de condamner M. B X et M^me Y X à lui payer la somme de 150 000 euros à ce titre, de désigner en tant que de besoin un expert-comptable chargé d’évaluer ce préjudice, et de condamner M. B X et M^me Y X aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Ferme-auberge de la Fennematt fait valoir que, pour vaincre la résistance de M. B X et M^me Y X, elle a obtenu, le 14 mai 2013, une ordonnance de référé décidant de leur expulsion, et, le 2 avril 2015, un arrêt de la cour d’appel de Colmar ordonnant l’inscription de son droit de propriété au Livre foncier.

Elle ajoute que le président du tribunal de grande instance de Mulhouse a été saisi en la forme des référés, comme le prévoyait l’article 10 de la transaction, et qu’il a statué au fond ; la circonstance que les indemnités prévues par la transaction ont été stipulées payables par compensation avec le prix de vente ne rendrait pas irrecevable une action en paiement de celles-ci ; les indemnités fixées par la transaction seraient exigibles et la société Ferme-auberge de la Fennematt serait fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice causé par le comportement ultérieur de M. B X et M^me Y X ; elle sollicite une réévaluation de l’indemnisation de ce préjudice, en indiquant qu’elle justifie désormais des travaux dont la réalisation avait été retardée par le comportement de M. B X et M^me Y X.

Par ailleurs il n’y aurait pas lieu de payer le prix de vente avant la purge des hypothèques.

MOTIFS

Sur l’exécution de la transaction

Conformément à la transaction conclue entre M. B X et M^me Y X, d’une part, et la société Ferme-auberge de la Fennematt, d’autre part, les premiers ont vendu à la seconde le bien immobilier litigieux moyennant un prix

de 330 000 euros revenant pour partie (251 000 euros) au nu-propriétaire et pour partie (79 000 euros) à l’usufruitière ; ils se sont engagés à obtenir, à leur frais, la mainlevée des hypothèques prises sur l’immeuble pour un montant total de 14 531,45 euros, ainsi qu’à

laisser le bien libre de toute occupation et en bon état de propreté.

En réparation du préjudice économique et moral subi par M. D E en raison de leur maintien dans les lieux depuis le 16 novembre 2010, M. B X et M^me Y X se sont engagés à payer à celui-ci une somme totale de 30 000 euros, par compensation avec le montant du prix de vente.

En outre, les parties ont prévu qu’en cas d’inobservation des déclarations et garanties concernant l’état de propreté du bien à la libération des lieux, M. B X et M^me Y X paieraient une somme complémentaire de 10 000 euros par compensation avec le prix de vente.

Lors de la prise de possession des lieux, M. D E a fait constater par huissier de justice que divers objets hors d’usage et des déchets étaient entassés à l’intérieur de la ferme-auberge et autour du bâtiment ; ce constat d’huissier fait la preuve de l’état du bien à la date à laquelle il a été établi, conformément à la stipulation expresse en ce sens figurant dans la transaction.

En outre, les photographies prises par l’huissier de justice démontrent que les déchets et les objets vétustes demeurés sur place provenaient nécessairement des anciens propriétaires et qu’il ne s’agit en aucun cas de biens récents que le nouveau propriétaire aurait apportés.

Enfin, M. B X et M^me Y X, qui pouvaient eux-mêmes faire constater l’état dans lequel ils avaient laissé le bien, ne produisent aux débats aucun élément susceptible de contredire les preuves apportées par la société Ferme-auberge de la Fennematt.

Ils sont donc tenus de payer, par compensation avec le prix de vente, la somme complémentaire de 10 000 euros prévue par la transaction.

Il ressort des propres explications de M. B X et de M^me Y X que ceux-ci n’ont pas exécuté leurs obligations relatives à la mainlevée des hypothèques sur le bien ; il convient en conséquence de procéder à la purge des hypothèques, aux frais de M. B X et de M^me Y X.

Il n’y a pas lieu d’ordonner à ceux-ci de comparaître devant le notaire chargé d’y procéder et il incombe seulement à la société Ferme-auberge de la Fennematt de remettre à l’officier ministériel le solde du prix après déduction des indemnités dues par M. B X et M^me Y X.

Dans l’attente de la purge des hypothèques, ceux-ci ne sont pas fondés à réclamer le paiement du prix de vente à leur profit.

Sur la réparation du préjudice subi postérieurement à la transaction

Conformément à la transaction, M. B X et M^me Y X devaient libérer les lieux le 31 mai 2012 au plus tard ; ils se sont maintenus indûment dans les lieux, en occupant notamment les bâtiments de la ferme jusqu’au mois de mai 2013.

Par leur faute, la société Ferme-auberge de la Fennematt n’a pu prendre possession de ces bâtiments avant le mois de juin 2013.

Par ailleurs, leurs actions en justice ont empêché la société Ferme-auberge de la Fennematt de faire inscrire son droit au Livre foncier avant le mois de septembre 2015 ; ce contentieux a

empêché le nouveau propriétaire de jouir paisiblement de son bien et notamment d’y faire réaliser les aménagements et les transformations qu’il souhaitait, compte tenu de la contestation de son droit de propriété.

La preuve du lien de causalité direct entre le trouble apporté à la jouissance de la société Ferme-auberge de la Fennematt et le retard dans la réalisation de son projet est démontrée par la concomitance entre la fin du trouble et l’obtention, en septembre 2015, d’une autorisation administrative lui permettant d’apporter à la ferme des modifications importantes.

La société Ferme-auberge de la Fennematt est dès lors fondée à demander réparation du préjudice qui lui a été ainsi causé.

Cependant, elle se contente de produire :

1) un tableau établi par ses soins et mentionnant des chiffres invérifiables (pièce n°5),

2) une attestation établie par son propre expert comptable estimant à « 324 K€ » le préjudice dû au retard de démarrage d’activité, uniquement « sur la base d’informations communiquées par [son] client », au vu d’un « business plan » établi sur neuf ans.

Ces pièces sont dénuées de toute force probante et ne font au surplus état que d’un préjudice purement hypothétique estimé au vu des espérances de gain de la société Ferme-auberge de la Fennematt évaluées par elle-même.

En l’absence de tout élément de preuve relatif au préjudice économique réellement subi, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise, laquelle ne peut suppléer la carence de la société Ferme-auberge de la Fennematt dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

En revanche, la privation de jouissance subie durant un an et le trouble à la jouissance paisible subi durant deux années supplémentaires ont nécessairement eu une incidence sur l’activité économique de la société Ferme-auberge de la Fennematt, compte tenu de l’entrave mise à l’exercice normal de son activité ; compte tenu de la nature et de la situation du bien, ce préjudice sera indemnisé par une somme qui ne peut être inférieure à 20 000 euros.

Cette somme exigible à la date du présent arrêt se compense avec la créance au titre du prix de vente, lequel se trouve ainsi réduit à la somme de [330 000 – 40 000 – 20 000] 270 000 euros, que la société Ferme-auberge de la Fennematt devra remettre au notaire.

La créance de prix n’étant pas exigible avant la mainlevée des hypothèques, M. B X et M^me Y X sont mal fondés à solliciter le paiement d’intérêts sur cette somme.

Sur les dépens et autres frais de procédure

M. B X et M^me Y X, qui succombent, ont été condamnés à bon droit aux dépens de première instance ; ils seront également condamnés aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner M. B X et M^me Y X à payer à la société Ferme-auberge de la Fennematt une indemnité de 1 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; ils seront eux-mêmes déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a :

1) condamné M. B X et M^me Y X à payer à la société Ferme-auberge de la Fennematt la somme de 50 000 € (cinquante mille euros), outre intérêts, au titre du préjudice économique postérieur à la transaction conclue le 20 mars 2012,

2) enjoint à M. B X et à M^me Y X de déférer à une convocation du notaire pour qu’il soit procédé à la purge des hypothèques, sous astreinte de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard,

3) débouté M. B X et M^me Y X de leur demande en paiement du prix de vente ;

L’INFIRME de ces chefs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXE à 20 000 € (vingt mille euros) la réparation du préjudice subi par la société Ferme-auberge de la Fennematt du fait du trouble économique qu’elle a subi dans la jouissance du bien à compter du mois de juin 2012 et jusqu’au mois de septembre 2015 ;

CONSTATE la compensation de cette somme avec la créance de M. B X et de M^me Y X au titre du prix de vente ;

DÉBOUTE M. B X et M^me Y X de leur demande en paiement d’intérêts de retard sur le prix de vente ;

CONDAMNE la société Ferme-auberge de la Fennematt à payer entre les mains du notaire le solde du prix de vente après compensation avec ses créances à l’égard de M. B X et de M^me Y X, soit la somme de 270 000 € (deux cent soixante dix mille euros), afin qu’il soit procédé à la purge des hypothèques sur le bien ;

Ajoutant à l’ordonnance déféré,

CONDAMNE in solidum M. B X et M^me Y X aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Ferme-auberge de la Fennematt une indemnité de 1 000 € (mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE