Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2019

(n° 306 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/20002 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZXKR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/02805

APPELANT

Monsieur D Z

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

Représenté par M^e Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : E0391

Ayant pour avocat plaidant M^e Claire JORIO, avocat au barreau de PARIS, toque : E391

INTIMÉES

SCI SCCV LE TRIANGLE D’ARGENT – CADUCITE DU […]

[…]

[…]

N° SIRET : 482 978 228

Représentée par M^e Patrick MCKAY de la SELARL MCKAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0514

SCP I X K successeurs de Maître MOUIAL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P499

SARL ML ARCHITECTURE – CADUCITE DU […]

[…]

[…]

N° SIRET : 423 471 515

Représentée par M^e Ségolène THOMAZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0514

Mutuelle M. A.F.-MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS Société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, agissant en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège- […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

Ayant pour avocat plaidant M^e Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J073

EURL IMMO DOM agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

N° SIRET : 391 938 271

Représentée par M^e Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence GUEGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B748

SARL SOCIETE EUROPEENNE DE GESTION FINANCIERE (B) prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 413 169 418

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant par M^e Philippe GLASER de la SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J010

Substitué à l’audience par M^e Leonardo PINTO du même cabinet, avocat au barreau de PARIS, toque : J010

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. L CRETON, Président

M^me F G, Conseillère

M. Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame F G dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Thi Bich Lien PHAM

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. L CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, greffier.

Suivant acte authentique reçu le 29 décembre 2005 par M. H I, notaire associé de la SCP Mouial-Ricour-Brunier-Balzame-I-X, notaires à Saint-Martin (97), la SCCV Le Triangle d’argent a vendu à M. D Z, demeurant à […], représenté à l’acte par M. J K, clerc de la même SCP notariale, suivant procuration dressée par M. L M, notaire à Y, le lot n° 16 de l’état de division de l’ensemble immobilier « Le Triangle », sis à Saint-Martin (97), soit un appartement de trois pièces au prix de 303 500 €, financé par un emprunt d’un montant de 306 500 €. M. Z a donné un mandat de gestion locative à l’Eurl Immo dom avec prise d’effet au 1^er mai 2006, puis, souscrit une garantie des loyers impayés. L’appartement a été donné à bail du 1^er juillet 2007 au 30 octobre 2008. Par assignation des 23, 24 et 27 décembre 2010, l’acquéreur a assigné le vendeur, le notaire, la société ML architecture et son assureur, la MAF, la SARL Société Européenne de gestion financière (B ), conseil en patrimoine, ainsi que la société Immo dom, en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 26 août 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— dit M. Z recevable en sa demande de nullité de la vente, mais l’en a débouté,

— dit que ni le notaire ni la société ML architecture ni la société Immo dom ni, encore, la société Européenne de gestion financière (B ) n’avaient commis de faute,

— en conséquence, débouté M. Z de toutes ses demandes et dit sans objet ses demandes en garantie,

— condamné M. Z, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à la SCP notariale, aux sociétés Le Triangle d’argent, ML architecture, MAF, Immo dom et B, chacune,

la somme de 1 000 €,

— condamné M. Z aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

M. Z a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 26 octobre 2017, confirmée par arrêt du 25 mai 2018, le conseiller de la mise en état de cette Cour a :

— dit la déclaration d’appel caduque à l’égard des sociétés Le Triangle d’argent et ML architecture,

— dit que le litige n’était pas procéduralement indivisible et que l’instance se poursuivait entre M. Z, d’une part, les sociétés I-X-K, MAF, Immo dom, Européenne de gestion financière, d’autre part.

Par conclusions, M. A s’est désisté de l’instance à l’égard de la société Mutuelle des architectes Français (MAF).

Par dernières conclusions du 17 avril 2019, M. Z, demande à la Cour de :

— vu les articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, 1116, 1134 et suivants, 1304 et suivants, 1382, 1992 du Code civil, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

— infirmer totalement le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées,

— débouter les sociétés I-X-K, Immo dom, Européenne de gestion financière de toutes leurs demandes,

— dire que ces sociétés ont manqué à leur devoir de conseil et d’information et ont engagé leur responsabilité,

— en conséquence :

— condamner solidairement les sociétés B et I-X-K à l’indemniser de la somme de 168 500 € correspondant à son préjudice lié à la surévaluation du bien et à l’impossibilité de le revendre pour le montant investi,

— condamner solidairement les sociétés I-X-K, Immo dom et B, à l’indemniser de son préjudice lié au redressement fiscal subi et à la privation de la possibilité de défiscaliser s’élevant à la somme de 114 606 €,

— condamner solidairement les sociétés I-X-K, Immo dom et B, à l’indemniser de la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les sociétés I-X-K, Immo dom et B, à lui payer la somme de 7 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 3 juin 2019, la SCP I-X-K, nouvelle dénomination de la SCP Mouial-I-X-K, prie la Cour de :

— vu les articles 1382, devenu 1240, 2224 du Code civil, 32-1, 146, 564 et suivants du Code de procédure civile,

— à titre principal :

. confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’elle n’avait commis aucune faute,

. débouter M. Z de toutes ses demandes,

. déclarer la demande de réparation du préjudice fiscal irrecevable comme nouvelle en appel et, en tout cas, prescrite, l’en débouter,

— à titre subsidiaire : dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice, débouter M. Z de toutes ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum la MAF à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,

— rejeter les demandes de garantie de la MAF et de la société Immo dom,

— débouter la MAF de sa demande en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile formée contre elle,

— en tout état de cause :

. condamner M. Z à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

. infirmer le jugement entrepris sur ce point,

. condamner M. Z à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 9 novembre 2018, l’EURL Immo dom demande à la Cour de :

— vu les articles 1315, 1991 et 1992 du Code civil,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. Z de toutes ses demandes,

— à titre subsidiaire, dire qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les fautes prétendues et le préjudice allégué,

— très subsidiairement, condamner in solidum la SCCV Le Triangle d’argent, la SCP de notaires, la société ML architecture, la B et la MAF à la garantir des éventuelles condamnations prononcées contre elle,

— en tout état de cause, condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 13 novembre 2018, la société B prie la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. Z de toutes ses demandes à son égard,

— débouter la MAF de sa demande de garantie,

— condamner M. Z à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 8 novembre 2018, la société d’assurance mutuelle Mutuelle des architectes français (MAF) demande à la Cour de :

— vu les articles 1353, 1310, 1240, 1241 du Code civil, 1382 et 1383 du Code civil dans leur ancienne rédaction, l’article L. 124-3 du Code des assurances,

— constater que le jugement entrepris, en ce qu’il a mis la société ML architecture hors de cause, est définitif,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause,

— rejeter les appels en garantie présentés par la SCP notariale et l’agent immobilier contre elle,

— subsidiairement,

— la mettre hors de cause

— dire que la réclamation de M. Z n’est fondée ni dans son principe ni dans son quantum,

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de réparation du préjudice fiscal,

— ramener les réclamations à de plus justes proportions,

— à tout le moins :

— dire qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée contre elle,

— la dire bien fondée à être garantie de toutes condamnations par la société Immo dom, la SCP notariale et la société B,

— en toutes hypothèses, condamner la SCP notariale ou tout autre succombant à la somme de 5 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE, LA COUR

Il convient de constater le désistement d’instance de M. Z à l’égard de la MAF.

La demande de réparation du préjudice fiscal qui tend aux mêmes fins que celles présentées en première instance : la réparation du préjudice né de la vente, qui n’est pas nouvelle, est recevable.

A tout le moins à compter du 24 mars 2011, date du jugement du Tribunal administratif de Strasbourg rejetant la requête des époux Z tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu mises à leur charge au titre des années 2005 et 2006, M. Z avait connaissance du redressement fiscal dont il avait a fait l’objet. Cependant, il n’a formulé sa demande de réparation de ce préjudice que le 24 septembre 2018, soit plus de cinq années après le jugement précité.

En conséquence, la demande au titre du préjudice fiscal à l’encontre du notaire, des sociétés Immo dom et B est prescrite.

S’agissant de l’achèvement de l’immeuble à la date de signature de l’acte authentique de vente, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que M. Z n’établissait pas, contre l’attestation de l’architecte du 8 décembre 2005 se rapportant au lot litigieux, que l’immeuble n’était pas achevé à cette date. En effet, si le chantier a été déclaré ouvert le 1^er septembre 2005 et attesté achevé seulement trois mois plus tard, cependant, ce bref délai est insuffisant à prouver que l’immeuble n’était pas achevé à la date de la vente, le début des travaux ayant pu être antérieur à la déclaration dès lors que le vendeur, la société Le Triangle d’argent, avait acquis un terrain à bâtir, ainsi que des locaux à construire, par acte authentique du 18 octobre 2005 qui mentionnait la délivrance, dès le 25 octobre 2004, d’un permis de construire un "bâtiment à usage commercial et d’habitation« et l’obligation de la société Foncière cul de sac, acquéreur des locaux commerciaux, de »poursuivre la construction" et d’achever les travaux restant à faire au plus tard le 31 décembre 2006. L’état parasitaire du lot litigieux du 8 décembre 2005 conforte l’achèvement à cette date de l’appartement qui avait pu faire l’objet du contrôle. Le courriel du 25 juillet 2006 du négociateur de la société Immo dom montre qu’au moins une réservation d’un autre appartement dans le même immeuble avait déjà été faite, ce qui tend à prouver que l’immeuble était achevé. L’existence d’un panneau interdisant le chantier au public en juillet 2006 est insuffisante à établir l’inexactitude de l’achèvement attesté par l’architecte dans la mesure où il est acquis aux débats que les locaux commerciaux, qui pouvaient être livrés jusqu’au 31 décembre 2006, étaient encore en chantier à cette date. Dans ces conditions, ni la délégation de pouvoirs de la société Le Triangle d’argent au notaire de conclure des ventes en l’état futur d’achèvement ou après achèvement ni l’absence de délivrance du certificat de conformité ni la délivrance postérieure à la vente des consuels ne sont de nature à faire douter de l’attestation de l’architecte.

Le notaire n’ayant pas disposé d’éléments l’autorisant à mettre en cause la sincérité de l’attestation d’achèvement émanant de l’architecte dont le caractère mensonger n’est pas établi par l’appelant, c’est à bon droit que le Tribunal a débouté M. Z de ses demandes contre cet officier ministériel.

S’agissant de la responsabilité de la société B, intervenue à l’opération en qualité de conseil en gestion de patrimoine ayant réalisé deux simulations financières tenant compte des avantages du régime de la loi dite « Girardin » et ayant invité M. Z a signer un contrat de réservation, s’il n’est pas démontré que le bien litigieux n’était pas éligible au dispositif fiscal précité et si l’information donnée par le conseil en gestion de patrimoine sur l’aléa inhérent à toute location est établie par la souscription par M. Z de la garantie de perte des loyers, cependant, la société B ne justifie pas avoir informé M. Z de l’exigence d’une location dans les six mois de l’acquisition, pendant une durée minimale de six ans, sans vacance supérieure à six mois. Toutefois, ce manquement n’est à l’origine que du préjudice fiscal dont il vient d’être dit que la demande de réparation était prescrite.

Concernant la surévaluation du bien, M. Z n’établit pas, par deux évaluations d’agents immobiliers des 1^er août 2014 et 24 novembre 2017 attestant d’une valeur respective de 135 000 € et 150 000 € pour le bien litigieux, qu’au 30 décembre 2005, l’appartement acquis au prix de 306 500 € avait été "surévalué de plus de 124 %« et ce d’autant que M. C précise, dans son attestation du 1^er août 2014, que »suite au clash financier de 2008, le marché de l’immobilier a considérablement chuté à Saint-Martin".

Par suite, M. Z doit être débouté de sa demande de condamnation de la société B à lui payer la somme 168 500 € au titre du préjudice lié à la surévaluation du bien et à l’impossibilité de le revendre pour le montant investi.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

M. Z ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, son action n’est pas abusive. Par suite la

demande de dommages-intérêts de la SCP notariale sera rejetée.

M. Z, qui succombe en ses demandes en cause d’appel, sera condamné aux dépens.

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de M. Z.

L’équité commande qu’il soit fait droit aux demandes de la SCP notariale, de la société Immo dom et de la société MAF, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la demande en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile de la société SOGEFI.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE le désistement d’instance de M D Z à l’égard de la société Mutuelle des architectes Français (MAF) ;

DIT prescrite la demande de M. D Z au titre de la réparation de son préjudice fiscal ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. D Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. D Z, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, à payer à :

— la SCP I-X-K, la somme de 5 000 €,

— l’EURL Immo Dom, la somme de 3 000 €,

— la société d’assurance mutuelle Mutuelle des architectes français (MAF), celle de 2 000 €.

Le Greffier,

Le Président,