CG

MINUTE N° 232/2021

Copies exécutoires à

Maître CHEVALLIER-GASCHY

Maître SPIESER

Le 21 mai 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 mai 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/03073 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HEDF

Décision déférée à la cour : jugement du 15 janvier 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur O E

2 – Madame C D épouse E

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Monsieur P Q X

2 – Madame F G épouse X

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître SPIESER, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame K GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 23 novembre 2011 reçu par M^e A, notaire à Pfaffenhoffen, avec la participation de M^e Tessier, notaire à Bordeaux, 'conseil' des acquéreurs, les époux E ont acquis des époux X, dans un immeuble en copropriété, situé […] à Strasbourg, au prix de 674 000 euros, les biens suivants:

— un appartement en triplex, au troisième étage de l’immeuble, comprenant, au niveau 3, une terrasse de 24 m² sur la toiture-terrasse de l’immeuble, reliée par un escalier au quatrième étage, constituant le lot de copropriété n° 19,

— une cave (lot 11) et un garage (lot 12).

Les époux X avaient été autorisés par l’assemblée générale du 4 janvier 2007 à créer une terrasse sur la toiture, sous réserve, notamment, de la surveillance des travaux par un architecte et de la souscription d’une assurance dommage-ouvrage dans le cas où elle serait obligatoire ; il était également prévu la modification de l’esquisse et du règlement de copropriété.

A la suite de la création de cette terrasse en toiture en 2007, le règlement de copropriété avait été modifié par acte du 20 février 2009, contenant modificatif de l’état descriptif de division ; l’ancien lot 8 des époux X, situé sur les 3^e et 4^e étages, avait été remplacé par le lot 19, avec une terrasse de 24 m² en toiture-terrasse et un escalier entre le 4^e étage et cette toiture-terrasse.

Aucuns travaux n’ont cependant été mentionnés, au paragraphe de l’acte de vente du 23 novembre 2011 concernant 'l’absence d’opération de construction ou assimilées depuis dix ans'.

Une agence immobilière, chargée par les époux E de la revente des lots, a découvert, le 25 juillet 2014, un dégât des eaux entre la terrasse en toiture et le plafond de deux chambres situées en dessous, lequel s’était effondré.

Des expertises amiables ont été effectuées, à la demande des assureurs de la copropriété et des époux E, à laquelle n’ont pas participé les époux X, bien que convoqués ; les rapports, déposées en novembre 2014, ont mis en évidence la défectuosité de l’étanchéité de la terrasse créée par les époux X.

Après avoir effectué les travaux, les époux E ont revendu leurs lots au prix de 566 000 euros par acte authentique du 30 mars 2015, précisant que toutes les conséquences du sinistre resteraient à la charge exclusive du vendeur.

Soutenant qu’ils n’avaient pas été informés des travaux de terrasse effectués par les époux X, bien qu’antérieurs de moins de dix ans à la vente, et que la défectuosité de l’étanchéité sous cette terrasse, à l’origine du dégât des eaux, constituait un vice caché, les époux E ont assigné leurs vendeurs par acte du 20 juillet 2016, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’indemnisation.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal a retenu le vice caché, écarté la clause de non-garantie en l’absence de bonne foi des vendeurs, puisqu’ils ne justifiaient pas avoir respecté les conditions posées par l’assemblée générale du 4 janvier 2007, et condamné les époux X à payer aux époux E les sommes suivantes :

—  4 587,68 euros, au titre des réparations consécutives au dégâts des eaux, déduction faite de travaux d’électricité pour 633,60 euros, non prévus par les experts, et de l’indemnité d’assurance de 9 405 euros, que les époux E indiquait avoir reçue,

—  1 500 euros au titre de leur préjudice moral,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le tribunal a rejeté les demandes au titre :

— des frais consécutifs au dégât des eaux, soit le coût de l’assurance dommages ouvrage souscrite par le syndicat des copropriétaires, que les époux E ne démontraient pas avoir réglé,

— des frais d’huissier et de déplacement, au motif que l’indemnisation entrait dans le cadre des dépens et de l’article 700,

— de l’augmentation des charges de copropriété, en l’absence de preuve du lien entre la réparation des parties communes détériorées et le défaut d’étanchéité de la terrasse,

— du préjudice subi du fait du retard pris par la vente de l’immeuble, soit le paiement de charges de copropriété et de taxes foncières, faute de preuve de la perte de chance subie de vendre leur bien plus vite,

— du préjudice subi du fait de la diminution du prix de vente, faute de preuve que cette diminution résultait du vice caché, alors que les travaux de reprise avaient été réalisés,

— du préjudice subi du fait du remboursement du prêt souscrit pour acquérir leur bien.

*

Les époux E ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 4 juillet 2019.

Par conclusions du 30 novembre 2020, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, sauf sur la somme de 4 587,68 euros allouée au titre des réparations restées à charge, et de condamner les intimés, à leur payer les sommes suivantes :

—  1 770 euros, au titre du coût de l’assurance dommage ouvrage Covea risks qu’ils ont dû régler au syndic, puisque l’origine du sinistre provenait de travaux privatifs sur une partie commune,

—  719,20 euros au titre de frais d’huissier (350 + 369,20),

—  2 337,55 euros au titre de frais de déplacement en lien avec le sinistre (résidant à Bordeaux), n’entrant pas, selon eux, dans l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, du fait de leur antériorité par rapport à l’instance,

—  2 921 euros, au titre de l’augmentation des charges de copropriété en lien avec le dégât des eaux,

—  5 122,45 euros au titre de charges de copropriété et 1 183 euros de taxes foncières, du fait du retard de 9 mois pris par la vente de l’immeuble, en raison du dégât des eaux, des expertises, des travaux à faire et des négociations pour obtenir différentes garanties,

—  11 784,60 euros au titre des 9 mensualités du prêt BNP souscrit pour acquérir leur bien, payées entre le dégâts des eaux et la vente, alors que leur bien était inexploitable,

—  138 000 euros, au titre de la moins-value sur le prix de vente de l’immeuble, alors que le prix de l’immobilier n’a pas baissé sur Strasbourg entre 2011 et 2015,

—  6 000 euros au titre de leur préjudice moral,

—  4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que les intimés étaient au courant de la défectuosité des travaux et ont commis une réticence dolosive en la leur cachant et en affirmant dans l’acte qu’aucuns travaux de moins de dix ans n’avaient été réalisés ; ils tirent cette connaissance des procès-verbaux d’assemblées générales des 22 février 2010 et 21 mars 2011, d’une lettre recommandée du syndic aux époux X du 25 juin 2010 et d’un constat amiable de dégâts des eaux entre les époux X et la copropriété, incriminant la toiture-terrasse. Ils contestent toute connaissance du vice, indiquant que les procès-verbaux précités ne figuraient pas dans les annexes à l’acte de vente et, qu’au surplus, ceux-ci ne pouvaient les alerter, n’étant pas au courant de travaux de moins de 10 ans sur la toiture-terrasse. Ils précisent que la fuite, à l’origine du dégâts des eaux dans leur appartement et la copropriété, prend naissance dans une partie commune parce que les époux X ont construit la structure de levage (système de poulies) de leur skydôme sur une partie du toit, partie commune. Ils soutiennent que la clause d’exclusion de garantie n’est pas applicable car les vendeurs se sont comportés en professionnels de la construction, relevant qu’ils ne donnent pas le nom des professionnels intervenus, cas où la clause prévoit qu’elle ne s’applique pas, outre leur connaissance du vice.

*

Par conclusions du 23 octobre 2020, les époux X, formant appel incident, demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes les condamnations prononcées à leur encontre, et de débouter les époux E de l’ensemble de leurs demandes ou, à titre subsidiaire, de les réduire, et de les condamner à leur payer une somme de 3 000 euros par

application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’il n’est pas démontré que:

— le complexe d’étanchéité défectueux soit une partie privative, alors qu’il s’agit d’une partie commune et que les travaux de réfection suite au sinistre ont été faits sur les parties communes,

— le vice ait pour origine des travaux réalisés sur leurs instructions,

— le vice soit antérieur à la vente, alors que les premières infiltrations ont été constatées 7 ans après la création de la terrasse.

Ils contestent avoir eux-mêmes eu connaissance du vice, alors qu’ils ne pouvaient avoir connaissance d’infiltrations qui ne se s’étaient pas encore manifestées, de sorte que la clause d’exonération de garantie s’applique, et prétendent que le premier juge a posé une condition supplémentaire à l’application de cette clause, en retenant qu’ils n’avaient pas respecté les prescriptions du procès-verbal d’assemblée générale.

Ils contestent également l’absence de connaissance par les époux E de la problématique liée à l’étanchéité de la toiture-terrasse ; ils font valoir à cet égard que, d’une part, cette terrasse, qu’ils ont réalisée en 2007, est évoquée dans les procès-verbaux d’assemblées générales de février 2010 et mars 2011, réceptionnés par le notaire des époux E par mail du 16 novembre 2011, et que, d’autre part, sont annexés à l’acte de vente un courrier du syndic au notaire du 4 octobre 2011, transmettant ces deux derniers procès-verbaux, et un document du même jour, rédigé par le syndic, mentionnant que M. X n’a pas effectué les travaux de réfection de la toiture-terrasse, malgré 'courrier AR’ du 25/06/2010.

Ils soutiennent que la seule information, qui devait être communiquée avant la vente et qui l’a été, était le projet de la copropriété de réaliser des travaux de réfection de la toiture 'pour éviter toute dégradation éventuelle' et qu’il ne s’agissait que d’une précaution, en l’absence d’infiltrations à cette date.

Sur les travaux, ils considèrent qu’il ne serait dû aux époux E, tout au plus, que 3,70 euros, compte tenu du montant le plus important des travaux fixé par l’un des experts amiables (9 408,70 euros) et de l’indemnité que les appelants reconnaissent avoir reçue (9 405 euros). Sur les autres préjudices invoqués, ils observent qu’il s’est écoulé à peine six mois entre le dégât des eaux et la signature du compromis de vente (7 janvier 2015) avec les acquéreurs et que le bien était en vente depuis décembre 2012. Sur la moins value, ils relèvent que le prix d’acquisition était de plus de 4 900 euros le m², soit un prix supérieur au prix de 2 500 à 3 250/m² mentionné par les appelants entre 2011 et 2015 sur Strasbourg, et que si les époux E ont bradé leur logement, parce qu’ils voulaient vendre leur bien, ayant quitté Strasbourg, cela ne leur est pas imputable.

*

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 5 janvier 2021.

A l’audience du 26 mars 2021, la cour a demandé la production de l’esquisse modificative d’étage n°988 b – à laquelle se référait le règlement de copropriété modificatif, contenant modificatif à l’état descriptif de division du 20 février 2009, seul produit -, qu’elle a autorisée par note en délibéré.

Suivant note déposée le 8 avril 2021, les époux X ont versé aux débats cette esquisse

du 10 juillet 2008, enregistrée au service du cadastre le 21 juillet 2008.

MOTIFS

1) Sur le vice caché

1-1 L’existence du vice avant la vente

Il est constant que le dégât des eaux, dont M^e Frisch, huissier de justice, a constaté, selon procès-verbal du 1^er août 2014, qu’il avait, notamment, causé un trou dans le plafond en placoplâtre et une auréole humide sur la dalle béton du plafond de chacune des deux chambres, situées de part et d’autre de l’escalier menant à la toiture-terrasse, provient d’infiltrations d’eau au travers de celle-ci.

Cependant les époux X prétendent que ce ne serait pas l’étanchéité de la terrasse privative qui serait en cause, mais celle de la terrasse, partie commune. Il est exact qu’une partie de la toiture-terrasse, où se trouve une antenne collective de télévision et la cheminée de la chaufferie, est toujours partie commune, ainsi qu’il ressort du règlement de copropriété modificatif et de l’esquisse n° 988 b ; l’huissier le précise d’ailleurs dans sa description de la toiture-terrasse selon le constat précité: 'la terrasse est scindée en deux parties, la partie arrière située derrière la porte ouvrante et séparée par une clôture, est non privative et fait partie des communs…la partie arrière de la terrasse 'communs’ comporte une cheminée, une VMC, un climatiseur réversible LG et un puits de lumière qui surplombe la salle de bains de l’appartement de mes requérants'.

L’entreprise JD Toiture a fait une recherche de fuite le 28 août 2014 et conclu à 'plusieurs infiltrations' par les relevés d’étanchéité ('2/3 sur surface courante') ; il a précisé que l’isolation en liège au dessous de l’étanchéité était 'totalement gorgée d’eau' de sorte qu’il faudrait 'refaire en totalité ces travaux'.

Le cabinet Texa, expert mandaté par l’assureur de la copropriété, a conclu, dans son rapport du 13 novembre 2014, que les infiltrations se faisaient à travers la toiture-terrasse privative créée en 2007, son étanchéité étant défectueuse, et rappelé que la création de la terrasse par l’ancien propriétaire correspondait à des travaux lourds nécessitant plusieurs corps d’état, ce pourquoi la copropriété avait demandé la présence d’un architecte et la souscription d’une assurance. Il a précisé : 'selon les deux entrepreneurs consultés, l’ouvrage réalisé est entaché de multiples non-conformités (insuffisance de relevé au droit de la fenêtre de toit, absence de trop plein, discontinuité du complexe d’étanchéité entre la partie récente et la partie ancienne…) si bien qu’il est à refaire entièrement.' L’expert de l’assureur des époux E a également conclu, le 18 novembre 2014, à la défectuosité de l’étanchéité sous la terrasse créée par les époux X et à son remplacement en totalité.

Au vu du procès-verbal de constat d’huissier, dressé par M^e H I le 24 février 2015, il est établi que la défectuosité de l’étanchéité de l’ensemble de la toiture-terrasse provient des travaux de création de la terrasse effectués par les époux X en 2007, qui ont également impacté l’étanchéité de la partie de toiture-terrasse restée commune.

En effet, l’huissier a effectué ses constatations pendant les travaux de réfection de la couverture de la toiture-terrasse privative. Il en ressort que sous les lames de la terrasse, lambourdes et plots, posés lors de la création de la terrasse privative, l’étanchéité en membrane élastomère présente des points infiltrants ; que les gardes-corps de la terrasse sont fixés sur les couvertines en zinc, ce qui les a perforées, et a empêché les couvertines de se dilater, de sorte que les soudures n’ont pas tenu et ont constitué des points d’infiltrations ; que les poutres de support du 'relevé de la trappe d’accès' à la toiture-terrasse depuis

l’appartement des époux X sont percées dans l’étanchéité et que ces trous sont également des points d’infiltrations. Ce système de poulies pour relever la trappe d’accès se trouve, selon la photo 3 du procès-verbal de constat du 1^er août 2014, derrière le brise-vue sur la partie commune du toit.

Le rapport d’expertise privée de M. Z , architecte Dplg, du 18 décembre 2014 – chargé d’examiner le complexe d’étanchéité de la toiture, à la demande de la copropriété, lors d’une réunion sur les lieux le 10 décembre précédent -, qualifie la trappe d’accès de 'trémie réservée dans la dalle couverte par un skydôme', précise que l’acrotère de la trémie d’escalier comprend des relevés 'qui ne sont pas protégés en tête' et confirme que 'l’ensemble est recouvert d’une structure métallique sur plots et fixée par percement dans les relevés d’acrotère'.

D’ailleurs, selon constat amiable, signé le 17 juillet 2009 par M. X et le syndic de l’immeuble, un dégât des eaux était déjà survenu à cette date dans la copropriété, ayant pour cause des infiltrations par la toiture et la terrasse, selon les cases qu’ils ont cochées.

De plus, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 février 2010, signé par M. X en qualité de scrutateur, que selon la dernière résolution 12, portant sur des questions diverses non susceptibles de vote, il avait été indiqué que : 'concernant l’étanchéité de la toiture-terrasse, un devis va être effectué pour la réfection de la toiture terrasse et terrasse de M. X (toiture en totalité), soit partie commune + partie privative et par une seule société à la date qui sera choisie par M. X' ; par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juin 2010, le syndic avait transmis un devis aux époux X, en leur demandant de confirmer leur accord et la date envisagée pour les travaux, lesquels étaient ' nécessaires afin d’éviter toutes dégradations éventuelles pouvant survenir à la suite d’une infiltration future'.

Enfin, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2011, à la résolution 10 'questions diverses non susceptibles de vote', il avait été rappelé à M. X que la lettre du syndic en date du 25 juin 2010 était restée sans réponse à ce jour et que l’assemblée générale confirmait que 'des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse sont nécessaires afin d’éviter toutes dégradations éventuelles…'

Dès lors, le fait que le vice se soit manifesté, plus de deux ans après la vente, par des infiltrations dans l’appartement, ne le rend pas postérieur à la vente comme soutenu, puisqu’il est amplement démontré qu’il existait et s’était déjà manifesté antérieurement.

Ce vice, compte tenu des infiltrations qu’il a causées, rend l’appartement des époux E, constituant le lot de copropriété n°19, impropre à l’usage auquel il est destiné, c’est à dire à l’habitation, conformément à l’article 1641 du code civil.

1-2 le caractère caché du vice

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il est constant qu’aucune trace d’infiltration n’était visible à la date de la vente qui aurait pu attirer l’attention des acquéreurs.

Dès lors, le vice n’était pas apparent.

Il convient de rechercher si ce vice avait été porté à la connaissance des acheteurs lors de la vente.

Il ressort de 'l’état daté' du 04 octobre 2011, délivré par le syndic pour la vente, qu’il mentionne de façon manuscrite, dans la partie administrative (II), en page 12 sous 'J) Autres renseignements susceptibles d’intéresser les parties dans le cadre de l’opération projetée', que 'suite à l’AG du 22/02/2010 point 12, il avait été transmis à M. X un devis de réfection de la toiture terrasse (partie privative + partie commune) … à ce jour ces travaux n’ont pas été effectués, malgré le courrier AR du 25/06/2010 adressé par le syndic à M. X'.

Cependant, aucune précision n’est donnée sur la cause des travaux que devait effectuer M. X. Cette information n’est pas suffisante pour retenir que le vice concernant la défectuosité de l’étanchéité de la terrasse avait été porté à la connaissance des époux E.

Il ne peut non plus être déduit des indications précitées figurant dans les questions diverses non susceptibles de vote, en petits caractères manuscrits, à la toute fin des procès-verbaux des assemblées générales des 10 février et 21 mars 2011 – transmis au notaire qui assistait les époux E, par email de M^e A du 16 novembre 2011, soit 7 jours avant la vente -, que les époux E avaient connaissance de l’existence du vice, alors que les époux X se sont abstenus de les informer, dans l’acte lui-même, des travaux de création de terrasse en toiture remontant à moins de 10 ans avant la vente.

En conséquence, il s’agit bien d’un vice caché pour les époux E.

1-3 La clause d’exonération de garantie

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, 'quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

En revanche, le vendeur, qui a connaissance du vice caché, ne peut se prévaloir de la clause d’exonération, qui doit alors être écartée.

En l’espèce, en premier lieu, comme il vient d’être dit, les époux X n’ont pas déclaré dans l’acte avoir entrepris des travaux moins de 10 ans avant la vente (passée le 23/11/2011), alors que les travaux à l’origine du vice remontaient à 2007 ; ils ont déclaré qu’à leur 'simple connaissance, aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou…' n’avaient été réalisées sur cet immeuble depuis moins de dix ans, ce bien que le notaire leur ait rappelé leur obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage pour les travaux relevant de la garantie décennale et une assurance de responsabilité décennale, au cas où ils seraient intervenus dans la construction.

En second lieu, au vu du constat amiable de dégât des eaux précité, signé le 17 juillet 2009 par M. X, ils avaient connaissance, antérieurement à l’acte de vente, d’infiltrations par la toiture-terrasse.

En troisième lieu, il avait été demandé à M. X par le syndic, à la suite de l’assemblée générale du 22 février 2010, de refaire la toiture-terrasse, aussi bien sa partie privative que la partie commune.

En conséquence, les époux X avaient connaissance du vice affectant l’étanchéité de la toiture-terrasse, de sorte que la clause d’exonération de garantie n’est pas applicable.

En conséquence, ils sont tenus à la garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

2) Sur le préjudice subi

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il en résulte qu’en l’espèce, les époux X sont tenus d’indemniser les époux E de l’ensemble du préjudice qu’ils ont subi.

2-1 Le coût resté à charge des travaux engagés par les époux E pour la reprise du vice et la réparation des dommages

Les époux E acceptent l’évaluation du premier juge, qui a chiffré ce poste de préjudice à la somme de 4 587,68 euros, laquelle se décompose comme suit :

— prix des travaux: 14 626,28 euros

— dont à déduire

* les travaux d’électricité pour 633,60 euros

* l’ indemnisation de l’assureur pour 9 405 euros.

Les époux X contestent en revanche le montant alloué.

Ils soutiennent que les époux E ne justifient pas du paiement des factures de travaux, ni du montant effectivement remboursé par leur assureur. Ils ajoutent que les seuls travaux préconisés par les experts amiables portent sur un montant facturé de 10 182,93 euros (étant relevé que l’addition effectuée par les époux E correspond à un montant TTC de 1 230,68 euros TTC et un montant HT de 8 952,25) à partir duquel ils auraient chiffré l’indemnisation, soit 9 408,70 euros selon le cabinet Texa et 8 468,18 euros selon le cabinet Elex ; ils contestent en particulier la facture Hanssen de 1 496,40 euros concernant 'le skydome', au motif que celui-ci n’a aucun lien avec les infiltrations et qu’il s’agit d’une partie commune.

Cependant, les experts d’assurance ont chiffré les dommages causés à l’appartement des époux E (réfection des plafonds et murs, remplacement du parquet, etc…) et la 'recherche de cause en terrasse' pour 913 euros, mais non la reprise de la toiture-terrasse ; ils ont seulement préconisé la reprise de la totalité de l’étanchéité, sans l’évaluer, n’intervenant que pour l’indemnisation du dégât des eaux et non pour celle de sa cause.

Par ailleurs, il ressort du constat d’huissier de février 2015 qu’étaient à l’origine d’infiltrations les poutres de support du relevé de la 'trappe d’accès' ou 'skydome', suivant la terminologie employée par les époux E, M. B et l’assemblée générale des copropriétaires selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 décembre 2014, ayant décidé de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ; ce skydome doit être distingué de celui situé au dessus de la baignoire dans la salle de bain, se trouvant sous la partie arrière de la toiture-terrasse, qui est une partie commune, dont le constat du 1^er août 2014 précise que l’entourage en bois présente des désordres et dont la réparation n’est en l’espèce pas demandée par les époux E.

Doit donc être admise la facture du 17 mars 2015 de l’entreprise Hanssen pour 1 496,40 euros, concernant 2 potelets galvanisés, une platine basse de fixation et une platine haute de réglage, avec dépose et repose du 'système skydome', celle-ci étant en lien direct avec le vice affectant l’étanchéité de la toiture-terrasse. D’ailleurs l’assemblée générale du 22 décembre 2014 a voté les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse de la copropriété en précisant que 'la poutre servant de support du skydome sera enlevé aux frais du propriétaire'.

Les travaux de recherche de fuite et de reprise de la terrasse privative selon trois factures JD Toiture des 13/10/2014, 19/11/2014 et 27/03/2015 pour un total de 2 648,80 euros (913+505,12+1 230,68) doivent également être prises en compte.

Les travaux de plâtrerie pour 9 847,48 euros (8 952,25 HT) selon facture du 26/03/2015 correspondent à la réparation des dommages dans l’appartement (réfection plafonds, murs, parquet… et peinture, correspondant aux dommages aux embellissements) et ne sont pas contestés par les intimés.

Les travaux, en lien avec le vice caché, se sont donc élevés à la somme de 13 992,68 euros (1 496,40 +2 648,80+ 9 847,48) et les factures émises sont toutes au nom de M. E.

Cependant, il ressort des deux rapports d’expertise amiables que devaient être pris en charge:

— par l’assureur de la copropriété: les dommages immobiliers privatifs (6 240,07 euros) et la recherche de cause (913 euros) pour un total de 7 003,07 euros en indemnité immédiate, franchise déduite, et de 2 405,63 euros en indemnité différée, soit au total 9 408,70 euros,

— par l’assureur des époux E: les dommages aux embellissements (1 342,66 euros) et les pertes indirectes (frais de constat d’huissier pour 350 euros) pour un total de 1 692,66 euros, ce en règlement immédiat et sans franchise.

Les époux E indiquent avoir obtenu de l’assureur de la copropriété la somme de 7 003,07 euros, résultant du rapport Texa, à laquelle ils précisent que s’ajoute la somme de 2 405,53 euros d’indemnité différée, mais ne mentionnent pas celle que leur propre assureur devait leur verser.

Les frais de constat de 350 euros inclus dans l’indemnité que devait leur verser leur assureur ne font pas partie des travaux ci-dessus et seront examinés ci-après.

En revanche les dommages aux embellissements pour 1 342,66 euros devaient être pris en charge par leur assureur et ils ne justifient pas de ce que celui-ci n’aurait pas accepté de leur verser cette somme, suite au rapport de son expert.

Il ressort seulement de leurs pièces que l’assureur de la copropriété a adressé un chèque de 7 003,7 euros au syndic le 21 novembre 2014, que M^me E a indiqué, par mail du 24 mars 2015 à l’agent d’assurance de la copropriété (Draber-Neff assurances), avoir reçu 'le premier versement de 7 000 €' du syndic et demandé le complément de 2 405 euros, et que l’assureur lui a répondu qu’il lui verserait 'l’indemnité différée' si la facture était à son nom, avec l’accord du syndic.

Ils ont donc reçu, directement ou via le syndic, la somme totale de total 9 408,70 euros de l’assureur de la copropriété.

En conséquence, il convient de prendre en compte une indemnisation totale de:

1 342,66 + 9 408,70 = 10 751,36 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé et il sera accordé aux époux E la somme de :

13 992,68 – 10 751,36 = 3 241,32 euros.

2-2 La quote-part des travaux engagés par le syndicat de copropriété pour la reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune

Les époux E sollicitent la somme de 2 921 euros, au titre des charges de copropriété qu’ils ont payées, correspondant à leur quote-part des travaux sur la partie de toiture-terrasse, partie commune.

A l’appui de leur demande, ils produisent:

— deux appels de provisions, qui leur ont été adressés les 6 février et 6 mars 2015, de 1 460,50 euros chacun, pour la réfection de l’étanchéité de la toiture 'PCA’ (parties communes à tous les copropriétaires) au titre des lots 11, 12 et 19,

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 décembre 2014 évoqué supra, ayant décidé de la réfection complète de l’étanchéité de la toiture-terrasse, selon devis Soprema pour un budget de 10 000 euros, et autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires, selon la clé de répartition PCA, les appels de fonds étant effectués en deux fois pour 50 % chacun et la date d’exigibilité étant le 01/02/2015.

Ils justifient donc des sommes exposées à ce titre.

Celles-ci sont en lien direct avec le vice retenu, puisqu’il résulte de ce qui précède que les travaux de création de la terrasse des époux X sont à l’origine du vice affectant non seulement la terrasse privative, dont les travaux ont été indemnisés supra, mais également la partie de toiture-terrasse incluse dans les parties communes de l’immeuble ; au surplus, l’assemblée générale des copropriétaires avait déjà demandé aux époux X de prendre en charge ces travaux en 2010.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande et la somme de 2 921 euros allouée aux époux E.

2-3 Le coût de l’assurance dommages ouvrage

Les époux E justifient de ce que:

— le syndicat a refusé de prendre à sa charge cette assurance selon le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 décembre 2014, ayant rejeté la résolution proposée au vote sur ce point,

— le 16 février 2015, le syndic de l’immeuble leur a demandé de régler la souscription de 'l’assurance DO' pour les travaux d’étanchéité, laquelle restait à leur charge,

— le syndicat a contracté le 27 février 2015 auprès de Draber Neff assurances (Covea risks) une assurance 'multirisques de chantier plus', à effet du 13 février 2015, pour couvrir l’opération de construction concernant les 'travaux d’étanchéité' pour une cotisation de 1 770 euros,

— Covea risks a émis une attestation de 'garantie DO' le 10 avril 2015,

— deux chèques de 1 750 et 50 euros ont été débités du compte des appelants le 27 février 2015 et 24 mars 2015 et la facture de décompte de cotisation s’est élevée à 1 800 euros, dont 30 euros de frais de souscription.

Il convient donc de faire droit à leur demande à hauteur de 1 770 euros.

2-4 Les frais engendrés

Les frais d’huissier

Les époux E demandent remboursement de la somme de 719,20 euros au titre des deux constats qui leur ont coûté, 350 euros pour le premier, et 369,20 euros pour le second.

Les époux X opposent que celui de 350 euros a été pris en charge par l’assureur des époux E en se référant à l’expertise Elex. Ces derniers répliquent que ces frais n’ont pas été pris en charge, mais ils se réfèrent au rapport Texa de l’assureur de la copropriété. Les époux X ne justifient pas d’un refus de leur assureur de les indemniser, tel que proposé par le cabinet Elex pour la somme de 1 692,66 euros, dont 350 euros au titre dudit constat.

En revanche il est constant que le second constat n’a été pris en charge par aucun assureur. Les époux X en contestent l’utilité au motif que les deux rapports expertises se prononçaient déjà sur la cause du sinistre. Cependant, s’agissant d’une simple expertise amiable, les époux E avaient bien intérêt à la compléter par d’autres éléments. Il était donc utile, ainsi qu’il ressort d’ailleurs de ce qui a été dit supra sur l’imputabilité du vice affectant la toiture-terrasse aux travaux des époux X.

Dès lors il convient de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 369,20 euros, facturée le 1^er mars 2015 par l’huissier et payé le 27 juillet 2015 par les époux E.

Les frais de déplacement et d’hébergement

Les époux E, étant domiciliés près de Bordeaux, justifient avoir exposé les frais suivants pour venir à Strasbourg, compte tenu du dégât des eaux et des travaux de réparation et de reprise du vice qu’ils ont dû engager :

— billets d’avion pour M. E, entre Bordeaux et Strasbourg des 31 juillet 2014 (aller) et 1^er août 2014 (retour), pour un montant de 237,79 euros ; ces frais doivent être indemnisés, M. E s’étant déplacé pour constater le dégât des eaux et faire dresser le constat d’huissier du 1^er août 2014 ;

— billets d’avion entre Bordeaux et Strasbourg A/R le 22 août 2014 pour M. E au prix de 266,75 euros ; ces frais doivent être indemnisés, M. E s’étant déplacé pour la réunion d’expertise amiable du 22 août 2014, mentionnée dans les deux rapports, à laquelle il était présent ;

— billets de train depuis Poitiers, aller le 9 décembre et retour le 10 décembre 2014, pour M. E au prix de 213 euros ; ces frais doivent être indemnisés, M. E s’étant déplacé pour la réunion d’expertise avec M. B, ayant eu lieu le 10 décembre, et étant à ce moment là à Poitiers ;

— billets d’avion des 19 décembre 2014 (aller) et 24 décembre 2014 (retour) pour les époux E et leur fille ('child') Océane au prix 837,82 euros ainsi que frais d’hôtel pour la nuit du 9 au 10 décembre (Novotel pour une chambre avec deux petits déjeuners et taxes de séjour) au prix de 194,30 euros ; ce déplacement est en lien avec l’assemblée générale extraordinaire du 22 décembre 2014 précitée, dont l’unique objet était de statuer sur la réfection de l’étanchéité et la souscription d’une assurance dommage ouvrage et, si le prix du billet d’avion inclut celui d’Océane (sans détail par passager), il ne peut être reproché aux époux E d’avoir

emmené leur fille avec eux en période de vacances scolaires, de sorte que ces frais doivent être pris en compte ;

— billets d’avion Bordeaux/Strasbourg, aller le 19/03/2015 et retour le 20/03/2015, pour M^me E, au prix de 197,36 euros ; ces frais doivent être indemnisés, ayant été exposés pour faire le 'point avec les artisans' concernant les travaux de reprise, ce qu’établit un mail de M. E du 16 mars 2015 à l’étude de notaire Tessier, qui a assisté les époux E pour la vente reçu le 30 mars suivant ;

En revanche, il n’est pas démontré que les frais de déplacement du 27 mars 2015 auraient été justifiés par la réception des travaux, aucun procès-verbal de réception n’étant produit ; de plus, les époux X ne sont pas responsables du déplacement des époux E pour signer l’acte de vente du bien le 30 mars 2015. En conséquence, les frais de billet d’avion Bordeaux/ Strasbourg du 27 mars 2015 pour les deux époux au prix de 217,92 euros et de billet SNCF de retour le 30 mars 2015 pour 110 euros, ainsi que ceux d’une voiture de location, outre que ces derniers ne sont pas justifiés, seront rejetés.

Il sera donc accordé aux époux E la somme totale de:

237,79 + 266,75 + 213 + 837,82 +194,30 +197,36 = 1 947,02 euros.

2-5 Le préjudice résultant du retard pris par la vente

Paiement de charges de copropriété et taxes foncières

Les époux E sollicitent la somme de 5 122,45 euros, au titre de charges de copropriété, et celle de 1 183 euros, au titre de taxes foncières, en invoquant le retard de 9 mois pris par la vente de l’immeuble, en raison du dégât des eaux, des expertises, des travaux à faire et des négociations pour obtenir différentes garanties. Ils soutiennent qu’en l’absence de dégât des eaux, ils auraient pu vendre leur bien dès le 30 juillet 2014, de sorte qu’ils ont perdu une chance de vendre l’immeuble plus vite.

Les époux X contestent toute perte de chance, faisant valoir qu’il n’est pas démontré que le bien aurait pu être vendu dès le 30 juillet 2014, alors que le dégât des eaux a été découvert par une agence immobilière le 25 juillet 2014, que le bien était déjà en vente au mois de décembre 2012 et que le compromis a pu être signé dès le 7 janvier 2015 avec les acquéreurs du bien, ainsi qu’il ressort de l’acte du 30 mars 2015.

Il ressort effectivement de la publicité LOGIC IMMO n° 219 du 26 novembre – 17 décembre 2012 que le bien était déjà en vente à cette date au prix de 731 000 euros, frais d’agence inclus, par l’agence immobilière K L, prix réduit à 685 000 euros, frais d’agence inclus, dans le numéro 228 du 17 juin – 8 juillet 2013, puis à 645 000 euros, frais d’agence inclus, dans celui du 03-24 février 2014 n°238.

Les époux E ne démontrent pas que le dégât des eaux, puis les travaux, ont retardé la vente à un acquéreur qu’ils auraient trouvé avant la découverte du dégât des eaux en juillet 2014 ; or, ils ont pu, malgré celui-ci, trouver un acquéreur qui a signé un compromis le 7 janvier 2015, soit mois de six mois plus tard, avant même les travaux de reprise de la toiture – terrasse, et payé le prix comptant selon l’acte authentique.

Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée, les charges et taxes payées étant sans lien de causalité avec le vice, faute de preuve qu’il ait retardé la vente du bien.

Paiement des mensualités du prêt BNP

Les époux E invoquent le même retard à l’appui de leur demande en paiement de la somme de 11 784,60 euros au titre des 9 mensualités du prêt BNP souscrit pour acquérir leur bien, payées entre le dégâts des eaux et la vente, alors que leur bien était inexploitable.

Il est constant cependant qu’ils n’occupaient pas les lieux, demeurant dans un autre département, et que ceux-ci n’étaient pas loués. Il n’est pas non plus établi que la vente du bien ait été retardée ainsi qu’il vient d’être dit.

Cette demande doit donc être rejetée.

2-6 La diminution du prix de vente du bien

Les époux E prétendent que le vice a entraîné une baisse du prix de leur bien à hauteur de 138 000 euros, en se fondant sur la différence entre le prix auquel ils ont acheté le bien et le prix auquel ils l’ont revendu. Ils soutiennent qu’ils auraient dû faire

une plus value, les prix au m² de l’immobilier sur Strasbourg ayant connu une évolution positive. Ils font également valoir que, s’ils avaient eu connaissance du vice de l’immeuble, ils ne l’auraient pas acheté ou l’auraient acquis à moindre coût 'tout comme les derniers acquéreurs'.

Cependant, tout d’abord, comme relevé par les intimés, leur calcul est erroné, ayant revendu leur bien au prix de 566 000 euros et non de 536 000 euros, soit une différence de 108 000 euros.

Ensuite, il est établi que le prix de vente fixé par les époux E en février 2014 était de 645 000 euros, frais d’agence inclus, ce qui correspondrait à un prix de 615 000 euros net vendeur, selon les époux X non contredits par les époux E, de sorte que le bien a été vendu 49 000 euros moins cher.

Si comme il a été dit précédemment, le vice n’a pas entraîné de retard dans la vente du bien, le compromis a en revanche été signé, alors que le vice avait été découvert et que les travaux de reprise n’avaient pas encore été faits, lesquels ont été terminés juste avant la signature de l’acte authentique ; dans ces conditions, il apparaît que le vice a nécessairement eu une incidence sur le prix de vente, les acquéreurs acceptant de prendre le risque, non seulement d’un report de la vente si les travaux n’étaient pas terminés, mais aussi d’une exécution qui puisse ne pas être parfaite, et ne pouvant avoir l’absolue certitude que ces travaux aient remédié définitivement au vice, même si les vendeurs avaient gardé à leur charge toutes les conséquences du sinistre.

Dès lors, il peut être retenu que le vice a participé à hauteur d’une proportion que la cour estime à 25 % à la baisse du prix de vente accepté par les époux E, de sorte qu’il convient de leur accorder la somme de 12 250 euros à ce titre.

2-7 Le préjudice moral

Il est réclamé la somme de 6 000 euros à ce titre au lieu de celle de 1 500 euros accordée par le premier juge.

La cour estime le préjudice moral subi par les époux E du fait de l’ensemble des désagréments causés par le vice caché, alors qu’ils ne résidaient pas sur place et ont notamment dû se déplacer à cinq reprises à Strasbourg pour effectuer des démarches en lien avec ce vice, à la somme de 3 000 euros.

2-8 Récapitulatif

En définitive, il sera alloué aux appelants la somme suivante à titre de dommages et intérêts : 3 241,32 + 2 921 + 1 770 + 369,20 + 1 947,02 + 12 250 + 3 000 = 25 498,54 euros.

3) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux X aux dépens et à payer aux époux E la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue de l’appel, les époux X seront également condamnés aux dépens d’appel et à payer aux époux E la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel, eux-mêmes étant déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce que :

— il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— il a condamné M. P Q X et M^me F G à payer à M. O E et M^me C D la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— il a condamné M. P Q X et M^me F G aux dépens,

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE M. P Q X et M^me F G, épouse X, à payer à M. O E et M^me C D, épouse E, ensemble, la somme de 25 498,54 € (vingt cinq mille quatre cent quatre-vingt dix-huit euros et cinquante quatre centimes), à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. O E et M^me C D, épouse E, de leur demande au titre des charges de copropriété, taxes foncières et mensualités de prêt, du fait du retard pris par la vente,

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE M. P Q X et M^me F G, épouse X, à payer à M. O E et M^me C D, épouse E, ensemble, la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel,

DÉBOUTE M. P Q X et M^me F G, épouse X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel,

CONDAMNE M. P Q X et M^me F G, épouse X

aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE