ID

MINUTE N° 165/2021

Copies exécutoires à

Maître CHEVALLIER-GASCHY

Maître DUBOIS

Le 01 avril 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 01 avril 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/02686 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HDOB

Décision déférée à la cour : jugement du 24 avril 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

INTIMÉ et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires LES TERRASSES DU TIVOLI représenté par son syndic la SARL CCLV IMMO

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître DUBOIS, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

La SCI Hieros Samos (ci-après la SCI) est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété Les Terrasses du Tivoli.

Par exploit du 15 juillet 2016, elle a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une demande d’annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 10 et 11 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2016.

Par jugement du 24 avril 2019, le tribunal a débouté la SCI de ses demandes et le syndicat des copropriétaires Terrasses du Tivoli de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts et a condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 6 (approbation des comptes) et n° 7 (quitus donné au syndic) au motif que l’erreur alléguée tenant à l’absence de prise en compte des consommations d’électricité individuelles des garages n’était pas démontrée.

Pour rejeter les demandes d’annulation des résolutions n° 10 et n° 11 (budgets prévisionnels) le tribunal a considéré que l’absence de prise en compte des recettes provenant des consommations d’électricité privatives des garages était sans emport, le budget devant anticiper les dépenses et non pas les recettes, l’incidence de l’omission des recettes en question étant au surplus particulièrement minime.

S’agissant de la résolution n° 8 portant sur l’élection du syndic et l’approbation du contrat de syndic, le tribunal après avoir rappelé les termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur à la date de l’assemblée générale, qui impose au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence de plusieurs projets sauf si l’assemblée générale

annuelle précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic l’en avait dispensé, a considéré que l’assemblée générale précédente du 11 mars 2015 n’ayant pas eu à se prononcer sur le renouvellement du contrat de syndic, la loi du 6 août 2015 ayant modifié l’article 21 n’étant pas en vigueur, le conseil syndical n’avait pas à procéder à une mise en concurrence.

La SCI Hieros Gamos a interjeté appel de ce jugement par déclaration transmise par voie électronique le 11 juin 2019.

Aux termes de ses conclusions du 10 septembre 2019, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, de déclarer sa propre demande recevable et bien fondée, de prononcer la nullité des résolutions 6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale du 11 mai 2016, de débouter la partie adverse de toutes conclusions plus amples ou contraires et de la condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens avec dispense de l’appelante de participer aux frais.

Au soutien de son appel elle fait valoir que :

— les comptes 2014 – 2015 ne font apparaître aucune recette au titre de l’imputation des consommations électriques privatives de garages qui disposent de compteurs individuels depuis 2013 et que le tableau établi par le syndic ne prend pas en compte tous les lots concernés, de sorte que les comptes sont donc erronés et ne peuvent être approuvés ni le quitus donné au syndic,

— le budget prévisionnel doit tenir compte des recettes tirées des compteurs individuels,

— la désignation du syndic est irrégulière, une mise en concurrence devant avoir lieu à chaque renouvellement.

Par conclusions du 29 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires Les terrasses du Tivoli demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de la SCI au paiement d’une indemnité de procédure de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’intimé soutient que les comptes sont réguliers et les erreurs alléguées non démontrées, que le budget prévisionnel doit anticiper les dépenses et non les recettes, que le contrat de syndic expirait le 12 mai 2016, que les dispositions du décret 2015-342 du 26 mars 2015 n’étaient pas applicables lors de l’assemblée générale du 11 mars 2015 qui aurait dû se prononcer sur une éventuelle mise en concurrence. Au surplus, une telle mise en concurrence incombe au conseil syndical et non au syndic, les copropriétaires pouvaient parfaitement faire inscrire à l’ordre du jour l’examen d’un autre projet de contrat, ce que n’a pas fait la SCI, l’article 21 précité, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 6 août 2015, n’imposait une mise en concurrence que pour la désignation du syndic et non pour son renouvellement, l’obligation de mise en concurrence n’est enfin assortie d’aucune sanction.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 1^er septembre 2020.

MOTIFS

Il n’est pas contesté que la SCI, qui s’est opposée aux résolutions litigieuses, a agi dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’annulation des résolutions n° 6 et n° 7

Ces résolutions concernent d’une part l’approbation des comptes de l’exercice allant du 1^er octobre 2014 au 30 septembre 2015, d’autre part le quitus donné au syndic pour sa gestion relative à l’exercice écoulé.

Pour soutenir que les comptes sont faux, la SCI fait valoir que les recettes provenant du remboursement des consommations d’électricité privatives des garages alimentés à partir du compteur commun n’ont pas été prises en compte ou en tous cas, l’ont été de manière incomplète, 14 lots seulement étant visés alors qu’il existe 22 garages et autant de caves.

Il est constant que certains locaux privatifs du sous-sol sont alimentés en électricité à partir du compteur commun et que le syndicat des copropriétaires a été condamné, par jugement du 21 mai 2013, à mettre en place un dispositif de comptage de l’électricité des parties privatives du sous-sol. Si la cour de céans a infirmé ce jugement, par arrêt du 26 février 2015, elle a toutefois constaté que le syndicat avait appliqué la décision en mettant en place des compteurs individuels et réparti la dépense correspondante. Il ressort en effet de la facture produite par le syndicat des copropriétaires que quatorze sous-compteurs individuels ont ainsi été mis en place dans les garages.

Le syndicat des copropriétaires produit un tableau de relevé des consommations enregistrées par ces sous-compteurs et justifie de ce que les consommations correspondantes, représentant un total annuel de 35,55 euros, ont été déduites des charges communes pour être imputées sur les décomptes individuels de charges de chacun des copropriétaires concernés.

Il n’est nullement démontré par la SCI que ces décomptes seraient erronés, celle-ci ne rapportant pas la preuve que d’autres lots que les quatorze visés seraient alimentés en électricité à partir du compteur commun.

La prétendue irrégularité des comptes n’étant pas démontrée, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de ces deux résolutions.

Sur l’annulation des résolution n° 10 et n° 11

Ces deux résolutions concernent l’approbation de budgets prévisionnels 2015-2016 et 2016-2017.

Le budget prévisionnel prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic est tenu d’établir conformément à l’article 18, II, tiret 1 de cette loi, a pour finalité essentielle d’évaluer le montant des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, afin de déterminer le montant des provisions sur charges dues par les copropriétaires et d’assurer le financement de ces dépenses. Si, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le budget doit envisager et évaluer les dépenses prévisibles mais aussi tenir compte, le cas échéant, des recettes de l’exercice à venir, les résolutions critiquées ne sauraient toutefois être invalidées du seul fait qu’il n’ait pas été tenu compte de la recette minime procurée par le remboursement des consommations d’électricité des garages (35,55 euros) dont l’incidence est négligeable au regard des dépenses auxquelles doit faire face la copropriété.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef.

Sur l’annulation de la résolution n° 8 relative à la désignation du syndic

L’article 21 de la loi du 10 juillet 2015, dans sa rédaction issue de la loi 2015-990 du 6 août 2015 en vigueur à la date de l’assemblée générale du 11 mai 2016 énonce que : 'Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée.'

Ce texte, qui impose au conseil syndical de procéder à une mise en concurrence tous les trois ans, à vocation à s’appliquer tant à la désignation du syndic qu’à son renouvellement. Toutefois, cette obligation, qui pèse sur le conseil syndical et non sur le syndic, n’étant assortie d’aucune sanction, la nullité de la résolution critiquée n’est pas encourue, quel que soit le point de départ retenu pour cette obligation triennale.

Il sera en outre observé, à titre surabondant, que la SCI avait parfaitement la possibilité, en vertu du texte précité, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen de projets de contrat de syndic qu’elle aurait communiqués, ce qu’elle n’a pas fait.

Le jugement entrepris sera donc également confirmé de ce chef, par ces motifs substitués à ceux des premiers juges.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions, il le sera également s’agissant des dépens et frais exclus des dépens.

La SCI, qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d’appel et sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera par contre alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 1 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 24 avril 2019 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Hieros Gamos aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires les Terrasses du Tivoli une somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Hieros Gamos de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE