[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 14/02/2019

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N° de MINUTE :

N° RG 17/07207 – N° Portalis DBVT-V-B7B-RHIM

Jugement (N° 16/01758)

rendu le 17 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Dunkerque

APPELANTS

Monsieur Y X

né le […] à […]

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble résidence […]

[…]

représentés par M^e Jean-Pierre Mougel, membre de la SCP Mougel Brouwer, avocat au barreau de Dunkerque

INTIMÉS

Monsieur B X

né le […] à […]

Madame E-F G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

bénéficient d’une aide juridictionnelle partielle de 55 % numéro 59178002/18/02072 du 06/03/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai

représentés par M^e Pierre Cortier, membre de la SCP Debeugny-Cortier, avocat au barreau de Dunkerque

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2018 tenue par E-H I magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : C D

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

E-H I, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

E-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par E-H I, président et C D, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 26 septembre 2018

***

M. Y X et son épouse M^me Z A (M. et M^me Y X) étaient propriétaires d’un fonds de commerce de pompes funèbres dont ils ont fait donation à l’un de leurs fils, B X, auquel ils ont consenti le 13 septembre 2004 un bail commercial portant sur le local dans lequel était exploitée l’activité commerciale.

Par acte notarié du 10 octobre 2005, ils lui ont cédé les murs situés 20/[…] à Coudekerque-Branche, ainsi qu’à son épouse E-F G, moyennant un prix de 229 000 euros payable comptant à hauteur de 129 000 euros et à terme pour le solde de 100 000 euros payable suivant 144 mensualités de 694,44 euros sans intérêt ni indexation.

Par jugement du 26 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Dunkerque a dit que l’acte de vente du 10 octobre 2005 était résolu de plein droit en raison de la défaillance des débiteurs dans le paiement du prix, dit en conséquence que l’immeuble était la propriété de M. et M^me Y X et ordonné l’expulsion de M. B X et de E-F G (M. et M^me B X) de cet immeuble et de tous occupants de leur chef.

M. et M^me B X n’ont pas constitué avocat dans le cadre de cette première instance. Un certificat de non appel a été délivré par le greffe de la cour d’appel le 10 février 2015 et le jugement a été publié au service de la publicité foncière le 22 avril 2015.

M. et M^me B X ont contesté la procédure d’expulsion devant le juge de l’exécution qui, par jugement du 27 octobre 2015, les a déboutés de leur demande. Ils ont libéré la totalité des lieux le 4 janvier 2016.

Par acte du 20 juin 2016, ils ont assigné M. et M^me Y X devant le tribunal de grande instance

de Dunkerque aux fins de les voir condamner in solidum, au visa de l’article 1184 du code civil, à leur rembourser le prix de la vente du 10 octobre 2005, soit la somme de 129 000 euros payée comptant et celle de 67 903,66 euros payée à terme, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2015, ainsi que le total des impôts fonciers acquittés par eux de 2006 à 2015 inclus, outre 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Y X ont conclu au débouté et sollicité la condamnation des demandeurs à leur payer une indemnité d’occupation de 164 000 euros pour la période du 10 octobre 2005 au 4 janvier 2016, des dommages intérêts pour la perte de valeur de l’immeuble (69 055 euros) ainsi que des dommages et intérêts en réparation des dégradations commises dans les lieux (50 000 euros), de leur préjudice moral (30 000 euros) et pour procédure abusive (15 000 euros).

Par jugement du 17 novembre 2017 le tribunal de grande instance de Dunkerque a :

— condamné in solidum M. et M^me Y X à restituer à M. et M^me B X la somme de 129 000 euros au titre du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2016 et celle de 67 903,66 euros au titre des paiements partiels effectués sur le prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2016,

— débouté M. et M^me B X de leur demande en remboursement des taxes foncières,

— débouté M. et M^me Y X de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné in solidum M. et M^me Y X aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Y X ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2018 ils demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de débouter M. et M^me X de leurs demandes,

— de les condamner à leur payer les sommes suivantes:

* 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 221 400 euros à titre d’indemnité d’occupation de l’immeuble entre le 10 octobre 2005 et le 4 janvier 2016,

* 69 055 euros de dommages et intérêts pour la perte de valeur de l’immeuble,

* 50 000 euros de dommages et intérêts au titre des dégradations commises dans l’immeuble au moment de sa restitution,

* 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile soit 5 000 euros pour la première instance et 5 000 euros pour l’instance en appel,

avec intérêts judiciaires à compter des présentes conclusions et, en tant que de besoin, compensation entre les différentes créances,

— et de condamner M. et M^me B X aux dépens dont distraction au profit de la SCP Mougel-Brouwer.

Par dernières conclusions notifiées le 23 avril 2018, M. et M^me B X sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et la condamnation de M. et M^me Y X à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

Sur la demande principale en restitution du prix de la vente

Comme l’a rappelé le premier juge, la résolution du contrat de vente prononcée par jugement du tribunal de grande instance de Dunkerque du 26 novembre 2014 produisant un effet rétroactif, les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente, M. et M^me Y X, vendeurs, devant en conséquence restituer la totalité du prix de vente payé par les acquéreurs, M. et M^me B X, tant la partie comptant que la partie à terme de ce prix.

Pour s’opposer à la restitution du prix payé à terme, M. et M^me Y X se prévalent d’une clause insérée à l’acte de vente, qu’ils analysent en une clause pénale qui ne permettrait pas à l’acheteur d’obtenir le remboursement, aux termes de laquelle :

'A défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts et un mois après un simple commandement de payer demeurant infructueux les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir une autre formalité judiciaire ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toute offre de paiement et consignations ultérieures.

Au surplus, à défaut de règlement de tout ou partie du solde de prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeurant infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l’article 1656 du Code Civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause.'

Mais comme l’a exactement jugé le tribunal, cette clause prévoyant la déchéance du terme et l’exigibilité du principal restant dû en cas de défaillance du débiteur ne constitue pas une clause pénale au sens de l’article 1231 du code civil. Les vendeurs sont donc mal fondés à s’en prévaloir pour s’opposer à la restitution du prix payé à terme.

Ils sont également mal fondés à analyser la restitution de ce prix en un enrichissement sans cause pour les acquéreurs, la restitution du prix trouvant sa cause dans l’anéantissement du contrat de vente résultant de sa résolution judiciaire.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et M^me Y X à rembourser à M. et M^me B X la somme de 129 000 euros au titre du prix de vente payé comptant et celle, non contestée dans son quantum, de 67 903,66 euros au titre du prix de vente payé à terme, ces sommes produisant intérêts de retard au taux légal à compter du 26 juin 2016, date de l’assignation en justice valant mise en demeure.

Sur la demande en remboursement des taxes foncières

Si, comme l’a dit le premier juge, les vendeurs sont en principe tenus par l’effet de l’anéantissement

rétroactif du contrat de vente de rembourser aux acquéreurs les taxes foncières acquittées par ces derniers depuis la conclusion de la vente jusqu’à sa résolution, c’est à raison qu’il a débouté M. et M^me B X de cette demande faute par eux de justifier du montant de ces taxes acquittées, cette preuve n’étant pas davantage faite en cause d’appel; le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et M^me Y X

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Si le tribunal a exactement jugé que les vendeurs ne sont pas fondés, en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité pour la seule occupation de l’immeuble entre la date de la vente et sa résolution, M. et M^me X sont en revanche bien fondés à solliciter le paiement d’une telle indemnité, sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, pour la période postérieure à la résolution de la vente durant laquelle leurs acquéreurs se sont fautivement maintenus sans titre dans les lieux en dépit de l’expulsion prononcée contre eux par le jugement du 26 novembre 2014, et cela jusqu’à la date de restitution de la totalité des lieux le 4 janvier 2016.

Précisément, le jugement du 26 novembre 2014 ayant été rendu en l’absence de M. et M^me B X et signifié à leur personne le 10 décembre 2014, ceux-ci sont redevables envers M. et M^me Y X d’une indemnité d’occupation sur une période de treize mois (du 10 décembre 2014 au 4 janvier 2016).

La faute commise par les acquéreurs a en effet préjudicié aux vendeurs en les privant de la jouissance de leur bien, préjudice qu’il convient de chiffrer sur la base de la valeur locative de l’immeuble.

M. et M^me Y X justifient par la production d’une attestation notariée datée du 2 juin 2016, date concomitante à celle du préjudice à évaluer, que la valeur locative de l’ensemble immobilier vendu en 2005 se chiffre à 1 800 euros par mois, cette valeur n’étant contredite par aucune évaluation contraire de M. et M^me B X.

Cette valeur locative sera donc retenue pour évaluer le préjudice de jouissance de M. et M^me Y X à 23 400 euros (1 800 euros x 13), le jugement déféré étant infirmé de ce chef.

Cette somme produira intérêts de retard au taux légal à compter de jour en application de l’article 1231-7 du code civil (ancien article 1153-1).

Les demandes de dommages et intérêts pour dévaluation et pour dégradation de l’immeuble

Cette double demande indemnitaire doit être appréciée globalement, ses deux chefs étant liés dans la mesure où M. et M^me Y X arguent d’une dévaluation de l’immeuble en raison des dégradations que lui auraient fait subir M. et M^me B X pendant la période d’occupation de 2005 à 2016.

Il résulte des actes de vente produits aux débats que l’immeuble litigieux a été vendu en 2005 à M. et M^me B X au prix de 229 000 euros et qu’il a été revendu le 29 juillet 2016 par M. et M^me Y X à la SARL Destroop Invest au prix de 170 000 euros, soit une différence négative de 59 000 euros.

S’il n’a pas été établi par les parties d’états des lieux d’entrée et de sortie, il est tout de même produit, d’une part des témoignages émanant de membres de la famille X s’étant rendus dans l’immeuble après la remise des clefs par les époux B X, qui attestent de leur état très dégradé par rapport à 2005, d’autre part, des clichés photographiques dont M. et M^me B X ne contestent pas qu’ils

représentent bien les lieux en cause, et qui viennent confirmer le contenu des témoignages en révélant un très mauvais état d’entretien général de l’immeuble par ailleurs encombré d’ordures et de déchets qui ont dû être enlevés par les propriétaires dans une benne entière ainsi qu’il résulte de l’une des photographies versées aux débats.

Contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, ces éléments apparaissent suffisamment probants du mauvais état d’entretien dans lequel M. et M^me B X ont laissé l’immeuble à leur départ en 2016.

S’il n’est produit par les parties aucune pièce relative à la situation du marché immobilier à Dunkerque entre 2005 et 2016, M. et M^me Y X considérant que ce marché avait retrouvé des valeurs proches de 2005 en 2016 sans toutefois l’établir par aucune pièce, M. et M^me B X estimant quant à eux que le marché en 2016 était effondré sans davantage le prouver, la juridiction n’étant donc pas en mesure de déterminer si la baisse du prix de vente en 2016 par rapport à celui de 2005 était au moins pour partie imputable à la baisse du marché immobilier, il reste néanmoins que l’état dégradé du bien en 2016 a nécessairement contribué à le vendre à un moindre prix que s’il avait été laissé en bon état, ce qui justifie d’allouer à M. et M^me Y X, en application de l’article 1382 du code civil, la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice.

Les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et pour préjudice moral

L’action de M. et M^me B X étant partiellement fondée, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que cette action ne pouvait être qualifiée d’abusive et a débouté M. et M^me Y X de leurs demande formée de ce chef.

La demande en réparation d’un préjudice moral formée par M. et M^me Y X doit être appréciée indépendamment du conflit familial dans lequel s’inscrit le litige, au regard des seules fautes commises par M. et M^me B X, à savoir un maintien dans les lieux pendant treize mois après la résolution de la vente et la restitution du bien dans un mauvais état d’entretien. Ces fautes n’étant pas de nature à générer une souffrance morale, la demande de dommages et intérêts formée de ce chef doit être écartée, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties succombant partiellement, elles conserveront la charge de leurs dépens et de leurs frais irrépétibles, le jugement entrepris étant en conséquence infirmé sur les dépens et confirmé sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté M. Y X et M^me Z A de leurs demandes reconventionnelles et les a condamnés aux dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne M. B X et M^me E-F G à payer à M. Y X et M^me Z A :

— la somme de 23 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice de dévaluation/dégradation de

l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

Déboute M. Y X et M^me Z A du surplus de leurs demandes reconventionnelles,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,

C D. E-H I.