FH

MINUTE N° 337/2021

Copies exécutoires à

Maître HARTER

Maître WETZEL

Le 09 juillet 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 juillet 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/03353 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HETU

Décision déférée à la cour : jugement du 05 juin 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANTES et demanderesses :

1 – Madame B Y épouse X

demeurant […]

[…]

2 – Madame C D épouse Y

demeurant […]

[…]

3 – Madame E Y

demeurant […]

68420 HUSSEREN-LES-CHATEAUX

représentées par Maître HARTER, avocat à la cour

plaidant : Maître THINES, substituant Maître BUFFLER, avocats à STRASBOURG

INTIMÉE et défenderesse :

La SCCV ODALCO

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître WETZEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 mai 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me C D veuve Y, M^me E Y, M^me B Y épouse X sont respectivement usufruitière et nues-propriétaires de l’immeuble situé […] à Colmar (Haut-Rhin), dont le rez-de-chaussée est à usage de commerce alimentaire et dont le premier étage est occupé, depuis 66 ans, par M^me C Y, âgée de 91 ans.

A l’angle de l’avenue d’Alsace et de la rue du Grillenbreit, la Sci SCCV Odalco a fait construire en 2015 une résidence hôtelière de 91 logements sur six niveaux dont deux sous toiture, en bordure de rue, présentant une façade sur rue de 44 mètres de long et de plus de 17 mètres de haut au faîtage, sur un terrain précédemment utilisé par une coopérative comportant un parking et des bâtiments distants d’une quarantaine de mètres de la propriété Y, ce qui, selon M^me C Y, lui procurait un environnement à caractère rural, une vue dégagée sur les allées et venues des maraîchers et un ensoleillement maximum.

Déplorant une perte d’ensoleillement et de clarté ainsi que des vues directes sur leur propriété, les consorts Y ont tenté, par lettre recommandée avec avis de réception du 5

février 2015, d’obtenir un arrangement amiable avec la société SCCV Odalco puis l’ont assignée le 16 juin 2016 devant le tribunal de grande instance de Colmar afin de la voir condamnée au paiement de la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal du voisinage ainsi causé.

La société SCCV Odalco s’est opposée à cette demande.

Par ordonnance du 28 novembre 2017, le juge de la mise en état a désigné un expert en la personne de M. G H qui a déposé son rapport le 17 avril 2018.

Par jugement du 5 juin 2019, le tribunal de grande instance de Colmar, première chambre civile, a déclaré les demandes recevables mais les a rejetées, condamnant les consorts Y aux dépens et au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, motifs pris de ce que la perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité était constitutive,

certes, d’un trouble de voisinage mais ne présentant pas un caractère d’anormalité dès lors que la résidence hôtelière était édifiée dans une zone urbaine, à proximité d’un centre ville historique à forte attractivité touristique, dans un environnement général d’habitat citadin de part et d’autre de la rue du Grillenbreit, qu’en milieu urbain, sujet à une dynamique d’extension, un propriétaire ne pouvait prétendre à l’immutabilité de son cadre de vie ni à un quelconque droit de vue étendue.

Le 23 juillet 2019, Mesdames Y ont interjeté appel du jugement et, par conclusions récapitulatives du 27 janvier 2021, ont demandé à la cour d’infirmer la décision déférée, de condamner la société SCCV Odalco au paiement de la somme totale de 100 000 euros de dommages et intérêts, soit 50 000 euros pour M^me C D veuve Y et 25 000 euros respectivement pour M^me E Y et M^me B Y épouse X, de la condamner aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes ont fait valoir que la perte totale de vue – y compris sur le ciel – était d’une telle ampleur qu’elle constituait un trouble anormal de voisinage, peu important la conformité de l’immeuble au plan local d’urbanisme de la ville de Colmar ; elles ont souligné que la perte d’ensoleillement et de luminosité avait été qualifiée de significative par l’expert judiciaire au constat d’une privation d’ensoleillement à partir de 11 heures le matin, soit cinq heures par jour, neuf mois de l’année, contraignant M^me C Y à recourir à l’éclairage artificiel en permanence dans son appartement désormais très sombre.

Elles ont souligné qu’il était admis que la perte d’ensoleillement et de vue excédant les inconvénients normaux du voisinage donnait droit à réparation, y compris en milieu urbain.

Elles ont ajouté que l’expert judiciaire avait constaté la gêne considérable causée par quinze des vingt-quatre balcons terrasses ayant vue directe sur les fenêtres de la salle à manger et la chambre de M^me C Y ainsi que sur le commerce du rez-de-chaussée, créant – à une distance de neuf mètres – une impression de grande proximité, la préservation de la luminosité de l’appartement s’opposant à l’installation de voilages.

Enfin, elles ont soutenu qu’était admise une dépréciation de l’immeuble ouvrant droit à indemnisation en cas de trouble anormal de voisinage par perte de vue, d’ensoleillement et d’atteinte à l’intimité.

La société SCCV Odalco, constituée intimée, a, par conclusions récapitulatives du 14

janvier 2021, sollicité la confirmation du jugement entrepris, le rejet des demandes des appelantes, leur condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a objecté que l’huissier constatant s’était borné à reprendre les déclarations de M^me C Y, que n’était pas démontré un inconvénient anormal de voisinage dans la zone urbaine particulièrement dense de la rue du Grillenbreit, bordée de plusieurs bâtiments industriels réaffectés en bâtiments universitaires, d’immeubles de trois, quatre ou cinq étages, d’une barre d’immeuble de six niveaux beaucoup plus haute que l’immeuble litigieux, d’un immeuble de même hauteur jouxtant la propriété des appelantes.

Elle a fait valoir que la résidence hôtelière était située de l’autre côté de la rue, à plus de dix mètres de l’immeuble des appelantes et non pas à côté comme dans les exemples jurisprudentiels cités qui concernaient au surplus des maisons individuelles en secteur pavillonnaire exposées soudain à la construction d’immeubles collectifs.

Elle a soutenu qu’en zone très urbanisée, dont l’environnement immédiat était composé d’immeubles plus élevés, il était admis que la construction d’un immeuble ne constituait pas un trouble anormal du voisinage et que sauf privation totale, il n’existait pas un droit acquis à la vue ou au soleil.

Elle a relativisé la perte d’ensoleillement régressive puis progressive au long de l’année pour atteindre, à dire d’expert, cinq heures par jour au mois de décembre.

Elle a précisé que l’appartement des appelantes n’était pas plongé dans l’ombre mais bénéficiait d’une lumière moindre.

Quant aux vues directes, elle a fait observer que des situations en vis à vis à distance de 10 mètres étaient l’usage dans toutes les villes du monde.

Elle a remarqué que la valeur effective de l’immeuble n’était pas prouvée pas plus que sa dépréciation.

La cour se référera à ces dernières écritures pour plus ample exposé des faits de la procédure, des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble anormal de voisinage

Mesdames Y poursuivent la condamnation de la société SCCV Odalco au paiement de la somme de 100 000 euros de dommages et intérêts à raison de la dépréciation de leur immeuble par l’effet d’une perte totale de vue, d’une privation d’ensoleillement et de luminosité, d’une atteinte à l’intimité de M^me C Y occupant l’appartement du premier étage, causées par l’édification en vis à vis de la résidence hôtelière de la société SCCV Odalco.

La société SCCV Odalco s’oppose à cette demande.

Il est admis que la construction d’un immeuble collectif ne constitue pas un trouble anormal du voisinage s’il est édifié en conformité au plan local d’urbanisme, dans le respect des limites séparatives et des règles de hauteur des constructions, dans une zone fortement

urbanisée où l’habitat a vocation à évoluer au gré des constructions et si des immeubles plus élevés se situent dans un environnement très proche.

En revanche, a été considéré comme constitutif d’un trouble anormal du voisinage un nouvel immeuble immédiatement voisin d’un pavillon de facture classique qu’il domine de toute sa hauteur, dont plusieurs des balcons donnent sur le fonds de manière directe ou latérale, dont l’ombre portée prive la maison et le jardin de vue, de lumière, d’ensoleillement et d’intimité de façon anormalement importante.

En l’espèce, la perte de vue alléguée est avérée, puisque l’espace dégagé, à usage de parking, qui faisait face à l’immeuble d’un étage appartenant à M^mes Y est, depuis 2015, remplacé par une résidence hôtelière de trois étages sous combles qui forme un important vis à vis à une dizaine de mètres de leur propriété. L’expert judiciaire a également constaté une perte d’ensoleillement du fait de l’ombre portée par la nouvelle résidence, surtout significative durant les mois d’hiver, à partir de 11 heures de mi-août à mi-mai, tandis qu’à proximité du solstice d’été l’appartement Y situé au premier étage ne perd aucune luminosité, ainsi qu’une impression de grande proximité des balcons de la résidence hôtelière, vus depuis les fenêtres dépourvues de voilages de l’appartement.

Cependant, il convient de relever que la rue du Grillenbreit est située en zone d’urbanisme UA, à savoir une zone urbaine dense et ancienne, immédiatement constructible, mêlant les fonctions d’habitat, de services, de commerces et d’activités, à proximité du centre ville historique et touristique de Colmar et de constater qu’il ressort des photographies produites que la rue est bordée d’immeubles d’une hauteur similaire ou supérieure, ainsi au numéro 2 (trois étages), au numéro 3 (deux étages), au numéro 4 (deux étages sous combles), au numéro 22 (quatre étages), au numéro 32 (trois étages), de sorte que la construction de l’espace d’entrepôt faisant face à l’immeuble Y n’était pas, dans le contexte décrit, imprévisible.

Le jugement entrepris a retenu à bon droit que, dans un cadre urbain sujet à évolution, les appelantes ne pouvaient invoquer un droit au maintien de leur environnement antérieur. Par voie de conséquence, les pertes de vue, d’ensoleillement, de luminosité et d’intimité générées par la construction d’une résidence hôtelière, à une distance de 10 mètres en vis à vis, dans une zone très urbanisée et un environnement d’immeubles de même hauteur, s’inscrivant dans le gabarit du plan local d’urbanisme, ne constituent pas un trouble anormal de voisinage.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation de M^mes Y.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M^mes Y seront condamnées aux dépens de l’appel, et seront déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article

450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Colmar, première chambre civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me C D veuve Y, M^me E Y et M^me B Y épouse X aux dépens de la procédure d’appel ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile présentées tant par la Sci SCCV Odalco que par M^me C D veuve Y, M^me E Y et M^me B Y épouse X.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE