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MINUTE N° 72/2022

Copie exécutoire à

- M^e Christine BOUDET

- M^e Karima MIMOUNI

Le 25/02/2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 FEVRIER 2022

N u m é r o d ' i n s c r i p t i o n a u r é p e r t o i r e g é n é r a l : 2 A N ° R G 2 0 / 0 0 1 0 7 – N ° P o r t a l i s DBVW-V-B7E-HIKZ

Décision déférée à la cour : 19 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg

APPELANTE :

SARL J2G INVESTISSEMENT prise en la personne de son représentant legal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

INTIME – APPELANT INCIDENT :

Monsieur Y X

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Karima MIMOUNI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame A B, conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame A B, conseiller

Madame HERY, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Dominique DONATH faisant fonction

ARRET contradictoire

- prononcé publiquement après prorogation du 28 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, président et M^me Dominique DONATH, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Le 16 mars 2016, M. Y X et la SARL J2G Investissement ont signé un compromis de vente, par le premier à la seconde, de trois parcelles situées sur la commune de Mutzig (67), cadastrées Section 5, 761/352, 355 et 767/352, pour un prix total de 345 000 euros.

Ce compromis comportait notamment deux conditions suspensives, l’une relative à l’octroi d’un prêt, l’autre à «'l’obtention par l’acquéreur d’un permis d’aménager à savoir délivré en application des dispositions de l’article R421-19 et suivants du code de l’urbanisme, qui devra autoriser :

- la création sur l’ensemble des parcelles de 5 lots minimum (dont 1 lot bâti cadastré Section 5, 766/352, dont l’acquisition est faite ce jour par l’ACQUÉREUR) ».

L’acte de vente n’ayant pu être signé, du fait de la non réalisation de cette condition suspensive, M. X a saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d’une demande tendant à la condamnation de la société J2G Investissement à lui régler une clause pénale.

Par jugement du 19 novembre 2019, la société J2G Investissement a été condamnée à lui payer la somme de 34 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2016 ainsi que les dépens, outre un montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

Le tribunal a rappelé que nul n’ignorait que les parcelles objets de la vente entre les parties, destinées à la réalisation d’une opération immobilière, étaient situées dans une zone constructible soumise à accord de l’architecte des bâtiments de France, préalable au permis d’aménager à délivrer par le maire de la commune.

Or, la société J2G Investissement évoquait deux réunions avec cet architecte, préalables à la signature du compromis de vente, le 28 janvier 2016, où ce dernier s’était opposé catégoriquement au projet, puis le 9 février 2016, où il était apparu que les projets présentés apparaissaient très difficiles à mettre en 'uvre au regard des règles d’urbanisme et de la nécessité d’obtenir l’accord de cet architecte. Elle indiquait que son second projet avait été refusé lors d’une réunion avec ce dernier, le 7 avril 2016.

Le premier juge, soulignant que la société J2G Investissement se disait spécialisée dans la réalisation d’opérations immobilières et qu’elle était un professionnel du secteur, semblait avoir signé un compromis de vente en sachant que son projet ne pourrait être mené à bien et alors qu’elle envisageait déjà un autre projet. Or, en signant le compromis pour l’ancien projet, elle s’engageait à payer une clause pénale si, de son fait, la condition suspensive d’obtention du permis d’aménager n’était pas remplie dans les délais.

Or, la société J2G Investissement indiquait avoir renoncé à déposer une demande de permis et ne pouvait donc établir ne pas avoir obtenu le permis d’aménager, dans la mesure où elle ne l’avait pas même sollicité. Alors même qu’elle était une professionnelle, elle se contentait d’une sorte de refus implicite, ne permettant pas de connaître sur quel projet et pour quel motif ce refus avait été opposé.

Par ailleurs, sur le montant de la clause pénale, le tribunal a rappelé qu’il avait été fixé à 10 % du montant de la transaction, ce qui représentait 34 500 euros, et que M. X n’expliquait pas pourquoi il sollicitait un montant de 35 200 euros.

La société J2G Investissement a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 27 décembre 2019.

Par ses conclusions récapitulatives datées du 29 octobre 2020, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré sur chacune des condamnations prononcées à son encontre.

Elle demande que la cour, statuant à nouveau, déboute M. X de son appel incident et de toutes ses conclusions.

Subsidiairement, elle sollicite la réduction substantielle du montant de l’indemnité et la condamnation de M. X à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.

L’appelante affirme que le compromis de vente a été signé sur l’insistance de M. X, qui menaçait de rompre les pourparlers, et qu’elle a pris soin d’y faire insérer une condition suspensive, dans l’hypothèse où il se confirmerait que son projet ne pouvait pas se réaliser.

Elle conteste toute mauvaise foi et soutient que, lors de la signature du compromis, l’impossibilité de réaliser son projet n’était pas totalement certaine, n’ayant été actée que lors de la réunion du 7 avril 2016.

Elle soutient qu’il n’est pas nécessaire d’exposer les coûts liés au dépôt d’une demande d’autorisation pour se prévaloir de la condition suspensive, lorsque l’impossibilité de l’obtenir est certaine, soulignant que la cour a déjà eu l’occasion de statuer en ce sens. Or, l’impossibilité de réaliser un projet conforme à la condition suspensive résulte de façon certaine des documents qu’elle produit (courriels, attestations…), de sorte qu’il ne pouvait être exigé d’elle qu’elle formalisât malgré tout sa demande d’autorisation, au vu du coût que cela représentait.

Elle conteste donc toute faute en ayant renoncé à déposer une demande de permis d’aménager, dont elle affirme démontrer qu’elle ne pouvait pas l’obtenir, et, par ailleurs, elle souligne que différents documents produits par M. X n’ont rien à voir avec son projet, reprochant à l’intimé de tenter de tromper la cour.

Subsidiairement, sur le montant de la clause pénale, la société J2G Investissement soutient qu’au regard de la connaissance que chacune des parties avait des incertitudes du projet, de la très faible durée d’immobilisation du bien (moins d’un mois) et de l’absence de tout préjudice démontré par M. X, une réduction substantielle de l’indemnité est justifiée en application de l’article 1152 du code civil.

Par ailleurs, le montant de la pénalité fixé dans le compromis est de 10 % du prix de vente, ce qui représente 34 500 euros et non pas 35 200 euros, comme le sollicite M. X, reprochant à ce dernier de majorer le prix de vente des frais de l’acte.

Par ses conclusions récapitulatives datées du 17 décembre 2020, M. X sollicite la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et :

- qu’il soit jugé que sa demande est recevable et bien fondée,

- que la société J2G Investissement soit condamnée à lui payer la somme de 34 500 euros,

- qu’il soit jugé que cette somme portera intérêt au taux légal prévu pour les personnes n’agissant pas pour des besoins professionnels, à compter du 9 septembre 2016,

Dans tous les cas, il sollicite la condamnation de la société J2G Investissement à lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et un même montant au titre de la procédure d’appel, et à prendre en charge les entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel.

M. X soutient que l’appelante ne peut se prévaloir d’une prise de position que l’administration des bâtiments de France n’aurait émise qu’oralement, sans jamais avoir été transcrite dans un acte administratif, et qu’il ne peut être accordé foi aux témoignages produits par la société J2G Investissement, dont les auteurs sont ses obligés, l’un étant son architecte et l’autre son maître d’oeuvre. En outre, des témoignages ne peuvent suppléer l’absence de décision administrative, étant observé qu’il n’a été dressé aucun procès-verbal des réunions.

L’appelante ne justifie d’aucune décision administrative prise par l’architecte des bâtiments de France pour s’opposer à son projet, car elle n’a déposé aucune demande de permis de construire. Elle ne peut invoquer un refus implicite, faute pour elle d’avoir saisi le maire de la commune d’une demande de permis d’aménager. Elle ne semble pas avoir contesté la décision qu’elle prétend lui avoir été défavorable.

M. X soutient que l’architecte des bâtiments de France n’a pu s’opposer à toute construction, dans la mesure où le terrain était constructible, et il a accueilli un immeuble pour lequel un permis de construire a été délivré. D’ailleurs, par un arrêté du 23 juillet 2020, le maire de la commune a accordé un permis d’aménager à la société Energie Habitat, dont il est le représentant légal, cette autorisation portant sur la création d’un lotissement de quatre lots devant être implantés sur les parcelles 348, 355, 648 et 761, qui constituaient la majeure partie de l’assiette du programme de la société J2G Investissement. Or, l’architecte des bâtiments de France a émis le 25 mars 2020 un avis favorable à ce projet. Il paraît donc inconcevable qu’un promoteur immobilier n’ait pu obtenir de la commune un permis que des particuliers ont pu aisément obtenir pour les mêmes emplacements.

De plus, l’arrêté du 14 janvier 2016 du maire de la commune l’autorisant à céder la parcelle 760 à la société J2G Investissement ne révélait aucun élément pouvant interdire la réalisation du projet immobilier de cette dernière, l’architecte des bâtiments de France y ayant alors émis un avis favorable en indiquant seulement qu’il ne se situait pas dans le champ de visibilité d’un monument historique et n’était pas non plus adossé à un tel immeuble.

Le fait que le projet de la société Energie Habitat ait été autorisé démontre la désinvolture et la mauvaise foi de l’appelante, démontrées également par son absence aux rendez-vous fixés, que lui reproche son architecte.

Selon la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et d’aménager, la société J2G Investissement devait rapporter la preuve d’avoir déposé une demande de permis d’aménager et d’un éventuel refus qui lui aurait été opposé, ce qu’elle ne fait pas. Son refus de réitérer la vente chez le notaire constitue en réalité un acte de rétractation imputable à l’abandon de son programme immobilier, pour lequel elle s’était engagée à la légère, devant en supporter les conséquences.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 avril 2021.

MOTIFS

La condition suspensive du compromis de vente signé entre les parties le 16 mars 2016, relatif aux trois parcelles situées sur la commune de Mutzig (67), cadastrées section 5, 761/352, 355 et 767/352, prévoyait expressément l’obtention, par l’acquéreur, d’un permis d’aménager délivré par le maire de la commune, devant autoriser la création, sur l’ensemble de ces parcelles, de 5 lots minimum, soit 4 lots en plus du lot bâti cadastré Section 5, 766/352, acquis séparément le même jour par l’acquéreur.

Si l’appelante évoque des incertitudes relatives à la réalisation de son projet, préalables à la signature de ce compromis, force est de constater qu’elle s’est engagée en parfaite connaissance des dites incertitudes en signant ce compromis dans les termes convenus entre les parties. En effet, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait en ignorer la portée et elle l’a signé librement.

Or, elle ne démontre pas avoir effectué les démarches nécessaires pour faire aboutir son projet, n’ayant présenté aucune demande de permis d’aménager, contrairement à l’engagement qu’elle avait pris par ce compromis, et elle ne justifie non plus d’aucun document officiel démontrant l’avis négatif de l’architecte des Bâtiments de France sur son projet, d’aucune décision administrative démontrant qu’au regard des contraintes exigées par cet architecte, la réalisation des cinq lots projetés sur les parcelles en cause aurait été ou serait devenue impossible, y compris du fait d’une modification des conditions financières de ce projet.

Les seules attestations qu’elle produit, signées respectivement par l’architecte et par le maître d’oeuvre en charge de son projet, sont largement insuffisantes pour prouver le refus de celui-ci par l’architecte des Bâtiments de France, leur valeur probante étant fort limitée au vu des liens contractuels entretenus avec chacun d’eux.

D’ailleurs, l’architecte en charge de son projet atteste que le refus de l’architecte des Bâtiments de France aurait été exprimé « lors des rendez-vous du 28/01/2016 et du 07/04/2016 », ce qui tendrait à confirmer que, depuis la réunion du 28 janvier 2016, elle disposait de tous les éléments nécessaires pour s’engager en connaissance de cause lors de la signature du compromis de vente du 16 mars 2016. Elle indique d’ailleurs elle-même, dans ses écritures, que le projet correspondant à celui du compromis de vente avait fait l’objet d’un refus de l’architecte des Bâtiments de France lors de la réunion du 28 janvier 2016, et qu’elle avait présenté ensuite d’autres projets, eux aussi refusés, ce qui n’apparaît nullement cohérent avec la reprise du projet initial dans le compromis de vente qu’elle a cependant signé le 16 mars 2016.

En tout état de cause, à défaut de preuve formelle de la position prise par l’architecte des Bâtiments de France, s’agissant du projet prévu dans ce compromis, la société J2G Investissement ne justifie d’aucun élément ayant pu la dispenser de déposer la demande de permis d’aménager, démarche qui lui incombait pour remplir la condition suspensive à laquelle elle s’était elle-même engagée.

Dès lors, force est de constater l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis d’aménager du fait de l’acquéreur, la société J2G Investissement, qui a manifestement fait obstacle à la réalisation de ladite condition.

L’appelante ne conteste pas que la clause pénale insérée dans le compromis de vente « au cas où l’une quelconque des parties après avoir était mise en demeure ne régularisait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles » puisse s’appliquer dans cette hypothèse et, notamment, elle ne se prévaut pas de l’absence de mise en demeure.

Dès lors, en l’absence de réalisation de la condition suspensive incombant à la société J2G Investissement, en sa qualité d’acquéreur, du fait de cette dernière, la clause pénale prévue au compromis de vente doit être mise en 'uvre.

Les parties sont convenues qu’elle s’élèverait à 10 % du prix de vente. Selon les dispositions de l’ancien article 1152 du code civil applicable en l’espèce, le juge peut néanmoins modérer ou augmenter l’indemnité due au titre de cette clause pénale, « si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

Or, dans la situation présente, un délai de 4 mois avait été fixé par le compromis de vente pour la réalisation des conditions suspensives, ce qui démontre, en l’absence de réalisation de celles-ci, que le bien immobilier a été immobilisé pendant peu de temps.

Par ailleurs, il doit être souligné que M. X avait lui-même connaissance des difficultés survenues dans les discussions avec l’architecte des Bâtiments de France et des incertitudes concernant le projet de l’acquéreur, ayant été destinataire en copie des courriels échangés entre le représentant de la société J2G Investissement et son architecte, avant la signature du compromis de vente. Il leur avait d’ailleurs lui-même proposé un rendez-vous avec l’adjoint au maire de la commune chargé de l’urbanisme le 2 février 2016, suite à la réunion du 28 janvier 2016 avec l’architecte des Bâtiments de France, afin de lui présenter deux projets possibles.

Il résulte de ces éléments que le montant de la clause pénale prévu au compromis de vente est manifestement excessif au regard du préjudice subi et qu’il convient donc de le réduire à la somme de 20 000 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé quant au montant de la condamnation prononcée à l’encontre de la société J2G Investissement et celle-ci sera condamnée au paiement de la somme de 20 000 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2016, date de la réception de la mise en demeure adressée à l’acquéreur par le conseil de M. X. A la demande de ce dernier, il sera précisé qu’il s’agit du taux d’intérêt légal applicable aux créances

des personnes n’agissant pas pour des besoins professionnels, dans la mesure où il apparaît que c’est en cette qualité qu’il a signé le compromis de vente du 16 mars 2016.

- Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement déféré n’étant infirmé que sur le montant de la condamnation de la société J2G Investissement, il sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens.

En revanche, la réduction du montant de cette condamnation en appel conduit à condamner chaque partie à conserver la charge de ses dépens d’appel et au rejet des demandes réciproques fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant en effet, dans ces circonstances, conserver la charge des frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Colmar le 19 novembre 2019, à l’exception de sa disposition relative au montant de la condamnation principale de la SARL J2G Investissement,

Statuant à nouveau sur ce seul chef et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL J2G Investissement à payer à M. Y X la somme de 20 000,00 euros (vingt mille euros) avec intérêt au taux légal applicable aux créances des personnes n’agissant pas pour des besoins professionnels, à compter du 10 septembre 2016,

CONDAMNE chaque partie à conserver la charge de ses dépens de l’appel,

REJETTE les demandes réciproques des parties présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exclus des dépens que chacune d’elles a engagés en appel.

Le greffier, La présidente de chambre,