CP/SD

MINUTE N° 82/22

Copie exécutoire à

- M^e Katja MAKOWSKI

- M^e Christine BOUDET

Le 23.02.2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 23 Février 2022

N u m é r o d ' i n s c r i p t i o n a u r é p e r t o i r e g é n é r a l : 1 A N ° R G 1 9 / 0 5 2 5 7 – N ° P o r t a l i s DBVW-V-B7D-HHWX

Décision déférée à la Cour : 22 Octobre 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur D-E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la Cour

INTIME :

Monsieur X Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Christine BOUDET, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me PANETTA, Présidente de chambre, chargée du rapport, et M. ROUBLOT, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 20 juillet 2007, feu B Z, alors usufruitier suite à une donation de la nue-propriété faite à son fils X, a donné à bail commercial un local rue de la Chapelle à STRASBOURG.

Ce bail consenti à D-E Y et C A portait sur 65 m2 de bureaux, 32m2 de débarras et deux places de stationnement de voitures. Le loyer annuel était fixé à 3 720 euros (soit 310 euros par mois) indexé et l’avance sur charges fixée à 105 euros.

C A a quitté les lieux le 31 décembre 2008 et le bail s’est poursuivi avec M. Y seul qui a donné congé le 31 décembre 2017.

Le 26 juillet 2017, M. X Z a demandé par LRAR paiement de cinq années d’indexation des loyers et cinq années de complément de charges.

Faute de paiement, il a obtenu une ordonnance d’injonction de payer à laquelle M. Y a fait opposition.

M. Z sollicitait le paiement de 3 608,31 euros au titre du rattrapage des loyers, 3 919,85 euros et 1 819,66 euros pour le complément des charges, 1 500 euros de dommages et intérêts et 2 500 euros pour ses frais de procédure.

Par jugement du 22 octobre 2019, le Tribunal de grande instance de STRASBOURG a déclaré recevable l’opposition formée par M. Y à l’ordonnance d’injonction de payer du 28 novembre 2017, a rejeté les exceptions de nullité du bail et de prescription, a condamné M. Y à payer à M. Z la somme de 8 878,78 euros avec intérêts, l’a condamné à lui payer 300 euros avec intérêts, l’a condamné aux dépens et à payer à M. Z la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.
Par déclaration faite au greffe le 04 décembre 2019, M. Y a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration faite au greffe le 18 février 2020, M. Z s’est constitué intimé.

Par ses dernières conclusions du 15 Juin 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, M. Y demande à la Cour de déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. Y, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 octobre 2019, en conséquence, de juger à nouveau comme suit : de déclarer l’opposition de M. Y à l’ordonnance d’injonction de payer régulière et recevable, de débouter M. Z de l’intégralité de ses moyens et demandes, de condamner à titre reconventionnel M. Z à restituer la somme de 310 euros majorée du taux d’intérêt pratiqué par la BANQUE DE FRANCE pour les avances sur titres, de condamner M. Z aux entiers frais et dépens de la procédure devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG et de la procédure devant la COUR D’APPEL DE COLMAR, de condamner M. Z à payer à M. Y une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC de la procédure devant le Tribunal de grande instance de STRASBOURG et une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC de la procédure devant la COUR D’APPEL DE COLMAR.

Au soutien de ses prétentions, M. Y affirme, sur l’intérêt à agir de M. X Z, qu’aucun des travaux mentionnés dans l’acte notarié n’ont été faits, mais ne soutient pas ce moyen à hauteur de Cour.

Par ses dernières conclusions du 08 décembre 2020, auxquelles était joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, M. Z demande à la Cour de déclarer l’appel mal fondé, en conséquence, de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, de condamner M. Y aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La Cour se référera aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 juillet 2021.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 Septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

La Cour relèvera que la partie appelante ne soutient pas le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir de Monsieur Z.

Sur la prescription :

Sur la prescription de l’action, M. Y affirme que M. Z fait une confusion entre l’action en paiement du loyer du bail commercial qui est soumise à la prescription quinquennale et la prescription biennale des actions exercées en application du statut conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce.

M. Z soutient qu’il est de jurisprudence constante que l’article L.145-60 du Code de commerce ne s’applique qu’aux questions relatives au statut des baux commerciaux mais en aucun cas aux loyers.
La clause d’indexation a pour objet de réviser automatiquement le loyer du bail commercial en fonction d’un indice économique ou monétaire, généralement à une fréquence annuelle.

Si cette clause n’est jamais ou pas appliquée pendant une certaine période, la question se pose de savoir s’il est néanmoins possible de la mettre en 'uvre, et le cas échéant pendant quelle durée.

La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 22 janvier 2014 n° 12-29.856) a retenu que le fait pour le bailleur de ne pas s’être prévalu de la clause d’indexation pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation définitive à demander l’indexation et que la clause d’indexation doit recevoir application dans la limite de la prescription.

S’agissant de la détermination du délai de prescription applicable, toutes les actions exercées en application du statut se prescrivent par deux ans, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Or, l’action en paiement de loyers n’est pas fondée sur les dispositions statutaires et relève donc de la prescription de droit commun, qui est de cinq ans.

En conséquence, la demande de Monsieur Z n’est pas atteinte par la prescription et la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la nullité du contrat de bail :

Sur l’application de l’article 595 du Code civil, M. Y soutient que l’usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail commercial un bien immobilier, qu’il apparaît contestable que M. X Z puisse aujourd’hui se prévaloir d’une clause d’indexation d’un bail commercial signé par un usufruitier n’ayant pas le droit de signer un tel acte.

Au soutien de ses prétentions, M. Z affirme, sur la recevabilité de son action, que les dispositions de l’article 595 du Code civil concernent une nullité relative qui a vocation à défendre les seuls intérêts des particuliers et ne peut être soulevée que par celui dont le non-respect crée un dommage, en l’occurrence, le nu-propriétaire, et que M. Y ne peut invoquer cette prétendue nullité.

Il convient de rappeler que les dispositions de l’article 595 du code civil prévoit un cas de nullité relative, du contrat de bail commercial dans l’hypothèse où ce contrat serait signé par le seul usufruitier, sans le concours du nu-propriétaire.

Or, cette nullité de protection ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire et non par le preneur.

La décision entreprise sera confirmée adoptant les motifs pertinents des premiers juges.

Sur le montant dû au titre de l’indexation :

Sur le montant des indexations, M. Y soutient que M. B Z a volontairement baissé le loyer suite au départ de M. A et n’a plus procédé à l’indexation du loyer, que les locaux loués étaient impropres à leur destination et que le bailleur a compensé ce trouble subi par le locataire par une baisse des loyers et une non-indexation des loyers.

Monsieur Z rappelle que Monsieur Y a pris, en toute connaissance de cause les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient au moment de la signature du bail, qu’il n’a jamais invoqué la vétusté des locaux qui n’a par ailleurs pas été le motif de son départ des lieux loués.

Monsieur Z affirme qu’il est bien fondé à solliciter l’indexation des loyers dans les limites de la prescription.

Pour s’opposer à l’indexation du loyer, Monsieur Y affirme que l’état des locaux et l’absence de réalisation des travaux avaient entraîné une baisse du loyer et une absence d’indexation des loyers.

Les pièces versées aux débats par la partie appelante démontre que le montant mensuel retenu en 2009 était inférieur au montant initial du bail pour avoir été fixé à la somme mensuelle de 301,20 € après indexation sur une base de 300 €.

Or, Monsieur Y ne verse aucune autre pièce que celles émanant de Monsieur Z B, aujourd’hui décédé et produites en annexe 8, justifiant d’un accord sur une baisse de loyer et une renonciation à l’indexation du loyer, alors que depuis la signature du bail, le loyer a été régulièrement indexé comme le démontre les annexes 2 à 5 communiquées par la partie appelante.

A défaut d’un tel accord, et comme cela a été rappelé précédemment, le fait pour le bailleur de ne pas s’être prévalu de la clause d’indexation pendant plusieurs années ne vaut pas renonciation définitive à demander l’indexation.

La clause d’indexation doit recevoir application dans la limite de la prescription.

Monsieur Y n’a pas contesté les modalités de calcul de l’indexation du loyer.

En conséquence, par des motifs pertinents et adoptés, le premier juge a fait droit à la demande de Monsieur Z et la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les charges locatives :

Sur l’absence de décompte de charges, M. Y fait valoir que de toute la période contractuelle il a réglé les charges réclamées par M. Z, qu’aucun décompte n’a jamais été établi par M. X Z, que M. X Z ne justifie pas les refacturations au titre de l’électricité, et qu’il ne justifie d’aucune des charges dont il réclame le paiement.

Sur le bien-fondé des demandes formées, M. Z fait valoir qu’il n’est pas contesté que durant l’occupation des locaux par M. Y ce dernier a réglé une avance sur charges de 55 euros par mois alors que le contrat de bail prévoyait un acompte de 105 euros à valoir sur les charges et prestations, que M. Y ne prouve pas avoir réglé l’intégralité des montants dus au titre des charges mis à part l’avance conventionnellement prévue, que M. Y n’est pas en mesure de prouver l’exécution d’une quelconque réparation locative, et que M. Y n’a aucun moyen ou argument pour établir que M. Z serait un bailleur négligent.

Il résulte de la lecture du contrat de bail intervenu entre les parties que le montant de l’acompte mensuel à valoir sur les charges et prestations était conventionnellement fixé à la somme mensuelle de 105 €.

Il n’est pas contesté que Monsieur Y n’a réglé mensuellement que la somme de 55 euros, ce qu’il justifie par les pièces qu’il verse aux débats.

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont retenu que les montants de régularisation de charges étaient dus à hauteur des sommes de 3 919,85 € et de 1 819,66 €, étant précisé que Monsieur Z a versé toutes les pièces justifiant ses demandes de charges.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

Le premier juge a retenu à juste titre que la demande en remboursement de la moitié du montant du dépôt de garantie était bien fondée et que les intérêts n’étaient pas dus sur cette somme.

En revanche, le Tribunal a commis une erreur en retenant la somme de 305 €, alors que la moitié de 620 €, montant du dépôt de garantie est 310 €.

La décision entreprise sera infirmée sur ce point et en conséquence sur le décompte réalisé entre les parties par le premier juge, la somme restant due à Monsieur Z, déduction faite du dépôt de garantie devant être fixée à 8 873,78 €.

Sur le surplus des demandes :

Monsieur Z ne démontre pas que M. Y a résisté de mauvaise foi ou dans l’intention de nuire au bailleur au paiement des sommes dont il était débiteur.

Monsieur Z sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Succombant, Monsieur Y sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur Z X.

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur Y.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 22 Octobre 2019, par le Tribunal de Grande Instance de S t r a s b o u r g , s a u f e n c e q u ' i l a c o n d a m n é M o n s i e u r E H R H A R T à v e r s e r à Monsieur Z X la somme de 8 878,78 euros, et en ce qu’il a condamné Monsieur Y à verser à Monsieur Z la somme de 300 € pour résistance abusive,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et Y Ajoutant,

Condamne Monsieur Y D-E à verser à Monsieur Z X la somme de 8 873,78 euros,

Déboute Monsieur Z de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur Y D-E aux entiers dépens, Condamne M. Y D-E à verser à Monsieur Z X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. Y D-E présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.