Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 30 mars 2021, n° 19/01313

TGI Béziers 17 décembre 2018

CA Montpellier
Confirmation 30 mars 2021

Arguments

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Accepté
Responsabilité du bailleur pour les troubles de jouissance
La cour a confirmé que le bailleur est responsable des troubles de jouissance subis par le locataire en raison de son manquement à son obligation d'assumer les réparations nécessaires.
Rejeté
Absence d'état des lieux d'entrée
La cour a relevé l'absence d'état des lieux d'entrée et a jugé que cela ne permettait pas d'établir que le logement n'était pas décent à son entrée.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
La cour a constaté que le locataire ne prouve pas l'existence d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.
Rejeté
Perception indue des allocations logement
La cour a jugé que les pièces produites ne démontrent pas que les allocations ont été indûment perçues par le bailleur.
Accepté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a jugé équitable de condamner le bailleur à verser une somme au locataire au titre des frais non remboursables.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier du 30 mars 2021, Madame X Y a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de grande instance de Béziers qui l'avait condamnée à indemniser Monsieur Z A pour un préjudice de jouissance lié à des infiltrations d'eau. La question juridique principale était de déterminer la responsabilité du bailleur et l'existence d'un préjudice moral. Le tribunal de première instance avait reconnu un préjudice de jouissance à partir de septembre 2011, rejetant les autres demandes de Z A. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, soulignant l'absence de preuve d'un logement indécent à l'entrée et le fait que les infiltrations n'avaient été signalées qu'en 2011. Elle a également rejeté les demandes de Z A concernant le préjudice moral et les allocations logement. La position de la Cour d'appel est donc celle d'une confirmation du jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 30 mars 2021, n° 19/01313
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/01313
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 17 décembre 2018, N° 15/02074
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Bernard BORIESAnnabel CALAS-DAVIDNora ANNOVAZZIPhilippe TERRIER
Cabinet(s) :	ELEOM BEZIERS - SETECABINET GUIGUESSCP AVOCATS PH TERRIER D CAUSSESCP D'AVOCATS MA TRE PHILIPPE TERRIER ET MA TRE DELPHINE CAUSSE
Parties :	SARL ETUDE DOLET GESTION, SARL CABINET BARTHES

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 30 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01313 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OBC3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 DECEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/02074

APPELANTE :

Madame X Y

[…]

Représentée par M^e Philippe TERRIER de la SCP TERRIER SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur Z A

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Nora ANNOVAZZI de l’ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS

assisté de M^e Fella BOUSSENA, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Annabel CALAS-DAVID, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/004459 du 24/04/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

SARL CABINET BARTHES ès qualités de syndic de la copropriété 'LE CONCORDE’ […] représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[…]

Représentée par M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS,

assistée de M^e Pauline AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Bernard BORIES, avocat au barreau de BEZIERS

ordonnance de caducité partielle en date du 16 mai 2019

SARL ETUDE DOLET GESTION pris en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au dit siège social

[…]

Représentée par M^e Bernard BORIES de la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS,

assistée de M^e Pauline AQUILA, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Bernard BORIES, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 25 Janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

Le 3 février 2000, X Y et son époux ont donné à bail un appartement à Z A par l’intermédiaire de la SARL Dolet Gestion qui en assurait la gestion.

Le 17 septembre 2011, Z A a indiqué à son bailleur avoir subi un dégât des eaux par courrier. Son assurance a d’abord conclu à des dommages relevant de phénomènes de condensation puis à la survenue d’un dégât des eaux et lui a alloué une indemnité de 412, 50 €.

Le 27 novembre 2013, Z A a informé son bailleur qu’il souhaitait quitter le logement en raison d’infiltrations d’eau constantes depuis son entré dans les lieux et a quitté les lieux le 5 février 2014.

Le 26 mai 2015, Z A a fait assigner le cabinet Barthes, syndic de l’immeuble, X Y et Dolet Gestion pour demander leur condamnation solidaire à l’indemniser au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’il a subi.

Le jugement rendu le 17 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 5 100 € en réparation du préjudice de jouissance subi.

• Rejette les demandes présentées par Z A à l’encontre de la SARL Cabinet Barthes.

• Met hors de cause le cabinet Dolet Gestion.

• Dit n’y a avoir lieu au condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SARL Cabinet Barthes.

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Condamne X Y aux dépens de la présente instance.

Le jugement expose que rien ne démontre que le bailleur n’a pas mis à la disposition de Z A un logement décent puisque aucun état des lieux d’entrée n’est versé et qu’aucun élément objectif n’établit que les troubles soient antérieurs à l’entrée dans les lieux. Une attestation du locataire précédent ne suffit pas. Le jugement relève que le propriétaire a été alerté le 26 septembre 2011 des infiltrations d’eau, ce qui marque le point de départ du préjudice de jouissance. Le préjudice a cessé à la date de remise du logement, le 31 janvier 2014.

Il établit que les dégâts des eaux ont eu pour source un phénomène de condensation, lié à l’utilisation des lieux par le locataire, et un phénomène d’infiltration d’eau par le toit de l’immeuble. La copropriété et le bailleur ont admis le défaut d’étanchéité du toit. Le jugement constate que l’importance du trouble de jouissance subi par Z A est démontré par le devis pour les travaux de réhabilitation, le procès-verbal d’état des lieux de sortie et les attestations de nombreux témoins.

Il constate que Z A ne démontre pas avoir subi un préjudice moral. Le jugement expose que Z A ne démontre pas avoir une créance sur sa propriétaire au titre de la non perception des allocations logement.

Le jugement expose que le bailleur est responsable des troubles de jouissances subis par son locataire du fait de son manquement à son obligation d’assumer les réparations nécessaires. Il relève que le syndic ne peut pas entreprendre des travaux de réparation ou de réfection des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale sauf si ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il relève que rien ne permettait au syndic de considérer que le problème de la toiture devait être traité de manière urgente ou que l’intervention réalisée sur le toit pour traiter l’origine des infiltrations n’avait pas été efficace.

Le jugement constate qu’aucune demande n’a été présentée à l’encontre du cabinet Dolet Gestion.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 février 2019.

Une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 16 mai 2019 a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de la SARL cabinet Barthes dans sa qualité de syndic de la copropriété.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 janvier 2021.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 21 mai 2019.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 5 août 2019.

Les dernières écritures pour la SARL Dolet Gestion ont été déposées le 31 juillet 2019.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

• Dire que le préjudice de Z A a cessé au 21 septembre 2012.

• Constater que la concluante est créancière de Z A d’une somme de 6 493, 05 €.

• Ordonner la compensation judiciaire entre ces deux créances.

• Statuer ce qu’il appartiendra sur les dépens.

X Y soutient qu’elle a tout mis en 'uvre pour mettre fin aux désordres notamment en demandant au syndic d’intervenir sur la toiture. L’entreprise Perigaud Pascal a réparé les troubles dès le 21 septembre 2012 pour une somme de 2 786, 28 €, financée par l’assureur de Z A. X Y maintient que le préjudice de jouissance doit s’arrêter à cette date. Elle affirme que la remise en état des lieux a été évaluée à 7 647, 20 € lors de l’état des lieux de sortie soit 6 493 €, déduction faite du dépôt de garantie.

Le dispositif des écritures pour Z A énonce :

• Déclarer irrecevables les demandes formulées par l’appelante dans ses conclusions du 21 mai 2019 qui ne correspondent pas à l’objet porté sur la déclaration d’appel du 22 février 2019.

• Condamner X Y à payer à Z A la somme de 6 600 € au titre du préjudice de jouissance à compter de l’entrée dans les lieux soit le 1^er mars 2000 jusqu’au sinistre du mois d’avril 2011, la somme de 6 800 € au titre du préjudice de jouissance à compter du sinistre du mois d’avril 2011 jusqu’au départ le 31 janvier 2014, la somme de 1 150, 22 € en remboursement des

• allocations logement indûment perçues, et 3 000 € au titre du préjudice d’habitation et moral du fait de leur incurie. Condamner X Y à payer à Z A la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Z A soutient que la déclaration d’appel formée par X Y est irrecevable puisqu’elle indique dans son objet « appel nullité » alors que dans ses conclusions elle demande la réformation du jugement et non pas son annulation.

Z A affirme qu’il a essayé de trouver une solution amiable au litige en adressant des courriers à sa propriétaire, à Dolet gestion et au syndic, sans obtenir de réponse. Il maintient avoir toujours respecté ses obligations de locataire alors que ni sa propriétaire ni le syndic n’ont respecté les leurs, notamment en ne faisant pas effectuer les travaux.

Selon lui, l’insalubrité de l’appartement est manifeste du fait des infiltrations causant l’apparition de moisissures. Il soutient que les problèmes d’infiltrations sont antérieurs à son entrée dans les lieux et verse aux débats une attestation de l’ancienne locataire à ce sujet. Z A affirme qu’il a dû insister pour que des travaux soient réalisés et que la propriétaire et le syndic n’ont procédé qu’à un rapiéçage qui n’a pu enrayer le problème, alors même que les entreprises mandatées avaient attiré leur attention dessus.

Z A indique qu’il a évalué le montant des dommages qu’il a subi en se basant sur une estimation réalisée par des experts judiciaires dans un dossier similaire et validé par le tribunal de grande instance de Béziers le 27 janvier 2014. Il estime avoir subi un préjudice lié à la nécessité de surchauffer l’appartement du fait de l’humidité et des menuiseries non hermétiques dès son entrée dans les lieux. Après le sinistre d’avril 2011, Z A affirme que certaines pièces étaient devenues inutilisables et que les conditions d’habitabilité du reste du logement étaient déplorables.

Z A maintient que X Y n’a pas tout mis en 'uvre pour faire cesser les désordres et que la seule saisine du syndic ne suffit pas. Il ajoute n’avoir perçu aucune allocation logement entre mars 2013 et novembre 2013. C’est Dolet Gestion qui a perçu les allocations le 16 décembre 2016 alors qu’il avait payé l’intégralité des loyers. Il ajoute que la CAF a continué à verser les allocations logements à l’agence alors qu’il était parti vivre chez sa s’ur et qu’elle lui réclame aujourd’hui le trop-perçu.

Z A affirme que la date du 21 septembre 2012, invoquée par X Y comme la date des travaux et de la fin du trouble de jouissance, est en fait uniquement la date de l’établissement du devis et qu’en tout état de cause même après les travaux, les désordres ont perduré, faute de réparation intégrale de la toiture. L’état des lieux de sortie fait état de la persistance de ces désordres. Z A soutient que le devis de réfection de l’appartement ne tient pas compte de l’usure normale des lieux, et que l’huissier a constaté le respect en général de ses obligations d’entretien du logement et du nettoyage. Le décompte produit par Dolet Gestion n’identifie ni dégradation ni défaut d’entretien pouvant lui être imputé.

Le dispositif des écritures pour la SARL Dolet Gestion énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a mis hors de cause la société Etude Dolet Gestion.

• Condamner toute partie succombante à payer la somme de 2 000 € à la société Etude Dolet Gestion en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL Dolet Gestion soutient qu’aucune demande n’est portée à son encontre et qu’elle doit de ce fait être mis hors de cause. Elle ajoute qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des prétentions

Il est exact que la déclaration d’appel mentionne pour objet un appel nullité, alors que les prétentions du dispositif des écritures de l’appelant tant à la réformation du jugement.

Cependant, l’article 562 du code de procédure civile mentionne que la dévolution à la cour s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement, de sorte que la cour est saisie par la déclaration d’appel effectuée dans l’espèce de tout le litige, sans qu’aucune prétention dans l’objet du litige puisse être déclarée irrecevable.

Sur le fond du litige

La cour constate l’absence d’état des lieux d’entrée, que le procès-verbal dressé par huissier le 5 février 2014 n’apporte pas une preuve suffisante que les désordres constatés seraient imputables au locataire, alors que l’huissier mandaté par le bailleur relate « d’une façon générale le locataire s’est acquitté de obligation d’entretien et de nettoyage ; dans plusieurs pièces les tapisseries ont été refaites ainsi que les peintures des plafonds et des portes intérieures », alors que certains désordres sont à l’évidence imputables aux infiltrations d’eau en provenance du toit auxquelles le bailleur n’a apporté qu’une réparation tardive, notamment les tâches et décollements de la tapisserie dans la cuisine et dans une chambre, les croûtes de peinture au plafond.

Le devis d’une réfection intégrale du 13 mars 2014 ne permet pas de retenir ce montant en lien de causalité directe et certain avec des désordres résultant exclusivement d’un défaut d’entretien imputable au locataire.

La cour rejette en conséquence la prétention de X D paiement d’une somme de 6493,05 € au titre des travaux de remise en état du logement.

Z A réclame, au-delà de l’indemnisation du préjudice de jouissance par le premier juge pour la période du 26 septembre 2011 au 31 janvier 2014, une somme supplémentaire de 6600 € pour le préjudice entre son entrée dans les lieux le 1^er mars 2000 et le sinistre dégât des eaux du mois d’avril 2011, en produisant comme en première instance l’attestation de l’ancienne locataire sur l’antériorité des problèmes d’infiltration.

La cour retiendra pour rejeter la prétention les motifs pertinents du premier juge, qui constate qu’il n’est pas établi que le logement délivré en 2000 n’était pas décent à défaut d’état des lieux d’entrée ou tout autre élément objectif distinct de la seule attestation d’un précédent locataire, que le bailleur n’a été alerté de la présence d’infiltration d’eau de pluie en toiture que par un courrier du locataire reçu le 26 septembre 2011, de sorte qu’il convient de confirmer la juste appréciation en première instance d’un préjudice de jouissance subi seulement après cette date et jusqu’au départ

du locataire.

La cour comme le premier juge constate l’absence de preuve d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance indemnisé, alors que le bailleur a transmis rapidement à la copropriété la demande de réparation de la toiture, et que la caducité de l’appel à l’encontre du syndic ne permet pas de mesurer les raisons du temps d’intervention de la copropriété, ni dans quelle mesure une partie du délai pourrait être directement imputée à une carence du bailleur.

La cour rejette également la prétention du locataire en remboursement d’allocations logement qui auraient été indûment perçues par le bailleur. Les pièces produites n’établissent pas la preuve du versement entre les mains de l’agence Dolet gestion, mais seulement qu’il était bénéficiaire de la prestation, et que le montant a été modifié à partir de la date de son hébergement chez sa s’ur.

Sur les autres prétentions

Il est équitable de confirmer également la condamnation prononcée en première instance en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de mettre à la charge de l’appelante qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel pour un montant supplémentaire de 2000 €.

Il est équitable également de mettre à la charge de X Y une part des frais non remboursables exposés en appel par la SARL Dolet gestion, pour un montant de 1000 €.

X Y supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 17 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Béziers ;

Condamne X Y à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 2000 € au bénéfice d’Z A, et une somme de 1000 € au bénéfice de la SARL Dolet gestion ;

Condamne X E dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT