MINUTE N° 448/2022

Copie exécutoire à

— M^e Céline RICHARD

— la SELARL LEXAVOUE COLMAR

— SCP CAHN G./ CAHN T/ BORGHI

Le 20 octobre 2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 Octobre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/03475 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HN63

Décision déférée à la cour : 06 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS et intimés sur incident :

Monsieur [G] [R]

Madame [M] [Y] épouse [R]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par M^e Céline RICHARD, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelante sur incident :

Madame [O] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à la cour.

INTIMÉE et appelée en garantie :

S.A. ACM IARD Prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par la SCP CAHN G./ CAHN T/ BORGHI, avocats à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Nathalie HERY, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Dominique DONATH faisant fonction

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 novembre 2016, Madame [O] [T] a acquis de Monsieur [G] [R] et Madame [M] [R] une maison à usage d’habitation [Adresse 2] pour un prix de 170 000 €. L’acte comportait en page 7 une clause d’exclusion de garantie portant notamment sur les vices cachés de la maison ainsi rédigée: «L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ».

Madame [T] contactait les vendeurs le 23/12/2016 pour se plaindre de l’existence d’un vice caché résultant d’une fuite d’eau au niveau de la salle de bain ; elle exposait qu’à l’occasion de la réalisation des travaux de réfection de la salle de bain confiés à son beau-frère, Monsieur [C], celui-ci a découvert le 06/12/2016 un important phénomène d’infiltrations et de moisissures des murs.

Les vendeurs lui répondaient que leur assurance n’acceptait pas de prendre en charge ce sinistre.

Par ordonnance du 7 mars 2017, la juridiction des référés du Tribunal de Grande Instance de Mulhouse a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné à cette fin Monsieur [X], qui a déposé son rapport le 19 juin 2017.

Mme [T] saisissait au fond le tribunal de grande instance de Mulhouse le 20/12/2017 pour voir condamner solidairement les époux [R] à lui payer une somme de 12 892 € au titre du préjudice subi et de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

Les époux [R] appelaient en garantie leur ancien assureur, la SA ACM IARD.

Dans son jugement du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Mulhouse a décidé :

— d’écarter la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente, en raison de la mauvaise foi des époux [R],

— de déclarer les défendeurs responsables du sinistre affectant la salle de bains de l’immeuble acheté, en ce sens qu’ils ne pouvaient ignorer son existence du fait de la présence d’un tuyau d’évacuation d’eau percé qui a fait l’objet d’une réparation de fortune,

— de les condamner solidairement, outre aux dépens comprenant la procédure de référé et les frais d’expertise, au paiement des sommes de 4 492 € au titre des désordres et de 2 500 € au titre du préjudice de jouissance, outre 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de rejeter l’appel en garantie des époux [R] contre leur assureur, la C^ie SA ACM IARD au motif que celui-ci avait été tardif.

Telle est la décision sur laquelle porte l’appel des époux.

SUR LES PRETENTIONS DES PARTIES

Les époux [R], à l’occasion de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 01/06/2021, concluent à l’infirmation du jugement de première instance et au débouté de l’ensemble des demandes de Madame [T] y compris de son appel incident.

Subsidiairement, et pour le cas où le jugement sur la demande de Madame [T] serait confirmé, ils réclament la condamnation des ACM à les garantir de toute condamnation en principal, intérêts frais et accessoires qui pourrait être prononcée à leur encontre.

Enfin, ils concluent à la condamnation des intimés aux entiers frais et dépens ainsi qu’à un montant de 3 000 € en application de l’article 700 du CPC.

A l’appui de leur appel, les appelants [R] soutiennent que :

* au principal

— ils ne sauraient être considérés de mauvaise foi ; le fait que Monsieur [R] ait effectué lui-même les travaux d’aménagement de cette salle de bain en 2000 et 2001, ne peut constituer un élément de preuve d’une mauvaise foi,

— ayant habité cette maison pendant 16 ans, ils n’avaient jamais rien remarqué au sujet de cette fuite,

— la clause de non garantie de l’acte de vente devait produire effet et ne pourrait être écartée,

* subsidiairement sur les montants réclamés, le tribunal aurait entériné à tort le coût des réfections tel que chiffré par l’expert judiciaire, soit un montant de 4 492 € ; seuls les travaux de démolition et de reconstruction de la cloison sont à prendre en compte, et non ceux en lien avec le faux plafond ; de même, le coût de la réfection intégrale du réseau hydraulique n’a pas lieu d’être intégré dans le calcul de l’indemnisation dans la mesure où les travaux de rénovation entrepris par Madame [T] prévoyaient la modification complète de la salle de bain qui impliquait de toute façon la modification et la rénovation de ses réseaux ; le montant de la réparation ne pourrait que se limiter à une somme de 2 272 €,

* concernant leur appel en garantie à l’égard des ACM, le tribunal aurait retenu à tort que la déclaration de sinistre faite aux ACM par les époux [R] aurait été tardive ; or dès qu’il leur a été signalé la présence d’eau derrière la cloison du mur de la salle de bain, ils ont immédiatement déclaré le sinistre à leur assurance de l’époque, à savoir PACIFICA : ce n’est qu’après dépôt le 19 juin 2017 du rapport d’expertise judiciaire et que PACIFICA leur a notifié sa non-garantie que les époux [R] ont été en mesure de déclarer le sinistre à leur précédente compagnie d’assurances, les ACM, ce qu’ils ont fait sans délai,

— en tout état de cause les ACM n’ont pas justifié de l’existence d’un préjudice et si l’expert des ACM n’a pu accéder au lieu du sinistre, ce n’est qu’en raison du fait que Madame [T] lui en a refusé l’accès.

Mme [T] conclut dans ses dernières écritures du 29/06/2021 transmises par RPVA au débouté de l’appel des époux [R], au motif que :

l’expert judiciaire a clairement établi que l’intervention passée de M. [R] était à l’origine des fuites de la salle de bain ; leur apparition avait été causée par le non-respect de certaines normes, à savoir la non protection des pieds des plaques de placoplâtre posées, l’utilisation d’une armature bois non traitée autoclave, le non jointement des plaques avec des bandes calicot,

l’expert a également écarté, de manière étayée, l’hypothèse développée par les appelants concernant l’origine des fuites,

la mauvaise foi des vendeurs tient au fait que le vice était formellement connu par eux, puisqu’ils avaient même tenté de masquer la fuite comme l’atteste M. [C] qui a découvert un « rafistolage » au niveau de l’écoulement percé de la baignoire, par apposition de scotch,

la clause de non garantie ne pourrait alors trouver lieu à application du fait de cette mauvaise foi.

Il y aurait par conséquent lieu de confirmer la décision prise s’agissant de la responsabilité des époux [R] et de leur obligation d’indemniser le préjudice matériel.

Mme [T] forme également un appel incident pour obtenir l’infirmation partielle de la décision de première instance en ce qu’elle a limité à 2 500 € l’indemnisation de son préjudice de jouissance, qui devrait être réévalué à 8 400 €, somme obtenue en se basant sur la valeur locative de l’appartement de 700 €, appliquée aux 12 mois d’indisponibilité.

Enfin, et tout état de cause, Mme [T] sollicite la condamnation, d’une part de Monsieur et Madame [R] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 300 € par application de l’article 700 du CPC, et d’autre part des ACM aux entiers frais et dépens des deux instances relativement à leur appel provoqué ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 300 € par application de l’article 700 du CPC.

Les ACM IARD concluent dans leurs écritures du 01/09/2021 :

— au rejet de l’appel principal et de l’appel incident en ce qu’il les concerne,

— à la réformation du jugement en ce qu’il a condamné les époux [R] à payer les montants de 4 492 € et 2 500 € à Madame [T],

— au rejet de toute prétention de Madame [T],

— en tout état de cause, à la confirmation du jugement en ce qu’il a écarté la clause de non-garantie conclue dans l’acte de vente du 18 novembre 2016 en raison de la mauvaise foi des époux [R],

— subsidiairement et en tant que de besoin à la mise hors de cause de la compagnie ACM, tant du fait de l’irrecevabilité de la demande que de son caractère infondé, au regard d’une part de la nature du sinistre et d’autre part de la déchéance des droits de Monsieur [R] du fait de la déclaration tardive,

plus subsidiairement encore

— à la réduction dans une large mesure des montants mis en compte

— à la confirmation du jugement en ce qu’il est entré en voie de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de la compagnie ACM IARD et des dépens y compris les frais d’expertise

— à la condamnation des époux [R] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au versement d’un montant de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour l’instance d’appel.

Les ACM IARD estiment que les époux [R] ont fait preuve de réticence dolosive en ne prévenant pas l’acquéreur du fait que la salle de bain avait été entièrement réalisée par monsieur [R] sans déclaration préalable alors pourtant qu’il s’agissait de travaux d’agrandissement de la maison, soumis à autorisation. L’absence de l’autorisation pourrait vicier la vente et entraîner son annulation.

Sur l’appel en garantie dirigé à l’encontre des ACM, celles-ci rappellent que le contrat d’assurance qui avait été passé avec les appelants a été résilié le 19 mars 2016 avec effet au 19 avril suivant et que le paragraphe des conditions générales insiste sur les délais durant lesquels la déclaration de sinistre doit être régularisée. Le tribunal a ainsi à juste titre écarté la garantie des ACM « sans qu’il soit besoin de répondre aux moyens tirés de la garantie décennale’ » .

En outre Monsieur [R], à l’origine des désordres de la salle de bain, doit être considéré comme constructeur; or la police passée avec la compagnie ACM ne couvre pas la responsabilité décennale.

Par ailleurs, et en tout état de cause, l’assuré voit ses droits déchus au regard de la déclaration tardive du sinistre dans le cadre du contrat « tous risques habitation », ce retard ayant eu pour conséquence notamment d’avoir empêché l’assureur de participer aux opérations d’expertise et d’intervenir à la procédure au mieux de ses intérêts. M. [R], à l’origine de la fuite, savait que la cause des dégâts était antérieure à la vente de la maison à Madame [T] de sorte qu’il ne pouvait ignorer, dès janvier 2017 que la déclaration de sinistre aurait dû être déposée auprès des ACM.

Très subsidiairement enfin, la compagnie d’assurance conteste les montants mis en compte par Mme [T], puisque seuls les travaux de démolition et de reconstruction de la cloison de doublage pourraient être indemnisés, soit 2 272 €.

MOTIVATION

1) Sur la mise en cause des époux [R] au titre des vices cachés

L’expert judiciaire qui a été désigné, explique dans son rapport que le désordre provient de la pourriture des lattes en bois servant de support aux plaques de placoplâtre posées sur les murs de la salle de bain, suite à une infiltration d’eau dans la chape avec des remontées capillaires.

Compte tenu de l’état avancé de dégradation des lattes et des plaques, ces remontées d’eau sont bien antérieures à la vente.

L’expert explique que la pose des plaques a été faite sans garantir une protection contre les remontées d’humidité ou d’eau, et que le pourrissement de la structure bois sur laquelle étaient posées les plaques de placoplâtre était aussi la conséquence de la faute du poseur qui a mis en 'uvre des ossatures en bois non traité.

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Les désordres présents n’étaient pas apparents au moment de la vente, leur origine étant bien antérieure à celle-ci. Une fois ces désordres découverts, la salle de bain se trouvait être inutilisable de sorte que la maison ne pouvait être habitée.

Les conditions d’application de l’article 1641 du Code civil sont de ce fait remplies.

Les époux [R] soutiennent cependant que la clause de non garantie de l’acte de vente, précisant que « l’acquéreur prend le bien dans l’état au jour de l’entrée en jouissance tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous sol, vices même cachés (') » trouve lieu à s’appliquer, car ils ignoraient l’existence même de ces dégâts, et doivent être considérés comme de bonne foi.

Il est acquis aux débats, que c’est M. [R] qui a réalisé les travaux de rénovation de la salle de bain entre 2000 et 2001, comme l’attestent les factures des fenêtres, du carrelage et des éléments de salle de bain datées respectivement des 22/03/2000, 03/07/2001, 29/04/2000, et que ce n’est qu’à l’occasion de la réalisation des travaux de rénovation de la salle de bain en décembre 2016 que les dommages objet du présent litige ont été découverts.

Pour écarter la bonne foi des époux [R], le tribunal judiciaire de Mulhouse a fait référence à l’attestation de M. [C] (annexe 7 de Mme [T]), beau-frère de Mme [T], qui a découvert l’existence des dégâts et de la fuite lors des travaux de rénovation de la salle de bain qui lui avaient été confiés au mois de décembre 2016.

L’étude des pièces produites au dossier démontre que cette attestation, rédigée par un proche de l’intimée, est en pratique la seule pièce de nature à compromettre la bonne foi des époux [R]. Il y a lieu par conséquent de l’étudier avec précision.

M. [C] explique avoir découvert dans un premier temps l’existence d’une fuite d’eau après avoir « cassé le petit muret carrelé » sur lequel était encastrée la baignoire. Il s’en déduit que la fuite n’était pas apparente pour être dissimulée par le muret carrelé de la baignoire.

Le témoin continue et explique que dans un deuxième temps, après avoir « cassé le carrelage au sol afin d’accéder à l’évacuation d’eau », il a constaté la présence d’un « tuyau rafistolé avec du scotch » en précisant que le tuyau avait « été percé, puis rafistolé ».

La juridiction de premier ressort en a déduit que le vendeur ne pouvait ignorer l’existence de la fuite, adoptant l’avis du témoin selon lequel la personne qui avait refait la salle de bain précédemment avait percé un tuyau d’évacuation d’eau et l’avait « rafistolé » avec du scotch.

Cependant – après avoir rappelé que toute la question de la bonne foi des époux [R] tient en l’admission des propos et de l’analyse faite par M. [C] ' la Cour note :

— que M. [C] n’a pas pris la précaution de conserver le tuyau percé, de son « rafistolage », ou d’en faire une photographie,

— qu’il n’a pas d’avantage conservé le produit de colmatage qu’il qualifie de « scotch »,

— que ses indications ne sont pas suffisamment précises pour permettre à la cour de visualiser l’emplacement exact du tuyau par rapport à la chape de sol ; en effet l’affirmation du témoin selon laquelle il découvert le tuyau percé après avoir « cassé le carrelage au sol afin d’accéder à l’évacuation » ne permet pas de savoir si cette canalisation était accessible à M. [R] lors des travaux de rénovation de 2000, ou si elle était dans la chape de sorte que la fuite serait alors antérieure au travaux de rénovation de 2000.

Dans ces conditions, il n’est guère possible en l’état de tenir pour avérée l’hypothèse selon laquelle M. [R] aurait percé le tuyau lors des travaux de 2000 ou même qu’il aurait été conscient de l’existence d’une fuite qui allait ruiner les travaux d’aménagement des murs qu’il réalisait.

De ce fait, il n’est pas davantage démontré que les époux [R] ont dissimulé cet état de fait dégradé à Mme [T].

La bonne foi des époux [R] ' qui est présumée – ne peut l’être à l’aulne de cette seule attestation, de sorte que ces derniers peuvent à juste titre opposer à l’action de Mme [T] la clause de non garantie contenue dans l’acte notarié, telle que retranscrite plus haut.

Le jugement entrepris sera de ce fait infirmé ; l’action de Mme [T] ne peut aboutir.

L’appel en garantie formée par les époux [R] à l’égard des ACM devient de ce fait sans objet.

2) Sur les appels incidents et les demandes annexes

Mme [T] étant la partie succombant au principal, elle sera condamnée à payer les dépens, de première instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, et d’appel, afférents à la procédure principale.

Les époux [R] prendront en charge les dépens de la procédure d’appel en garantie de première instance et d’appel.

Mme [T] sera également condamnée à verser une somme de 3 000 € au profit des époux [R] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par les autres parties seront écartées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME en toutes ses dispositions, la décision du 20 décembre 2017 rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse sauf en ce qu’elle a rejeté l’appel en garantie formé par M. [G] [R] et Mme [M] [R] contre la SA ACM IARD,

REJETTE l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par Mme [O] [T],

CONDAMNE Mme [O] [T] aux dépens de la procédure principale, de première instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, et d’appel,

CONDAMNE M. [G] [R] et Mme [M] [R] aux dépens de la procédure d’appel en garantie formulée en direction la SA ACM IARD, de première instance et d’appel,

CONDAMNE Mme [O] [T] à payer à M. [G] [R] et Mme [M] [R] la somme de 3 000 € (trois mille Euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE de leur demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Mme [O] [T] et la SA ACM IARD.

Le greffierLe président