MINUTE N° 250/22

Copie exécutoire à

— M^e Julie HOHMATTER

— la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

Le 11.05.2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 11 Mai 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/04936 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HHEY

Décision déférée à la Cour : 02 Septembre 2019 par la Chambre commerciale du Tribunal de grande instance de MULHOUSE

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

SASU QUIETELLE

prise en la personne de son représentant légal

32 rue Paul Cézanne

68200 MULHOUSE

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e TINLAND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

SA DOMIAL ESH

prise en la personne de son représentant légal

25 Place du Capitaine Dreyfus

68025 COLMAR CEDEX

Représentée par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2021, en audience publique, un rapport ayant été présenté, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Vu le jugement de la chambre commerciale du tribunal de grande instance de Mulhouse du 2 septembre 2019,

Vu la déclaration d’appel effectuée par la société Quietelle le 7 novembre 2019 par voie électronique,

Vu la constitution d’intimée de la société Domial ESH du 3 décembre 2019,

Vu les conclusions de la société Domial ESH du 14 avril 2020, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour,

Vu les conclusions de la société Quietelle, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces, lequel n’a fait l’objet d’aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le 13 juillet 2020 et le bordereau de communication de pièces complémentaire qui n’a fait l’objet d’aucune contestation transmis par voie électronique le 15 juillet 2020,

Vu l’ordonnance du 24 juillet 2020 rejetant la demande en radiation,

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 15 septembre 2021 et renvoyant l’affaire à l’audience de plaidoirie du 11 octobre 2021,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des pièces et des conclusions des parties qu’un bail commercial en l’état futur d’achèvement a été conclu entre la société Habitat Familial d’Alsace, désormais dénommée Domial, et la société Quietelle portant sur des studios dédiés à des personnes dépendantes et des logements en étages pré-adaptés pour personnes à mobilité réduite.

Selon protocole d’accord du 25 janvier 2017, les parties ont convenu de la résiliation, à compter du 1er janvier 2017, du bail à construction du 4 juillet 2013 ayant pris effet le 1er avril 2016, ainsi que plusieurs autres dispositions notamment financières.

La société Domial a assigné la société Quietelle en paiement et en production d’un décompte des loyers perçus entre le 1er avril 2016 et le 25 janvier 2017.

Par jugement du 2 septembre 2019, le tribunal a donné acte à la société Quietelle de ce qu’elle se reconnaît redevable de la somme de 138 112,82 euros et l’a condamnée à payer à la société HLM Domial ESH la somme de 268 371,91 euros, en exécution du protocole d’accord, outre intérêts répartis comme suit : 200 000 euros pour le fonds de concours ; 72 606,80 euros pour les loyers perçus avec déduction de la somme de 4 234,43 euros au titre des contrats de fourniture du premier trimestre 2017. Il a rejeté les autres demandes et statué sur les frais et dépens.

La société Quietelle demande son infirmation et, statuant à nouveau, qu’il lui soit donné acte qu’elle se reconnaît débitrice à l’égard de la société Domial de la somme de 137 997,68 euros et que la société Domial soit déboutée de ses demandes.

La société Domial demande la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de 4 644,42 euros au titre du remboursement des dépôts de garantie.

Il résulte des conclusions des parties qu’elles s’accordent sur le fait que la société Quietelle doit restituer, aux termes du protocole d’accord, à la société Domial la somme de 200 000 euros au titre du fonds de concours.

Sur les sommes à restituer au titre des loyers encaissés :

La société Quietelle soutient avoir perçu des résidents, au titre des loyers et charges, depuis le 1er avril 2016, la somme de 72 606,80 euros, mais qu’elle ne doit rembourser à la société Domial que les seuls loyers qu’elle a encaissés et non pas les charges, que chaque locataire lui a versé une provision de charge de 235 euros, que la part de charges s’élève à 28 670 euros.

In fine, elle indique dans ses conclusions être redevable de 72 606,80 euros (loyers) – 28 670 euros (charges).

En revanche, la société Domial conteste que cette somme de 72 606,80 euros doive être déduite. Elle soutient que le protocole ne fait aucune indication quant aux charges locatives de sorte qu’elles ne peuvent être déduites du montant sollicité et que le protocole comporte une énumération limitative des dépenses pouvant être déduites. Elle ajoute qu’il appartient à la société Quietelle de justifier que les dépenses qu’elle impute sur les charges récupérables sont bien des dépenses d’entretien courant et de menues réparations et de produire l’état définitif des dépenses récupérables de la période considérée et le mode de répartition entre les locataires.

La société Quietelle ne conteste pas que le protocole prévoit une énumération limitative des dépenses pouvant être déduites des sommes dues, mais soutient que les sommes dues sont constituées des loyers encaissés et qu’il convient de distinguer les sommes encaissées au titre de loyers dus par les résidents et les sommes qui lui ont été versées au titre du remboursement des charges qu’elle a exposées, lesquelles sont prévues par le contrat de bail en l’état futur d’achèvement.

Sur ce, la cour constate que le protocole prévoit que 'la société Quietelle reverse (…) à la société Domial une somme correspondant au montant total des loyers encaissés par le Preneur depuis le 1er avril 2016. (…)'.

Il s’agit donc de déterminer le montant des loyers encaissés par la société Quietelle sur cette période qu’elle devra reverser. Il ne s’agit pas de déduire de la somme due par le protocole les charges locatives, mais de s’assurer que la société Quietelle ne reverse que le montant des loyers qu’elle a encaissés conformément aux termes du protocole.

Au soutien de son affirmation selon laquelle les sommes réglées par les résidents au titre des loyers et charges s’élèvent à ladite somme de 72 606,80 euros, la société Quietelle invoque son décompte produit en pièce 5.

Celui-ci comporte un tableau intitulé 'total des encaissements', distinguant, entre différentes personnes, le montant de la facture et le montant payé pour un nombre de mois variant entre 7 et 9. Le montant total des sommes payées est indiqué comme s’élevant à 72 606,80 euros. Une mention indique 122 x 50 euros frais de gestion.

Ce décompte ne distingue donc pas les sommes perçues à titre de loyers et celles perçues à titre de charges.

Elle indique produire deux baux à titre d’exemple qu’elle a souscrit avec des résidents. Ceux-ci mentionnent le montant du loyer et des acomptes au titre de provisions sur charges pour un total de 235,40 euros.

Comme d’autres, les deux résidents concernés ont payé, selon le tableau précité, une somme inférieure à celle qui leur a été facturée. Ayant le plus intérêt à payer les loyers plutôt que des provisions sur charges, les sommes payées seront d’abord imputées sur les loyers.

Ainsi, s’agissant de Mme [O] : selon le tableau précité, la société Quietelle lui avait demandé paiement de 5 056,90 euros pour 9 mois, de sorte qu’en l’absence d’autres éléments, il convient de considérer qu’il lui a été demandé paiement de 561,87 euros par mois, correspondant, d’une part, à la somme de 235 euros par mois à titre de provision sur charge, cette somme, invoquée par le bailleur étant retenue comme étant inférieure à celle mentionnée dans le contrat de bail, et, d’autre part, à titre de loyer, à la somme correspondant au solde demandé, soit 326,87 euros par mois. Les éléments produits permettent ainsi de retenir que son paiement total de 4 056,90 euros sur 9 mois, mentionné sur le tableau précité, correspondent à 9 mois de loyers à 326,87 euros/mois, soit 2 941,83 euros, et le solde, à titre de provisions sur charges, soit 1 115,07 euros.

Selon la même méthode de calcul pour le second résident, M. [Z], la société Quietelle lui avait demandé paiement de 5 464,90 euros pour 9 mois, de sorte qu’en l’absence d’autres éléments, il convient de considérer qu’il lui a été demandé paiement de 607,21 euros par mois, correspondant, d’une part, à la somme de 235 euros par mois à titre de provision sur charge, et, d’autre part, à titre de loyer, à la somme correspondant au solde demandé, soit 372,21 euros par mois. Les éléments produits permettent ainsi de retenir que son paiement total de 5 368,76 euros sur 9 mois, mentionné sur le tableau précité, correspondent à 9 mois de loyers à 372,21 euros/mois, soit 3 349,89 euros, et le solde, à titre de provisions sur charges, soit 2 018,87 euros.

La société Quietelle justifie ainsi que ces sommes de 1 115,07 et 2 018,87 euros perçus parmi la somme globale de 72 606,80 euros n’ont pas été encaissés à titre de loyers. Elle n’est donc pas tenue de les restituer à la société Domial, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens inopérants de la société Domial, l’éventuel trop ou mal perçu au titre de provisions sur charges ne concernant pas les rapports entre les deux sociétés.

Pour le surplus, le bailleur ne produit pas les baux correspondants et ne permet ainsi pas à la cour de vérifier que le montant des provisions sur charges qu’il demandait, puis le cas échéant a été payé, s’élevait à 235 euros comme il l’invoque.

Ainsi, en l’état des éléments que produit et invoque la société Quietelle, celle-ci ne démontre pas avoir perçu, au titre de la somme globale de 69 472,86 euros (72 606,80 euros – 1 115,07 – 2 018,87 euros) des paiements qui ne seraient pas des loyers.

Il s’agit dès lors de la somme qu’elle est tenue de verser à la société Domial.

Sur les travaux :

La société Quietelle soutient qu’il convient de déduire de la somme qu’elle doit les factures relatives aux équipements mobiliers et aux frais d’installation pour une somme de 94 131,95 euros.

La société Domial soutient que les factures produites ne permettent pas de justifier de la réalité des dépenses faites par la société Quietelle dans le cadre de l’aménagement de la résidence.

Sur ce, la cour constate que le protocole d’accord prévoit que la société Quietelle versera à titre d’indemnité de résiliation le fonds de concours de 200 000 euros qu’elle avait perçu, et qu’elle pourra en déduire 'sur justificatifs avec copies de factures, les frais de travaux et de mobilier qu’elle a engagés dans le cadre de l’aménagements des locaux loués, notamment (…)' suit une liste.

La société Quietelle produit les factures suivantes contre lesquelles la société Domial émet diverses contestations auxquelles il sera répondu ci-dessous :

— pièce 9 : cette facture mentionne l’adresse de livraison sur le Site des Poteries ; contrairement à ce que soutient la société Domial, il importe peu que le fournisseur ait modifié sa facture pour ajouter le lieu de livraison ; la société Domial ne démontre pas que cette facture soit erronée, ni que les meubles vendus ne soient pas dans la résidence ; ce coût de 14 026,19 euros HT sera donc déduit des sommes dues par la société Quietelle

— pièce 10 : comme le soutient la société Domial, la facture ne mentionne pas l’adresse d’exécution de la prestation ; la facture est seulement libellée au nom du service comptabilité de la société Quietelle avec une adresse distincte du lieu de la résidence.

La société Quietelle produit cependant un document établi le 8 juillet 2020 par le gérant de la société Elsass Smart Technology qui 'certifie sur l’honneur que ma société 'Elsass Smart Technology’ (…) a installée et programmée (sic) la partie domotique des appartements protégés situés à la résidence des Poteries Strasbourg (…). Je précise également que ma société a été sollicité (sic) le 17 octobre 2019 à la demande de (…) chez Domial pour effectuer en 'urgence’ la maintenance de la domotique suite aux réclamations du nouveau locataire (voir documents annexes).'

Cet élément n’est cependant pas suffisant pour établir qu’il s’agit de l’installation de la domotique facturée selon cette pièce 10, ladite attestation ne faisant pas référence aux travaux précis de domotique concernés ou à ladite facture. En outre, il peut être observé qu’alors que la facture produite en pièce 10 a trait à 26 compteurs à impulsions, eau chaude, sous-compteur (…) et 'ingénieurie projet, câblage, pose, tests, mise en route, développement logiciel spécifique, IHM, déplacements, hébergements', les factures ou devis émis en 2019 à l’ordre de Domial par la même société ont trait à des interrupteurs lumières et des volets roulants.

La société Quietelle ne justifie donc pas que le coût de cette prestation puisse être déduite dans le cadre dudit protocole d’accord.

— pièce 11 : le protocole prévoit la déduction du coût des travaux qu’il vise sur 'justificatifs avec copies de factures’ ; la société Domial n’est pas fondée à s’opposer à sa déduction en invoquant une absence de preuve de paiement effectif de ladite facture. Au surplus, cette facture comporte un tampon indiquant 'payé le " suivi d’une date. Ce coût de 1 000 euros HT sera donc déduit des sommes dues par la société Quietelle.

— pièce 12 : comme le soutient la société Domial, ce document ne constitue pas une facture, mais un document intitulé 'commande livraison', dont l’analyse ne permet pas de la considérer comme étant une facture ; la somme correspondante ne peut donc être déduite.

— pièce 13 : comme le soutient la société Domial, ce document ne constitue pas une facture, mais un avis de livraison ; la somme correspondante ne peut donc être déduite.

— pièce 14 : il s’agit d’une facture concernant la conception et la réalisation de deux cuisines et de deux celliers. Le protocole prévoit la déduction du coût des travaux qu’il vise sur 'justificatifs avec copies de factures’ ; les moyens opposés par la société Domial sont donc inopérants. Ce coût de 34 583 euros HT sera donc déduit des sommes dues par la société Quietelle.

— pièce 15 : pour le même motif que celui énoncé au titre de la pièce n°11, le coût mentionné sur ladite facture, soit 6 498 euros HT sera déduit des sommes dues par la société Quietelle.

— pièce 16 : l’interrogation de la société Domial est fondée, cette pièce ne se rapportant pas à une facture de M. [P] à la société Quietelle pour deux meubles.

Ainsi, une somme totale de 56 107,19 euros sera déduite de la somme due par la société Quietelle à la société Domial, étant observé que la société Quietelle demande la déduction des sommes HT.

Sur les frais de fourniture de la résidence au 1er trimestre 2017 :

La société Quietelle demande la déduction des sommes engagées au 1er trimestre 2017 dans la gestion de la résidence au titre des contrats de fourniture pour un montant de 11 807,17 euros correspondant à :

—  750 euros au titre des frais de gestion locative de l’immeuble,

—  7 222,11 euros au titre des factures d’électricité

—  3 835,06 euros au titre des salaires et charges du concierge pour le mois de janvier 2017.

La société Domial soutient que sont exclus de la déduction les salaires du concierge et les frais de gestion locative de l’immeuble, mais que seuls les contrats de fourniture d’électricité sont concernés.

Sur ce, la cour constate que le protocole prévoit que la société Quietelle pourra également déduire du fonds de concours de 200 000 euros qu’elle doit restituer 'les sommes engagées durant 1er trimestre 2017 dans le cadre de la gestion de la résidence des Poteries au titre des contrats de fourniture de la résidence (électricité, eau froide et eau chaude, contrats de maintenance..), qui n’auront pas encore fait l’objet d’un transfert au groupe Domial et qui auront continué à être honorés par Quietelle SA.'

Ainsi, le protocole ne prévoit pas que puissent être déduits les salaires du concierge et les frais de gestion locative de l’immeuble.

D’ailleurs, il a été signé après le courrier de Domial produit en pièce 4 évoquant la prise en charge du concierge pour une période transitoire de 6 mois.

Seules les sommes engagées durant 1er trimestre 2017 au titre du contrat de fourniture d’électricité dont justifie la société Quietelle pourront donc être déduites.

Sur ce point, la société Quietelle produit, d’une part, des factures datées de janvier 2017 mais afférentes à des consommations pour l’année 2016. Il ne s’agit donc pas de sommes engagées durant le 1er trimestre 2017, de sorte que les premiers juges les ont justement écartées.

La société Quietelle produit, d’autre part, des factures datées de février et mars 2017 qui concernent des consommations pour l’année 2017, de sorte qu’elles pourront être déduites. Les premiers juges ont ainsi justement retenu qu’il convenait de déduire la somme de 4 234,43 euros.

Sur le remboursement des dépôts de garantie :

La société Domial demande le remboursement des dépôts de garantie perçus auprès des locataires dans le cadre des baux qui ont été repris par elle suite à l’accord transactionnel.

Elle fait valoir que sa demande est justifiée, dès lors qu’il lui appartiendra, lors du départ des locataires mis en place par la société Quietelle, de leur restituer le dépôt de garantie ou de l’affecter aux travaux de réparation des dégradations qu’ils auraient commises.

Elle soutient que la conservation des dépôts de garantie par la société Quietelle serait constitutive d’un enrichissement sans cause.

La société Quietelle ne présente pas de moyen de défense et est dès lors réputée s’approprier les motifs du jugement qui a retenu que l’accord ne fait aucune indication au titre des dépôts de garantie de sorte qu’ils ne sont pas dus.

Le protocole d’accord ne prévoyant pas le versement par la société Quietelle desdites sommes, celle-ci n’est en effet pas tenue de les reverser à la société Domial et aucun enrichissement sans cause n’existe du fait dudit protocole.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur le compte des parties :

Ainsi, les sommes dues par la société Quietelle s’élèvent à :

— fonds de concours : 200 000 euros

+ loyers : 69 472,86 euros

— à déduire : 56 107,19 euros au titre des travaux et 4 234,43 euros au titre des contrats de fourniture d’électricité

soit : 209 131,24 euros, qu’elle sera condamnée à payer à la société Domial outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2017, date du protocole d’accord qui a été retenue par le tribunal comme point de départ des intérêts sans être critiquée par la société Quietelle.

Le jugement sera ainsi infirmé sur le quantum de la condamnation de la société Quietelle et du rejet par voie de conséquence du surplus des demandes de la société Domial.

La société Quietelle avait demandé l’infirmation du jugement ayant rejeté sa demande de délais de paiement, mais ne présente aucun moyen au soutien de sa demande initiale, ni de demande devant la cour. Il convient dès lors de confirmer le jugement ayant rejeté cette demande.

Sur les frais et dépens :

La société Quietelle succombant principalement et le jugement n’étant infirmé qu’en ce qui concerne le quantum de la condamnation, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à supporter les dépens et à payer à la société Domial la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

La société Quietelle obtenant cependant partiellement gain de cause en son appel, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Domial, dont la demande sera ainsi rejetée.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement et condamné la société Quietelle à payer à la société Domial la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau :

Condamne la société Quietelle à payer à la société Domial la somme de 209 131,24 euros, en exécution du protocole d’accord du 25 janvier 2017, (correspondant à 69 472,86 euros dus au titre des loyers encaissés depuis le 1er avril 2016, et 200 000 euros dus au titre du fonds de concours, dont doivent être déduits 56 107,19 euros au titre des travaux et 4 234,43 euros au titre des contrats de fourniture d’électricité), outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2017,

Rejette la demande de la société Domial au titre des dépôts de garantie et le surplus de ses demandes au titre du fonds de concours et des loyers,

Y ajoutant :

Condamne la société Quietelle à supporter les dépens d’appel,

Rejette la demande de la société Domial au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière :la Présidente :