MINUTE N° 249/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 28 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00477 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-H77X

Décision déférée à la cour : 04 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELALRL LX COLMAR, avocat à la cour

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

Madame [X] [F] et

Monsieur [C] [S]

demeurant tous deux [Adresse 2]

représentés par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Régine VELLAINE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 27 août 2019, M. [K] [P] a vendu une maison d’habitation sise [Adresse 2] à Mme [X] [F].

Se plaignant de l’existence de vices affectant l’immeuble vendu, M. [S] et Mme [F] ont fait assigner, le 15 juin 2021, M. [P] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg à fin d’indemnisation.

Par jugement du 4 janvier 2023, le tribunal a condamné M. [K] [P] :

à payer à Mme [X] [F] la somme de 6 443,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2021, les intérêts étant capitalisables dans les conditions posées par l’article 1343-2 du code civil,

à payer à Mme [X] [F] et M. [C] [S] la somme de 1 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

aux dépens ;

à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a fait état de ce que le contrat de vente, qui fait la loi entre les parties, stipulait que le vendeur qui connaissait les risques et ne les révélait pas ne pouvait s’exonérer de sa garantie et que les parties avaient déclaré avoir, préalablement au contrat, échangé toutes informations qu’elles connaissaient et qui pouvaient avoir une importance déterminante sur la décision de contracter.

Il a retenu que s’agissant de :

la baie vitrée, le vice dont elle était atteinte était antérieur à la vente, et connu du vendeur qui engageait donc sa responsabilité, le montant réclamé, justi’é par facture, n’étant, en outre, pas contesté,

l’écoulement des eaux usées et pluviales, l’antériorité du vice dont le conduit était atteint ne pouvait être discutée, les racines d’un arbre ne pouvant pousser si vite en six mois, la preuve étant rapportée de la connaissance par le vendeur du problème d’évacuation des eaux usées et pluviales, le montant correspondant aux frais d’abattage de l’arbre n’étant pas contesté.

Il a alloué des dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros à M. [S] et Mme [F] pour le préjudice subi.

M. [P] a formé appel à l’encontre de ce jugement le 26 janvier 2023 par voie électronique.

L’instruction a été clôturée le 4 juin 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2024, M. [P] demande à la cour de :

le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

y faisant droit,

infirmer en tous points le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 4 janvier 2023 ;

Et statuant à nouveau :

débouter Mme [X] [F] et M. [C] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur l’appel incident :

débouter M. [S] et Mme [F] de leur appel incident ;

En tout état de cause :

condamner M. [S] et Mme [F] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [S] et Mme [F] aux entiers frais et dépens et de la première instance ainsi que de la procédure d’appel.

Se prévalant des dispositions de l’article 1641 du code civil, M. [P] soutient que les intimés ne démontrent pas l’existence de vices cachés ni leur antériorité à la vente faisant état de ce que :

pour la baie vitrée coulissante, ils n’établissent pas qu’elle ne se fermerait pas entièrement lui-même produisant des photographies et des attestations de témoins qui en corroborent le bon fonctionnement ; aucun élément ne permet de retenir que ce vice était antérieur à la vente et connu de lui,

pour l’écoulement des eaux usées et pluviales, rien ne permet d’attester de l’antériorité du vice ainsi que de la connaissance qu’en avait le vendeur soulignant que les bons d’intervention du mois de février 2020 produits par les intimés ne permettent pas de comprendre de quelle canalisation il s’agit, à quel moment celle-ci aurait été écrasée par des racines d’arbres et qu’il n’est pas possible de savoir si les racines impactaient avant la vente les canalisations défectueuses.

En réponse aux attestations produites par les intimés évoquant des épisodes d’inondations dans la maison alors qu’il en était propriétaire, M. [P] indique qu’il a dû faire intervenir les sapeurs-pompiers du Bas-Rhin le 22 juillet 2016 en début de soirée alors que la région avait été frappée par de violents orages avec de fortes pluies.

M. [P] fait valoir que, même si les désordres étaient avérés, la défectuosité d’une porte fenêtre sur une durée de quatre mois ainsi que l’abattage d’un arbre ne sauraient justifier une indemnisation à hauteur de 10 000 euros.

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 1er février 2024, M. [S] et Mme [F] demandent à la cour de :

Sur appel principal

déclarer l’appel de M. [P] mal fondé ;

rejeter l’appel de M. [P] ;

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé à 1 500 euros la somme allouée à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Sur appel incident

le déclarer recevable ;

le déclarer bien fondé ;

infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 1 500 euros la somme allouée à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Et statuant à nouveau,

condamner M. [K] [P] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral ;

confirmer pour le surplus ;

En tout état de cause

condamner M. [K] [P] à leur payer la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [K] [P] aux entiers dépens d’appel.

Les intimés se prévalant des dispositions des articles 1641 à 1645 du code civil, indiquent que le vendeur d’un immeuble, même non-professionnel, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance des vices avant la vente.

Ils précisent que :

s’agissant de la porte fenêtre qui ne se fermait plus, les voisins leur ont confirmé que M. [P] ne passait plus par cette porte-fenêtre pour se rendre à sa piscine mais qu’il sortait en maillot de bain par la porte principale en contournant la maison ; ils ont fait constater la déformation du profilé de la baie vitrée et l’impossibilité de la fermer totalement, par l’agence immobilière dès le 1er septembre 2019, soit quatre jours seulement après l’entrée en jouissance et un constat d’huissier de justice a été établi dès le 4 septembre 2019, soit moins de dix jours après la signature de l’acte de vente et l’entrée en jouissance ; l’entreprise de menuiserie AC Fermetures a établi un devis de remplacement de la porte-fenêtre, à leur demande, dès le 18 septembre 2019,

s’agissant des problèmes de remontées des eaux avec débordement dans la maison au niveau des toilettes et des éviers, les voisins leur ont indiqué que M. [P] avait subi des inondations qui l’avaient contraint à remplacer les parquets ; plusieurs entreprises étaient intervenues pour réaliser des travaux ; M. [P] verse lui-même aux débats plusieurs pièces qui confirment cette inondation ; quand ils ont pris possession de la maison, ils ont constaté que toutes les conduites verticales d’évacuation des eaux de pluie avaient été déconnectées des gouttières, ce qui est mis en évidence par les photographies qu’ils produisent et par le constat d’huissier de justice du 4 septembre 2019 ; ils ont constaté qu’à l’arrière de la maison où le toit descend jusqu’à environ 1 mètre du sol, une rangée de trous a été percée dans la gouttière et, à la première grosse pluie qui a suivi, ils ont compris pourquoi M. [P] avait déconnecté et percé les gouttières, la conduite souterraine d’évacuation étant bouchée, la masse des eaux de pluie ne pouvant dès lors plus être évacuée, provoquant des remontées à l’intérieur de la maison par les éviers, cuvettes de toilettes, etc. ;

l’eau est entrée dans la maison de M. [P] parce que la conduite souterraine était bouchée et la porte fenêtre du séjour ne fermait plus bien.

Selon eux, il n’est pas douteux que les vices existaient dès la date de la vente.

Ils font état de préjudices de jouissance et moral d’un montant de 10 000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de leurs demandes, les intimés se prévalent des dispositions des articles 1641 et 1645 du code civil aux termes desquelles le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Aux termes de l’acte de vente du 27 août 2019 en cause, les parties ont clairement convenu que l’acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour vices mêmes cachés […] avec cette précision que le vendeur qui connaît les risques et ne les révèle pas ne peut s’exonérer de sa garantie.

Les intimés invoquent l’existence de deux vices cachés affectant le bien acquis à savoir la porte-fenêtre de la baie vitrée qui ne se ferme pas et un problème de remontée des eaux avec débordement.

Il leur appartient de démontrer l’existence de ces vices, leur antériorité à la vente et leur caractère caché.

S’agissant de la porte-fenêtre, ils produisent des documents démontrant l’existence du vice et son antériorité à la vente à savoir un procès-verbal établi par huissier de justice le 4 septembre 2019 faisant état de ce que la baie vitrée ne se fermait pas entièrement, des attestations de M. [U] qui a constaté qu’en décembre 2019, cette menuiserie était hors d’usage, un courrier de l’agence immobilière Palatin Immobilier du 10 mars 2021 qui mentionne que le 1er septembre 2019, elle a constaté des problèmes liés à la fermeture de la baie vitrée du séjour et une attestation de M. [T] qui indique que lors des étés, il a constaté que M. [P] et sa famille sortaient régulièrement en maillot de bain et serviette par leur porte d’entrée pour accéder à leur piscine.

En revanche, les intimés ne démontrent pas le caractère caché du vice en question étant souligné qu’ils n’expliquent pas pourquoi, ils n’ont pas été en mesure de constater ce vice aisément visible par un huissier de justice, l’agence immobilière et l’entrepreneur, M. [U].

S’agissant du problème de remontée des eaux avec débordement, les intimés justifient de son existence par la production d’un bon d’intervention du 7 février 2020 de l’entreprise ADM Plombier qui a été amenée à réaliser des travaux de désengorgement et a constaté que la conduite extérieure principale était déformée à cause d’une racine d’un arbre.

Toutefois, ils ne démontrent pas que ce vice était antérieur à la vente ; en effet, d’une part, les attestations qu’ils produisent évoquent des inondations et non des remontées d’eau avec débordement, sans que les dates exactes des inondations soient, au demeurant, précisées, et ne permettent pas de faire de lien entre lesdites inondations et la racine de l’arbre susvisée, d’autre part, le bon d’intervention précité a été établi en février 2020 soit plus de cinq mois après la vente.

Dès lors, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [P] à payer, d’une part, à Mme [F] la somme de 6 443,76 euros correspondant au coût des réparations et, d’autre part, à M. [S] et Mme [F] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Les demandes des intimés formulées au titre des vices cachés sont rejetées.

Le jugement entrepris est infirmé sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens. Les intimés sont condamnés aux dépens de la procédure de premier ressort et de ceux d’appel. Les demandes des intimés formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens sont rejetées. M. [S] et Mme [F] sont condamnés à payer la somme de 2 000 euros à M. [P] sur ce même fondement pour ses frais de procédure exposés en premier ressort et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

REJETTE les demandes de M. [C] [S] et Mme [X] [F] ;

CONDAMNE M. [C] [S] et Mme [X] [F] aux dépens de la procédure de premier ressort et de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [C] [S] et Mme [X] [F] à payer à M. [K] [P] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d’appel ;

REJETTE les demandes de M. [C] [S] et Mme [X] [F] fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés en premier ressort et à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,