MINUTE N° 25/425

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

Copie conforme à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

— greffe du JCP de [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03220 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IL3Y

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [V] [C] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, en l’absence de la présidente légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat du 13 novembre 2017, Mme [V] [C] épouse [T] a donné à bail à M. [S] [P] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros hors charges et ce, pour une durée d’un an renouvelable.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés ont eu lieu le 12 novembre 2021, selon constat établi par Me [O], commissaire de justice.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Mme [T] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir condamner son ancien locataire à lui payer les sommes de 928,73 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, 3 424,49 euros au titre des réparations outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, le tout avec capitalisation des intérêts, 700 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les frais de procès-verbal d’état des lieux.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné M. [P] à payer à Mme [T] la somme de 928,73 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné M. [P] à payer à Mme [T] la somme de 2 997,50 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté Mme [T] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

— débouté Mme [T] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

— condamné M. [P] aux dépens, en ce compris la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux (166,60 euros) ;

— débouté Mme [T] de sa demande de condamnation aux frais de procès-verbal de reprise des lieux ;

— condamné M. [P] à payer à Mme [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que M. [P] a reconnu sa dette locative par courrier du 10 janvier 2022 sans apporter la preuve de paiements libératoires ; que l’état des lieux de sortie met en évidence un état dégradé au-delà d’une occupation raisonnable et sans rapport avec l’état des lieux d’entrée, justifiant la condamnation de l’ancien preneur au paiement des devis présentés, à l’exclusion de ceux relatifs à la Vmc, au radiateur bain d’huile et au four, ne présentant pas de dégradation selon l’état des lieux de sortie ; que la preneuse n’établit ni mauvaise foi ni préjudice autre que celui déjà indemnisé de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.

M. [P] a, par déclaration enregistrée le 29 août 2024, interjeté appel partiel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, M. [P] demande à la cour de :

sur l’appel principal, déclarer son appel recevable et bien fondé, en conséquence, infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [T] les sommes de 928,73 euros, de 2 997,50 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi que la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— sur l’arriéré de loyers et de charges, le condamner à payer à Mme [T] la somme de 900 euros au titre des loyers et charges impayées en tenant compte de la somme de 28,73 euros versée à ce titre par M. [P] en janvier 2022 et condamner cette dernière à lui restituer le dépôt de garantie de 900 euros,

— ordonner la compensation des créances réciproques,

— sur les réparations locatives, débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes formées au titre des réparations locatives, subsidiairement, les réduire à de plus justes proportions en faisant application d’un coefficient de vétusté,

en tout état de cause,

— déduire des montants réclamés la somme de 100 euros versée par M. [P] à Mme [T] au titre des réparations locatives en janvier 2022,

— débouter Mme [T] de sa demande de condamnation aux dépens,

— débouter Mme [T] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— condamner Mme [T] à verser à M. [P] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

sur l’appel incident,

— rejeter l’appel incident formé par Mme [T],

en conséquence,

— la débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

A l’appui de son appel, M. [P] reconnaît devoir à Mme [T] la somme de 667 euros au titre des loyers impayés et celle de 261,73 euros au titre d’une facture d’eau, soit une somme totale de 928,73 euros qu’il avait, selon courrier du 10 janvier 2022, acceptée de voir compensée avec le dépôt de garantie de 900 euros qu’il a versé et avec la somme de 128,73 euros qu’il a réglée le 6 février 2022 (correspondant au solde de 28,73 euros, outre 50 euros de frais de manivelle à remplacer et 50 euros de frais de ménage, toutes autres réparations locatives étant contestées).

Il sollicite en conséquence confirmation de sa condamnation à régler la somme de 928,73 euros mais condamnation de la partie adverse à lui restituer la caution versée et tenir compte du versement précité avec compensation de ces créances et constat d’un solde nul.

Il conteste les sommes mises en compte au titre des dégradations locatives, faisant valoir que le four était déjà abîmé lors de son entrée dans les lieux, que le radiateur à bain d’huile ne figure pas dans les équipements fournis par le bailleur et n’apparaît pas dégradé, pas davantage que la Vmc.

Il critique également devoir supporter les frais de réparation du volet électrique alors que son dysfonctionnement, provenant d’une panne moteur, remonte à 2019 par l’effet de sa vétusté, ce qu’il a signalé à la bailleresse dès cette date.

Il soutient enfin que l’usure du linoleum résulte d’un usage normal des lieux, qui n’étaient pas neufs à son arrivée mais « en bon état », et dont il ne saurait assumer la réfection à neuf, sollicitant, subsidiairement, l’application d’un coefficient de vétusté.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 février 2025, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, des articles 954 et suivants du code de procédure civile, des articles 1728,1731, 1732 et suivants du code civil et l’article 9 du code de procédure civile, de :

sur appel principal,

— rejeter l’appel,

— confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident,

— débouter M. [P] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

sur appel incident,

— déclarer l’appel incident recevable,

— le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [P] à payer à Mme [T] la somme de 2 997,50 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement et l’a déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, a condamné M. [P] à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau dans cette limite,

— condamner M. [P] à payer à Mme [T] la somme de 3 424,49 euros au titre des réparations locatives, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [P] à payer à Mme [T] une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— confirmer pour le surplus,

en tout état de cause,

— condamner M. [P] à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner M. [P] aux entiers frais et dépens d’appel.

En réplique, Mme [T] fait essentiellement valoir que le preneur ne prouve pas avoir versé la somme de 900 euros à titre de dépôt de garantie, lequel n’est pas mentionné au bail et ne saurait en tout état de cause être compensé d’office par le preneur avec ses loyers et charges. Elle conteste également avoir été destinataire d’un versement de 128,73 euros et sollicite en conséquence confirmation de la condamnation prononcée au titre des arriérés.

S’agissant des réparations locatives, elle se prévaut de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui atteste de l’état dégradé du logement à son départ ainsi que des devis relatifs aux travaux nécessaires, rappelant qu’il appartient au preneur de prouver ne pas être à l’origine des détériorations.

Sur appel incident, elle critique le jugement en ce qu’il a écarté certains frais de réparation, rappelant que la Vmc, révisée avant l’arrivée de M. [P], ne fonctionnait plus à sa sortie. Elle sollicite la capitalisation des intérêts, justifiée par l’ancienneté de la dette.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 29 septembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette locative

— Sur l’arriéré de loyers et charges

Les parties s’accordent sur le fait que M. [P] restait redevable à son départ des lieux d’un arriéré de loyers et charges de 928,73 euros correspondant à 667 euros de loyers impayés et 261,73 euros au titre de factures d’eau.

— Sur les réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en matière de bail meublé conformément aux dispositions de l’article 25-3 de ladite loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’absence d’une grille de vétusté contractuellement définie entre les parties, le juge apprécie souverainement cet état de vétusté.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose, comme les revêtements, sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 13 novembre 2017, porte mention, s’agissant des sols, murs et plafonds du logement, d’un « bon état ».

L’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 12 novembre 2021, soit après quatre années d’occupation, décrit pour sa part des sols « usés » ou « sales » ainsi que la présence de tâches, traces d’humidité ou déchirures sur les murs et plafonds des diverses pièces, ce qui, comme relevé par le premier juge, va au-delà d’une usure normale mais ne concerne toutefois pas les sols, seuls concernés par la facture dont le remboursement est demandé.

Seule la pièce de vie est indiquée comme présentant «un linoleum usé avec quelques impacts meubles et traces ». Les sols de la cuisine et du cagibi présentent pour leur part un état décrit comme « sale » ou « qui colle aux pieds » sans davantage de précisions quant à la nécessité de les nettoyer ou remplacer.

Il en résulte que seuls les sols de ces trois pièces doivent être considérés comme dégradés ou mal entretenus, les autres ayant essentiellement subi l’usure du temps.

C’est donc à juste titre que M. [P] sollicite application d’un coefficient de vétusté qu’il convient de fixer, à 40 % de la facture de la société Bauemlin afin de tenir compte de la durée d’occupation des lieux, de l’état antérieur du logement et des pièces concernées par un défaut d’entretien suffisant.

L’état des lieux de sortie fait également mention du non-fonctionnement du volet électrique de la salle de bains et de la détérioration de la manivelle du volet de la chambre 2 alors qu’en l’absence d’observations sur ce point à son arrivée, ils sont présumés avoir été en bon état à son entrée dans les lieux.

M. [P] ne produit aucune pièce corroborant son allégation selon laquelle le non-fonctionnement du volet électrique serait ancien, lié à sa vétusté et aurait été signalé à la bailleresse. Il ne conteste par contre pas la dégradation de la manivelle, pour laquelle il a versé une somme de 50 euros, sans toutefois que cette somme corresponde au montant de sa réparation.

La bailleresse produit quant à elle deux factures successives de remplacement de manivelle sans expliciter les raisons de ce doublon et alors qu’une seule manivelle est indiquée comme cassée. Seule doit donc être retenue la facture initiale du 17 février 2022 pour une somme de 1 292,50 euros portant réparation du volet cassé et d’une manivelle.

C’est par contre à bon droit que le premier juge a écarté les frais afférents à la Vmc, au four micro-onde ou à un radiateur alors que l’état des lieux de sortie ne comporte aucune constatation de dégradation ou de non-fonctionnement de ces éléments, dont Mme [T] ne prouve d’ailleurs pas l’état, se contentant de devis et d’affirmations dans ses courriers.

Il en résulte que, après rectification des montants admis par le premier juge, M. [P] était tenu de verser à sa bailleresse, au titre des réparations locatives, la somme de 2 163,70 euros (correspondant à 60 % de la facture Bauemlin et 1 292,50 euros de la facture BR fermetures).

Sur les versements opérés par M. [P] et la demande de restitution du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il en résulte que si le preneur ne peut s’abstenir de payer les derniers mois de loyers en les imputant sur le dépôt de garantie dont il est créancier de la restitution, la présente juridiction peut opérer compensation entre la restitution due par le bailleur et les sommes à la charge du preneur.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le versement par M. [P] d’un dépôt de garantie.

Si les exemplaires du bail produits par les parties divergent quant à la mention ou non d’un dépôt de garantie, M. [P] produit des échanges courriels avec Mme [T], en date des 4, 6 et 12 novembre 2017, faisant état du versement à effectuer de deux mois pour la caution et un demi-mois de loyer s’agissant d’une entrée dans les lieux en cours de mois. Il justifie également d’un avis de virement et du prélèvement sur son compte de la somme de 1 125 euros en date du 12 novembre 2017 correspondant à ces montants (900 euros de dépôt de garantie et 225 euros de demi-loyer).

Il résulte en outre des propres courriers adressés par Mme [T] le 22 novembre 2021 à la Caisse d’allocations familiales et le 25 février 2022 à l’assurance du preneur qu’elle y fait mention de la caution en sa possession de 900 euros.

Il est ainsi suffisamment établi que M. [P] a réglé à sa bailleresse un dépôt de garantie de 900 euros.

Toutefois, compte tenu des sommes dues par M. [P] au titre de sa dette locative, il ne saurait prétendre à la restitution dudit dépôt de garantie, dont le montant est intégralement absorbé par les sommes mises à sa charge.

M. [P] justifie également d’un virement effectué au profit de Mme [T] le 6 février 2022 pour un montant de 128,73 euros, correspondant, selon son courrier du 10 janvier 2022, à sa reconnaissance d’une dette de 28,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 100 euros de réparations locatives.

Il convient en conséquence de constater, qu’au vu du montant du dépôt de garantie et des sommes versées par M. [P], ce dernier n’est plus redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif, par suite de l’imputation du dépôt de garantie et de la déduction de la somme de 28,73 euros versée le 6 février 2022.

Il reste par contre redevable de la somme de 2 063,70 euros au titre des réparations locatives (après déduction des 100 euros versés le 6 février 2022) et sera, après infirmation du jugement sur les sommes mises à sa charge, condamné au paiement de cette somme comme précisé ci-dessous.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’est pas contesté que la capitalisation des intérêts n’est pas prévue au contrat de bail. Elle est toutefois de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent également intérêt.

Il convient en conséquence d’infirmer le rejet en ce qu’il a rejeté cette demande et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus.

Sur les frais et dépens de l’appel

La procédure ayant été rendue nécessaire par la carence du preneur, la décision de première instance sera confirmée quant aux frais et dépens.

Compte tenu de l’issue de l’appel, il convient par contre de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et de débouter chacune de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

INFIRME le jugement rendu le 31 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a condamné M. [S] [P] à payer à Mme [V] [T] la somme de 928,73 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges et la somme de 2 997,50 euros au titre des réparations locatives et en ce qu’il a débouté Mme [V] [T] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONSTATE que l’arriéré locatif dû par M. [S] [P] à hauteur de 928,73 euros a été soldé par imputation du dépôt de garantie de 900 euros et du règlement de 28,73 euros en date du 6 février 2022 ;

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à Mme [V] [T] la somme de 2 063,70 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que les intérêts échus de la condamnation ainsi prononcée, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Y ajoutant :

REJETTE la demande en restitution du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la compensation des créances, d’ores et déjà opérée ;

DEBOUTE chacune des parties de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère