MINUTE N° 370/25

Copie exécutoire à

— M^e Patricia CHEVALLIER -GASCHY

— la SELARL ARTHUS

Le 10.09.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 10 Septembre 2025

Numéros d’inscription au répertoire général :

1 A N° RG 24/02630 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IK5R

1 A N° RG 24/02631 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IK5T

Décisions déférées à la Cour : 18 Juin 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

S.A.R.L. SAFAFOOD

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

INTIME :

Monsieur [U] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me DHERMAND, faisant fonction

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

'

'

Monsieur [U] [V] a donné à bail commercial à la SARL SAFAFOOD par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2019,

'

— d’une part un local décrit comme étant destiné à recevoir une activité de 'café, restaurant accessible au public d’une superficie de 170 m² avec toilette accessible aux personnes handicapées', situés [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 1 000 € HT, outre une provision sur charges de 115 € HT,

'

— d’autre part’des locaux décrits comme recevant une activité 'de vente, de restauration à emporter non accessible au public','d’une superficie de 18,20 m² avec un guichet accessible au public situés [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 500 € HT, outre une provision sur charges de 50 € HT. '

'

Les 8 et 28 novembre 2023, Maître [W] [B], Commissaire de Justice, a délivré deux commandements de payer à la SARL SAFAFOOD portant respectivement, d’une part sur une somme de 1 255,50 € correspondant aux loyers et avances sur charges d’octobre et novembre 2023, pour le local de 18 m² et d’autre part, sur 6'270 € pour les loyers et avances sur charges d’octobre et novembre 2023, au titre du local de 170 m².'

'

Estimant que les commandements de payer délivrés à la SARL SAFAFOOD étaient restés infructueux pendant un mois, Monsieur [U] [V] a fait délivrer deux assignations le 15 février 2024 à la SARL SAFAFOOD, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE, afin de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires, ordonner l’expulsion immédiate de la SARL SAFAFOOD et de tous occupants de son chef, condamner la SARL SAFAFOOD – outre aux dépens et à des frais irrépétibles – à lui payer diverses sommes correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de février 2024 et à ce que soient fixées deux indemnités d’occupation.'

'

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a rendu deux ordonnances le 18 juin 2024, sous les numéros RG 24/00105 et RG 24/00106 et a fait droit aux demandes de Monsieur [U] [V].

'

Ainsi, dans son ordonnance numéro RG 24/00106, portant sur le local de 170 m² visé par le bail commercial du 9 septembre 2019, le juge des référés a':

'CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail en date du 9 septembre 2019 liant

M. [U] [V] à la société SAFAFOOD concernant la location du local à usage

commercial, d’une superficie de 170 m2, situé [Adresse 7] ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer à M. [U] [V] la somme provisionnelle de 6 270 € (six mille deux cent soixante dix euros) au titre des loyers et charges impayés au 29 février 2024 ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer M. [U] [V], à titre d’indemnité

d’occupation, la somme provisionnelle de 1 254 € (mille deux cent cinquante quatre euros) par mois, du 1er mars 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer à M. [U] [V] la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD aux dépens, comprenant les frais du commandement du 28 novembre 2023 s’élevant à la somme de 87,50 euros (quatre vingt sept euros et cinquante centimes) ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision.'

Dans son ordonnance numéro RG 24/00105, portant sur le local de 18 m², le juge des référés a :

'CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail en date du 9 septembre 2019 liant M. [U] [V] à la société SAFAFOOD concernant la location du local à usage commercial, d’une superficie de 18,20 m2, situé [Adresse 7] ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer à M. [U] [V] la somme provisionnelle de 2 920 € (deux mille neuf cent vingt euros) au titre des loyers et charges impayés au 29 février 2024 ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer M. [U] [V], à titre d’indemnité

d’occupation, la somme provisionnelle de 584 € (cinq cent quatre vingt quatre euros) par mois, du 1er mars 2024 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD à payer à M. [U] [V] la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SAFAFOOD aux dépens, comprenant les frais du commandement du 28 novembre 2023 s’élevant à la somme de 87,50 euros (quatre vingt sept euros et cinquante centimes) ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision.'

La société SAFAFOOD a fait délivrer le 11 mars 2024 à Monsieur [U] [V] une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, pour':

— voir prononcer au principal la résolution des baux conclus le 9 septembre 2019, aux torts exclusifs du bailleur, pour non-respect de ses obligations et manquements aux obligations de délivrance,

— obtenir la restitution des loyers et subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire des baux et qu’elle soit déclarée fondée à invoquer l’exception d’inexécution du paiement des loyers à compter du 9 septembre 2022, date à laquelle elle a été empêchée de jouir des locaux, bien qu’elle ait poursuivi le paiement des loyers jusqu’en septembre 2023.'

'

La SARL SAFAFOOD a frappé d’appel les deux ordonnances RG 24/00105 et RG 24/00106, selon déclarations d’appel en date du 12 juillet 2024.

'

Monsieur [U] [V] s’est constitué intimé dans les deux dossiers le 9 septembre 2024.

''

Aux termes de ses dernières écritures du 24 mars 2025, transmises par voie électronique le même jour et déposées dans les deux dossiers RG 24/02630 et RG 24/02631, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL SAFAFOOD demande à la cour de':

'ORDONNER la jonction des procédures [Immatriculation 2]/02630 + [Immatriculation 2]/02631

DECLARER les appels de la société SAFAFOOD recevables et bien-fondés,

Y faisant droit

INFIRMER les ordonnances du 18 juin 2024

Statuant à nouveau,

JUGER que les commandements de payer ont été délivrés de mauvaise foi pour des montants non justifiés, alors que SAFAFOOD dispose de contre-créances, et a été empêchée de jouir des locaux,

JUGER que les demandes de Monsieur [V] sont affectées de contestations sérieuses,

REJETER la demande de validation des commandements

CONSTATER que le juge du fond est d’ores et déjà saisi pour juger du comportement fautif du bailleur lui rendant la rupture du bail imputable,

DEBOUTER Monsieur [V] de l’ensemble de ses fins et conclusions,

LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens des deux procédures de référé menées s’agissant des deux baux conclus avec la société SAFAFOOD,

Le CONDAMNER à une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.'

'

Aux termes de ses dernières écritures du 4 juin 2025, transmises par voie électronique le même jour, déposées dans les deux dossiers RG 24/02630 et RG 24/02631, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, Monsieur [U] [V] demande à la cour de':

'REJETER l’appel de la SARL SAFAFOOD comme non fondé

CONFIRMER les ordonnances entreprises en toutes leurs dispositions

Y ajoutant,

CONDAMNER la SARL SAFAFOOD à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.''

'

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION :

'

'

1) Sur la demande de jonction et le périmètre de l’appel de la SARL SAFAFOOD :

Les demandes initialement développées par Monsieur [U] [V] dans les deux procédures portent sur des baux concernant des locaux d’un seul tenant, présents à la même adresse, qui comportent une seule cuisine commune.

En outre, les baux ont été passés le même jour entre les mêmes parties et les problématiques mises en avant par le bailleur et par le preneur sont identiques.

Dès lors, il est d’une bonne administration de la justice de joindre la procédure RG 24/02631 à la procédure RG 24/02630.

'

Dans le cadre de l’appel, la société SAFAFOOD indique ne pas entendre revenir sur le principe de la résiliation des baux pour les deux locaux respectivement de 170 m² et 18,20 m², en précisant que c’est au tribunal judiciaire – qu’elle a saisi en février 2024 -' d’arbitrer au fond de l’imputabilité de cette résiliation du bail et de la validation de la clause résolutoire.

La partie appelante précise ne pas entendre poursuivre ces baux au regard du comportement du bailleur qui, à son sens,'rendrait impossible toute poursuite d’exploitation.

Il convient alors de constater que l’appel ne porte que sur la question de la validité des commandements, des montants mis à la charge du preneur au titre des impayés, de l’indemnité d’occupation et du sort des dépens et des frais irrépétibles.

'

2) Sur le bien fondé de l’appel :'

'

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

'

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

'

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

'

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

'

Cette obligation incombe au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Cass. 3ème civ., 10 sept. 2020, n° 18-21.890). Elle est une obligation essentielle du contrat de bail et il ne peut y être dérogé contractuellement (Cass 3, 31 oct 2012, n° 11-12970 et n°11-20660).

'

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.'

'

En l’espèce, les parties ont conclu deux contrats de bail, portant respectivement sur deux cellules de 170 m² et 18,20 m², situés dans le même ensemble immobilier. Il n’est pas contesté que ces deux locaux disposent d’une cuisine unique.

Monsieur [U] [V], en sa qualité de bailleur, était tenu de délivrer à la SARL SAFAFOOD des locaux conformes à leur destination contractuelle – à savoir un local de vente et de restauration à emporter pour le local de 18,20 m², un café et restaurant accessible au public pour le local de 170 m² – sans pouvoir déroger à ladite obligation par une clause contraire.'

'

Or, la SARL SAFAFOOD démontre qu’elle a été dans l’obligation d’entreprendre des travaux importants, pour des montants significatifs de 28'643 € (facture du 28 octobre 2020), de 6 550 € (facture du 24 février 2020) et de 12'830 € (facture du 15 février 2021), pour pouvoir ouvrir et exploiter les lieux et obtenir l’autorisation de la commission de sécurité.

'

Ces travaux ont notamment porté sur le remplacement de la hotte de la cuisine commune aux deux locaux, qui n’était pas aux normes comme l’atteste le technicien Monsieur [F], qui avait réalisé un test d’efficacité sur la hotte préexistante à l’aide de fumigènes qui a révélé l’absence d’évacuation à l’extérieur des fumées émises par la cuisson. Il expliquait que 'la gaine souple allant de la hotte au plafond’ ne menait nulle part, s’agissant d’un simple montage qu’il qualifiait de 'factice'.

'

En outre, il ressort de l’étude des factures évoquées plus haut, qu’il a aussi été nécessaire de réaliser le changement complet du tableau électrique qui n’était pas aux normes, comme l’atteste le technicien, précisant de surcroît qu’un des deux local (sans qu’il ne précise lequel, à savoir celui de 18,20 m² ou de 170 m²) était démuni de tableau électrique (pièce B9 de l’appelante).'

La cour observe qu’il n’est ici nullement question de travaux qui seraient devenus nécessaires par suite d’un changement de la réglementation ou de la législation concernant l’activité du preneur, comme semble le sous-entendre l’intimé. Il s’agit clairement de travaux requis pour permettre l’exploitation des lieux en toute sécurité et en conformité avec la législation préexistante à la signature des baux, incombant en principe au propriétaire

'

C’est donc à tort que le bailleur entend opposer à son locataire les stipulations des baux, selon lesquelles 'tous les travaux qui deviendraient nécessaires conformément à une réglementation ou une législation concernant l’activité du preneur ou son exploitation dans les locaux loués, incombe au seul preneur et seraient exécutés à ses seuls frais', ou encore que 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état'.

'

Monsieur [U] [V], qui se contente de se référer aux articles des baux évoqués plus haut, qui ne sont pas opposables au preneur pour les raisons exposées plus haut, ne conteste guère la réalité de ces travaux et leur prise en charge par le locataire seul. Quant à son argumentation selon laquelle ces travaux n’auraient pas concerné le local de 18 m², elle ne peut qu’être écartée, en ce sens que des travaux importants ont porté sur la cuisine commune aux deux locaux.'

'

Dans ces conditions, la cour ne peut que constater qu’il existe un débat sur la question du respect de l’obligation de délivrance conforme à la charge de Monsieur [U] [V].

'

C’est alors avec raison que la SARL SAFAFOOD entend opposer ces éléments à Monsieur [U] [V], comme constituant une contestation sérieuse concernant sa demande en paiement d’une provision au titre d’un arriéré de loyers et de charges, dans la mesure où ils questionnent l’exploitabilité même des entiers locaux, eu égard à l’importance des travaux de mise aux normes, la société appelante justifiant avoir engagé seule des travaux nécessaires à la mise en exploitation des deux locaux professionnels.

'

En outre, aucun constat n’est produit par le bailleur pour démontrer que les locaux auraient au moins été partiellement exploitables – et donc aux normes – au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, étant rappelé que la preuve du respect de l’obligation de délivrance incombe au bailleur. '

'

En conséquence, il y a lieu d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, sans nécessité d’évoquer les autres moyens soutenus par l’appelante, portant notamment sur la validité des commandements de payer du fait de la mauvaise foi du bailleur, du fait que ce dernier aurait empêché le preneur d’avoir usage paisible des locaux 'en bouchant les serrures’ ou adopté un comportement particulièrement agressif.'

'

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles :

'

Succombant, Monsieur [U] [V] sera tenu des dépens de première instance comprenant les frais des commandements et d’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

'

L’équité commande, en outre, de mettre à sa charge une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 500 euros au profit de la SARL SAFAFOOD, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimé.

'

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

'

Ordonne la jonction de la procédure d’appel RG 24/02631 à la procédure d’appel RG 24/02630,

'

Infirme les deux ordonnances RG 24/00105 et RG 24/00106 rendues par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse le 18 juin 2024, en leurs dispositions déférées à la cour,

'

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

'

Constate l’existence de contestations sérieuses,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Condamne Monsieur [U] [V] aux dépens de première instance et d’appel,'

'

Condamne Monsieur [U] [V] à payer à la SARL SAFAFOOD une somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'

Déboute Monsieur [U] [V] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Le cadre greffier : le Président :