COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/03/2024

la SELARL GILLET

la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 26 MARS 2024

N° : – 24

N° RG 21/01461 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GLYB

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 24 Septembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265271054459773

Monsieur [A] [P]

né le 01 Mai 1986 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-Yves GILLET de la SELARL GILLET, avocat au barreau de TOURS

Madame [O] [V]

née le 05 Octobre 1986 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-Yves GILLET de la SELARL GILLET, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265267782064087

Monsieur [D] [K]

né le 24 Septembre 1955 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

Madame [M] [W] épouse [K]

née le 05 Novembre 1948 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269826615052

S.A.R.L. AMBROISE IMMO (enseigne GUY HOQUET), SARL, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 494 557 507, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 8]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :5 mai 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 décembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, en charge du rapport,

Monsieur Laurent SOUSA, conseiller,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

Les débats ses sont tenus à l’audience publique du 5 février 2024,

ARRÊT :

Prononcé le 26 mars 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Par l’intermédiaire de la société Ambroise immo, agence immobilière, M. [P] et Mme [V] ont, le 29 novembre 2011, conclu avec M. et Mme [K] un compromis de vente, complété par un avenant en date du 9 décembre 2011, portant sur une maison troglodytique située [Adresse 4] (37) pour le prix de 115 000 euros.

Par acte authentique en date du 30 janvier 2012, reçu par Me [B], notaire à [Localité 15], M. [P] et Mme [V] ont vendu à M. et Mme [K] ce bien pour le prix de 115 000 euros.

Se prévalant d’une humidité anormale dans leur maison, M. et Mme [K] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tours le 31 mars 2015 aux fins de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [L] a été désigné pour y procéder.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la société Ambroise immo.

L’expert a déposé son pré-rapport le 18 mai 2017, et son rapport définitif le 7 juillet 2017.

Par acte d’huissier en date des 11 et 13 septembre 2017, Mme et M. [K] ont fait assigner la société Ambroise immo, M. [P] et Mme [V] devant le tribunal de grande instance de Tours aux fins de solliciter l’annulation de la vente et la réparation de leur préjudice.

Par jugement en date du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a :

— déclaré recevable l’action de M. et Mme [K] et la déclare bien fondée,

— prononcé l’annulation de la vente conclue entre M. et Mme [K] et M. [P] et Mme [V] par acte authentique du 30 janvier 2012, pour réticence dolosive,

— ordonné à M. [P] et Mme [V] de restituer à M. et Mme [K] le prix de vente, soit 115 000 euros,

— ordonné à M. et Mme [K] de restituer à M. [P] et Mme [V] l’immeuble situé à [Adresse 14] au lieu-dit [Adresse 1], cadastrée AE [Cadastre 9] et [Cadastre 5],

— déclaré responsable la société Ambroise immo sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour manquement à son obligation d’information, et absence d’efficacité dans la rédaction du compromis de vente réitérée par acte authentique le 30 janvier 2012,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à réparer le préjudice subi par M. et Mme [K] consécutivement à l’annulation de la vente,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à payer à M. et Mme [K] la somme de 13 486,94 euros en indemnisation de leur préjudice,

— condamné la société Ambroise immo à garantir intégralement M. [P] et Mme [V] du paiement de la somme de 13 486,94 euros,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo aux dépens qui comprendront les frais de l’instance de référé ainsi que le coût du rapport d’expertise judiciaire, et accorde à la SCP Cornu-Sadania le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à verser à M. et Mme [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement,

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière [Localité 15] 2.

Par déclaration en date du 5 mai 2021, M. [P] et Mme [V] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a déclaré responsable la société Ambroise immo sur le fondement de la responsabilité contractuelle, pour manquement à son obligation d’information, et absence d’efficacité dans la rédaction du compromis de vente réitérée par acte authentique le 30 janvier 2012.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance d’incident en date du 1er mars 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions déposées par M. et Mme [K] le 4 novembre 2021.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 janvier 2022, M. [P] et Mme [V] demandent à la cour de :

— juger M. [P] et Mme [V] recevables et bien-fondés en toutes leurs fins, demandes, et conclusions,

Et en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 24 septembre 2020 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. Et Mme [K] et la déclare bien fondée ; prononcé l’annulation de la vente conclue entre M. Et Mme [K] et M. [P] et Mme [V] par acte authentique du 30 janvier 2012, pour réticence dolosive ; ordonné à M. [P] et Mme [V] de restituer à M. Et Mme [K] le prix de vente, soit 115 000 euros ; ordonné à M. et Mme [K] de restituer à M. [P] et Mme [V] l’immeuble situé à [Adresse 14] au lieu-dit [Adresse 1], cadastrée AE [Cadastre 9] et [Cadastre 5] ; condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à réparer le préjudice subi par M. et Mme [K] consécutivement à l’annulation de la vente; condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à payer à M. et Mme [K] la somme de 13 486,94 euros en indemnisation de leur préjudice ; condamné la société Ambroise immo à garantir intégralement M. [P] et Mme [V] du paiement de la somme de 13 486,94 euros ; condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo aux dépens qui comprendront les frais de l’instance de référé ainsi que le coût du rapport d’expertise judiciaire, et accorde à la SCP Cornu-Sadania le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ; condamné in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise immo à verser à M. et Mme [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent jugement ; ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière [Localité 15] 2.

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 24 septembre 2020 et y ajoutant :

A titre principal,

— juger qu’aucun dol ou réticence dolosive n’est imputable à M. [P] et Mme [V] au titre de la vente conclue entre Mme et M. [K] et M. [P] et Mme [V] par acte authentique du 30 janvier 2012,

— juger valide la vente conclue entre Mme et M. [K] et M. [P] et Mme [V] par acte authentique du 30 janvier 2012,

— débouter Mme et M. [K] de l’ensemble de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à l’égard de M. [P] et Mme [V],

— ordonner la publication de l’arrêt à vernir au service de la publicité foncière [Localité 15] 2,

Subsidiairement,

— fixer à 35 000,00 euros l’éventuel prix à restituer du fait de la nullité de la vente conclue entre Mme et M. [K] et M. [P] et Mme [V] par acte authentique du 30 janvier 2012,

— condamner la société Ambroise immo à garantir intégralement et à relever indemne M. [P] et Mme [V] de toute condamnation prononcée à leur encontre,

En tout état de cause,

— condamner Mme et M. [K] à payer à M. [P] et Mme [V] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme et M. [K] à payer la somme de 12 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner la société Ambroise immo à garantir intégralement et à relever indemne M. [P] et Mme [V] des condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,

— débouter la société Ambroise immo de toutes ses fins, demandes et conclusions plus amples et contraires à l’encontre de M. [P] et Mme [V],

— condamner Mme et M. [K] à payer à M. [P] et Mme [V] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme et M. [K] à payer la somme de 12 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2022, la société Ambroise immo demande à la cour de :

— statuer sur l’appel interjeté par M. [P] et Mme [V] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 24 septembre 2020.

— statuer sur l’appel incident interjeté par Mme et M. [K] à l’encontre du jugement

rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 24 septembre 2020.

— déclarer la société Ambroise immo recevable et bien fondé en son appel

incident.

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Ambroise immo et a prononcé des condamnations à son encontre.

— déclarer que la société Ambroise immo est un tiers par rapport à l’acte de vente qui lie exclusivement Mme et M. [K] et M. [P] et Mme [V].

— déclarer, en conséquence, que la société Ambroise immo ne peut être tenue de man’uvres dolosive et à la garantie des vices cachés.

— déclarer que la société Ambroise immo ne peut être tenue de répondre de la nullité de la vente.

— déclarer l’action en garantie des vices cachés prescrite.

— déclarer Mme et M. [K] irrecevable en leur action.

— juger que la société Ambroise immo n’a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité.

— juger que Mme et M. [K], en s’abstenant de toutes mesures de précautions élémentaires s’agissant de la sauvegarde de leur habitation, ont largement contribué à leurs préjudices et à la dégradation de ceux-ci.

— déclarer qu’en obtenant la nullité de la vente, seuls M. [P] et Mme [V], bénéficiaires de la perception des fonds, doivent en répondre.

— déclarer qu’il ne peut être attendu de la société Ambroise immo la restitution d’une somme qu’elle n’a pas reçue.

— juger que Mme et M. [K] ne justifient pas d’un préjudice indemnisable.

— déclarer Mme et M. [K] mal-fondés en toutes leurs demandes.

— les en débouter.

— déclarer M. [P] et Mme [V] irrecevables et mal-fondés en leur appel en garantie.

— les en débouter.

— condamner solidairement Mme et M. [K], ou à défaut M. [P] et Mme [V] solidairement, à régler à la société Ambroise immo la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement Mme et M. [K], ou à défaut M. [P] et Mme [V] solidairement aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP Arcole-Nail-Chars ' M^e François Chaumais, conformément à l’article 699

du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du contrat pour dol

Moyens des parties

M. [P] et Mme [V] sollicitent l’infirmation du jugement qui a prononcé l’annulation de la vente pour dol.

Ils font valoir que ne sont caractérisés ni l’élément intentionnel, ni l’élément matériel de la réticence dolosive, en ce que :

— ils ignoraient le défaut de réalisation des travaux évoqués dans le rapport du 7 août 2007 et ont toujours pensé que les travaux préconisés avaient été effectués par le précédent propriétaire avant le changement de destination puisqu’ils étaient préconisés en vue de ce changement des destination ;

— l’expert indique dans son rapport 'Je ne sais pas s’ils avaient été informés que les travaux préconisés dans ce rapport n’avaient pas été réalisés lors du changement de destination et donc du risque encouru. De même, je ne sais pas s’ils avaient la compétence pour remarquer que la cave n’avait bénéficié d’aucun renforcement', ce dont il résulte qu’une compétence particulière dépassant les simples connaissances d’un vendeur est nécessaire pour remarquer que la cave n’avait bénéficié d’aucun renforcement. Ils précisent que M. [P] étant inspecteur métallurgie et Mme [V] technicienne de laboratoire, ils n’avaient aucune compétence technique. On ne peut donc leur reprocher de n’avoir pas révélé une information qu’ils ignoraient.

— ils n’ont pas eu l’intention de tromper les acquéreurs et en veulent pour preuve le fait qu’ils ont communiqué à l’agent immobilier leur acte d’acquisition auquel était annexé le rapport de 2007.

Ils soulignent qu’ayant remis ce document à l’agent immobilier, il lui appartenait d’assurer le respect de son obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs quant aux risques d’éboulement.

Réponse de la cour

En application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige :

'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé'.

Les conclusions de M. et Mme [K] ont été déclarées irrecevables par le conseiller de la mise en état. Ils sont donc réputés s’approprier les motifs du jugement par application de l’article 954, al. 6 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu que la réticence dolosive des vendeurs était établie en raison de l’absence d’information donnée par les vendeurs quant au défaut de stabilité de la cave et à l’existence d’un rapport établi en 2007 préconisant la réalisation de travaux de confortement en vue d’un usage d’habitation.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait éé connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Il n’y a dol que si cette dissimulation a été faite intentionnellement, avec l’intention de tromper son cocontractant.

En l’espèce, a été établi le 7 août 2007 par le syndicat intercommunal Cavités 37 un rapport, portant sur un diagnostic de stabilité de cave et un avis sur un projet d’aménagement de celle-ci, qui mentionne notamment que : 'Nous avons noté un certain nombre de fissures apparaissant dans la seconde partie de la galerie principale, mais égalemnt dans le caveau ouest. Ces fissures sont anciennes. Toutefois, elles soulignent une potentielle évolution de la voûte avec des risques d’éboulement. Aussi, et compte tenu de la destination qui est envisagée de cette cave, nous préconisons de conforter la voûte, soit par la mise en oeuvre de linteaux transversalement à l’axe de la cave, soit par l’implantation de boulons courts ou clous de type Split Set. (…).

CONCLUSIONS : La cave [S] présente un bon état général, mais nécessite, toutefois, quelques travaux de confortement dans le cadre d’un aménagement en habitat troglodytique. Les aménagements envisagés nécessiteront de mener quelques investigations complémentaires. (..)'

Ce même syndicat intercommunal Cavités 37 a établi un second rapport en 2015. Il résulte de ce second rapport, ainsi que du rapport d’expertise judiciaire, que les travaux de confortement préconisés n’ont pas été réalisés. Le rapport de 2015 conclut 'La cavité est affectée par un risque d’éboulement, risque d’ores et déjà identifié en 2007. Les travaux préconisés alors n’ont toujours pas été effectués. Ils restent toutefois toujours d’actualité et sont nécessaires au préalable à tout aménagement en habitation troglodytique. Les travaux seront réalisés par des entreprises spécialisées qui, au préalable des travaux, procéderont au dimensionnement de leurs ouvrages si elles en possèdent les compétences, ou le confieront à des bureaux d’étude sépcialisés'.

L’expert judiciaire en déduit que compte tenu du risque relevé, le changement de destination de la cave en habitation n’auraît dû se faire qu’après la réalisation des travaux de confortement préconisés. Il estime que 'la cave ne doit pas, sans travaux de renforcement, servir d’habitation'.

La cave a été aménagée à usage d’habitation entre le 28 juillet 2008 et le 2 octobre 2009. En effet, M. [U] et Mme [Z] ont déposé une demande à cette fin qui a reçu un avis favorable en date du 8 juin 2009. Et, alors que l’acte de vente du 28 juillet 2008 portait sur une cave, tous les actes de vente suivants, à compter de celui du 2 octobre 2009, portent non plus sur une cave mais sur une 'maison troglodytique'.

Le rapport sus-visé du 7 août 2007 a été annexé aux actes de vente suivants:

— vente du 28 juillet 2008 consentie par L. Et Mme [S] à M. [U] et Mme [Z], portant sur une cave ;

— vente du 2 octobre 2009 consentie par M.[U] et Mme [Z] à M. [N], portant sur une 'maison troglodytique', l’acte précisant que 'Le vendeur déclare avoir déposé une demande de changement de destination de la cave festive en habitation, celui-ci a rçu un avis favorable en date du 8 juin 2009 dont la copie est demeurée jointe aux présentes'.

— la vente du 30 septembre 2010 consentie par M. [N] à M. [P] et Mme [V].

Il n’a en revanche pas été annexé à l’acte de vente conclu entre M. [P] et Mme [V] et M. et Mme [K] le 30 janvier 2012, seule la référence à l’avis favorable du 8 juin 2009 étant mentionné.

M. [P] et Mme [V] contestent avoir eu l’intention de dissimuler le fait que les travaux de confortement préconisés n’avaient pas été réalisés, faute pour eux de l’avoir su. Ils affirment qu’ils pensaient au contraire que les travaux avaient été faits avant le changement d’usage de la cave.

Ils soulignent que l’expert indique qu’il ne sait pas si les propriétaires successifs avaient été informés que les travaux préconisés dans ce rapport n’avaient pas été réalisés, et s’ils avaient la compétence pour remarquer que la cave n’avait bénéficié d’aucun renforcement.

Toutefois, M. [P], qui affime qu’il n’avait pas les compétences techniques pour savoir si les travaux avaient été réalisés, a pourtant été en mesure de réaliser les travaux de raccordement de la maison au tout-à-l’égout ; qu’il a également, ainsi qu’il l’explique dans ses conclusions, réalisé une salle de bain et une chambre, et effectué des travaux d’amélioration de la VMC. L’expert a d’ailleurs relevé que les aménagements initiaux ont été profondément modifiés par M. [P] en 2010 et 2012 (rapport d’expertise page 20). La réalisation de ces travaux par les vendeurs démontre que nonobstant leur activité professionnelle sans lien avec le bâtiment, ils avaient des compétences en matière de travaux de construction.

Ils ne pouvaient donc ignorer, contrairement à ce qu’ils soutiennent, d’une part en raison de l’annexion du rapport de Cavités 37 à leur acte d’acquisition, qui a nécessairement attiré leur attention sur la question des travaux de confortement préconisés, d’autre part en raison de leurs propres compétences techniques en matière de travaux, que les travaux de conformtement préconisés dans ce rapport n’avaient pas été réalisés.

Il convient en tout état de cause de souligner que s’agissant d’un rapport préconisant des travaux de confortement, il appartenait à M. [P] et Mme [V], à supposer même qu’ils n’aient pas eu les compétences techniques pour déterminer si les travaux avaient été réalisés, de se renseigner sur la réalisation effective des travaux préconisés portant sur la solidité du bien, qui n’ont jamais été mentionnés dans aucun des actes de vente successifs.

Enfin, M. [P] et Mme [V] n’expliquent pas pourquoi le rapport de 2007 avait été annexé à leur acte d’acquisition si les travaux préconisés avaient été réalisés. L’annexion de ce rapport n’avait en effet d’intérêt que parce que précisément les travaux n’avaient pas été réalisés.

Il est donc établi, au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’ils ont dissimulé une information tenant à l’existence d’un rapport préconisant la réalisation de travaux de confortement en vue d’un aménagement de la cave à usage d’habitation, et au défaut de réalisation de ces travaux, dont ils avaient connaissance.

Ils contestent avoir eu l’intention de tromper les acquéreurs.

Toutefois, ils n’expliquent pas pourquoi, alors que ce document avait été porté à leur connaissance lors de leur acquisition moins de 18 mois auparavant, et avait été annexé à tous les actes de vente depuis la transformation de la cave en maison d’habitation, eux-mêmes ne l’ont pas porté à la connaissance des époux [K], ni au moment de la signature du compromis, ni au moment de la vente définitive, ni à aucun moment des négociations. Ils n’expliquent pas davantage les raisons pour lesquelles ils n’ont pas informé les acquéreurs d’une information portant sur la solidité de cette habitation et de nature à avoir une incidence sur l’usage d’habtiation d’un bien qu’ils vendaient à cet usage.

Ils ne pouvaient ignorer pourtant que cet élément d’information était, en ce qu’il portait sur la solidité et la stabilité d’un bien vendu à usage d’habitation, qui ne pouvait remplir cet usage en raison du risque portant sur la sécurité des personnes et biens, de nature à dissuader M. et Mme [K] d’acquérir ce bien, d’autant qu’il résulte du rapport d’expertise que les travaux de confortement nécessaires, de l’ordre de 15 000 euros, représentaient plus de 10 % du prix d’acquisition (115000 euros).

Le fait que M. [P] et Mme [V] aient remis à l’agent immobilier leur acte d’acquisition du 30 septembre 2010, auquel était annexé ledit rapport, n’est nullement de nature à les exonérer de leur propre faute et à démontrer qu’ils n’ont pas eu l’intention de dissimuler cet élément d’information alors qu’en leur qualité de vendeurs, il leur appartenait de le porter à la connaissance des acquéreurs ou à tout le moins de s’assurer qu’ils en avaient eu connaissance, s’agissant d’un élément portant sur solidité du bien vendu et compromettant l’usage d’habitation de cette maison.

Il est ainsi établi que c’est intentionnellement que M. [P] et Mme [V] n’ont pas porté à la connaissance de M. et Mme [K] ce rapport préconisant la réalisation de travaux de confortement qui n’ont jamais été réalisés, dans le but de les inciter à acheter ce bien en vue d’un usage d’habitaiton et moyennant le prix de 115 000 euros. .

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un dol et prononcé l’annulation de la vente.

Sur la restitution du prix

Moyens des parties

M. [P] et Mme [V] demandent que soit fixé à 35 000 euros l’éventuel prix à restituer à M. et Mme [K]. Ils soulignent en effet que le bien vendu s’est beaucoup détérioré depuis la vente, en raison de l’humidité excessive des locaux, qui résulte selon l’expert de 'l’inoccupation de cette maison et de son absence d’aération', lesquels ne peuvent 'en aucun cas être reprochés aux vendeurs’ selon l’expert. Ils soulignent que l’état de délaissement actuel du bien est imputable aux époux [K], de sorte que la réactualisation du prix, compte tenu de la détérioration du bien, est justifiée.

Réponse de la cour

La nullité d’un contrat entraîne la restitution des prestations exécutées de part et d’autre.

En cas d’annulation d’un contrat de vente, l’acquéreur doit restituer le bien vendu et le vendeur le prix perçu.

La restitution doit être intégrale de sorte que la demande de réactualisation du prix ne peut qu’être rejetée.

Si la détérioration de la chose depuis qu’elle a été reçue, lorsqu’elle est imputable à faute à celui qui doit restituer la chose, notamment par suite d’un manque d’entretien, peut être compensée par une indemnité réparant les dégradations subies, qui vient s’ajouter à la restitution en nature, la cour, qui ne peut modifier l’objet du litige, n’est en l’espèce saisie d’aucune demande en ce sens de sorte qu’elle ne peut qu’ordonner la restitution du prix perçu par M. [P] et Mme [V] à savoir 115 000 euros, étant ajouté en outre que le bien, vendu à usage d’habitation, étant selon l’expert impropre à cet usage tant que les travaux de confortement ne sont pas réalisés, le caractère fautif du défaut d’entretien allégué n’est pas établi.

M. [P] et Mme [V] seront donc condamnés à restituer une somme de 115 000 euros à M. et Mme [K], leur demande tendant à être condamnés à restituer une somme de 35 000 euros seulement étant rejetée.

Sur l’indemnisation des préjudices de M. et Mme [K]

Moyen des parties

M. [P] et Mme [V] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à verser à M. et Mme [K] des dommages et intérêts, notamment pour défaut de jouissance et moral. Ils font valoir que leurs demandes sont fondées tantôt sur la responsabilité contractuelle, tantôt délictuelle, et que les époux [K], n’ont pas hésité à instrumentaliser l’état de santé de M. [K] ainsi que leur incapacité à bénéficier d’un emprunt bancaire sans faire aucune démonstration pour justifier la réalité de leur préjudice.

La société Ambroise Immo sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée, in solidum avec M. [P] et Mme [V], à verser à M. et Mme [K] des dommages et intérêts.

La société Ambroise Immo estime qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. Elle fait valoir qu’elle ne pouvait dispenser aux acquéreurs des informations n’ayant pas été portées à sa connaissance, que pèse sur l’agent immobilier une simple obligation de moyens et qu’il leur appartenait de lui signaler les informations importantes. Elle rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée si son mandant est à l’origine de la faute commise et n’a pas coopéré de manière efficace dans la réalisation du mandat, qu’elle ne peut donc se voir reprocher un défaut d’information alors qu’est retenue la réticence dolosive des consorts [P] [V].

S’agissant du préjudice prétendument subi par les époux [K], elle estime que la condamnation à la restitution du prix remplit les époux [K] de leurs droits, qu’ils sont à l’origine de leur préjudice puisqu’ils ont refusé de prendre possession des lieux, de façon injustifiée, ont laissé le bien se dégrader et, au lieu de vendre le bien, ont décidé d’engager une procédure. Elle en déduit qu’elle n’a pas à assumer les conséquences des choix des époux [K]. Elle ajoute que le règlement de la prime d’assurance et des impôts foncier relèvent d’une obligation légale qui ne peut être source de préjudice, et que leur préjudice moral n’est nullement caractérisé.

Réponse de la cour

* sur la responsabilité de M. [P] et de Mme [V]

Il est constant que le vendeur peut, en cas d’annulation de la vente, être tenu, outre de la restitution du prix perçu, des dommages et intérêts en raison des préjudices complémentaires consécutifs aux fautes qu’il a commises, sur un fondement délictuel.

En l’espèce, le premier juge a condamné M. [P] et Mme [V] à verser à M. et Mme [K] les sommes de :

—  2217,94 euros correspondant aux frais d’assurance de la maison troglodytique ;

—  1269 euros correspondant au montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière;

—  10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

La réticence dolosive commise par M.[P] et Mme [V] a conduit M. et Mme [K] à acquérir une maison troglodytique comportant un risque pour leur sécurité, qu’ils n’ont pas occupée. La faute commise par M. [P] et Mme [V] est donc directement à l’origine du préjudice consécutif à la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés d’acquitter, en pure perte, des frais d’assurance et des taxes foncières et d’habitation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M.[P] et Mme [V], en considération des justificatifs produits, à verser à M. et Mme [K] les somme de 2217,94 euros et de 1269 euros au titre des frais d’assurances et des taxes versées par eux.

Le premier juge a également retenu que M. et Mme [K] avaient subi un préjudice moral dans la mesure où ils ont utilisé toute leur épargne pour financer l’acquisition de ce bien en pure perte. Toutefois, la réalité de ce préjudice n’est nullement justifiée à hauteur d’appel. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

* sur la responsabiltié de l’agence immobilière

M. et Mme [K] ont confié, le 29 novembre 2011, à l’agence immobilière Ambroise Immo un mandat de recherche, de sorte qu’ils étaient liés par un contrat.

Le compromis de vente a été rédigé par l’agence immobilière AMBROISE IMMO. L’agent immobilier est tenu, en sa qualité de rédacteur d’actes, d’assurer l’efficacité juridique des actes passés par son entremise.

Le premier juge a en l’espèce justement relevé que la description du bien vendu dans le compromis de vente que l’agence immobilière a rédigé n’était pas conforme à la réalité de celui-ci puisqu’il ne mentionnait pas l’existence de la salle de bain et d’une chambre, réalisées par M. [P] et Mme [V], qu’elle connaissait pour avoir visité le bien, de sorte qu’elle a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte.

En outre, en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de son mandant et toutes les parties à l’acte conclu par son entremise (1ère Civ., 26 mars 1996, Bull. n°154).

S’il n’est pas tenu de procéder à des investigations approfondies qui sont hors du champ de sa compétence, il doit en revanche porter à la connaissance des acquéreurs les éléments d’information dont il dispose. C’est tout particulièrement le cas lorsque ces éléments d’information ont une incidence sur la solidité ou la stabilité du bien vendu.

Le premier juge a en l’espèce à bon droit retenu que l’agence immobilière Ambroise Immo a manqué à son obligation d’information à l’égard de M. et Mme [K], en ne portant pas à leur connaissance le rapport réalisé par Cavités 37 en 2007, dont elle avait connaissance puisqu’il était annexé à l’acte d’acquisition de M. [P] et Mme [V], qui lui avait été remis, alors qu’elle ne s’était nullement assurée auprès des vendeurs que les travaux de confortement préconisés pour assurer la stabilité de la cave avaient été réalisés.

Elle se retranche vainement derrière le fait que cette information n’aurait pas été portée à sa connaissance par M.[P] et Mme [V], alors qu’il est au contraire établi qu’elle a eu connaissance de leur acte d’acquisition auquel ce rapport était annexé, et qu’à supposer que les vendeurs n’aient pas abordé cette question, il lui appartenait de se renseigner auprès d’eux sur la réalisation ou non des travaux de confortement préconisés dans ce rapport compte tenu des problématiques de stabilité spécifiques aux caves troglodytiques de la région tourangelle, dont il est justifié par les pièces produites, dans laquelle elle exerçait son activité et qu’elle ne pouvait donc ignorer.

La réticence dolosive commise par M.[P] et Mme [K] à l’égard des acquéreurs n’est pas exclusive de la faute commise par l’agence immobilière à l’égard de leurs mandants, M. et Mme [K], consistant en un manquement à son propre devoir d’information.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que l’agence immobilière était responsabble, en raison de la faute qu’elle a elle-même commise, des conséquences pour M. et Mme [K] de l’acquisition d’une maison troglodytique présentant un risque d’instabilité, qu’ils n’ont jamais habitée.

Elle prétend vainement que le règlement des impôts foncier et de la prime d’assurance, qui relèvent d’une obligation légale, ne constitue pas un préjudice indemnisable, le fait qu’il s’agisse là d’obligations légales n’enlevant rien au fait que les acquéreurs ont acquittés ces sommes en pure perte, de sorte qu’elles constituent bien un préjudice indemnisable. Il est d’ailleurs constant que les condamnations prononcées à ce titre ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente mais présentent un caractère indemnitaire (3e Civ., 12 octobre 2022, pourvoi n° 20-22.911).

Elle sera donc condamnée in solidum avec M. [P] et Mme [V] à verser à M. et Mme [K] les sommes de 2217,94 euros et de 1269 euros, soit un total de 3486,94 euros.

La demande au titre du préjudice moral, non justifiée à hauteur d’appel, sera en revanche rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur l’appel en garantie de M. [P] et Mme [V] contre l’agence Ambroise Immo

Moyens des parties

M. [P] et Mme [V] demandent la condamnation de la société Ambroise Immo à les garantir intégralement et à les relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, et 1991 et 1992 du code civil. Ils font valoir que le premier juge a justement caractérisé la faute de l’agence et son lien de causalité avec le préjudice.

La société Ambroise Immo estime qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à leur égard. Elle fait valoir qu’elle ne pouvait dispenser aux acquéreurs des informations n’ayant pas été portées à leur connaissance, que pèse sur l’agent immobilier une simple obligation de moyens et qu’il leur appartenait de lui signaler les informations importantes. Elle rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée si son mandant est à l’origine de la faute commise et n’a pas coopéré de manière efficace dans la réalisation du mandat, qu’elle ne peut donc se voir reprocher un défaut d’information alors qu’est retenue la réticence dolosive des consorts [P]-[V].

Réponse de la cour

En sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

En l’espèce, l’agence immobilière Ambroise Immo, qui a pourtant été en possession du rapport établi en 2007 par Cavités 37 qui préconisait la réalisation de travaux de confortement en vue d’un usage d’habitation, était donc tenue de se renseigner sur la réalisation ou non des travaux préconisés, nécessaires à la stabilité de l’ouvrage et donc importants, et d’attirer l’attention de ses mandants sur la nécessité de porter cette information, de nature à avoir une incidence sur le consentement des candidats acquéreurs, à leur connaissance.

En ne le faisant pas, elle a manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard des consorts [P]-[V], ainsi qu’à celle d’assurer l’efficacité du compromis de vente conclu par son intermédiaire. Toutefois, les vendeurs ont eux-mêmes commis une faute qui a contribué à la réalisation de leur préjudice en omettant de faire état du défaut de réalisation des travaux de confortement préconisés par le rapport Cavités 37, faute qui a contribué à la survenance de leur préjudice dans une proportion qui peut être fixée à 50%.

En conséquence, l’agence AMBROISE IMMO sera tenue dans cette proportion de réparer le préjudice, consistant non pas dans l’obligation pour les consorts [P]-[V] de restituer le prix de vente, la restitution du prix à laquelle le vendeur se trouve tenu à la suite de l’annulation d’un contrat de vente ne constituant pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d’être mis à la charge d’un tiers, mais dans leur condamnation à dommages et intérêts à l’égard de M. et Mme [K].

Les consorts [P]-[V] seront donc déboutés de leur demande en garantie de la condamnation à restituer le prix de vente de 115 000 euros.

La société Ambroise Immo sera en revanche tenue de garantir M.[P] et Mme [V] des condamnations prononcées contre eux à hauteur de 50% de 2217,94 euros et de 1269 euros, soit à hauteur de 1743,47 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

M. [P] et Mme [V] sollicitent la condamnation de M. et Mme [K] à leur verser une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, les demandes de M. et Mme [K] étant en majeure partie fondées, cette demande ne peut être accueillie.

Sur les demandes accessoires

M. [P], Mme [V] et la société Ambroise Immo seront tenus in solidum des dépens de la procédure d’appel.

Leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en ses dispositions entreprises le jugement critiqué sauf en ce qu’il :

— condamne in solidum M. [P] et Mme [V] et la société Ambroise Immo à payer à M. et Mme [K] la somme de 13 486,94 euros en indemnisation de leur préjudice

— condamne la société Ambroise Immo à garantir intégralement M. [P] et Mme [V] du paiement de la somme de 13 486,94 euros ;

L’INFIRME de ces chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

REJETTE la demande de M. [P] et Mme [V] tendant à voir fixer à 35 000 euros le prix à restituer à M. et Mme [K] ;

CONDAMNE in solidum M. [P], Mme [V] et la société Ambroise Immo à payer à M. et Mme [K] une somme de 3486,94 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Ambroise Immo à garantir M. [P] et Mme [V] de cette condamnation à hauteur de 50% soit 1743,47 euros ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [P] et de Mme [V] contre la société Ambroise Immo ;

REJETTE la demande de M. [P] et de Mme [V] en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P], Mme [V] et la société Ambroise Immo aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT