MINUTE N° 25/393

Copie exécutoire à :

— M^e Nadine

HEICHELBECH

— M^e Orlane AUER

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TPRX [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04098 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INH4

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim

APPELANT :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant écrit en date du 29 juin 2019, Monsieur [U] [O] a donné à bail à usage d’habitation à Messieurs [X] [I], [H] [D] et [S] [M], un logement situé à [Adresse 6] et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 690 € outre un acompte mensuel sur charges d’un montant de 50 € par mois.

Monsieur [X] [I] a régulièrement donné congé et quitté les lieux.

Le 9 mars 2023, Monsieur [U] [O] a fait signifier aux trois locataires un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail en paiement d’un arriéré locatif d’un montant en principal de 7 400 € et les sommant de justifier dans le délai d’un mois d’une assurance locative concernant le logement donné à bail.

Faute de régularisation, Monsieur [U] [O] a, par actes d’huissier délivrés le 7 août 2023, assigné Monsieur [H] [D] et Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim pour voir, dans le dernier état de la procédure, constater sinon prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des défendeurs et les condamner au paiement des sommes de :

—  9 620 € au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

—  800 € par mois d’occupation à titre d’indemnité d’occupation à compter de la demande et jusqu’à l’évacuation des lieux loués,

—  1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [D] s’est opposé à la demande en faisant valoir que le logement est insalubre et a formé des demandes reconventionnelles en dispense de paiement du loyer et en dommages intérêts.

Monsieur [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Par jugement en date du 8 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Molsheim a':

— constaté que le bail conclu entre les parties est résilié depuis le 9 avril 2023,

— condamné en conséquence Monsieur [M] et Monsieur [H] [D] à évacuer le logement donné à bail, de leur personne, de leurs biens mobiliers ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé à 800 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] et Monsieur [H] [D] à Monsieur [U] [O] à compter de la résiliation du bail,

— condamné solidairement les mêmes à son paiement à compter du 7 août 2023,

— condamné Monsieur [M] et Monsieur [H] [D] solidairement à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 9 620 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,

— condamner Monsieur [M] et Monsieur [H] [D] solidairement à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [H] [D] de ses demandes reconventionnelles et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [M] et Monsieur [H] [D] in solidum aux dépens comprenant le coût du commandement d’ huissier à hauteur de 168,62 €.

Monsieur [H] [D] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 12 novembre 2024.

L’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile par ordonnance du 4 décembre 2024, prévoyant la date prévisible de clôture de l’instruction au lundi 16 juin 2025 et la date de plaidoiries au lundi 23 juin 2025 à 9heures.

La partie appelante a notifié ses conclusions d’appel en date du 19 décembre 2024 et la partie intimée ses conclusions le 20 février 2025.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2025, Monsieur [H] [D] a de nouveau conclu à l’infirmation de la décision déférée et demandé à la cour, statuant à nouveau de':

Sur demande principale

— débouter Monsieur [U] [O] de ses demandes,

— le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur demande reconventionnelle,

— ordonner la dispense des loyers fixés entre les parties et ce à titre rétroactif à compter du 5 juin 2022,

— condamner Monsieur [U] [O] à lui payer la somme de 17 480 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu’aux dépens nés de la demande reconventionnelle,

Subsidairement, avant dire-droit,

— enjoindre à Monsieur [U] [O] de produire des décomptes de charges en bonne et due forme et les justificatifs y afférents,

Sur requête de Monsieur [U] [O], le président de la chambre a modifié le calendrier de procédure en reportant la date de clôture au 23 juin 2025 à 8h15 avec maintien du jour et de la date des plaidoiries.

Par conclusions notifiées le 19 juin 2025, Monsieur [U] [O] a conclu comme précédemment à la confirmation de la décision et sur demande additionnelle nouvelle, a demandé à la cour de faire enjoindre à Monsieur [U] [O] de lui rendre les clés de l’appartement du rez de chausséee dont il ne dispose pas de la jouissance.

Il a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant de 3 000 €.

Monsieur [H] [D] a notifié des conclusions en réponse le 20 juin 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025 à 8 h 30.

A l’audience des plaidoiries, le même jour à 9 heures, la question du respect du contradictoire a été soulevée.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile';

Vu les pièces régulièrement communiquées';

Sur le respect du principe du contradictoire

En veru de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître en temps utile leurs moyens de fait et de droit et leurs preuves dans des conditions qui permettent à l’adversaire d’en prendre connaissance et d’y répondre.

En l’espèce, la notification le vendredi 20 juin 2025 par l’appelant de nouvelles conclusions accompagnées de quatre nouvelles pièces ne pouvait permettre à l’intimé d’en prendre connaissance et d’y répondre avant le lundi 23 juin 2025, à 8 h 30, date de clôture.

Cette notification contrevient aux dispositions sus visées et doit en conséquence être écartée des débats.

En revanche, Monsieur [H] [D] qui a mis près de quatre mois pour répondre aux conlusions d’intimé du 20 février 2025 et a notifié de nouvelles écritures le 13 juin 2025, soit deux jours avant la date de prononcé prévisible de l’ordonnance de clôture, obligeant le président de la chambre à reporter la date de celle-ci pour faire observer le principe du contradictoire, ne peut utilement reprocher à Monsieur [U] [O] d’avoir lui-même répliqué «'tardivement'» le 19 juin 2025, étant ajouté que les pièces nouvelles numérotées 6 à 11, produites concomitamment à ces dernières conclusions, sont parfaitement indifférentes à la solution du litige.

Il résulte de ces énonciations que seront prises en considération pour la partie appelante ses conclusions du 13 juin 2025 et pour la partie intimée celles qu’elle a notifiées le 19 juin 2025.

Sur la résiliation du bail et les prétentions à dispense de paiement du loyer et allocation de dommages-intérêts

Pour conclure au rejet des demandes présentées par Monsieur [U] [O] et solliciter, outre la dispense du paiement des loyers à compter du 5 juin 2022 , l’allocation de dommages et intérêts d’un montant de 17 480 €, Monsieur [H] [D] fait valoir que le logement était insalubre ou indécent, que malgré moulte sollicitations, le bailleur n’a jamais entrepris les travaux nécessaires à sa remise en état'; qu’un procès-verbal de police établi par un agent habilité fait preuve de l’importance des

désordres, en particulier en matière d’infiltrations, ce que confirme l’attestation de Monsieur [I] qui a quitté les lieux le 15 juillet 2021'; que le bailleur a exercé des violences à son encontre et a été condamné de ce chef par jugement correctionnel du 21 juin 2023.

Il argue que l’indignité du logement doit conduire la cour à le dispenser du paiement du loyer à compter du 5 juin 2022, de sorte qu’aucune expulsion ne saurait être prononcée contre lui et qu’il est en outre fondé à réclamer le remboursement des deux tiers des loyers acquittés de juin 2019 à juin 2022.

En l’espèce, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article 6 de ladite loi et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par ans et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des 1er et 2ième alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis, sauf au locataire ou au bailleur à saisir directement le juge. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il convient à titre liminaire de constater que Monsieur [H] [D] s’est autorisé de son propre chef à suspendre le paiement des loyers et charges à compter du 5 juin 2022.

Il ne justifie d’aucune interpellation effective du bailleur à l’effet de signaler des désordres et solliciter l’exécution de travaux dans le logement alors que le pocès-verbal d’entrée dans les lieux contradictoire montre que le logement a été mis à disposition en très bon état.

Aucune preuve de l’expédition du courrier du 5 mai 2022 n 'est versée aux débats et Monsieur [U] [O] conteste l’avoir reçu.

Il ne peut être tiré aucun élément probant du document douteux intitulé «'fiche main courante'» du 25 octobre 2023, soit postérieur à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer entrainant la résiliation du bail, alors surtout qu’il n’est pas signé par son auteur se disant être policier municipal intervenant au domicile de l’appelant sur appel téléphonique et où il comporte la mention bien visible «' Main courante non validée'».

Par ailleurs, Monsieur [I], qui a donné congé à effet au 15 juillet 2021, et déclare dans l’attestation qu’il a établie le 30 décembre 2023 que Monsieur [M] a quitté la colocation en septembre 2020 sans donner congé «'car il était fâché des conditions indignes de location'» n’a déploré lui-même l’existence d’aucun désordre que ce soit dans son attestation ou dans la lettre de congé adressée au bailleur.

En outre, les photographies produites, qui ne permettent pas de s’assurer de la date à laquelle elles ont été prises ni de l’identité des lieux qu’elles sont censées décrire, sont dépourvues de force probante.

La «'saisine du tribunal judiciaire de Saverne pour logement indigne'» adressée au parquet de Saverne par l’apelant, reçue le 20 septembre 2023, en réponse à l’assignation en expulsion délivrée par le bailleur et qui donnera lieu à classement sans suite, est également dépourvue de force probante quant à la réalité des faits qui y sont dénoncés.

La condamnation de Monsieur [U] [O] le 21 juin 2023 par le tribunal correctionnel de Saverne du chef de violences volontaires sur la personne de Monsieur [H] [D], commises le 8 mars 2023, témoigne des mauvais rapports entretenus entre les parties mais n’apporte aucun éclairement quant à l’état d’insalubrité ou d’indécence du logement donné à bail .

Il ressort de l’ensemble de ces énonciations d’une part, que rien ne permet d’admettre que le logement litigieux était inhabitable à compter du 5 juin 2022 de sorte que Monsieur [H] [D] ne pouvait de son propre chef se dispenser du paiement des loyers et que, d’autre part, la preuve d 'un manquement du bailleur à ses obligations n’est pas rapportée en l’absence d’éléments pertinents venant contredire les mentions de l’état des lieux d’entrée.

La demande de dispense de loyers à compter du 5 juin 2022, outre qu’elle n’est pas fondée en droit puisqu’elle n’accompagne pas une demande judiciaire en exécution des travaux formée contre le bailleur, n’apparait ainsi en outre pas justifiée en fait.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charges ou bien en cas de défaut d’assurance couvrant les risques locatifs.

Monsieur [H] [D] n’a ni régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois ni justifié d 'une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois.

C’est ainsi par une juste application de la règle de droit et par des motifs circonstanciés que la cour adopte que, dans ces circonstances, le premier juge a constaté l’acquisition des clauses résolutoires, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 9 avril 2023, a ordonné l’expulsion de Monsieur [H] [D] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 € par mois, dont le montant n’est pas contesté, à compter de la résiliation du bail jusqu’à évacuation des lieux.

La décision doit également être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [H] [D], faute de preuve d’un manquement du bailleur aux obligations qui lui incombaient en vertu des articles 6 et 1719 du code civil.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

S’agissant du montant de la condamnation de Monsieur [H] [D] au titre de l’arriéré locatif, il convient de retenir que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification et que lorsqu’elles donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle et qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte en nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note

d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectif'; qu’enfin, durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Conformément à la demande qui en est expressément faite par Monsieur [H] [D], il convient, avant-dire droit sur la demande en paiement au titre des charges, d’enjoindre Monsieur [U] [O] de produire les décomptes de régularisation et les justificatifs y afférents pour la période de juin 2022 à avril 2023 inclus.

Monsieur [H] [D], qui n’a réglé aucun loyer depuis le mois de juin 2022 sera d’ores et déjà condamné au paiement de la somme de 690 € x 11 mois au titre des loyers dus de juin 2022 à avril 2023 inclus, majorée de celle de 800 € x 2 au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de mai et juin 2023, soit une somme de 9 190 €, arrêtée au 30 juin 2023, avec les intérêts au taux légal comme fixé dans le dispositif du jugement déféré.

Sur la demande formée par Monsieur [U] [O] en restitution des clés de l’appartement du rez-de-chaussée

Monsieur [U] [O] n’établissant pas que Monsieur [H] [D] serait en possession des clés de l’appartement du rez-de-chaussée, la demande apparaît infondée et Monsieur [U] [O] en sera débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il sera réservé à statuer de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

ECARTE des débats les conclusions déposées par Monsieur [H] [D] le 20 juin 2025,

CONFIRME la décision déférée s’agissant des relations entre Monsieur [H] [D] et Monsieur [U] [O] sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [H] [D], à payer la somme de 9 620 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 30 juin 2023,

Et statuant à nouveau dans cette seule limite,

CONDAMNE Monsieur [H] [D], solidairement avec Monsieur [M], à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 9 190 € correspondant au montant du loyer nu des mois de juin 2022 à avril 2023 et au montant de l’indemnité d’occupation due pour les mois de mai et juin 2023, somme arrêtée au 30 juin 2023, avec les intérêts au taux légal comme fixé dans la décision déférée,

REVOQUE l’ordonnance de la clôture en date du 23 juin 2025,

ENJOINT, avant-dire droit sur la demande au titre des charges récupérables, Monsieur [U] [O] à produire le ou les décomptes de régularisation des charges pour la période de juin 2022 à avril 2023 ainsi que les justificatifs y afférents,

RENVOIE l’affaire à l’audience de conférence du mardi 04 novembre 2025 à 14h05, salle 28, date à laquelle Monsieur [U] [O] devra avoir déféré à l’injonction,

RESERVE à statuer sur la demande au titre des charges récupérables,

Et y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [O] de sa demande au titre de la restitution des clés de l’appartement du premier étage,

RESERVE les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente