MINUTE N° 25/457

Copie exécutoire à :

— M^e Mireille

STIEBERT-LACOUR

Copie conforme à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— greffe du JCP du TJ [Localité 4]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 Octobre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00259 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IOKB

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS :

Madame [C] [J]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [F] [G]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile légitimement empêchée, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Mme [F] [G] a donné à bail à M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros outre 350 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] a fait signi’er aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 8 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 février 2024, Mme [G] a fait assigner les époux [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg pour voir constater, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat, voir ordonner leur expulsion et les voir condamner au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation en résultant.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré l’action recevable,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 9 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [J],

— condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à Mme [G] la somme de 4 220,10 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3 459,60 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— 'condamné M. et Mme [J] solidairement à verser à Mme [G] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois 9 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, '

— débouté Mme [G] du surplus de ses prétentions,

— condamné M. et Mme [J] in solidum à verser à Mme [G] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont les frais du commandement de payer.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu qu’au vu du contrat de bail et du décompte produit par la bailleresse, les preneurs restaient redevables d’une somme de 4 220,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2024, mois d’octobre inclus ; que l’arriéré ayant persisté plus de deux mois à compter du commandement de payer, les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies le 9 janvier 2024 ; qu’ils seraient condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

M. et Mme [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 6 janvier 2025.

Les époux [J] ont été déboutés de leur demande en arrêt de l’exécution provisoire du jugement querellé.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable, infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Mme [G] du surplus de ses demandes et statuant à nouveau :

— condamner Mme [G] à leur payer les sommes suivantes :

' 174,57 euros à titre de remboursement de la somme perçue indûment,

' 2 000 euros au titre de dommage-intérêts pour préjudice moral,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] aux dépens de première instance et d’appel et payer à M. et Mme [J] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur appel, M. et Mme [J] se prévalent en premier lieu de l’inopposabilité à leur égard d’un contrat de bail écrit dès lors que certains actes portent mention d’une date différente de bail, que plusieurs exemplaires distincts ont été produits par les parties et qu’il manque la page relative aux clauses financières dudit bail. Ils estiment en conséquence que la bailleresse ne justifie pas de l’existence d’un contrat de bail écrit valablement formé et dont les clauses leur seraient opposables.

A titre subsidiaire, ils soulèvent la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en ce qu’il vise un contrat de bail dont les clauses financières ne leur sont pas opposables ; en ce qu’il se fonde sur un décompte incluant le dépôt de garantie et les frais d’état des lieux, frais qui ne relèvent pas de son objet, à savoir « le solde des loyers et des charges », lequel s’élevait au seul mois de janvier 2023, soit 1 596,77 euros, et a été couvert par le prélèvement du 25 août 2023. Ils soulignent que le solde débiteur mentionné au commandement de payer inclut 174,57 euros de frais d’un commandement de payer réclamé au 1er septembre 2023, qui ne correspond à aucun acte et dont ils demandent remboursement.

A titre très subsidiaire, ils demandent à voir constater la caducité du commandement de payer dès lors que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur lors des faits, fixe à six semaines les effets du commandement de payer et non à deux mois comme appliqué par le jugement. Ils arguent en outre du fait que tous les appels de fonds entre le 1er juillet 2023 et le 1er novembre 2023 ont fait l’objet d’un prélèvement dans le mois correspondant et qu’il ne subsistait aucune dette locative au 1er octobre 2024, de sorte que l’assignation datée du 2 février 2024 était dépourvue d’objet.

Ils sollicitent enfin réparation du préjudice moral résultant de l’introduction par la bailleresse de la procédure contentieuse et de la poursuite de la procédure d’expulsion à ses risques et périls malgré le caractère non définitif du jugement appelé et dans des conditions de légèreté blâmable, faute de vérification préalable par elle de la validité du commandement de payer.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, Mme [G] demande à la cour de dire sans fondement l’appel interjeté par les époux [J] ; débouter les époux [J] de leurs 'ns, moyens et conclusions ; confirmer le jugement entrepris en ses dispositions ; en conséquence, condamner les époux [J] à lui payer le montant de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, Mme [G] s’oppose aux moyens adverses en faisant valoir que :

— la prétendue absence de bail opposable se fonde sur le fait que, dans la copie du bail communiquée au conseil des époux [J], manquait la page n°2 alors que les appelants ont eux-mêmes cité dans leur demande en sursis à exécution provisoire la date du bail, que le premier juge a bien pris connaissance de l’intégralité du bail puisqu’il cite le montant des loyers et charges et qu’il est justifié, à hauteur de cour, du fichier de preuve portant sur la régularité de la transaction électronique et la conservation des signatures ;

— la mention d’une date erronée de signature du bail sur le commandement de payer n’a pas créé grief aux appelants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les contestations relatives au contrat de bail

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de bail est établi par écrit.

Selon l’article 1366 du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

En l’espèce, les parties appelantes, si elles soulèvent la mention d’une date de bail vraisemblablement erronée sur l’assignation (23 novembre 2022 au lieu de 23 décembre 2022), ne contestent pas leur qualité de preneurs ni la réalité de la signature apposée sur le bail par processus électronique.

La bailleresse produit à cet égard le fichier de preuve établissant que le contrat de bail a été signé par les époux [J] le 23 décembre 2022 par le biais du processus Tech and Trust Docaposte, après avoir fait une lecture complète obligatoire du contrat de bail, des diagnostics et du mandat de prélèvement Sepa et s’être vu soumettre quatre documents additionnels.

S’il est à regretter l’absence de pagination du contrat de bail, le seul fait qu’une copie du contrat ne comporte pas la deuxième page portant mention des articles III et IV A à F ne saurait rendre les dispositions financières du bail inopposables ni remettre en cause l’existence du contrat alors qu’il s’agit vraisemblablement d’une simple erreur de copie.

Il est en effet produit un exemplaire complet du bail portant lesdits paragraphes qui précisent la date de début de bail et ses conditions financières (montant du loyer et de l’avance sur charges), étant observé que les époux [J] ne contestent pas ces conditions financières du bail et ont d’ailleurs effectué le règlement de leurs loyers et charges à hauteur de 1 650 euros, correspondant aux 1 300 euros de loyer et 350 euros de provision sur charges.

Ils n’explicitent d’ailleurs pas le fondement de leur demande en « inopposabilité » des clauses financières étant rappelé d’une part qu’il est de principe qu’un contrat de bail même verbal est valable et d’autre part, qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 précité, chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme au présent article, faculté à laquelle ils auraient pu recourir si tant est qu’une page de leur bail ait effectivement été manquante.

Les éléments précités suffisent à convaincre la cour tant de l’existence et de la validité du bail signé électroniquement entre les parties que des termes des engagements financiers afférents.

Sur les contestations relatives au commandement de payer

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1o La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2o Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3o Le décompte de la dette (').

Le moyen tiré de l’inopposabilité des conditions financières du bail ayant été écarté supra, il est sans emport sur la validité du commandement de payer délivré le 8 novembre 2023.

Les appelants critiquent également le commandement en ce qu’il vise une dette et un décompte contestés.

Si la présentation d’un décompte de la dette avec le commandement de payer est prescrite à peine de nullité, encore faut-il, s’agissant d’une nullité de forme, que les preneurs établissent un grief.

Or, les époux [J] n’établissent ni même n’allèguent d’aucun grief. Ils soutiennent que le commandement de payer, en ce qu’il réclame paiement du dépôt de garantie et des frais d’état des lieux, porte sur des dettes qui ne relèvent pas de son objet qui serait, selon eux, limité au « solde de loyers et de charges », allégation contraire aux termes mêmes de l’article 24 précité qui prévoit expressément que la clause résolutoire peut entraîner résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

S’agissant de l’éventuelle caducité du commandement de payer, ou plutôt de la durée du délai de régularisation qu’il ouvre, il est constant que le commandement de payer litigieux a été délivré le 8 novembre 2023, soit postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit la durée d’effet du commandement de payer infructueux de deux mois à six semaines.

Par un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a toutefois estimé que cette réduction de délai ne s’appliquait pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeuraient régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et qu’elle ne pouvait avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail, signé en décembre 2022, prévoit en son paragraphe VIII, un délai de régularisation après commandement de payer de deux mois, de sorte que le commandement de payer délivré le 8 novembre 2023 est conforme aux engagements contractuels convenus entre les parties.

Les époux [J] soutiennent enfin qu’à la date de délivrance du commandement de payer du 8 novembre 2023, ils n’étaient redevables que du seul appel de fonds du mois de novembre 2023, réglé le même mois.

Il leur appartient toutefois d’établir soit l’inexistence de toute dette à la date de délivrance du commandement de payer soit l’apurement de l’intégralité des sommes dues au titre du bail dans le délai de deux mois ouvert par le commandement.

Or, si les différents décomptes font effectivement ressortir des paiements mensuels de la somme de 1 650 euros, il est constant et non contesté que le prélèvement relatif à l’appel de fonds initial, correspondant au dépôt de garantie de 1 300 euros et aux loyer et charges du mois de janvier 2023, est revenu impayé et que depuis lors le compte locatif est resté en solde débiteur constant.

Les preneurs précisent avoir fait l’objet d’un prélèvement chaque mois aux fins de règlement de l’appel de fonds concerné, à savoir les loyer et charges du mois, ce que confirment les décomptes produits.

Ce faisant, ils ne démontrent pas avoir régularisé la dette ancienne et persistante correspondant pour l’essentiel au dépôt de garantie dont ils indiquent dans leur propre assignation en référé-sursis à exécution qu’il existait un différend sur son paiement.

Même à déduire du montant réclamé par le commandement du 8 novembre 2023, les frais de 174,57 euros d’un commandement de payer mis en compte en septembre 2023 dont il n’est pas justifié ainsi que les frais d’établissement d’état des lieux à hauteur de 389,26 euros, il subsiste un solde pour lequel le commandement de payer restait valable, une éventuelle erreur de la somme réclamée dans le décompte n’étant en tout état de cause pas de nature à le rendre nul, et qui n’a pas été apurée dans le délai de régularisation.

Faute pour les preneurs de démontrer avoir apuré leur dette locative dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer du 8 novembre 2023, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail litigieux.

Sur les demandes financières

Les preneurs ne démontrent ni même ne soutiennent avoir effectué des versements qui n’auraient pas été déduits dans les décomptes produits par la bailleresse, dont le dernier porte mention d’un solde débiteur persistant de 4 220,10 euros au 1er octobre 2024.

M. et Mme [J] ne peuvent contester devoir régler les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée alors que ces frais sont contractuellement mis à leur charge par l’article IX B du bail.

Il est par contre justifié de déduire de leur dette les montants mis en compte au titre du commandement de payer du 8 novembre 2023, dont les frais entrent dans les dépens, mais aussi les frais de deux commandements de payer mentionnés au décompte mais non justifiés (soit 174,57 euros en septembre 2023 et 129,84 euros en mars 2024).

En l’absence de preuve du paiement de ces frais, il n’y a pas lieu de condamner Mme [G] à rembourser la somme de 174,57 euros mais seulement de la déduire de la dette des époux [J], qui sera en conséquence ramenée, après infirmation sur ce point, à la somme de 3 737,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3 285,03 euros et du 15 novembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

La résiliation du bail étant confirmée, il ne saurait être retenu une quelconque faute dans le fait pour Mme [G] d’avoir introduit la présente procédure et poursuivi l’expulsion des époux [J], étant en outre rappelé que la décision de première instance était assortie de l’exécution provisoire et que, même avant la présente confirmation, la bailleresse était en droit de poursuivre l’expulsion par l’effet de cette décision et ce d’autant que l’arrêt de l’exécution provisoire a été refusé à hauteur de cour et que les époux [J] se sont vus déboutés de leur demande de délai à expulsion.

Leur demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens

Les appelants succombant pour l’essentiel, il convient de confirmer les chefs du jugement afférents aux frais et dépens.

Ils seront par ailleurs condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à verser à Mme [G] une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

CONFIRME le jugement rendu le 15 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg sauf en ce qui concerne la condamnation solidaire des époux [J] au paiement de la somme de 4 220,10 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] solidairement à verser à Mme [F] [G] la somme de 3 737,67 euros telle qu’arrêtée au 1er octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3 285,03 euros et du 15 novembre 2024 pour le surplus ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] de leur demande en remboursement de la somme de 174,57 euros et de leur demande de dommage-intérêts ;

DEBOUTE M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] in solidum à verser à Mme [F] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [J] et Mme [C] [W] épouse [J] in solidum à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère