MINUTE N° 25/3

Copie exécutoire à :

— M^e Eulalie LEPINAY

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04048 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IF3B

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 11 octobre 2023 par le tribunal de proximité d’Illkirch- Graffenstaden

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic la S.A.S. CITYA RUHL – SEGESCA ayant son siège au [Adresse 2]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [B] [I]

[Adresse 1]

Non représentée, assignée à étude de commissaire de justice le 19 décembre 2023 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Madame [B] [I] est copropriétaire des lots numéro 43 (appartement), 50 (cave) et 62 (garage ) au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], (si avant dénommé le syndicat des copropriétaires) situé [Adresse 3].

Par acte du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a assigné Madame [B] [I] devant le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden en paiement des sommes de :

-5 358,12 € en principal correspondant au montant des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2022,

-500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

-1000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens et notamment les frais de sommation de payer.

Madame [B] [I] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire en date du 11 octobre 2023, le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— condamné Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 648,75 € au titre des charges de copropriété impayées (appel de charges loi Alur du 1er juillet 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de l’assignation,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamné Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [B] [I] aux dépens de l’instance,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour limiter à la somme de 2 648,71 € la somme allouée au syndicat des copropriétaires, le premier juge, qui a notamment examiné le contrat de syndic du 26 octobre 2020, les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2021 et 16 février 2023, les appels de fonds pour la période allant du 1er février 2022 au 30 septembre 2023, le décompte annuel des charges pour l’année comptable de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le relevé de compte du 13 juin 2023, a énoncé tenir compte de la déduction du solde assignation (5 358,12 €) des sommes de 480 € x 2 au titre de frais de contentieux et de 151,20 € au titre des frais de sommation du 22 décembre 2022, tous frais ne constituant pas des charges de copropriété.

Il a également soustrait du montant de la demande le poste peu précis intitulé « solde antérieur » à hauteur de 954,50 €.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 10 novembre 2023 et par écritures d’appel signifiées avec la déclaration d’appel à Madame [B] [I] le 19 décembre 2023, par remise des actes à

étude du commissaire de justice, il demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle ne lui a accordé qu’une somme de 2 648,71 € sur un total réclamé de 5 358,12 €, en ce qu’elle ne lui a pas accordé le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

et statuant à nouveau :

— condamner Madame [B] [I] à lui payer la somme totale de 5 358,12 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructueuse du 6 décembre 2022,

— condamner en outre Madame [B] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de la sommation de payer de M° [O] et [N], huissiers de justice,

— condamner Madame [B] [I] au versement d’une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts à raison de sa résistance abusive,

Y ajoutant,

— condamner Madame [B] [I] au paiement d’une indemnité de procédure de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocats, frais d’huissiers de sommation, frais contentieux et pré-contentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le syndicat des copropriétaires demandeur à l’occasion de la présente procédure seront exclusivement à la charge Madame [B] [I],

— déclarer que l’arrêt à intervenir soit exécutoire par provision de plein droit.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires, qui se réfère au surplus à une jurisprudence locale fait valoir que le contrat de mandat de syndic du 26 octobre 2020, qui correspond au contrat modèle type prévu par le décret du 26 mars 2015, définit dans son article 9. 1 les charges qui ne sont pas à partager entre tous les copropriétaires mais qui sont imputables au seul copropriétaire qui les a occasionnés, lesdits frais de recouvrement concernant ceux visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que c’est à tort que le premier juge a retranché du montant de la demande les frais contentieux du 19 décembre 2022, ceux du 13 juin 2023 ainsi que les frais de sommation de payer par huissier de justice du 22 décembre 2022.

S’agissant du solde antérieur à hauteur de 954,50 €, le syndicat des copropriétaires entend produire un décompte justificatif détaillé démontrant le bien-fondé de sa réclamation.

S’agissant des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il considère que la motivation du jugement de première instance sur ce point n’est pas compréhensible et ne repose sur aucun fondement légal.

Madame [B] [I] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose pour sa part que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement , est réputée s’en approprier les motifs.

Il en résulte qu’ en appel, si l’intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont déclarées irrecevables, il est néanmoins statué sur le fond et le juge d’appel doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

En l’espèce, le premier juge a exactement circonscrit le cadre juridique dans lequel s’inscrit le litige et il est expressément référé aux énonciations de la décision entreprise de ce chef.

Sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires

Au vu des documents justificatifs versés aux débats et notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 2 décembre 2021 et 16 février 2023, les appels de fonds pour la période allant du 1er février 2022 au 30 septembre 2023, le décompte annuel des charges pour l’année comptable de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, le relevé de compte du 13 juin 2023, il apparaît que la créance du syndicat des copropriétaires, en termes de charges de copropriété stricto sensu arrêtées au 1er juillet 2023, s’établit à la somme de 3 292,42 €, étant observé que l’appelant a fourni le décompte de la somme de 954,50 € portée au décompte au titre du « solde antérieur au 1er juillet 2022 ».

Madame [I] sera donc condamnée au paiement de ladite somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 321,80 € à compter du 8 décembre 2022, date de réception d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le syndicat des copropriétaires et sur le surplus à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État.

L’annexe 1 au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 institue un modèle type de contrat de syndic tel que prévu à l’article 18- 1A et à l’article 29 du décret n° 67 223 du 17 mars 1967, modifié par le décret 2015-342 du 26 mars 2015.

En son article 9 intitulé « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés » il est prévu en point 9.1 intitulé « frais de recouvrement (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) » … notamment la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de

justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».

En l’espèce , le syndicat des copropriétaires impute à l’intimée le coût d’une sommation de payer par huissier de justice en date du 22 décembre 2022 pour un montant de 151,20 €. Il a également porté à son compte à deux reprises au titre de frais de contentieux la somme de 480 €, la première en date du 19 décembre 2022 et la seconde en date du 13 juin 2023. Ces frais correspondent, selon toute vraisemblance, à la constitution et la transmission du dossier à un huissier de justice pour délivrance de la sommation de payer signifiée le 22 décembre 2022 puis à la constitution du dossier et à sa transmission à l’avocat en charge d’assigner Madame [B] [I] en recouvrement des impayés.

Il doit cependant être rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Or en l’espèce, les honoraires pré-contentieux mis au compte de Madame [B] [I] par le syndic, qui correspondent à l’élaboration et à la transmission du dossier de la copropriétaire défaillante à un huissier de justice pour sommation puis à un avocat pour assignation, alors que le dossier litigieux ne présentait aucune espèce de difficulté particulière, ne relève pas, contrairement aux prétentions du syndicat des copropriétaires, de diligences exceptionnelles, s’agissant au contraire de diligences normales du syndic et qui sont à la charge de tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc se prévaloir des stipulations du contrat de syndic conclu à effet du 26 octobre 2020 qui reprend les dispositions du contrat type, et ce d’autant moins au surplus qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires, personne morale et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire, tiers à la convention.

Il résulte de ces énonciations que c’est à bon escient que le premier juge n’a pas fait droit à la demande en ce qui concerne le recouvrement des deux sommes de 480 € au titre des frais de pré-contentieux.

S’agissant de l’imputation à la seule intimée du coût de la sommation de payer du 22 décembre 2022, cette diligence n’apparait pas nécessaire dès lors qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception avait été adressée à la débitrice le 6 décembre 2022, réceptionnée le 8 décembre 2022, l’invitant à régler l’arriéré à peine d’introduction d’une nouvelle procédure à son encontre.

Par ailleurs et à titre surabondant, le contrat de syndic dont se réclame le syndicat des copropriétaires, conforme au contrat type sus évoqué, ne prévoit aucunement en son article 9 « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » la sommation de payer par huissier, les seuls frais énumérés à ce stade étant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et la relance après mise en demeure.

C’est donc également à bon escient que le premier juge a rejeté la demande en paiement des frais de sommation de payer du 22 décembre 2022 pour un montant de 151,20 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier

ne soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auxquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, sur lequel pèse la charge de la preuve, n’établit pas que la carence de Madame [B] [I] lui aurait causé un préjudice indépendant du retard à payer, déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de prétention.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Bien que le syndicat des copropriétaires ne prospère pas totalement en son appel, il n’en demeure pas moins qu’il a été contraint d’engager une procédure en justice pour recouvrer une créance certaine à l’encontre de Madame [B] [I], laquelle sera dès lors condamnée aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dire et juger

Le syndicat demande en dernier lieu à la cour de dire et juger en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais d’ huissier de sommation, frais contentieux et prè-contentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR qu’il a exposés seront exclusivement à la charge de Madame [B] [I].

Cette demande fait partiellement double emploi avec la demande en paiement du coût de la sommation de payer du 22 décembre 2022 et avec celle en paiement des frais de transmission du dossier par le syndic aux auxilliaires de justice, demande qui a été rejetée supra.

Les frais , dépens et honoraires d’avocat sont gouvernés par les dispositions sus-visées de sorte que la demande est sans objet.

Comme l’a par ailleurs relevé le premier juge, force est de constater qu’aucune demande n’a été formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de mise en demeure par lettre recommandée ou encore de relance, autre que la sommation de payer, de sorte que la demande de ce chef est sans objet.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et par arrêt par défaut,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 2 648,71 € au titre des charges de copropriété impayées (appels de charges loi Alur du 1er juillet 2023 compris) avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023, date de l’assignation,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 3], la somme de 3 292,42 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 sur la somme de 2 321,80 € et sur le surplus à compter de l’assignation.

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Et y ajoutant,

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Adresse 3], la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens.

Le Greffier La Présidente