MINUTE N° 584/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03409 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEZV

Décision déférée à la cour : 22 Août 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE et INTIMEE sur appel incident :

La S.C.I. PASSASEO INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la cour.

INTIMÉE et APPELANTE sur appel incident :

La S.C.I. AURON, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseiller

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits et de la procédure

Par compromis de vente du 17 février 2021, la SCI Passaseo Investissement s’est engagée à acquérir un immeuble auprès de la SCI Auron, et celle-ci à le lui céder, au prix de 276 000 euros TTC et sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire de 282 000 euros remboursable en 15 ans maximum et au taux maximum de 1,50 % hors assurances, outre conditions de délai relatives aux démarches à accomplir pour obtenir le prêt, à leur résultat et à leur justification auprès du vendeur.

Les parties ont prévu une clause pénale obligeant l’acquéreur à payer au vendeur une somme de 27 600 euros si, bien que les conditions soient remplies, il refuse la réitération de l’acte.

Le contrat stipule également que les engagements prennent effet à l’accomplissement des conditions, que la non-réalisation d’une seule entraîne la caducité des engagements, et que toute condition est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

Estimant que la SCI Passaseo Investissement n’avait pas respecté ses obligations relatives à la demande de prêt, la SCI Auron l’a mise en demeure, le 28 juillet 2021, de payer le montant de la clause pénale, puis par acte du 11 février « 2021 » (en réalité 2022), l’a assignée en paiement des sommes de 27 600 euros au titre de la clause pénale et de 10 000 euros de dommages et intérêts.

Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 22 août 2023, a :

— dit que la condition suspensive était réputée accomplie ;

— condamné la SCI Passaseo Investissement à payer à la SCI Auron la somme de 27 600 euros ;

— débouté la SCI Auron de sa demande en dommages et intérêts ;

— condamné la SCI Passaseo Investissement à payer à la SCI Auron la somme de1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté du même chef la SCI Passaseo ;

— condamné la SCI Passaseo Investissement aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu, au visa de l’article 1304-3 du code civil, selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, que la société Passaseo Investissement ne justifiait pas avoir déposé une demande de prêt bancaire dans les conditions et délais convenus, et qu’étaient à cet égard indifférentes la cession de son fonds de commerce, la production d’une offre de prêt tardive et non conforme, de même que l’attestation de refus de prêt finalement émise par la banque.

Le tribunal a dès lors considéré que les conditions d’application de la clause pénale prévue en cas de non-réitération de la vente étaient réunies, et que le montant de la pénalité, non excessif et correspondant au préjudice d’immobilisation du bien subi par le vendeur, ne devait pas être réduit.

Le tribunal a enfin rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires présentée par la SCI Auron, au motif qu’elle ne faisait pas la preuve d’un préjudice matériel et moral distinct.

La SCI Passaseo a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement, à l’exception du débouté de la demande en dommages et intérêts formée par la SCI Auron.

Prétentions et moyens des parties

L’appelante, par conclusions du 1er juillet 2025, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondée en son appel,

— infirmer le jugement ;

— en tant que de besoin, prendre un renseignement officiel auprès de l’établissement bancaire, afin de recueillir toutes informations relative au refus d’octroi du prêt ;

— débouter SCI AURON de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

— la déclarer mal fondée en son appel incident ;

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

— la condamner aux dépens des deux instances et à lui payer la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante soutient avoir respecté le délai convenu pour déposer la demande de prêt, ayant fait cette demande avant même la signature du compromis. Elle ajoute que l’intimée était informée de l’évolution de la demande de financement, ce pourquoi celle-ci ne l’avait pas mise en demeure de justifier du dépôt de la demande de prêt.

Contestant toute faute, l’appelante fait valoir que la réitération de la vente par acte authentique n’a pu intervenir dans les trois mois convenus en raison de la défaillance de la banque dans l’instruction du dossier de financement.

Elle conteste l’application de la clause pénale en l’absence de mise en demeure de réitérer l’acte, en l’absence d’accomplissement de toutes les clauses suspensives et et en l’absence de refus de signer l’acte final. Elle demande subsidiairement la réduction de la pénalité, selon elle manifestement excessive, et s’oppose au paiement de dommages et intérêts complémentaires, invoquant l’absence de faute et de préjudice démontrés, ainsi que le caractère forfaitaire de la pénalité.

La SCI Auron, par conclusions du 10 juin 2024 portant appel incident, demande à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé ;

— confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a accordé 27 600 euros au titre de la clause pénale, outre 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts distincts de la clause pénale ;

— condamner l’appelante à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice d’immobilisation du bien et pour son préjudice moral et matériel ;

— la condamner à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens.

L’intimée soutient d’abord, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et que le bénéficiaire de la clause pénale est fondé à en réclamer l’exécution lorsque la défaillance de la condition suspensive est survenue par la faute du cocontractant redevable.

L’intimée fait ensuite valoir que la clause pénale est due lorsque l’acquéreur n’a pas justifié concrètement des démarches qui étaient en son pouvoir pour obtenir le prêt, et que la société Passaseo Investissement a manqué au contrat en ne justifiant pas d’une demande de prêt conforme, ni de la décision de la banque dans les délais convenus. Elle ajoute que cette société avait pourtant obtenu une offre de prêt, en date du 24 juin 2021, qui permettait de réaliser la condition suspensive, même si la banque a ensuite attesté de son refus en date du 7 juillet 2021.

Elle réclame en sus de la clause pénale la réparation du dommage matériel et moral résultant de l’immobilisation du bien et des charges qui ont couru pendant plusieurs mois, de la perte de chance de vendre à un autre acquéreur, et de son préjudice moral.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Sur l’accomplissement de la condition suspensive

Le compromis est consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts obtenus auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Illfurth d’un montant maximum de 282 000 euros pendant une durée maximale de remboursement de quinze ans et au taux nominal d’intérêt maximum de 1,50 % l’an hors assurance.

Il résulte également de ce contrat, signé par les parties le 17 février 2021, que la promesse de vente consentie par la société Auron était suspendue au respect, par la société Passaseo Investissement, de l’obligation, premièrement, de déposer ses demandes de prêt au plus tard dans les 8 jours du compromis, c’est-à-dire le 25 février 2021, deuxièmement, d’obtenir un prêt bancaire de 282 000 euros, remboursable en 15 ans maximum, au taux maximum de 1,50 % hors assurances, dans les deux mois, c’est-à-dire au plus tard le 17 avril 2021, et troisièmement, de justifier de l’accord ou du refus de la banque dans les cinq jours suivants, c’est-à-dire au plus tard le 22 avril 2021.

Aucun de ces trois engagements n’a été tenu par la société Passaseo Investissement.

Celle-ci ne justifie aucunement avoir présenté à la banque une demande de prêt conforme dans le délai convenu, ce qui n’est pas démontré, la mention, dans un mail adressé le 23 juin 2023 par le gérant de la société Passaseo Investissement à la banque, du dépôt d’un dossier de financement professionnel au nom de cette société et de la société SAS Le Bollicine effectué le 5 février 2021. Cette mention n’est pas probante en ce qu’elle émane de la partie qui s’en prévaut, et, au demeurant, en ce qu’elle n’indique pas si ce financement correspondait aux montants, durée et taux d’intérêt prévus au compromis.

Au contraire, il résulte des échanges écrits entre la société Passaseo Investissement et la banque que celle-ci lui réclamait encore un dossier de demande de prêt complet par mail du 14 mai 2021. Or, à cette date, les délais convenus tant pour présenter la demande de prêt, que pour obtenir celui-ci et pour justifier de l’accord ou du refus de la banque, étaient déjà tous accomplis, ce qui suffit à établir que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées, et ce par la carence de la société Passaseo à ne pas déposer une demande de prêt conforme à celle prévue par le compromis dans le délai requis.

Aucune carence de la banque n’est établie au titre d’un manque de réactivité de sa part, admis par son représentant dans un mail du 23 juin 2026, dès lors que cette mention n’est pas circonstanciée et n’apparaît pas concerner nécessairement la période pendant laquelle couraient les délais convenus pour la réalisation des conditions suspensives.

La carence de la société Passaseo Investissement dans le respect des obligations prévues aux conditions suspensives n’est pas davantage contredite par son allégation de difficultés liées à la cession de son fonds de commerce, dès lors qu’elle ne démontre pas en quoi celles-ci auraient été de nature à l’empêcher de présenter à la banque une demande de financement conforme au contrat et complète dans le délai convenu.

Est également indifférent le fait que la société Auron n’ait pas fait usage de la clause contenue dans l’acte qui prévoyait qu’à défaut d’avoir obtenu la justification du dépôt de la demande de prêt, elle pouvait adresser à son acquéreur une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de justifier du dépôt du dossier de prêt et à défaut de réponse, se prévaloir de la résolution des présentes. La société Passaseo Investissement s’en prévaut pour soutenir que la société Auron tenue était informée de la situation. Toutefois, même à retenir que tel aurait été le cas, la société Passaseo Investissement n’en aurait pas pour autant été dispensée de respecter les conditions suspensives.

Surabondamment, il résulte d’un mail de la banque du 22 juin 2021 qu’à cette date l’obtention du prêt n’était toujours pas acquise et dépendait encore d’une autorisation de sa direction régionale, ce qui est corroboré par un mail du lendemain, par lequel la société Passaseo Investissement demandait à la banque de confirmer un prétendu accord de principe qu’elle lui aurait donné courant mai pour l’ensemble des prêts qu’elle sollicitait, et de lui apporter désormais la réponse ferme qu’elle n’avait pas encore.

De même, la société Passaseo Investissement ne démontre pas avoir finalement obtenu un prêt conforme au contrat. Si elle se prévaut d’une offre de prêt émise le 24 juin 2021, cette offre apparaît tardive, puisqu’elle devait selon le contrat être obtenue au plus tard le 17 avril précédent. Elle est de plus non conforme, puisque visant un taux d’intérêt supérieur à celui prévu au contrat. Elle est enfin douteuse, étant contredite par une attestation de refus de prêt établie par la banque le 7 juillet 2021.

Par ailleurs, cette attestation n’établit nullement que la demande refusée avait été faite conformément au contrat.

Ainsi, les conditions suspensives relatives à l’obtention du prêt apparaissent ne pas avoir été remplies, et ce du fait de l’acquéreur. Elles sont en conséquence réputées accomplies, conformément à la fois aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, et à la stipulation du contrat qui reproduit ces dispositions.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la condition suspensive d’obtention du prêt contenue dans le compromis de vente régularisé les 16 et 17 février 2021 entre la SCI Auron et la SCI Passaseo lnvestissement est réputée accomplie.

Sur la clause pénale

Le contrat prévoit que, si toutes les conditions suspensives sont remplies et si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique de vente, elle devra payer à l’autre la somme de 27 600 euros à titre de dommages et intérêts.

La cour a confirmé que les conditions suspensives liées à l’obtention du prêt sont réputées accomplies. Il n’est pas soutenu que d’autres conditions suspensives ne seraient pas accomplies. Il sera donc retenu que toutes le sont.

Le contrat précise expressément que la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, sauf inexécution définitive, ce qui est le cas en raison de l’absence de financement disponible pour la société Passaseo Investissement et du fait qu’elle a elle-même prévenu le notaire de son impossibilité de réitérer la vente par acte authentique, ainsi qu’elle l’indique. Les conditions d’application de la clause pénale sont en conséquence réunies.

La cour adopte les motifs par lequel le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas lieu de réduire la pénalité en application de l’article l’article 1152 ancien devenu 1231-5 du code civil.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Passaseo lnvestissement à payer à la SCI Auron la somme de 27 600 euros au titre de la clause pénale

Sur les dommages et intérêts

Le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Auron de sa demande de dommages et intérêts complémentaires, faute pour celle-ci de faire la preuve que le préjudice d’immobilisation du bien et le préjudice moral qu’elle invoque à ce titre serait d’un montant supérieur à la somme accordée au titre de la clause pénale.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 22 août 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse ;

CONDAMNE la SCI Passaseo Investissement aux dépens d’appel ;

LA DÉBOUTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE du même chef à payer à la société Auron la somme de 3 000 euros.

Le cadre greffier, Le président,