MINUTE N° 189/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 30 avril 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03542 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H5QJ

Décision déférée à la cour : 24 Mai 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS et INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [D] [K] et

Madame [P] [F] épouse [K]

demeurant tous deux [Adresse 2] à [Localité 3]

représentés par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

Madame [M] [R]

demeurant [Adresse 1] à

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/001084 du 28/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Colmar)

représentée par M^e Céline RICHARD, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Murielle ROBERT-NICOUD et Nathalie HERY, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 24 avril 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon un acte de donation partage du 18 mai 2006, Mme [M] [R] a donné à sa fille, Mme [P] [F], épouse de M. [D] [K], la nue-propriété d’une maison individuelle à usage d’habitation sise à [Localité 5], à charge pour celle-ci de verser une soulte à sa s’ur.

Mme [R], qui s’est réservée l’usufruit du bien, a, par un contrat de bail conclu le 9 juin 2008, loué aux époux [B] l’appartement du rez-de-chaussée, comprenant une entrée, un séjour, une véranda, deux chambres, une cuisine, une salle-de-bain, W-C, une buanderie, un garage double, un parking, une pièce à vivre en sous-sol et un jardin.

L’occupation du logement du premier étage par les époux [K] a donné lieu à plusieurs contentieux entre Mme [R] et ces derniers, avant qu’un protocole d’accord ne soit signé entre les parties le 26 janvier 2010 devant le tribunal d’instance de Schiltigheim.

Aux termes de cet accord : « Mme [R] [M] s’engage à laisser à titre gratuit l’occupation du premier étage de la maison situé [Adresse 2] à [Localité 5] dont elle est usufruitière à sa fille Mme [K] [P] et tout occupant de son chef en contrepartie de la prise en charge par sa fille de :

— la taxe foncière,

— des factures énergétiques (eau, électricité) correspondant à la consommation du premier étage,

— et des factures afférentes à l’immeuble, hormis celles relatives à l’appartement du RDC loué.

Cette proposition entre en vigueur à compter du 1er janvier 2010.

Mme [K] accepte cette proposition'.

Après avoir alerté Mme [R] de la dégradation de l’immeuble et lui reprochant un manquement à ses obligations d’entretien, les époux [K] ont fait constater les désordres affectant l’immeuble les 3 octobre 2017 et 19 avril 2018, puis ont, par assignation du 17 juillet 2018, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 12 octobre 2018, il a été fait droit à leur demande.

M. [L], désigné comme expert judiciaire, a déposé son rapport le 29 mars 2019.

Par acte d’huissier de justice du 11 février 2020, les époux [K] ont fait assigner Mme [R], devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux tels que déterminés par M. [L] dans le cadre du rapport d’expertise du 29 mars 2019, dans un délai de douze mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 1 500 euros par mois de retard passé ce délai.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— condamné Mme [R] à exécuter ou faire exécuter les travaux concernant :

' vérification des appareils de chauffage et remplacement ou mise en place,

' réfection des bétons et passifération des aciers en structure véranda,

' réfection complète des escaliers extérieurs vers la véranda,

' mise à la norme électrique de l’ensemble de l’installation,

dans le délai d’un an à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 20 euros par mois de retard passé ce délai,

— débouté les époux [K] du surplus de leur demande, y compris portant sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [R] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens, ainsi que ceux de la procédure de référé RG 18/00564.

Pour statuer ainsi, le tribunal a examiné chacun des travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport.

Il a, d’une part, rejeté la demande relative aux travaux suivants :

— le remplacement des fenêtres et réfection des caissons des volets roulants, au motif, d’une part, que l’expert n’envisageait pas la possibilité d’intervenir sur le bois des fenêtres pour que certaines fenêtres puissent à nouveau s’ouvrir facilement et, d’autre part, qu’une dégradation des châssis, due au temps passé, ne permettait pas de prouver une dégradation spécifique depuis la donation de 2006, alors que le nu-propriétaire avait accepté l’immeuble en l’état, relevant notamment qu’il résultait des constats faits par l’expert qu’il s’agissait d’éléments datant de la construction de l’immeuble en 1974,

— la mise en place d’une VMC dans les locaux humides (cuisine, salle de bain, WC), car elle constituerait une amélioration de la situation, puisque que chacune des pièces disposait déjà de fenêtre permettant une aération,

— la réfection des descentes et évacuations en sous-sol, car la seule indication donnée par l’expert portait sur le fait que l’évacuation était inadaptée et hors d’usage, et il n’était pas établi que la dégradation se soit spécifiquement produite après 2006.

D’autre part, il a considéré que la demande des époux [K] était bien fondée pour les travaux concernant la vérification des appareils de chauffage et remplacement ou mise en place le cas échéant, la réfection des bétons et la passifération des aciers en structure véranda, la réfection complète des escaliers extérieurs vers la véranda et la mise à la norme électrique de l’ensemble de l’installation.

Compte tenu de la situation financière de Mme [R], les premiers juges ont assorti sa condamnation à exécuter ces travaux d’une astreinte minimale fixée à 20 euros par mois.

Le 20 septembre 2022, les époux [K] ont interjeté appel de ce jugement, leur appel tendant à son annulation à tout le moins sa réformation ou son infirmation, en ce qu’il a condamné Mme [R] à exécuter ou faire exécuter les travaux énumérés dans le dispositif du jugement dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 20 euros par mois de retard passé ce délai et en ce qu’il les a déboutés du surplus de leur demande, y compris celle portant sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] a relevé appel incident afin d’obtenir l’infirmation du jugement, en ce qu’il a partiellement fait droit aux demandes des époux [K].

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 avril 2024, les époux [K] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement, en ce qu’il les a déboutés du surplus de leurs demandes, y compris portant sur l’article 700 du code de procédure civile, et a limité la condamnation de Mme [R] à quatre postes de réparations, à savoir les postes vérification des appareils de chauffage et remplacement ou mise en place, le cas échéant, réfection des bétons et passifération des aciers en structure véranda, réfection complète des escaliers extérieurs vers la véranda, mise à la norme électrique de l’ensemble de l’installation et à limiter le montant de l’astreinte à une somme de 20 euros par mois,

statuant à nouveau dans cette limite,

— condamner Mme [R] à exécuter ou à faire exécuter les travaux suivants :

— remplacement des fenêtres et caissons de volets roulant de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol,

— mise en place d’une VMC dans les locaux humides de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol,

— réfection des évacuations en sous-sol

— réfection de la descente de garage

et ce dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision,

— ordonner que les condamnations prononcées à l’encontre de Mme [R] à exécuter tous les travaux qui seront mis à sa charge devront être réalisés dans un délai d’un an à compter de la signification de la décision qui l’y condamne et sous une astreinte de 1 500 euros par mois de retard passé ce délai,

— leur accorder un droit d’accès à la buanderie donnée à bail avec l’appartement de rez-de-chaussée,

— condamner Mme [R] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Sur appel incident,

— rejeter l’appel incident,

— débouter Mme [R] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

En tout état de cause

— condamner Mme [R] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel,

— condamner Mme [R] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Les appelants indiquent que M. [K] est intervenu au soutien de son épouse, Mme [K] qui est nue-propriétaire de l’immeuble, dans la mesure où il habite dans les lieux et participe au financement. Contrairement à ce qu’indique l’intimée, ils précisent que leur emménagement au premier étage de l’immeuble a eu lieu en janvier 2000, et que leur occupation n’a pas été faite à titre gratuite, ayant, de leur entrée dans les lieux au mois de février 2000 au mois d’août 2007, effectué un virement permanent mensuel au profit de Mme [R] et acquitté les factures d’énergie du rez-de-chaussée occupé à l’époque par Mme [R], outre les charges correspondant à leur propre appartement.

Ils soutiennent qu’il peut être dérogé à la règle, édictée à l’article 605 du code civil, de répartition des charges incombant respectivement au nu-propriétaire et à l’usufruitier, et qu’il a été convenu, en l’espèce, au moment de la donation, que l’usufruitier est tenu à la fois des réparations nécessaires à la tenue en bon état de réparations et d’entretien de l’immeuble, ainsi qu’aux grosses réparations pour le financement des travaux à réaliser sur le bien, mais que cette obligation a été tempérée par le fait qu’en contrepartie de leur occupation gratuite de l’appartement du premier étage, Mme [K] s’était engagée à prendre à sa charge les factures afférentes à l’immeuble, hormis celles qui sont relatives à l’appartement du rez-de-chaussée loué.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, ils font valoir que le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien, au motif que ces réparations sont nécessaires et qu’elles ont pour objet de prévenir un dépérissement de l’immeuble, se référant à cet égard à un arrêt de principe de la Cour cassation en date du 25 juin 1825. En outre, ils indiquent qu’il résulte également de la jurisprudence citée par l’intimée que, l’usufruitier doit, d’une part, rendre le bien à l’identique au jour de l’extinction de l’usufruit et, d’autre part, procéder aux réparations lui incombant sans pouvoir choisir le moment, dès lors que ces réparations sont indispensables à la conservation du bien.

Ils prétendent qu’en l’absence d’état des lieux dressé lors de la donation-partage, l’immeuble est réputé avoir été donné en bon état et qu’il importe peu de savoir si l’état du bien est antérieur ou non à la donation, car cette antériorité n’a d’intérêt que dans l’hypothèse où il existe une répartition des réparations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’acte de donation mettant à la charge de Mme [R] l’ensemble des réparations du rez-de-chaussée. Ils en déduisent qu’il appartient à Mme [R] de supporter le coût des travaux de réparations quand bien-même l’état du bien nécessitant ces travaux serait antérieur à la donation-partage, ce qui ne serait en l’espèce pas démontré.

Ils ajoutent que l’obligation d’entretien et de réparation de Mme [R] existe du fait de sa qualité d’usufruitier qui a, par ailleurs, accepté de prendre en charge les grosses réparations, et que cette obligation s’impose indépendamment de toute

demande de ses locataires au titre de l’appartement qu’ils occupent. Ils indiquent enfin que la jurisprudence ne prend en compte que le critère de la nécessité des réparations et écarte celui de la situation financière de celui qui doit effectuer les travaux.

Ils soulignent que l’appel principal porte sur l’exécution de quatre postes principaux et sur l’accès à l’une des dépendances du logement loué au rez-de-chaussée, tout en précisant que la demande ne tend à la prise en charge par Mme [R] que des dépenses afférentes à l’appartement du rez-de-chaussée loué aux époux [B].

S’agissant du remplacement des fenêtres et caissons de volets roulants, ils soutiennent que l’expert préconise le remplacement de tous ces éléments sur l’ensemble de la construction, mais que la demande ne porte que sur ceux du rez-de-chaussée ; que l’état de l’immeuble au moment de la donation est sans incidence sur l’obligation de Mme [R], usufruitier, de supporter en l’espèce, l’entretien courant et les grosses réparations, outre que la dégradation des bois des fenêtres et des volets roulants est apparue depuis l’entrée dans les lieux par les époux [B], dont les modalités d’occupation du bien et l’absence d’entretien, ou d’intervention de Mme [R], ont conduit à l’apparition de moisissures ; que la difficulté vient, non pas seulement du fait que certaines fenêtres s’ouvrent difficilement, mais aussi de la présence de moisissures qui ont peu à peu complètement dégradé le bois des fenêtres, outre que certaines fenêtres font l’objet d’éclats et sont abîmées, ce qui accentue encore la présence d’humidité dans l’appartement.

S’agissant de la mise en place d’une VMC dans les locaux humides (cuisine, salle de bain, WC), ils invoquent sa nécessité pour évacuer l’humidité, ce d’autant plus que les fenêtres sont hors d’usage et ne s’ouvrent pas.

S’agissant de la réfection des évacuations en sous-sol et de la nécessité d’installer un clapet anti-reflux, ils rappellent que la buanderie fait partie du bien donné en location, que l’expert a relevé que ses murs et son sol étaient fortement dégradés par l’humidité – laquelle a également été constatée par l’huissier de justice -, et que la canalisation d’évacuation dans les deux sens était inadaptée et hors service. Ils ajoutent qu’au sol de la buanderie, un regard est cassé, ainsi que le clapet anti-reflux.

S’agissant de la réfection de la descente du garage, ils rappellent qu’elle dessert exclusivement le garage qui fait partie du bien donné en location, et que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’expert a donné des indications quant à sa réfection, puisqu’il a relevé qu’il présentait une dégradation structurelle par claquage de bétons en seuil de porte de garage et que la pente était très abîmée et nécessitait une reprise des ferraillages et du béton. Ils prétendent que ces dégradations sont dues tant à l’écoulement du temps passé qu’à l’usage intensif de la famille [B]. Ils reprochent au premier juge d’avoir considéré qu’il n’était pas établi qu’elles se soient spécifiquement produites après l’année 2006, alors que seize années se sont écoulées depuis, ce qui n’est pas sans conséquence sur l’immeuble, et qu’en l’absence d’entretien courant et de réparations nécessaires, les dégradations s’amplifient.

Ils allèguent qu’il en résulte que Mme [R] n’entretient nullement l’immeuble, y compris par le biais de réparations indispensables dues à l’écoulement du temps, alors que cette obligation est à sa charge, rappelant que l’expert judiciaire a relevé que l’immeuble est dans un état général de décrépitude et de dégradation due à l’entretien courant trop minimaliste.

En outre, leur appel sur le montant de l’astreinte est fondé sur le fait que celui de 20 euros fixé par le tribunal est insuffisant pour inciter Mme [R] à effectuer les travaux mis à sa charge.

Enfin, ils demandent que leur soit accordé un accès à la buanderie, donnée en location aux époux [B], afin de pouvoir accéder, en cas de nécessité pour des raisons de sécurité, à leur propre chauffe-eau qui s’y trouve.

Ils estiment, enfin, que c’est à bon droit que le premier juge a mis à la charge de Mme [R] les quatre postes de travaux visés dans le jugement entrepris, dès lors que les éléments d’équipement ou de construction visés par ces travaux concernent le bien donné en location au rez-de-chaussée, pour lequel celle-ci assume les travaux mis à la charge de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et que ces travaux concernent l’entretien courant de l’immeuble et les réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 avril 2024, Mme [R] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel de M. [K] irrecevable et en tous cas mal fondé,

— déclarer l’appel de Mme [K] mal fondé,

— débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

Sur l’appel incident,

— déclarer son appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a partiellement fait droit aux demandes des époux [K],

statuant à nouveau,

— débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les appelants aux entiers frais et dépens.

Mme [R] invoque l’irrecevabilité des demandes de M. [K], dès lors que seule Mme [K] est nue-propriétaire de l’immeuble.

Elle expose qu’il résulte de l’article 605 du code civil que l’usufruitier n’est tenu que de procéder aux travaux d’entretien de l’immeuble, à l’exception des grosses réparations qui relèvent en principe du nu-propriétaire, et que cette disposition n’étant pas d’ordre public, il est possible aux parties d’y déroger. Elle expose par ailleurs que, sauf dispositions contraires de l’acte constitutif d’usufruit, l’article précité n’autorise pas à contraindre une partie à effectuer les grosses réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble. Mais, elle affirme que tel n’est en revanche pas le cas s’agissant des réparations d’entretien dont l’exécution peut toujours être réclamée en justice. Elle soutient ainsi que l’usufruitier ne saurait être tenu à une remise à neuf d’un bien déjà fortement dégradé à la date de constitution

de l’usufruit, ni à l’exécution des travaux générant une plus-value, se référant à cet égard à un arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar le 19 juin 2013 (N° A 12/01626). Elle ajoute qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 599 du code civil, le nu-propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier, de sorte qu’il appartient à l’usufruitier de décider du moment où il réalise les dépenses d’entretien, « l’immixtion du nu-propriétaire n’étant admissible que dans l’hypothèse où des réparations incombant à l’usufruitier seraient indispensables à la conservation du bien ».

S’agissant de l’obligation d’assumer l’entretien et les grosses réparations de l’immeuble, elle indique qu’aucun inventaire de l’état de l’immeuble à la date de la donation n’est produit aux débats, soulignant que la maison d’habitation, objet de l’usufruit, n’a pas fait l’objet de travaux de rénovation depuis sa construction en 1974, et qu’il résulte de l’accord du 26 janvier 2010, homologué par le tribunal d’instance de Schiltigheim, que les appelants ont accepté de prendre à leur charge toutes les factures afférentes à l’immeuble, hormis celles de l’appartement du rez-de-chaussée, ce qui implique également celles relatives aux parties communes, et que cela concerne également les grosses réparations dues à un manque d’entretien.

Elle indique par ailleurs que la question de l’obligation d’entretien a déjà été tranchée par une décision définitive du tribunal d’instance de Schiltigheim du 11 août 2014, qui a notamment considéré que les factures payées par les époux [K] se rapportant à la remise en état d’un balcon sans lien avec l’appartement du rez-de-chaussée devaient rester à leur charge, de sorte que, contrairement aux prétentions des appelants, ils sont bien tenus de prendre en charge les travaux de réparation qu’ils souhaitent entreprendre concernant tant le balcon que tout autre partie de l’immeuble.

Elle considère que c’est tort qu’elle a été condamnée par les premiers juges à exécuter ou faire exécuter un certain nombre de travaux et que les demandes des époux [K] ne peuvent prospérer, aux motifs que :

— les époux [K] ne justifient pas de l’état du bien immobilier au jour la constitution de l’usufruit et pas davantage, d’une dégradation du bien depuis 2006,

— le lien de causalité entre les carences qui lui sont reprochées dans l’entretien de la maison et son état actuel n’est pas démontré, rappelant que l’expert a constaté que l’immeuble a été construit en 1974 au « moyen de matériaux d’époque et de qualité moyenne », « mis en 'uvre de façon grossière » et n’a pas été rénové depuis sa construction, d’une part, et que l’acte de donation-partage du 18 mai 2006 contient une clause de non garantie au titre du « mauvais état des bâtiments », « du sol ou du sous-sol », « ou du vice caché », d’autre part,

— elle demeure libre de décider du moment où les éventuels travaux de remise en état ou de réparation des dégradations locatives du rez-de-chaussée seront exécutés, dès lors que l’immixtion de la nue-propriétaire n’est admissible que dans l’hypothèse où des réparations seraient urgentes et indispensables à la conservation du bien, au risque de porter une atteinte irréversible à ses droits, ce qui n’est cependant pas le cas en l’espèce,

— aucun conflit n’existe dans ses rapports avec ses locataires, qui n’ont jamais rien demandé,

— les travaux préconisés par l’expert sont principalement la conséquence d’un manque d’entretien des lieux ; or elle n’occupe plus les lieux depuis 2006, à l’inverse des époux [K] qui occupent le 1er étage depuis cette date et devaient assurer l’entretien des locaux qu’ils occupent ainsi que des parties communes de l’immeuble conformément à l’accord transactionnel signé en 2010,

— l’expert a estimé que le remplacement de l’ensemble des fenêtres et la réfection des caissons de volets roulants serait nécessaire sur l’ensemble de la construction sans pour autant qu’il se soit rendu au 1er étage occupé par les époux [K], alors que conformément au protocole transactionnel du 26 janvier 2010, le remplacement des fenêtres du 1er étage leur incombe, et qu’en toute hypothèse, il n’est pas démontré qu’il soit nécessaire de lui imposer de tels travaux au titre de son obligation d’entretien,

— la mise en place d’une VMC dans les locaux humides et la vérification des appareillages de chauffage ou leur remplacement, excèdent des travaux de simple entretien du bien immobilier, dont le coût ne saurait donc être mis à sa charge,

— les travaux de « déplacement » des compteurs et tableaux électriques existants dans les « locaux de références » préconisés par l’expert ne relèvent pas des obligations d’entretien courant pesant sur l’usufruitier,

— ses ressources étant limitées, elle ne saurait être tenue d’assumer les travaux de gros-'uvre préconisés par l’expert, constituant de grosses réparations évaluées à plus de 38 000 euros HT, dont la nécessité de lui imposer de tels travaux au titre de son obligation d’entretien, n’est pas démontrée.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’appel de M. [K] :

Mme [R] ne soutient aucun moyen au soutien de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’appel de M. [K]. En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, étant souligné qu’il était partie en première instance, son appel sera déclaré recevable.

2. Sur la demande de travaux :

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [R] ne demande pas à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de déclarer irrecevable la demande formée par M. [K] et de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En application de l’article 578 du code civil l’usufruitier est tenu à une obligation de conservation du bien ; il est donc tenu prendre les mesures conservatoires qui s’imposent à lui.

Selon l’article 605 du code civil, 'L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.'

Toutefois, la règle de la répartition des charges incombant respectivement au nu-propriétaire et à l’usufruitier, édictée à l’article 605 du code civil, n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger dans l’acte constitutif de l’usufruit.

En outre, le nu-proprietaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble grevée d’usufruit.

En l’espèce, s’agissant, d’abord, de la répartition des charges incombant à Mme [R] et à Mme [K] :

Les parties ont dérogé aux dispositions de l’article 605 du code précité dans l’acte de donation-partage du 18 mai 2006, acte constitutif de l’usufruit, puisque celui-ci mettait à la charge de Mme [R], usufruitière, tant les 'réparations d’entretien’ de l’immeuble que le coût des travaux des 'grosses réparations devenues nécessaires'.

Cependant, cette obligation de prendre à sa charge toutes les réparations concernant l’immeuble a, ensuite, été limitée dans le cadre du protocole d’accord intervenu entre les parties le 26 janvier 2010.

En effet, selon les termes de l’accord cités par le présent arrêt à titre liminaire, en contrepartie de l’occupation gratuite de l’appartement du premier étage, Mme [K] doit notamment prendre en charge les factures afférentes à l’immeuble, hormis celles relatives à l’appartement du rez-de-chaussée loué par Mme [R] .

Il résulte des termes de cet accord et des charges de la donation-partage que Mme [R] demeure tenue des réparations d’entretien, mais également des grosses réparations concernant l’appartement du rez-de-chaussée loué et des dépendances qui lui sont liées, tandis que Mme [K] est tenue des autres dépenses afférentes à l’immeuble.

Certes, selon l’acte de donation-partage, Mme [K] avait accepté de prendre 'les biens dans l’état où il se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours, soit entre attributaires, soit contre la donatrice, pour raison de mauvais état des bâtiments, du sol ou du sous-sol, ou de vices cachés, ou encore pour différence entre les contenances indiquées et celles réelles, cette différence, quelle qu’elle soit devant faire le profit ou la perte de la donataire copartagée attributaire'.

Cependant, s’il en résulte qu’elle avait ainsi accepté le bien, qui lui était donné en nue-propriété, en son état au jour de la donation-partage le 18 mai 2016, le même acte mettait clairement à la charge de Mme [R], les dépenses afférentes aux réparations d’entretien, ainsi que les 'grosses réparations devenues nécessaires', cette obligation ayant été limitée aux dépenses afférentes à l’appartement du rez-de-chaussée, en vertu de l’accord des parties du 26 janvier 2010, qui ne distingue pas la date de l’origine des désordres nécessitant d’être réparés.

S’agissant, ensuite, des travaux que Mme [K] peut demander à Mme [R] d’effectuer :

Il sera, d’abord, observé que les appelants précisent que la demande ne porte que sur les travaux relatifs à l’appartement du rez-de-chaussée et à ses dépendances en rez-de-chaussée et en sous-sol.

Il convient aussi de préciser que ne peut être utilisé en l’espèce le terme de 'parties communes’ dans la mesure où l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété.

Ensuite, il convient de rappeler que le nu-propriétaire, c’est-à-dire Mme [K], peut demander à l’usufruitier, c’est-à-dire Mme [R], la réalisation des réparations qui sont nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Il importe peu, à cet égard, que le locataire de l’usufruitier n’ait jamais rien demandé à cette dernière qui est son bailleur.

En revanche, si les autres travaux concernant l’appartement du rez-de-chaussée et de ses dépendances incombent à Mme [R], usufruitière, Mme [K], nue-propriétaire, ne peut exiger d’elle qu’elle les réalise et obtenir sa condamnation en ce sens.

En effet, aucune disposition légale ou contractuelle ne lui permet, en sa qualité de nue-propriétaire, de contraindre l’usufruitière à réaliser d’autres travaux, à moins, comme il a été dit, qu’il s’agisse de réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

D’ailleurs, les appelants n’invoquent que l’obligation de l’usufruitier d’effectuer les réparations nécessaires et qui ont pour objet de prévenir un dépérissement de l’immeuble.

Il appartient dès lors à Mme [K] de démontrer que les travaux dont elle demande l’exécution concernant l’appartement du rez-de-chaussée et ses dépendances constituent des réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Selon le rapport d’expertise, l’ouvrage est en état d’origine sans entretien spécifique, ni mise aux normes depuis 1974, date de la construction, et se trouve dans un état général de décrépitude et de dégradation régulier de l’immeuble. L’expert évoque divers désordres, relevant d’une absence d’entretien ou d’un entretien courant 'minimaliste', d’un 'viellissement généralisé de l’ensemble', et de dégradations structurelles. Il préconise la réalisation de travaux pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement.

S’agissant de la demande de remplacement de fenêtres et caissons de volets roulants de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol :

L’expert relève, à leur égard, une absence ou insuffisance d’entretien courant depuis la construction, indiquant que les fenêtres et châssis sont en bois d’origine et fortement dégradés, précisant que les fenêtres du WC et de la salle de bains du rez-de-chaussée, du garage et de la buanderie sont hors d’usage, que celles de la cuisine, des chambres et du salon-séjour du rez-de-chaussée, ainsi que leurs volets roulants, sont peu ou pas fonctionnels, et que la fenêtre de la pièce au sous-sol en usage de chambre parent est dégradée. Il évoque également un développement de cryptogames dans les pièces du rez-de-chaussée.

L’expert conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : remplacement des fenêtres et réfection des caissons de volets roulant.

En conséquence, il est démontré que le remplacement des fenêtres et caissons de volets roulants de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol constitue des travaux de réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Sur la demande de mise à la norme électrique de l’ensemble de l’installation :

L’expert mentionne une absence ou insuffisance d’entretien courant depuis la construction en ce qui concerne l’appareillage électrique vétuste et hors normes et les tableaux électriques en sous-sol.

Il conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : 'déplacement des compteurs et tableaux dans les locaux de référence'.

Cependant, un tel déplacement ainsi que la mise aux normes demandée ne constituent pas des travaux de réparations.

Sur la demande de vérification des appareils de chauffage et remplacement ou mise en place :

L’expert mentionne un chauffage électrique vétuste et non sécurisé dans la salle de bains, un chauffage inadapté dans la chambre 1, une absence de chauffage dans la chambre 2 et dans la véranda.

Il conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : vérification des appareillages de chauffage et remplacement, ou mise en place, le cas échéant.

En conséquence, il est démontré que cette vérification des appareils de chauffage dans la salle de bain et la chambre 1, et le cas échéant leur remplacement, constituent des travaux de réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

En revanche, tel n’est pas le cas de la mise en place d’appareils de chauffage dans les pièces qui n’en disposent pas, ne s’agissant pas de travaux de réparations, mais des travaux d’amélioration.

Sur la demande de mise en place d’une VMC dans les locaux humides de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol :

L’expert évoque l’absence de ventilation de type VMC en pièces humides, à savoir le WC, la salle de bains et la cuisine, et évoque le développement de cryptogames, étant rappelé que les fenêtres sont hors d’usage dans la WC et dans la salle de bain et peu ou pas fonctionnelle dans la cuisine.

Il conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : mise en place d’une VMC dans les locaux humides (WC, salle de bains et cuisine).

Toutefois, une telle mise en place ne relève pas de travaux de réparations, mais de travaux d’amélioration. De plus, si ces pièces ne sont pas pourvues d’un système de

VMC, elles disposent d’une fenêtre. Il n’est ainsi pas démontré qu’après le remplacement des fenêtres, qui pourront ainsi à nouveau être ouvertes, la mise en place d’une VMC puisse s’analyser en des travaux de réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Sur les demandes de réfection des bétons et passifération des aciers en structure véranda, de la descente de garage et des escaliers extérieurs vers la véranda :

L’expert indique, s’agissant du garage, une dégradation des éléments structurels (claquage des bétons, ferraillages rouillés, fissurations, pente très abîmée) dans le garage et dans l’espace sous véranda et extérieurs

L’expert conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : réfections des bétons et passifération des aciers en structure véranda et réfection complète des escaliers extérieurs vers véranda.

En conséquence, il est démontré que ces réfections sont nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Sur la demande de réfection des évacuations en sous-sol :

L’expert mentionne l’existence de canalisations en tous sens dans la buanderie, ainsi qu’une évacuation inadaptée et hors service

L’expert conclut qu’il convient d’exécuter les travaux suivants pour remettre l’immeuble en état et éviter son dépérissement : réfection des descentes et évacuations en sous-sol (communs).

En conséquence, il est démontré que ces réfections sont nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Mme [R] sera ainsi condamnée à procéder aux réparations précitées qui sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, et ce en tant qu’ils sont afférents à l’appartement du rez-de-chaussée et au sous-sol loué avec ledit appartement, qui doit être considéré comme lui étant lié.

Afin de permettre à Mme [R] de les exécuter dans un temps raisonnable, tout en assurant l’exécution de cette condamnation, il convient de lui accorder un délai d’une année à compter du prononcé de l’arrêt, et d’assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jours, à compter de l’expiration de ce délai, et ce pendant une durée de six mois.

Seront en revanche rejetées les demandes portant sur les travaux précités qui ne constituent pas des réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble.

3. Sur l’accès à la buanderie :

L’expert a relevé qu’est situé dans la buanderie un chauffe-eau par occupant et il n’est pas contesté que le chauffe-eau desservant l’appartement du premier étage occupé par Mme [K] se situe dans ladite pièce qui est louée par Mme [R].

En conséquence, il convient de condamner Mme [R] à en donner accès à M. et Mme [K].

4. Sur les frais et dépens :

Mme [R] succombant, elle supportera les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à Mme [K] la somme de 1 500 euros pour la première instance, le jugement étant infirmé de ce chef, et celle de 1 500 euros pour l’instance d’appel, sa propre demande étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare recevable l’appel de M. [D] [K] ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 24 mai 2022, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] à exécuter ou faire exécuter les travaux suivants, pour autant qu’ils concernent l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et les locaux annexes loués avec ce logement :

' réfection des bétons et passifération des aciers en structure véranda,

' réfection complète des escaliers extérieurs vers la véranda,

— débouté Mme [R] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens, ainsi que ceux de la procédure de référé RG 18/00564,

L’infirme des autres chefs ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne Mme [M] [R] à exécuter ou faire exécuter les travaux suivants, pour autant qu’ils concernent l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] et les locaux annexes loués avec ce logement qui constituent ses dépendances :

— remplacement des fenêtres et caissons de volets roulant de l’appartement et des dépendances en rez-de-chaussée et sous-sol,

— vérification des appareils de chauffage dans la salle de bain et la chambre 1, et le cas échéant leur remplacement,

— réfection des évacuations en sous-sol,

— réfection de la descente de garage ;

Rejette la demande pour le surplus ;

Dit que la condamnation de Mme [M] [R] à exécuter ou faire exécuter l’ensemble des travaux mis à sa charge par le jugement précité et le présent arrêt devra être exécutée dans un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt, et ce sous une astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai, et pendant une durée maximale de six mois ;

Condamne Mme [M] [R] à accorder à Mme [P] [F], épouse [K], et à M. [D] [K] un droit d’accès à la buanderie donnée à bail avec l’appartement de rez-de-chaussée, aux fins d’accéder au chauffe-eau desservant le logement du premier étage qu’ils occupent ;

Condamne Mme [M] [R] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne Mme [M] [R] à payer à Mme [P] [F] épouse [K] et à M. [D] [K] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) pour la première instance et celle de 1 500 euros (mille cinq cents euros) pour l’instance d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [M] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,