MINUTE N° 622/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 5 décembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/04432 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IGPG

Décision déférée à la cour : 09 Novembre 2023 par le juge de la mise en état de [Localité 9]

APPELANTS :

Monsieur [G], [E] [R]

Madame [K], [H] [B] épouse [R]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [P] est propriétaire d’une maison sise [Adresse 8] à [Localité 9] et cadastrée IY n° [Cadastre 1] et IY n° [Cadastre 2], acquise en 2014 auprès des époux [Z] qui l’avaient eux-mêmes acquis des époux [V] en 1996.

Cette maison est contiguë à une parcelle bâtie d’une maison, sise au [Adresse 3] et cadastrée IY n° [Cadastre 5] et IY n° [Cadastre 6], appartenant aux époux [G] [R] et [K] [B], acquise en 1997 auprès des époux [I] qui l’avaient eux-mêmes acquise des époux [U] en 1986.

Déplorant la présence sur la parcelle de ses voisins d’une dépendance appuyée sur le mur de sa propre maison, ce qui l’empêchait d’isoler complètement celle-ci par l’extérieur, M. [P] les a fait assigner, le 5 juin 2020, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’expertise pour déterminer l’ampleur d’éventuels désordres occasionnés par divers travaux effectués par les époux [R] et affectant le mur séparatif des deux propriétés, ainsi que les moyens de remédier à ces désordres. Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge a fait droit à la demande d’expertise. L’expert a déposé son rapport établi le 3 juin 2021.

Par acte introductif d’instance signifié le 8 septembre 2021, M. [P] a attrait les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de les voir condamner à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de son mur privatif et au paiement de dommages et intérêts.

Par requête sur incident déposée le 9 novembre 2022, les époux [R] ont saisi le juge de la mise en état pour, notamment, voir déclarer irrecevable l’action de M. [P] en tant qu’elle se heurte à la prescription acquisitive trentenaire.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge de la mise en état a':

— rejeté «'l’exception d’irrecevabilité'» pour prescription acquisitive soulevée par les époux [R]';

— rejeté les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné les époux [R] aux dépens de l’incident.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 2261, 2262, 2265 et 2272 du code civil relatifs à la prescription acquisitive, le juge a retenu que, selon le plan de masse du 11 février 1987, les dépendances de la propriété des époux [R] étaient déjà accolées au mur séparatif litigieux, qui est privatif et non mitoyen, et que l’expert judiciaire, dans son rapport du 3 juin 2021, avait déterminé que l’emprise des dépendances sur la limite parcellaire correspondait aux plans de 1987.

Le juge de la mise en état a cependant considéré que, malgré l’accolement d’une dépendance sur le mur de M. [P] depuis de nombreuses années, ni les époux [R], ni avant eux les époux [I], ne s’étaient comportés de manière non équivoque comme les possesseurs pendant au moins trente ans de la partie litigieuse du mur donnant sur leur propriété et sur laquelle leurs dépendances étaient appuyées, de sorte que la prescription acquisitive n’était pas accomplie.

À ce titre, le premier juge a relevé':

— la mention un espace dit «'schlupf'» dans l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte de vente conclu le 16 septembre 1997 entre les époux [I] et les époux [R], ainsi que dans l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte de vente conclu entre les époux [Z] et M. [P] le 20 mai 2014';

— le fait que, le 11 février 1987, les époux [I], bien que n’y ayant pas donné suite, avaient présenté un projet de démolition des dépendances accolées au mur appartenant alors aux époux [V] et avaient obtenu l’autorisation de ces derniers pour construire une terrasse à une distance de 3,30 mètres au lieu de 4 mètres';

— mais aussi le fait que les époux [R] n’ont entrepris des travaux de réfection de la toiture de l’abri de jardin attenant au mur litigieux qu’après avoir obtenu l’autorisation des époux [Z], qui en étaient alors propriétaires, ce qui montrait qu’eux-mêmes ne se comportaient pas comme propriétaires de la partie du mur concernée.

Les époux [R] ont interjeté appel de cette décision. L’appel critique la décision expressément tous les chefs de jugement, sauf le rejet de la demande pour frais irrépétibles formée par M. [P].

Par arrêt du 26 septembre 2024, la cour a ordonné une médiation, confiée à M. [X] [A], avec délai de trois mois renouvelable une fois, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 21 mars 2025, à laquelle l’affaire a été de nouveau renvoyée à l’audience du 3 octobre 2025. Le médiateur a écrit le 23 octobre 2025 que la médiation avait échoué.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 9 août 2024, les époux [R] demandent à la cour de':

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance du 9 novembre 2023';

— déclarer la requête recevable et bien fondée';

— déclarer l’action de M. [P] irrecevable comme étant prescrite';

— débouter M. [P] de ses conclusions';

— condamner M. [P] aux dépens des deux instances ainsi qu’à la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 pour la première instance et 2'000 euros pour l’instance d’appel.

Les époux [R] contestent avoir supprimé le schlupf pour appuyer leurs dépendances sur le mur de la maison de M. [P] et critiquent les preuves contraires invoquées par celui-ci, soutenant au contraire que leurs dépendances ont toujours été accolées à la maison voisine.

Ils considèrent avoir usucapé l’espace se trouvant entre la limite de propriété et le mur de la maison de M. [P], dont ils admettent dans un premier temps qu’il puisse être privatif et non mitoyen, et qu’il se trouve légèrement en retrait de la limite séparative.

Les trente années de possession nécessaire à l’usucapion ont commencé selon eux à courir au plus tard en 1987, conformément aux observations de l’expert judiciaire, selon lesquelles les constructions litigieuses s’appuyaient déjà sur le mur voisin en 1987, sinon bien avant.

Pour soutenir, qu’eux-mêmes et leurs auteurs ont possédé l’espace revendiqué de façon équivoque et à titre de propriétaire, ils écartent les divers plans cadastraux établis pendant la période de prescription mais montrant le schlupf dans sa longueur originelle, faisant valoir que ces plans ne sont pas des titres de propriétés, qu’eux-mêmes n’ont pas acheté sur plans, que ces documents sont annexés aux actes de vente sans être soumis à l’examen des acquéreurs, et qu’en outre les plans produits n’avaient manifestement pas été mis à jour.

Ils écartent de même le fait que leur auteur, M. [I], avait demandé la permission de l’ancien propriétaire de la maison de M. [P], en 1987, pour réduire la distance d’une terrasse qu’il projetait de construire à la place des dépendances litigieuses, qui ne concernait pas l’espace qu’ils soutiennent avoir usucapé.

Ils écartent encore le fait qu’ils aient demandé la permission de M. [Z], auteur de M. [P], pour s’accoler à son mur à l’occasion de la réfection de la toiture de la dépendance, dont le premier juge a déduit qu’ils ne se considéraient pas comme propriétaires de la partie du mur litigieuse donnant sur leur propriété. Ils contestent cette déduction en revendiquant, cette fois, le caractère mitoyen du mur et en affirmant n’avoir fait que respecter les dispositions des articles 657 et 662 du code civil qui permettent de bâtir contre un mur mitoyen mais imposent d’obtenir l’accord de l’autre propriétaire du mur pour certains travaux susceptibles de lui nuire.

Ils considèrent que l’appui d’une construction sur le mur du voisin pendant plus de trente ans est un acte de possession caractérisé, car le propriétaire de ladite construction se comporte comme si le mur était sa propriété exclusive ou s’il était mitoyen, ce qui peut donner lieu à l’acquisition de la mitoyenneté par prescription (Civile 3e 08.12.1971 Gazette du Palais 1972).

Ainsi, alors que dans un premier temps ils admettaient que le mur pouvait être privatif et revendiquaient seulement avoir acquis par usucapion l’espace se trouvant entre la limite séparative de propriété et le mur de M. [P], ils revendiquent dans un second temps avoir acquis la mitoyenneté du mur.

Par conclusions du 22 août 2024, M. [P] demande à la cour de':

— rejeter l’appel';

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions';

— rejeter toutes les prétentions des époux [R]';

— dire n’y avoir lieu à usucapion';

— condamner les époux [R], au titre de la procédure devant la cour, à lui payer la somme de 1'500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et 1'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

L’intimé, expliquant d’abord qu’il n’a découvert la situation qu’après avoir acquis sa maison, et que la transformation de la remise accolée en pièce d’habitation était cause de nuisances anormales et de dévalorisation de son bien alors qu’il avait acquis une maison individuelle, expose que la construction initiale s’arrêtait à la limite du schlupf, c’est à dire 80'cm avant la limite séparative, sans prise sur le mur de sa maison qui se trouve à 6'cm de l’autre côté de la limite séparative, et que les époux [R] ont transformé la construction en supprimant le schlupf, ainsi que le montrent divers plans versés aux débats, dont un croquis réalisé par M. [R] lui-même en 1998, sur lequel apparaît encore le schlupf, ainsi que l’attestation d’une voisine selon laquelle le schlupf existait encore en 1998. M. [P] en déduit l’absence de prescription trentenaire.

L’intimé soutient enfin que l’appel, dilatoire et abusif, justifie la condamnation des époux [R] à lui payer des dommages et intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

La demande présentée par M. [P] au tribunal, à laquelle les époux [R] opposent la prescription acquisitive, tend à leur condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de son mur privatif, outre dommages et intérêts. La cour observe que la demande principale est limitée à la remise en état du mur, c’est à dire à la suppression de l’appui de la construction des époux [R] et des dégâts qui en ont résulté le cas échéant.

Il en résulte que pour opposer la prescription acquisitive à une telle demande, les époux [R] ont seulement la charge de prouver qu’ils ont acquis le droit d’accoler leur dépendance sur le mur de M. [P]. A ce titre ils prétendent avoir acquis, premièrement, la bande de terrain qui passe entre la limite séparative et le mur de M. [P], et deuxièmement la mitoyenneté du mur lui-même.

L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, l’article 2262 ajoutant que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

L’article 2265 dispose que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

Enfin, l’article 2272 dit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, hors cas de celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble et qui en prescrit la propriété par dix ans, mais ce cas est étranger à l’espèce où seule la prescription trentenaire est invoquée.

En effet, les époux [R] se prévalent d’une possession trentenaire accomplie avant que M. [P] agisse contre eux, étant rappelé qu’il les a assignés en référé-expertise le 5 juin 2020 puis au fond le 8 septembre 2021.

Ayant eux-mêmes acquis leur bien le 16 septembre 1997, ils invoquent non seulement leur propre possession, mais aussi celles des époux [I] qui leur ont vendu le bien et l’avaient eux-mêmes acquis en 1986.

Les nombreux extraits cadastraux produits aux débats n’établissent pas que la construction litigieuse était accolée depuis plus de trente ans, puisque le schlupf ne cesse d’y être représenté dans toute sa longueur qu’à compter de l’année 2019, date à laquelle pour la première fois les constructions accolées figurent à la place du schlupf entre la parcelle de M. [P] et celles des époux [R]. Pour autant, les mêmes plans n’établissent pas le contraire, dès lors que, ainsi que l’objectent à bon droit les époux [R], les plans peuvent ne pas être à jour, de sorte qu’ils ne sont pas nécessairement fidèles à la réalité évolutive des constructions.

En revanche, les plans établis en 1987 pour M. [I], qui avait le projet de démolir les dépendances pour les remplacer par une terrasse, particulièrement le plan de masse et le plan de façade représentant le bien dans son «'état actuel'» au 11 février 1987, montrent qu’à cette date, la dépendance litigieuse était déjà appuyée sur le mur appartenant aujourd’hui à M. [P], ainsi que l’a justement relevé l’expert judiciaire.

La clarté de ces deux plans l’emporte sur l’attestation contraire rédigée par Mme [F] [W] née [D], née en 1943, qui déclare se souvenir que le schlupf a été intégralement conservé jusqu’en 1998.

La cour retiendra donc, comme le premier juge, que la possession invoquée a commencé à courir en 1987 et que les trente années étaient écoulées en 2017.

Pour autant cette possession n’a pu produire son effet acquisitif qu’à la condition d’avoir été exercée de manière non équivoque et à titre de propriétaire, étant rappelé que seule la possession de la mitoyenneté du mur est de nature à rendre irrecevable la demande de M. [P], laquelle est limitée à la remise du mur en son état antérieur à l’accolement de la dépendance.

Il incombe donc aux époux [R] de démontrer que leurs auteurs, puis eux-mêmes, se sont comportés de 1987 à 2017 de façon non équivoque comme propriétaires mitoyens du mur de la maison de M. [P].

Le premier juge a retenu, comme premier signe d’équivoque de la possession, le fait que les époux [I], lorsqu’ils projetaient en 1987 de démolir les dépendances et de les remplacer par une terrasse, avaient demandé à leurs voisins, alors les époux [V], l’autorisation d’implanter celle-ci à moins de quatre mètre de son mur, montrant ainsi qu’ils ne se comportraient pas en propriétaires.

Mais il résulte des pièces produites par les époux [R] que cette autorisation leur était nécessaire pour obtenir que le maire de [Localité 9] accorde le permis de construire «'par adaptation mineure de l’article UB7 du P.O.S'», adaptation exigée pour que la terrasse puisse être «'implantée à un minimum de 3,30 de la limite latérale gauche pour 4 mètres minimum demandé'». Il apparaît ainsi que la demande d’autorisation traduit une reconnaissance par les époux [R] des pouvoirs du maire en matière de permis de construire, et non une reconnaissance de prérogatives de propriétaires des époux [V] sur le mur auquel était accolée la dépendance à détruire. L’équivoque de la possession de ce mur n’est donc pas caractérisée de ce chef.

Le second signe d’équivoque de la possession retenu par le juge de la mise en état tient au fait que M. [R] a sollicité en 1998, à l’occasion de ses travaux de transformation de la dépendance, l’autorisation de M. [Z], devenu propriétaire de la maison de M. [P] après les époux [V], et que M. [Z], par écrit du 28 septembre 1998, l’a autorisé «'à s’accolé au mur de [sa] maison, pour les travaux de réfection de toiture pour son abris de jardin atenant à sa maison'».

Toutefois, les droits du propriétaire d’un mur mitoyen ne lui permettent pas nécessairement d’appuyer ou d’accoler une construction sur ce mur sans prendre l’accord de l’autre propriétaire du mur, au moins à titre de précaution. En effet, si l’article 657 du code civil dispose que tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, l’article 662 du même code tempère ce droit en précisant que l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre. M. [R], exerçant la profession de chauffeur et son épouse la profession d’étalière, a ainsi pu, dans la légitime incertitude d’un profane en droit sur l’application de l’une plutôt que l’autre de ces deux règles pouvant sembler contraires, solliciter prudemment l’accord de l’autre copropriétaire avant d’entreprendre des travaux sur un mur qu’il considérait mitoyen. Dès lors, contrairement au premier juge, la cour ne trouve pas d’équivoque dans la demande d’autorisation présentée par M. [R] à son voisin en 1998.

Aucun autre signe d’équivoque n’est allégué.

Aux termes de l’article 2256 du code civil, «'on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre'». Il en résulte que la possession est présumée faite à titre de propriétaire et qu’il incombe de prouver le contraire à celui qui la conteste, en l’espèce M. [P].

Cette preuve ne résulte des deux demandes d’autorisation précédemment examinées, qui ne révèlent pas que les possesseurs successifs aient agi à un titre autre que de propriétaire. Au contraire, le fait de vouloir démolir la dépendance accolée, comme le projetait M. [I] en 1987, de même que le fait de la transformer et de l’habiter, comme l’ont fait les époux [R] à partir de 1998, caractérisent la possession à titre de propriétaire.

En conséquence, la possession trentenaire étant établie sans équivoque et à titre de propriétaire, et les autres conditions de son effet acquisitif posées à l’article 2261 n’étant pas discutées, les époux [R] ont acquis par prescription le droit d’appuyer leur dépendance sur le mur de la maison d’habitation de M. [P].

L’acquisition de ce droit suffit à rendre irrecevable l’action qui tend à la suppression de l’appui et à la remise du mur en son état antérieur, sans qu’il soit utile d’examiner si l’acquisition s’étend en outre au terrain qui se trouve entre la limite séparative et le mur, ou encore à la mitoyenneté du mur.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera donc infirmée pour déclarer cette action irrecevable.

Sur les dommages et intérêts pour appel abusif

Le droit d’agir en justice, qui comporte celui d’exercer les voies de recours, ne dégénère en abus qu’en cas de faute grave, telle la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol, qui en l’espèce ne sont pas caractérisées, les époux [R] ayant pu sans commettre de faute tenter de tirer des effets juridiques de l’ancienneté de l’installation litigieuse, et ce d’autant plus qu’ils obtiennent gain de cause.

M. [P] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

INFIRME l’ordonnance rendue entre les parties le 9 novembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse';

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevable l’action exercée par M. [O] [P] aux fins de condamnation de M. [G] [R] et Mme [K] [B] à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du mur de sa maison auquel sont accolées des dépendances appartenant à ceux-ci';

DÉBOUTE M. [O] [P] de sa demande en dommages et intérêts';

LE CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel';

LE CONDAMNE à payer à M. [G] [R] et à Mme [K] [B], ensemble la somme de 3'000 euros pour leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel';

LE DÉBOUTE du même chef.

La greffière, Le président,