MINUTE N° 446/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 3 octobre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 3 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02621 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H37Y

Décision déférée à la cour : 15 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [B] [V] veuve [F]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat à la cour.

INTIMÉES :

La société SCCV DE L’HOTEL DE VILLE Société civile de construction vente, représentée par son gérant.

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique serge BERGMANN, avocat à la cour.

La S.A.R.L. BUCHHOLZ TERRASSEMENT TRANSPORT

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

La S.C.I. [E] prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Stéphanie ROTH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 7 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [B] [V], veuve [F] était propriétaire des immeubles sis […].

Selon acte authentique du 29 décembre 2017, la SCI [E] a vendu à la SCCV de l’Hôtel de ville un ensemble de biens immobiliers bâtis, dont un ancien garage automobile, jouxtant les immeubles qui appartenaient à Mme [F], et s’était engagée dans l’acte de vente, à achever la démolition du garage pour le 31 janvier 2018 afin de permettre à la SCCV de l’Hôtel de ville de réaliser la construction d’un immeuble d’habitation après démolition totale.

Les travaux de démolition ont été confiés à la SARL Buchholz terrassement transport.

Le 24 mars 2016, avant les travaux de démolition, Mme [F] a fait dresser par Me [P], huissier de justice, un procès-verbal de constat de l’état intérieur et extérieur de l’immeuble situé au […] qu’elle occupait.

Se plaignant de l’apparition de nombreuses fissures tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de ses immeubles et de l’aggravation des fissures préexistantes, Mme [F] a fait dresser un autre procès-verbal de constat d’huissier de justice, par Me [W], le 23 mars 2018.

Elle a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg, le 8 juin 2018, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. [I] [M] qui a déposé son rapport le 28 juin 2019.

Par exploits délivrés les 7, 8 et 12 août 2019, Mme [F] a fait citer respectivement la société Buchholz terrassement transport, la société de l’Hôtel de ville et la société [E] devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Selon acte authentique du 16 septembre 2020, Mme [F] a vendu l’immeuble sis […] à la SA Investim au prix de 230 000 euros.

Selon acte authentique du même jour, Mme [F] a vendu l’immeuble sis […] à M. [N] [J], gérant de la société Investim, au prix de 360 000 euros dont 10 000 pour les meubles.

Par jugement contradictoire du 15 juin 2022, le tribunal, devenu tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré irrecevable la demande de Mme [F] en paiement de la somme de 15 840 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel ;

— déclaré recevables les demandes de Mme [F] en paiement des sommes de 25 125 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance, 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et 1 624 euros au titre du solde dû sur les frais de dépose et de repose des lambris ;

— débouté Mme [F] de ces mêmes demandes ;

— condamné Mme [F] à payer à la société de l’Hôtel de ville, à la SCI [E], à la société Buchholz terrassement transport, la somme de 1 000 euros, chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [F] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé numéro RG 18/00373 ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour déclarer irrecevable la demande en paiement de Mme [F] de la somme de 15 840 euros à titre des dommages et intérêts en réparation de son préjudicie matériel, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinages, le premier juge a considéré qu’elle ne justifiait pas d’un intérêts direct et personnel à agir en responsabilité sur ce fondement, puisqu’elle avait vendu la maison et n’alléguait pas avoir fait réaliser à ses frais, les travaux réparatoires chiffrés par l’expert au montant de 15 840 euros, pas plus qu’elle ne s’était engagée à les faire réaliser, le contrat de vente conclu entre Mme [F] et M. [J] contenant au contraire une clause en sens inverse. Le premier juge a également relevé que la demanderesse ne formait aucune demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice résultant d’une diminution du prix de l’immeuble vendu en l’état.

Le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires présentées par Mme [F], sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, faute de preuve du trouble de jouissance allégué résultant d’une prétendue perte de luminosité, de l’obstruction de fenêtres et de projection de crépi, et du préjudice moral invoqué résultant de la crainte non fondée de l’effondrement du mur de sa maison.

Pour débouter Mme [F] de sa demande dommages et intérêts au titre du solde dû sur les frais de dépose et de repose des lambris, le tribunal, après avoir relevé que Mme [F] n’invoquait aucun fondement juridique à l’appui de sa demande, a exclu, au visa de l’article 1240 du code civile, une faute de la société de l’Hôtel de ville, au motif que la nécessité de faire examiner par l’expert judiciaire la fissure traversante masquée par la mise en place par celle-ci d’un panneau, provenait des déclarations initialement inexactes de Mme [F] qui avait affirmé que cette fissure n’était pas ancienne.

*

Par déclaration électronique du 7 juillet 2022, Mme [F] a interjeté appel de ce jugement, intimant toutes les parties, son appel tendant à l’annulation à tout le moins la réformation ou l’infirmation dudit jugement, en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 15 840 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel, en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes en paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance, de son préjudice moral, et au titre du solde dû sur les frais de dépose et de repose de lambris, ainsi qu’en ce qu’il l’a condamnée aux dépens et au paiement de différentes sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 2 avril 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 février 2024, Mme [F] demande à la cour de la déclarer bien fondée en son appel, d’annuler le jugement entrepris, subsidiairement de l’infirmer dans la limite des chefs critiqués dans sa déclaration d’appel et statuant à nouveau, de :

— dire et juger les parties intimées ont causé des troubles anormaux de voisinage à son préjudice

— dire et juger que les parties intimées engagent leur responsabilité civile à son égard ;

— condamner solidairement la SCCV de l’Hôtel de ville, la société Buchholz terrassement transport et la SCI [E] à lui payer :

*un montant de 15 840 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,

*un montant de 22 125 euros en réparation du trouble de jouissance sur la période de décembre 2017 au 16 septembre 2020,

— condamner solidairement la société de l’Hôtel de ville à lui payer :

*un montant de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

*un montant de 1 624 euros au titre du solde dû sur les frais de dépose et de repose de lambris,

— condamner solidairement la société de l’Hôtel de ville, la société Buchholz terrassement transport et société [E] à lui payer, pour la première instance, une indemnité d’un montant de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner solidairement les mêmes à lui payer, pour l’instance d’appel, une indemnité d’un montant de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— les charger solidairement des entiers frais et dépens de première instance, y compris ceux de l’instance R.G. 18/373 et incluant les frais d’expertise, ainsi que ceux de l’instance d’appel.

Au soutien de son appel, l’appelante fait valoir que le jugement entrepris encourt la nullité, au motif que le premier juge a déclaré intégralement irrecevable sa demande de dommage intérêts d’un montant de 15 840 euros en réparation de son préjudice matériel en se référant aux seules stipulations du contrat de vente conclu avec M. [J], et, de ce fait, répondu uniquement à la recevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts relative à l’immeuble situé au […], alors que la demande d’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 15 840 euros portait également sur les travaux de reprise des désordres affectant l’immeuble situé au […], de sorte que le premier juge a omis de se prononcer sur l’ensemble de ses demandes et des moyens invoqués.

Subsidiairement, elle sollicite l’infirmation du jugement entrepris, soutenant que le premier juge a déclaré, à tort, partiellement irrecevable sa demande, au motif qu’elle aurait vendu l’immeuble sis [Adresse 5] sans justifier avoir fait réaliser des travaux réparatoires, ni réclamer l’indemnisation d’un préjudice résultant d’une diminution du prix de vente, alors qu’il ressort tant du compromis de vente du 29 juin 2020 que des actes de ventes du 16 septembre 2020 que le prix des biens immobiliers vendus avait été déterminé en considération de leur état général, ainsi que des désordres constatés, et des travaux éventuellement à effectuer pour y remédier, respectivement à l’issue de la procédure, de sorte qu’elle justifie avoir concédé une diminution du prix de vente à raison du litige correspondant au coût prévisible des travaux de remise en état signalé aux acquéreurs et pour lequel elle avait formulé des demandes indemnitaires en première instance.

Elle indique, en outre, que le prix des deux immeubles est inférieur au prix du marché ainsi que cela ressort des nombreuses estimations de professionnels de l’immobilier concordantes qu’elle produit, et que le fait que la moins-value excède le montant réclamé en réparation de son préjudice financier, ne suffit pas démontrer que cette demande indemnitaire est sans rapport avec les travaux préconisés par l’expert judiciaire.

Elle soutient que :

— les travaux de démolition sur le fonds voisin ont causé des dommages à ses immeubles, à savoir l’apparition d’une fissure et l’aggravation des fissures préexistantes, constitutifs de trouble anormaux de voisinages dont la preuve est rapportée tant par le rapport d’expertise judiciaire que les pièces versées aux débats, notamment les constats d’huissiers qu’elle a fait dresser ;

— ces désordres sont imputables, notamment, aux vibrations générées par l’utilisation d’un engin de démolition « brise-roche » par la société Buchholz terrassement transport lors de son intervention, jugée inadaptée par l’expert judiciaire ;

— la façade sud de l’immeuble sis [Adresse 3] ainsi que le mur de clôture mitoyen nécessitent également des travaux de remise en état afin d’une part, de reprendre la trace sans crépi laissée dans le mur et d’autre part, de consolider et crépir le mur séparatif, la jurisprudence admettant que le trouble anormal du voisinage peut résulter de l’aspect inesthétique d’un mur se trouvant mis à nu par la suite de la démolition de l’immeuble mitoyen, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle soutient être fondée à rechercher la responsabilité de la SCI [E] :

— pour manquement à son obligation contractuelle de démolition des constructions existantes « conformément aux règles de l’art et dans le respect des prescriptions en vigueur » à l’égard de la société de l’Hôtel de ville, un tiers à un contrat pouvant se prévaloir d’un manquement commis dans l’exécution d’un contrat dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, et l’inobservation des règles de l’art sur le chantier constituant forcément un trouble anormal du voisinage ;

— et car en tant que commanditaire « à ses risques » des travaux démolition, elle engage sa responsabilité à l’égard du propriétaire voisin, le lien de causalité entre les travaux de démolition et les dégâts constatés par l’expert judiciaire n’étant pas contestable, puisque ce dernier a expressément mis en cause l’inadéquation de l’utilisation d’un « brise-roche » dans un environnement bâti.

Elle soutient que la société de l’Hôtel de ville a manqué à son obligation de ne pas aggraver le sort de l’état des constructions avoisinantes assortie à son permis de construire et de démolir, et n’a pas non plus respecté les distances imposées, de sorte qu’elle engage également sa responsabilité à son égard sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage instaurant une responsabilité de plein droit.

Elle engage aussi sa responsabilité à son égard, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour avoir entravé le bon déroulement des opérations d’expertise par la pose délibérée d’un panneau devant une fissure oblique s’étendant sur toute la hauteur de l’immeuble sis [Adresse 3] afin de la masquer, ce qui a contraint l’expert judiciaire à demander la dépose de lambris dans la cage d’escalier intérieure de sa maison pour procéder à une vérification par l’intérieur.Elle prétend qu’elle a subi également un préjudice moral résultant du stress et des inquiétudes liées au projet de construction sur le terrain attenant à sa propriété d’une part, et de la crainte de l’effondrement du mur de sa maison d’habitation d’autre part, crainte qui a été aggravée par la mise en place d’un panneau par la société de l’Hôtel de ville masquant la fissure oblique.

Elle invoque enfin un préjudice de jouissance résultant de l’obstruction des fenêtres, de la perte de luminosité de certaines pièces, par la projection du crépi sur les fenêtres et par la mise en place d’un échafaudage sans son autorisation.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 mars 2023, la société [E] demande à la cour, de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

subsidiairement, si la juridiction devait entrer en voie de condamnation à son égard, statuant sur son appel incident et provoqué subsidiaire,

— débouter la société Buchholz terrassement transport de son appel en garantie dirigé contre elle,

— condamner la société Buchholz terrassement transport à la relever et la garantir de toute condamnation qui pourrait survenir à son encontre, tant en principal qu’en frais et intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et donc de l’article 1231-1 du Code civil, subsidiairement sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers frais et dépens, de la présente procédure mais également de la procédure de référé et de la procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

La société [E] conteste l’intérêt et la qualité à agir de Mme [F] en réparation de son préjudice matériel évalué à 15 840 euros, dès lors qu’elle n’est plus propriétaires des biens immobiliers sis […], ce d’autant plus qu’elle ne démontre ni la réalité d’un préjudice résultant d’une moins-value sur le prix de vente ou d’une dépense qu’elle aurait engagée pour effectuer les travaux de remise en état, ni le caractère certain et personnel des préjudices invoqués.

Elle expose par ailleurs que la clause insérée dans les deux actes de vente dont se prévaut l’appelante, selon laquelle le prix des biens est déterminé en considération de leur état général ainsi que des désordres constatés, ne suffit pas à rapporter la preuve d’une moins-value réalisée sur la vente, ni à la chiffrer, ni à lui imputer cette moins-value, puisque que le rapport d’expertise judiciaire ne lui impute aucun des désordres allégués. En outre, elle affirme que l’appelante ne rapporte aucun élément de nature à justifier que le prix de la vente serait intervenu à un prix inférieur à celui du marché pour des biens de cette nature.

Elle considère que la demande d’annulation du jugement entrepris formulée par Mme [F] ne peut prospérer, le premier juge ayant répondu à l’ensemble de ses demandes en adoptant une motivation largement étayée.

Elle conteste toute responsabilité, que ce soit sur le fondement délictuel au regard d’un prétendu manquement à son obligation contractuelle envers la société de l’Hôtel de ville, ou sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, en l’absence de fait générateur de sa responsabilité, de désordres et donc de préjudice réparable qui serait lié à son activité. Elle souligne, par ailleurs, l’absence de précision de l’appelante quant au manquement contractuel qu’elle invoque, et de preuve d’un lien de causalité entre la démolition de l’ouvrage et les préjudices allégués, ni d’ailleurs de preuve de l’essentiel des dommages qu’elle invoque.

Elle fait valoir en outre que :

— aucun des désordres (existants avant travaux ou non) relevés par l’expert n’a été jugé de nature à compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ;

— l’expert n’a pu se prononcer de manière certaine sur le lien de causalité entre la fissuration des cloisons et les travaux de démolition ;

— le préjudice lié à une prétendue perte d’ensoleillement n’est pas démontré et ne lui est pas imputable puisqu’elle n’était plus propriétaire de l’immeuble au moment de l’édification de la nouvelle construction ;

— de même, ce sont les opérations de construction qui ont généré des projections de crépi, comme cela ressort du rapport d’expertise judiciaire.

Subsidiairement, elle forme un appel en garantie contre la société Buchholz terrassement transport sur le fondement de la responsabilité contractuelle, invoquant le manquement de celle-ci à ses obligations du fait l’utilisation inadaptée d’un engin de type 'brise-roche’ qui aurait dû être évitée au regard de la proximité des immeubles existant.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 septembre 2023, la société Buchholz terrassement transport demande à la cour, de :

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions y compris de son appel incident et/ou provoqué formé contre elle,

subsidiairement,

— limiter toute condamnation contre elle à l’égard de Mme [F] :

— à hauteur de 10% des travaux de rafraîchissement du […], soit 540 euros HT,

— à l’indemnisation des troubles de jouissance afférents aux seuls travaux de démolition, soit 3 mois,

— débouter Mme [F] de toute autre demande,

— limiter toute condamnation contre elle à l’égard de la société [E] aux seuls travaux de rafraîchissement du […] après déduction de la vétusté,

— débouter la société [E] de toutes autres demandes, fins et conclusions,

sur appel provoqué,

— condamner la société [E] à la garantir de toute somme qui pourrait être mise à sa charge au titre de la diminution du prix de vente des immeubles au-delà des seuls travaux de rafraîchissement du […] déduction faite de la vétusté ;

— condamner la société de l’Hôtel de ville à la garantir de toute somme qui pourrait être mise au titre des troubles de jouissance à sa charge au-delà de trois mois ;

en toute hypothèse,

— condamner tout succombant aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de celles de premières instances (référé, fond) ;

— condamner tout succombant à lui payer une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle approuve la motivation du premier juge qui a déclaré Mme [F] irrecevable pour défaut d’intérêt à agir en paiement d’un montant de 15 840 euros au titre de son préjudice matériel.

Elle soutient que le premier juge n’a opéré aucune confusion entre les actes de vente qui comportent tous deux la même clause, pas plus qu’il n’a omis de statuer, puisqu’il a énoncé et pris en compte les chefs de demande présentés par Mme [F] sur les deux immeubles au titre des travaux de reprise sur les deux maisons.

Dans l’hypothèse où la cour devrait considérer que Mme [F] justifiait d’un intérêt à agir au titre de sa demande en paiement de cette somme, elle invoque l’absence de trouble anormal de voisinage, au motif que :

— il n’existe aucun préjudice à réparer, l’appelante ne justifiant pas d’une diminution du prix correspond au coût des travaux de remise en état sur laquelle elle fonde sa demande de dommages et intérêts à hauteur de cour,

— l’absence de crépi du mur sud de l’immeuble sis […] du fait de la disparition du garage qui s’y trouvait accolé et la nécessité de consolider et crépir le mur de clôture mitoyen, qui était également accolé au garage, sont les conséquences normales et inévitables de la disparition de l’ouvrage accolé, qui plus est ne sont pas constitutifs de désordres selon l’expert judiciaire, de sorte qu’aucun trouble anormal de voisinage n’est caractérisé ;

— la fissure constatée par l’expert judiciaire à droite et en-haut de la façade sud de l’immeuble sis […] avait déjà été relevée par Me [P] et ne résulte donc pas de la réalisation des travaux de démolition, la question du lien de causalité entre ces deux éléments n’étant, au demeurant, pas abordée par l’expert judiciaire ;

— s’agissant des microfissures relevées dans l’immeuble situé au […], le lien de causalité avec les travaux de démolition n’est pas caractérisé de façon certaine par l’expert, qui indique que ce type de microfissure est avant tout lié au matériau employé (carreaux de plâtre) et à leur localisation particulière (points de jonction, changement de matériau'), ni par l’appelante sur qui pèse la charge de la preuve ;

— elle approuve les motifs du jugement s’agissant du rejet de la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et conclut à la confirmation de ce chef de jugement, en l’absence d’éléments nouveaux ou plus précis, soulignant que le caractère anormal du trouble doit s’apprécier en fonction de l’environnement immédiat, de la configuration des lieux et de la nature des travaux réalisés, et que tout occupant d’un bien immobilier au centre d’une commune, dans une partie densément urbanisée, avec des bâtiments anciens, comme accolés, imbriqués ou très proches, tels qu’en l’espèce, doit s’attendre à des nuisances résultant des travaux de démolition/construction ; or, Mme [F] ne justifie pas en quoi les troubles qu’ont pu lui occasionner les travaux réalisés excéderaient ce à quoi elle devait s’attendre dans les circonstances de l’espèce ; les travaux qu’elle a réalisés n’ont au surplus duré que trois mois ;

— les troubles occasionnés par les travaux de constructions (projection de crépi, utilisation d’un échafaudage, perte de luminosité dans certaines pièces), ne peuvent être mis à sa charge alors qu’elle a seulement réalisé les travaux de démolition, les entreprises qui n’étaient pas présentes sur le chantier au moment de la survenance du trouble ou celles auxquelles il ne peut être imputé, ne pouvant être considérées comme des 'voisins occasionnels'.

En réplique à l’appel en garantie dirigée à son encontre par la SCI [E], elle conteste toute faute contractuelle de sa part dans l’exécution de la mission qui lui a été confiée.

Dans l’hypothèse où la cour devait la condamner, elle s’estime fondée à former des appels en garantie contre la société [E] et la société de l’Hôtel de ville, le maître d’ouvrage étant responsable de plein droit des troubles anormaux du voisinage constatés sur le fonds voisin.

*

La SCCV de l’Hôtel de ville a constitué avocat mais n’a pas conclu, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement conformément à l’article 954, dernier alinéa du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1 – Sur la demande d’annulation du jugement

Pour demander l’annulation du jugement Mme [F] fait valoir que le premier juge a omis de statuer sur sa demande en tant qu’elle concerne l’immeuble sis au n°4, pour n’avoir pris en considération qu’un seul acte de vente alors que sa demande portait sur les deux immeubles, ce qui équivaut à un défaut de réponse à conclusions, et donc de motivation.

La cour relève en premier lieu qu’une omission de statuer ne peut fonder une demande d’annulation du jugement, puisqu’elle peut être réparée soit par la juridiction ayant rendu la décision critiquée, soit par celle à laquelle cette décision est déférée.

En deuxième lieu, le tribunal n’a pas omis de statuer dans la mesure où Mme [F] avait présenté une demande globale concernant les deux immeubles.

Enfin, le tribunal a motivé sa décision, et si la motivation peut être critiquée en tant qu’elle ne fait référence qu’à un seul acte de vente, cela ne constitue pas pour autant un motif d’annulation, mais le cas échéant de réformation du jugement.

La demande d’annulation du jugement sera donc rejetée.

2 – Sur la recevabilité de la demande de Mme [F] au titre de son préjudice matériel

Les actes de vente du 16 septembre 2020, conclus respectivement avec M. [J] et avec la société Investim, comportent la même clause intitulée 'procédure en cours’ aux termes de laquelle il est fait état de la procédure opposant Mme [F] aux sociétés intimées, et il est stipulé que le vendeur et l’acquéreur sont convenus que 'toutes les conséquences à venir concernant cette procédure, qu’elles donnent naissance à une dette (…) ou à une créance (…) feront la perte ou le profit du vendeur qui s’y engage expressément.' Il est également précisé : 'Pour autant, il est convenu et accepté par les parties que LE BIEN vendu est cédé dans l’état dans lequel il se trouve à ce jour, de sorte que LE VENDEUR est dispensé de réaliser, ou faire réaliser, tous travaux éventuellement nécessaires à la suite de désordres constatés dans le cadre de la procédure en cours.

Les parties confirment au besoin que le prix des biens immobiliers vendus, a été déterminé entre elles en considération de leur état général, et ainsi des désordres constatés, des travaux éventuellement à effectuer pour y remédier, respectivement de l’issue de la procédure engagée.'

Comme l’a retenu le tribunal, par cette clause figurant dans les mêmes termes dans les deux actes de vente, Mme [F] s’est réservé le droit de poursuivre la procédure en cours, et donc de demander réparation des préjudices personnels qu’elle a subis en lien avec les faits, objet de la présente procédure, l’existence ou non du préjudice qu’elle invoque étant une question de fond dont ne dépend pas son intérêt à agir.

À hauteur de cour, le préjudice dont elle demande réparation ne consiste pas dans le coût des travaux qu’elle a été dispensée de réaliser, mais dans la diminution du prix de vente qu’elle prétend avoir consenti, à hauteur de ce montant. Elle a donc intérêt et qualité à agir.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en tant qu’il a déclaré irrecevable la demande de Mme [F] en paiement de la somme de 15 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, cette demande étant déclarée recevable.

3 – Sur les demandes de Mme [F] fondées sur le trouble anormal de voisinage

3-1 sur les responsabilités

À titre liminaire, il sera relevé que les dispositions de l’article 1253 du code civil qui a introduit dans ce code une responsabilité pour troubles anormaux du voisinage, issues de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, ne sont pas applicables au présent litige, puisque tant le dommage que son fait générateur sont antérieurs à l’entrée en vigueur de cette loi.

Antérieurement, s’appliquait le principe selon lequel : 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage'.

La théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage institue un régime de responsabilité objective sans faute supposant que soit rapportée la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et d’un lien de causalité entre le fait générateur, en l’occurrence les opérations de démolition et de construction réalisées sur le fonds voisin de celui de Mme [F], et le trouble allégué.

En matière de chantier de construction, peuvent être recherchées sur ce fondement la responsabilité du propriétaire, en l’occurrence la société de l’Hôtel de ville même si elle n’était pas le maître de l’ouvrage des travaux de démolition, celle de la SCI [E], maître de l’ouvrage des travaux de démolition pour le trouble résultant des ces travaux, et celle de la société Buchholz terrassement transport au titre des travaux de démolition, sous réserve que soit établie une relation de cause directe entre le trouble subi et la réalisation des missions qui lui étaient confiées.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble sis au […] est affecté de fissures ou microfissures lesquelles étaient pour la plupart préexistantes aux travaux de construction et avaient déjà été relevées dans le constat dressé par Me [Z], huissier de justice, avant démarrage des travaux, et pour les autres étaient classiques pour des cloisons réalisées au moyen de carreaux de plâtre particulièrement sujettes à ce genre de désordres, notamment dans les points singuliers.

Il précisait cependant que ne pouvait être écartée formellement l’action des vibrations provoquées par l’engin type 'brise-roche’ utilisé lors des travaux de démolition dont l’utilisation aurait dû être évitée à proximité d’immeubles existants.

Le lien de causalité entre les travaux et l’apparition de ces microfissures, difficiles à voir selon l’expert, n’est toutefois pas établi, l’expert ayant notamment relevé qu’elles apparaissaient en des points singuliers (angles de portes, autour des poutres en bois, à la jonction des dalles et des cloisons, au niveau des saignées) ce qui constituait un phénomène classique pour des cloisons réalisés en carreaux de plâtre, lesquels ne sont quasiment plus utilisés pour ce motif. Il soulignait également l’absence de travaux de rafraîchissement depuis 9 ans, alors qu’il est d’usage de refaire de tels travaux tous les 10 ans. Aucune aggravation de ces fissures n’est par ailleurs démontrée.

S’agissant de l’immeuble sis au [Adresse 8], l’expert a relevé une fissure structurelle traversante dans le mur pignon ancienne, rebouchée il y a 30 ans, avant la pose du lambris et stabilisée depuis, ainsi qu’une fissure verticale en façade sud, en partie supérieure du mur, côté droit, de 1,50 m environ dans le prolongement du mur pignon qu’il qualifie de nouvelle. Elle ne figure pas en effet sur le constat dressé avant travaux par Me [Z]. Il a également relevé que le mur de clôture mitoyen devra être nettoyé et consolidé et l’existence d’une trace laissée sans crépi dans le mur après démolition du bâtiment appuyé contre la façade en question.

Il s’évince de l’ensemble de ces constatations que seuls peuvent être attribuées avec certitude aux travaux de démolition : la fissure verticale apparue sur la façade sud de l’immeuble n°2, l’absence de crépi sur une partie de cette façade, et l’absence de crépi sur le mur de clôture mitoyen, le lien de causalité entre ces travaux et les microfissures des carreaux de plâtre de l’immeuble n°4 n’étant pas établi.

Ces désordres qui sont la conséquence des travaux réalisés sur le fonds voisin de celui de Mme [R] excédent les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité de la société de l’Hôtel de ville, propriétaire du fonds voisin sur lequel les travaux ont été exécutés est engagée au titre du trouble généré par les travaux de démolition et de construction, celle de la SCI [E], maître de l’ouvrage des travaux de démolition, et de la société Buchholz terrassement transport qui a réalisé ces travaux est engagée au titre du trouble généré par les travaux de démolition en relation de cause directe avec ceux-ci.

3-2 Sur le préjudice

— sur le préjudice matériel

L’expert a évalué le coût de remise en état du mur sud à 4 800 euros hors taxes et celui du mur mitoyen à 3 000 euros.

Mme [F] ne peut demander une indemnisation au titre du coût de ces travaux qu’elle n’a pas été amenée à supporter. Le montant de 15 840 euros qu’elle sollicite au titre de la diminution du prix de vente qu’elle prétend avoir dû consentir correspond au coût total des travaux de remise en état des deux immeubles incluant la reprise des microfissures de l’immeuble n°4 dont il a été dit ci-dessus qu’elles étaient dépourvues de lien avec les travaux réalisés sur le fonds voisin.

En l’absence de dommage causés par les travaux de démolition et de construction à l’immeuble situé au n°4, Mme [F] ne peut demander indemnisation au titre d’une diminution du prix de vente de cet immeuble.

S’agissant de l’immeuble situé au n°2, s’il ressort de l’acte de vente que le prix a été déterminé en fonction de l’état de l’immeuble et des travaux éventuellement à réaliser pour remédier aux désordres, toutefois, comme le soulignent les intimées, Mme [F] qui ne produit aucun évaluation du bien avant les travaux ou avant la vente ne démontre pas l’importance de la diminution de prix consentie, et les document produits relatifs à une fourchette de prix de vente médian de 'l’ancien’ à [Localité 7], qui sont des estimations trouvées sur des sites internet d’agences immobilières ne constituent pas d’éléments suffisants à cet égard. Elle ne démontre pas non plus que cette diminution du prix serait en lien avec l’absence de crépi sur le muret de clôture et la remise en état partielle du mur de la façade sud, seuls imputables aux travaux, étant relevé que l’immeuble présentait par ailleurs une importante fissure traversante ancienne sur toute la hauteur du pignon non imputable aux travaux réalisés par ou pour les intimés, et qu’il ressort de l’acte de vente qu’il comportait des éléments contenant de l’amiante (panneaux de fibrociment et revêtements de sol) et des anomalies concernant l’installation électrique, tous ces éléments ayant une incidence sur le prix.

En l’absence de preuve d’une diminution du prix de vente en lien avec le trouble généré par les travaux réalisés sur le fonds de la société de l’Hôtel de ville, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande de ce chef.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [F] fait valoir que des fenêtres de son immeuble ont été obstruées et certaines pièces, notamment des chambres ont perdu leur luminosité, qu’un échafaudage a été mis en place sans son consentement.

La pose d’un échafaudage, à proximité immédiate de l’immeuble ayant appartenu à Mme [F], après démolition du garage qui était accolé à cet immeuble n’est pas constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

La perte de luminosité alléguée, l’obstruction des fenêtres et les projections de crépi ne sont pas démontrées par les deux photographies en noir et blanc produites qui ne sont ni datées ni localisées précisément, la nature des traces sur les vitres n’étant pas identifiables. L’expert n’a pas pris position sur ces points considérant qu’ils ne relevaient pas de sa mission.

Le jugement sera également confirmé en tant qu’il a rejeté ce chef de demande.

4 – Sur la demande dirigée contre la SCCV de l’Hôtel de ville

— sur l’enlèvement des lambris

Comme l’a relevé le tribunal, si l’enlèvement des lambris dont le coût a été pris partiellement en charge par la société de l’Hôtel de ville, a été rendu nécessaire pour que l’expert puisse constater l’existence d’une fissure oblique dans le mur pignon, laquelle avait été masquée par un panneau mis en place au cours des opérations de construction, juste avant son intervention, il ne peut pour autant être reproché à la société de l’Hôtel de ville d’avoir intentionnellement dissimulé cette fissure avant les opérations d’expertise, alors qu’il s’agissait d’une fissure ancienne, ce qu’a admis Mme [F] lors de la seconde réunion d’expertise, et non d’une fissure d’apparition récente comme elle l’avait prétendu initialement.

L’expertise n’a en effet porté sur cette fissure que dans la mesure où elle avait été signalée à l’expert comme étant apparue depuis les travaux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté cette demande.

— sur le préjudice moral

Mme [F] évoque l’inquiétude générée par l’opération de construction, et fait valoir qu’elle a vécu dans l’angoisse de voir s’effondrer le mur de sa maison affecté d’une fissure oblique très inquiétante dont elle ne pouvait savoir qu’elle correspondait exactement à celle qui avait été réparée antérieurement, le fait que la société de l’Hôtel de ville mette en place un panneau afin de la dissimuler l’ayant confortée dans l’existence d’un tel risque.

L’inquiétude générée par une opération de construction menée dans un environnement urbanisé ne constitue pas un trouble anormal de voisinage.

L’expert a précisé qu’aucune des fissures constatées n’était de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage. Il a toutefois conseillé de surveiller la fissure oblique du mur pignon.

Aucune faute n’ayant été retenue à la charge de la société de l’Hôtel de ville au titre de cette fissure ou d’une prétendue dissimulation intentionnelle, étant relevé que lors de la seconde réunion d’expertise, Mme [F] a spontanément admis qu’il s’agissait d’une fissure ancienne, et la fissure de la façade sud, seule imputable aux travaux, n’étant pas de nature à compromettre la solidité de l’immeuble, le jugement sera confirmé en tant qu’il a rejeté la demande présentée au titre du préjudice moral.

5 – Sur les dépens et frais exclus des dépens

Le jugement étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de Mme [F]. Il sera alloué à la SCI [E] et à la société Buchholz terrassement transport la somme de 1 500 euros, chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de Mme [F] de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

REJETTE la demande d’annulation du jugement ;

INFIRME le jugement entrepris en tant qu’il a déclaré irrecevable la demande de Mme [F] en paiement de la somme de 15 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 15 juin 2022, pour le surplus, dans les limites de l’appel ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, et ajoutant au jugement,

DECLARE recevable la demande de Mme [B] [V], veuve [F] en paiement de la somme de 15 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

REJETTE cette demande ;

CONDAMNE Mme [B] [V], [F] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI [E] et à la SARL Buchholz terrassement transport la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros), chacune, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [B] [V], épouse [F] sur ce fondement.

La greffière, La présidente,