MINUTE N° 52/25

Copie exécutoire à

— M^e Nadine HEICHELBECH

— la SELARL V² AVOCATS

Le 29.01.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 29 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/00586 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHQY

Décision déférée à la Cour : 16 Janvier 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT – INTIME INCIDEMMENT :

Monsieur [V] [M] exploitant sous l’enseigne 'MIXTE KEBAB'

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e COMERT, avocat au barreau de MULHOUSE

INTIME – APPELANT INCIDEMMENT :

Monsieur [J] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

'

Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2007, M. [J] [I] a donné à bail un local commercial, situé [Adresse 6] à [Localité 7], à Mme [R] [P] pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer mensuel de 360 euros HT, outre une provision sur charges de 20 euros, aux fins d’y exercer une activité de petite restauration.

'

Par acte notarié du 22 juin 2007, Mme [R] [P] a vendu son fonds de commerce à Mme [H] [Z]. M. [W] [F] s’est porté caution solidaire pour toutes sommes qui pourraient être dues par le cessionnaire au bailleur.

'

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2012, Mme [H] [Z] a vendu le fonds de commerce à M. [V] [M].

'

Par assignation signifiée le 4 juillet 2023, M. [J] [I] a attrait Mme [H] [Z], M. [V] [M], exploitant sous renseigne Mixte Kebab et M. [W] [F] devant la juridiction des référés.

'

Par ordonnance rendue le 16 janvier 2024, le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

Déclaré la demande de M. [J] [I] recevable ;

Constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 6 mars 2007, liant M. [J] [I] à M. [V] [M], et concernant la location d’un local à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

Condamné M. [V] [M], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de l’ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

Rejeté la demande de M. [J] [I] en paiement de la somme provisionnelle de 944 € au titre des loyers et charges impayés à compter du 22 février 2023 ;

Condamné solidairement M. [V] [M], Mme [H] [Z] et M. [W] [F] à payer en deniers ou quittances à M. [J] [I], à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 472 € par mois, du 23 mars 2023 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [J] [I] relatives au démontage de la terrasse et à la remise des locaux loués dans leur état d’origine suite aux travaux effectués ;

Constaté que la demande de M. [J] [I] relative à la condamnation de M. [V] [M] à justifier d’une police d’assurance couvrant les risques locatifs est devenue sans objet ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. [V] [M] en remboursement des frais de travaux par lui effectués dans les locaux loués et en paiement de dommages-intérêts résultant des manquements fautifs du bailleur allégués ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné solidairement M. [V] [M], Mme [H] [Z] et M. [W] [F] à payer à M. [J] [I] la somme de 1 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement M. [V] [M], Mme [H] [Z] et M. [W] [F] aux dépens, comprenant les frais du commandement du 22 février 2023 s’élevant à la somme de 214,74 € ;

Constaté l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la décision.

'

M. [V] [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée les 1er et 6 février 2024 et les procédures ont été enregistrées sous les RG n°24/00586 et 24/00632.

'

M. [J] [I] s’est constitué intimé le 16 février 2024.

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Par ordonnance du 29 mai 2024, le président de la 1ère chambre civile a constaté la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de Mme [H] [Z] et M. [W] [F].

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Par ordonnance rendue le 5 juillet 2024, les instances enregistrées sous les RG n°24/00632 et 24/00586 ont été jointes sous le numéro 24/00586.

'

Dans ses dernières conclusions datées du 3 juin 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, M. [V] [M] demande à la cour de :'

Dire et juger que l’appel est recevable et fondé ;

Infirmer l’ordonnance du 16 janvier 2024 sauf en ce qu’elle a rejeté une partie des demandes de M. [I] ;

Déclarer le juge des référés du Tribunal judiciaire de Mulhouse incompétent et renvoyer les parties devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire,

Subsidiairement, débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident,

Condamner M. [I] au paiement d’une indemnité d’éviction de 90'000 euros à M. [M] ;

À défaut, et à titre complémentaire, par voie extraordinaire, si les clauses résolutoire et pénale venaient à être appliquées :

Accorder un délai de 2 ans pour la libération du local par le preneur ;

Ordonner le remboursement des frais de travaux de 16 150 euros ;

Condamner M. [I] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros';

Condamner M. [I] au paiement de la totalité des frais et dépens.

'

Dans ses dernières conclusions récapitulatives datées du 5 novembre 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, M. [J] [I] demande à la cour de :'

Déclarer M. [M] mal fondé en son appel,

Le rejeter,

Déclarer M. [M] irrecevable en ses demandes nouvelles et en tous les cas mal fondés en l’ensemble de ses fins et conclusions,

Le débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

Confirmer la décision entreprise sous réserve de l’appel incident,

Sur appel incident,

Déclarer le concluant recevable et fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau,

Condamner M. [V] [M] à démonter la terrasse installée sans autorisation devant le local commercial sur la partie qui ne fait pas l’objet de la location sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et à remettre en état les locaux suite aux travaux effectués sans autorisation sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

Condamner M. [V] [M] aux entiers dépens et à payer au concluant la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.'

'

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2024.

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La cour a soulevé d’office la question de la recevabilité des demandes en paiement formées par M. [M], le juge des référés ne pouvant statuer que sur des demandes de provision et a octroyé un délai aux parties pour présenter leurs observations.

Vu les notes en délibéré transmises par les parties les 2, 10, 16 et 18 décembre 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION :

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A titre liminaire, la cour rappelle, d’une part, qu’aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions, que s’ils sont invoqués dans la discussion et, d’autre part, qu’elle n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

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Sur la recevabilité des demandes en paiement présentées par M. [M]':

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L’article 873 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

'

En l’espèce, M. [M] sollicite la condamnation de M. [I] au paiement’des sommes de :

—  90 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

—  16 150 € au titre du remboursement des travaux réalisés ;

—  10 000 € à titre de dommages et intérêts.

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Or, aucune de ces sommes n’est sollicitée à titre provisionnel.

Si la cour a demandé l’avis des parties sur le défaut de pouvoir du juge des référés pour statuer sur ces demandes, M. [M] ne pouvait, dans une note en délibéré, modifier ses demandes, mais seulement apporter toute explication utile sur leur recevabilité.

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En conséquence, ces demandes, qui ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés, sont irrecevables. '

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Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire':

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L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (') baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

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C’est aux juges du fond qu’il appartient de se prononcer sur la résiliation judiciaire d’un bail, cette question ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés (Cass. 3ème civ., 27 nov. 1990).

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En l’espèce, par contrat du 28 décembre 2012, Mme [H] [S] a cédé son fonds de commerce à M. [V] [M].

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Ce contrat stipule que 'Le droit au bail des locaux résulte d’un bail commercial sous seing privé, signé en date du 6 mars 2007 aux termes duquel, Monsieur [O] [I] et son épouse Madame [G] née [K] ont donné à bail un local de 54 m2 sis à [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 5] à Mme [R] [P] avec effet à compter du 5 avril 2006 sous diverses charges et conditions ('). Ce bail a été fait sous diverses charges et conditions que le nouvel acquéreur déclare parfaitement connaître pour avoir eu connaissance des dispositions du bail avant la signature des présentes. En annexe figure l’accord du bailleur sur la cession du présent bail. Le vendeur et l’acquéreur déclarent expressément dispenser le rédacteur des présentes de reprendre les conditions du droit au bail ('). L’acquéreur s’engage expressément au paiement des loyers et accessoires sus-énoncés, ainsi qu’à l’entière exécution des clauses et conditions de ce bail solidairement avec le vendeur envers le bailleur'.

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Le contrat de bail en cause stipule que 'La cession devra faire l’objet d’un acte notarié portant à la fois sur la vente du fonds de commerce et sur celle du droit au bail. Le bailleur devra obligatoirement être appelé à intervenir à la signature de cet acte. En cas d’absence du bailleur, l’acte devra lui être signifié par acte extrajudiciaire dans un délai maximum d’un mois suivant la cession'; dans tous les cas une copie exécutoire de l’acte sera remise sans frais au bailleur'.

'

Cette clause, dont la sanction n’est pas la nullité du contrat de cession de bail mais son inopposabilité au bailleur, est stipulée dans l’intérêt de ce dernier, de sorte que seul celui-ci peut s’en prévaloir.

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En outre, il résulte de l’acte de cession du fonds de commerce que M. [M] a dispensé le rédacteur de reprendre les conditions du droit au bail.

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En conséquence, la cession du fonds de commerce a emporté cession au profit de M. [M] du droit au bail, dans les mêmes conditions stipulées à l’acte du 6 mars 2007, de sorte que les clauses résolutoires et pénales sont opposables à ce dernier. '

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Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

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L’article L145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

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Un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré pour une somme supérieure à la dette véritable, reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

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Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

'

En l’espèce, le contrat de bail stipule que':

— 'En cas de retard de paiement du loyer ou de ses accessoires, une majoration au taux de 10 % sera appliquée à titre forfaitaire et irréductible aux sommes impayées, sans mise en demeure préalable pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter de ce retard que des frais exposés pour leur recouvrement'';

— 'Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer des charges ou accessoires y compris les frais de commandement, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécution demeurée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si le propriétaire le souhaite'.

'

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 février 2023, M. [I] a fait signifier à M. [M] un commandement de payer la somme de 2'810,74 € visant la clause résolutoire. Le montant sollicité comportait les loyers et provisions sur charges des mois d’août (472 €), octobre (472 €), décembre 2022 (472 €), janvier (472 €) et février 2023 (472 €), la clause pénale (236 €), le coût du commandement délivré à Mme [Z] (141,94 €), ainsi que le coût de l’acte (72,82 €).

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M. [M] soutient que tous les loyers ont été régulièrement payés. Il ajoute que le loyer du mois de février, n’étant pas exigible, ne pouvait faire l’objet du commandement.

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Or, aucune pièce produite ne permet de conclure que le loyer est payable à terme échu, alors que le contrat de bail stipule que le loyer est payable pour la première fois le 5 avril 2006 pour le mois d’avril 2006.

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En outre, concernant l’imputation des paiements, il sera relevé que M. [M] a payé le loyer des mois d’août et octobre 2022 les 15 et 23 février 2023'; le loyer du mois de décembre 2022 le 8 mars 2023'et le loyer du mois de janvier 2022 le 15 mars 2023. Le loyer du mois de février 2023 n’a été payé que le 17 avril 2023, soit postérieurement au délai qui était imparti au locataire pour régler les causes du commandement.

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M. [M] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement rétroactifs, alors que la dette est soldée à ce jour. Or, le juge du fond ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire et dire qu’elle est réputée n’avoir jamais joué.

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En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2023 et a condamné M. [M] à quitter les locaux loués, ainsi qu’à payer une somme provisionnelle à titre d’indemnité d’occupation.

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Il ne peut être fait droit à sa demande tendant à obtenir un délai d’évacuation de deux ans, aucun fondement juridique, ni moyen, ne venant au soutien de cette prétention.

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Sur le démontage de la terrasse et la remise en état des locaux':

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L’article 873 du code de procédure civile dispose que le président peut, dans les mêmes limites et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

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En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la demande de M. [I], tendant à faire condamner M. [M] à démonter la terrasse installée devant le local commercial et à remettre en état les locaux suite aux travaux effectués, se heurtait à des contestations sérieuses et ne pouvait donner lieu à référé, dans la mesure où une procédure est en cours concernant lesdits travaux devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, le juge de la mise en état ayant ordonné une mesure d’expertise judiciaire, où aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lorsque M. [M] a pris possession des locaux litigieux et où il se prévaut d’une autorisation verbale, tant concernant les travaux réalisés que concernant l’usage de la terrasse.

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Sur les dépens et frais irrépétibles':

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Succombant, M. [M] sera tenu des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation de l’ordonnance déférée sur cette question.

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L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, tout en confirmant les dispositions de l’ordonnance déférée de ce chef.

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P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 16 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse,'sauf en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [V] [M] en remboursement des frais de travaux effectués par lui dans les locaux loués et en paiement de dommages et intérêts, résultant des manquements fautifs du bailleur allégués,

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L’infirme de ces chefs,

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Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant':

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Déclare irrecevables les demandes de condamnation de M. [J] [I] à payer à M. [M] les sommes de 90'000 € au titre d’une indemnité d’éviction, 16'150 € en remboursement des travaux réalisés et 10'000 € de dommages et intérêts,

Rejette la demande de M. [V] [M] tendant à obtenir un délai de 2 ans pour la libération des locaux,

Condamne M. [V] [M] aux dépens de la procédure d’appel,

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Déboute les parties de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles.

La Greffière : le Président :