MINUTE N° 25/326

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Juillet 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02990 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILPY

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4276 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. GASPARD INVEST, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

Non représentée, assignée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 4 mars 2021 prenant effet le 26 mars 2021, la Sci Ferjo a consenti à M. [P] [R] [O] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 390 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Le 22 février 2022, la Sci Gaspard Invest, nouveau propriétaire du bien immobilier, a fait délivrer à M. [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2 175 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’octobre 2021 à février 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2022, la Sci Gaspard Invest a fait assigner M. [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 1 712 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner M. [R] [O] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [R] [O] de sa demande reconventionnelle,

— débouter M. [R] [O] de sa demande de délais de paiement,

— condamner M. [R] [O] aux dépens.

Le bailleur a fait valoir que M. [R] [O] avait quitté les lieux le 31 octobre 2022 et qu’il était redevable de loyers et charges impayés. La Sci Gaspard Invest a soutenu que le défendeur ne démontrait pas le caractère indécent du logement et qu’il avait laissé l’appartement dans un état de saleté invraisemblable.

M. [R] [O] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes de la Sci Gaspard Invest et à sa condamnation au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance. Subsidiairement, il a sollicité de réduire les sommes réclamées dans la limite de 506,75 euros, d’ordonner la compensation des condamnations prononcées et de lui accorder les plus larges délais de paiement. Il a également demandé la condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [O] a fait valoir qu’il bénéficiait d’une créance à l’encontre du bailleur lorsque la Sci Gaspard Invest avait fait l’acquisition du logement et que le décompte produit ne tenait pas compte de l’intégralité des versements effectués. Il a soutenu que le bailleur n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, le sol du logement et la serrure de l’appartement étant détériorés.

Par jugement contradictoire du 28 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré l’action recevable,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2021 entre la Sci Ferjo et M. [R] [O] concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 avril 2002 à minuit,

— condamné M. [R] [O] à verser à la Sci Gaspard Invest la somme de 956,75 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 31 octobre 2022,

— rejeté la demande de M. [R] [O] au titre des délais de paiement,

— rejeté la demande de M. [R] [O] au titre de la réparation du trouble de jouissance,

— rejeté la demande de la Sci Gaspard Invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [R] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [R] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que les loyers et charges dus par le locataire s’élevaient à 1 427 euros pour l’année 2021 et 70 euros pour 2022, dont il convenait de déduire la somme de 390 euros correspondant au dépôt de garantie et la somme de 150,25 euros au titre d’un trop perçu du mois de mars 2021.

Il a considéré que le trouble de jouissance allégué n’était pas démontré, les photos produites faisant ressortir une seule écharde du parquet massif et le bailleur rapportant la preuve du remplacement du barillet de la serrure en avril 2022.

M. [R] [O] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 31 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 29 octobre 2024, M. [R] [O] demande à la cour de :

— déclaré l’appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné M. [R] [O] à verser à la Sci Gaspard Invest la somme de 956,75 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 31 octobre 2022,

' rejeté la demande de M. [R] [O] au titre des délais de paiement,

' rejeté la demande de M. [R] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [R] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Statuant à nouveau,

— débouter la Sci Gaspard Invest de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

— constater que la Sci Gaspard Invest ne détient aucune créance à l’encontre de M. [R] [O],

— condamner la Sci Gaspard Invest à verser à M. [R] [O] la somme de 525,25 euros au titre du trop versé au titre des versements de loyers et charges entre le mois de mars 2021 et le mois d’octobre 2022,

— condamner la Sci Gaspard Invest à payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Maitre Julie Hohmatter au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, ladite condamnation valant renonciation de l’avocat au versement de l’aide juridictionnelle et avec toutes les conséquences de droit, en sus des frais et entiers dépens,

— condamner la Sci Gaspard Invest à l’ensemble des frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’appelant fait valoir que le dernier décompte produit par le bailleur comporte des inexactitudes et ne prend pas en compte l’ensemble des versements effectués par la caisse d’allocations familiales (CAF) au profit des bailleurs au titre de l’allocation logement. Il soutient que les décomptes de la CAF font apparaître un solde créditeur de 525,25 euros à son profit, après déduction du dépôt de garantie et rectification du loyer dû à compter du 26 mars 2021, tel que calculé par le premier juge.

La Sci Gaspard Invest, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024 délivré par remise à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelant, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge.

De surcroît, en application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le premier juge a fixé la dette locative de l’appelant à la somme de 956,75 euros à la date du 31 octobre 2022, soit 886,75 euros au titre de l’année 2021 et 70 euros au titre de l’année 2022.

Pour l’année 2021, le décompte du bailleur faisait apparaître un solde créditeur de 1 427 euros dont le premier juge a déduit le dépôt de garantie (390 euros) et un indu de 150,25 euros au profit du locataire dans la mesure où le bail a pris effet le 26 mars 2021 et que le loyer de mars 2021 devait être calculé au prorata du temps passé soit 64,75 euros alors que le bailleur a perçu 215 euros (215 – 64,75 = 150,25 euros).

Pour l’année 2022, le premier juge a relevé que le décompte du bailleur faisait ressortir une erreur de calcul et que la somme restant due était de 70 euros et non 285 euros, comme sollicitée par le bailleur.

Ces constatations du premier juge ne sont pas remises en cause par l’appelant qui fait état de versements effectués par la caisse d’allocations familiales qui n’ont pas été pris en compte par le bailleur ou qui l’ont été de façon erronée.

Il résulte effectivement du décompte, produit par l’appelant en pièce n° 10, que le bailleur a retenu des montants erronés et a omis de comptabiliser plusieurs versements émanant de la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin, ce dont l’appelant justifie par la production des attestations de paiement :

Le détail des inexactitudes et omissions se décompose comme suit :

— Juin 2021 : le bailleur a déclaré percevoir la seule somme de 758 euros (rappel d’avril et mai 2021) de la part de la CAF alors qu’il a également perçu la somme de 379 euros.

— Juillet 2021 : il a déclaré percevoir la somme de 379 euros alors que le versement effectué par la Caisse était de 374 euros.

— Septembre 2021 : il a déclaré percevoir la somme de 374 euros alors que le versement effectué par la Caisse était de 312 euros.

— Octobre, novembre et décembre 2021 : le décompte du bailleur ne fait apparaître aucun versement au titre des loyers perçus alors qu’il est justifié de versements de la CAF de 313 euros (octobre), 313 euros (novembre) et 247 euros (décembre).

Au vu de ces éléments, il apparaît que le bailleur a omis de comptabiliser plusieurs versements de la CAF à hauteur de 1 252 euros et qu’il a également comptabilisé des versements excédant de 67 euros les versements effectués par la Caisse.

Il en résulte que le locataire a apuré sa dette locative et qu’il dispose d’une créance d’un montant de 228,25 euros (956,75 + 67 ' 1 252) à l’encontre du bailleur.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [R] [O] à verser à la Sci Gaspard Invest la somme de 956,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ajoutant au jugement, la Sci Gaspard Invest sera condamnée à payer à l’appelant la somme de 228,25 euros au titre du trop versé de loyers et charges à la date du 31 octobre 2022.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées, l’appelant n’ayant pas produit devant le premier juge les pièces justifiant des versements effectués par la caisse d’allocations familiales.

Succombant en appel, la Sci Gaspard Invest sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [P] [R] [O] à verser à la Sci Gaspard Invest la somme de 956,75 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 31 octobre 2022,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sci Gaspard Invest à verser à M. [P] [R] [O] la somme de 228,25 euros au titre du trop versé de loyers et charges à la date du 31 octobre 2022,

CONDAMNE la Sci Gaspard Invest aux dépens de l’instance d’appel.

CONDAMNE la Sci Gaspard Invest à payer à Maître Julie Hohmatter, avocate, la somme de 1 200 euros par application combinée des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle et 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente