N° RG 24/03895

N° Portalis DBVM-V-B7I-MO2M

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 15 JANVIER 2026

Appel d’un jugement (N° RG 22/01295)

rendu par le tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VIENNE

en date du 26 septembre 2024

suivant déclaration d’appel du 08 novembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. L’EMPIRE DE LA PECHE, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 879 236 370prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre TRIME de la SELARL LES AVOCATS DU PAYS ROUSSILLONNAIS, avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉE :

S.N.C. LIDL, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 343 262 622, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Florence du CHATELIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M. Fabien OEUVRAY, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 2019, la société en nom collectif Lidl a consenti à [F] [E], sous conditions suspensives et avec faculté de substitution, une promesse de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 5] (38), pour un loyer mensuel de 7.000 euros TTC, destinés à la vente d’articles de pêche et pour les animaux domestiques, et s’est engagée à réaliser divers travaux listés dans un cahier des charges de travaux annexé à la promesse. Celle-ci prévoyait Ia signature de l’acte authentique de bail dans les quinze jours suivant la date de remise des clefs, intervenue le 2 décembre 2019.

2. La société Lidl a sollicité M.[E] afin de signer l’acte authentique à plusieurs reprises, mais en vain. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2021 à M. [E] et à Ia société L’Empire de la Pêche, laquelle a fait savoir qu’elle se substituait à M.[E], la société Lidl les a sommés de comparaître le 6 mai 2021 à 11h00 en l’étude de Me [Z], notaire à [Localité 6], pour signer l’acte de bail réitératif. Par acte d’huissier délivré le 12 mai 2021, la société Lidl a, de nouveau, sommé M.[E] et la société L’Empire de la Pêche de signer l’acte de bail définitif devant le notaire précité le 1er juin 2021 à 11 heures, précisant qu’à défaut de signature, le bail sera résolu, et rappelant qu’une somme de 39.209,72 euros lui est due au titre des loyers et provisions pour charges de février à mai 2021, du dépôt de garantie et de la commission d’agence.

3. Le 1er juin 2021, Me [Z] a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de paiement de la somme de 39.209,72 euros par M. [E] sur le compte de l’étude.

4. Par ordonnance du 9 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne a :

— constaté, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation de la promesse de bail commercial compter du 1er juin 2021;

— condamné la société L’Empire de la Pêche à verser la société Lidl une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant dû en cas de réitération de la promesse, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;

— dit qu’à défaut d’avoir libéré, il sera procédé à l’expulsion de la société L’Empire de la Pêche avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— dit que le versement de la somme de 30 000 euros sur la comptabilité de Me [Z] s’imputera en priorité sur les pénalités.

5. Par arrêté du 7 octobre 2021, le maire de la commune de [Localité 5] a fermé temporairement au public l’établissement occupé par la société L’Empire de la Pêche, en raison de l’état des locaux compromettant gravement la sécurité du public et faisant obstacle au maintien de l’exploitation.

6. Un rapport d’expertise amiable a été établi le 25 octobre 2021 par la société Saretec Grenoble, constatant que le décrochement de la paroi coupe-feu avait occasionné la déformation de la structure en suspente du faux-plafond en dalles minérales lors de sa chute. Par courrier du 22 novembre 2021, la société Lidl a indiqué au preneur que le faux-plafond représentait un réel risque de danger et lui a demandé de ne plus pénétrer sous aucun prétexte dans son local.

7. Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2021 , la société Lidl a signifié à la société L’Empire de la Pêche un commandement de quitter les lieux sous un délai maximum de quinze jours.

8. Suivant procès-verbal de tentative d’expulsion établi le 17 décembre 2021, la société L’Empire de la Pêche n’a pas libéré les lieux et a indiqué que le déplacement du stock était en cours et que l’embauche de personnel était difficile en raison de la dangerosité des lieux. Les locaux ont finalement été restitués le 17 mars 2022.

9. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 octobre 2022, la société Lidl a assigné la société L’Empire de la Pêche devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins d’obtenir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, sa condamnation à lui verser :

—  162.208,49 euros à titre d’indemnité d’occupation,

—  31.200 euros au titre de l’indemnité de retard,

—  18.000 euros au titre de la clause pénale,

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

10. Par ordonnance du 21 juin 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Ia société L’Empire de la Pêche et l’a condamnée à verser à la société Lidl la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

11. Par jugement du 26 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Vienne a :

— constaté que la promesse de bail commercial du 3 juillet 2019 se trouve résiliée par l’effet de Ia clause résolutoire depuis le 1er juin 2021 ;

— débouté la société L’Empire de la Pêche de sa demande de résiliation de la promesse de bail aux torts exclusifs de la société Lidl ;

— condamné la société L’Empire de la Pêche à verser à la société Lidl les sommes de :

* 28.000 euros au titre des loyers impayés;

* 44.034 euros au titre des indemnités d’occupation (majorations incluses) pour la période du 1er juin au 7 octobre 2021 ;

—  31.200 euros TTC au titre de l’indemnité de retard;

— condamné la société L’Empire de la Pêche à verser à Ia société Lidl la somme d’un euro au titre de la clause pénale;

— débouté la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation majorée pour la période du 7 octobre 2021 au 17 mars 2022,

— débouté la société Lidl de sa demande de condamnation de la société L’Empire de la Pêche au paiement d’une astreinte;

— ordonné que le versement de la somme de 39.065,86 euros sur la comptabilité de Me [Z] s’imputera en priorité sur les pénalités et se compensera en deniers ou quittances ;

— condamné la societé L’Empire de la Pêche à verser à la société Lidl la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la société L’Empire de la Pêche aux entiers dépens;

— rejeté la demande de la société Lidl tendant, en cas d’exécution forcée, à faire supporter par le débiteur le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

12. La société L’Empire de la Pêche a interjeté appel de cette décision le 8 novembre 2024 en toutes ses dispositions, à l’exception de celles ayant:

— débouté la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation majorée pour la période du 7 octobre 2021 au 17 mars 2022,

— débouté la société Lidl de sa demande de condamnation de la société L’Empire de la Pêche au paiement d’une astreinte ;

— rejeté la demande de la société Lidl tendant, en cas d’exécution forcée, à faire supporter par le débiteur le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

13. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 6 novembre 2025.

Prétentions et moyens de la société L’Empire de la Pêche :

14. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 22 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1217 et suivants, 1231-5, 1347 à 1348-2, 1719, 1722 et 1741 du code civil, de l’article L.521-2, alinéa 2, du code de la construction et de l’habitation, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté que la promesse de bail commercial du 3 juillet 2019 se trouve résiliée par l’effet de la clause résolutoire depuis le 1er juin 2021 ;

— débouté la concluante de sa demande de résiliation de la promesse de bail aux torts exclusifs de la société Lidl ;

— condamné la concluante à verser à la société Lidl les sommes de :

* 28.000 euros au titre des loyers impayés ;

* 44.034 euros au titre des indemnités d’occupation (majorations incluses) pour la période du 1er juin au 07 octobre 2021;

* 31.200 euros TTC au titre de l’indemnité de retard ;

— condamné la concluante à verser à la société Lidl la somme d’un euro au titre de la clause pénale ;

— ordonné que le versement de la somme de 39.065,86 euros sur la comptabilité de Me [Z] s’imputera en priorité sur les pénalités et se compensera en deniers ou quittances ;

— condamné la concluante à verser à la société Lidl la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la concluante aux entiers dépens.

15. Elle demande la confirmation de ce jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation majorée pour la période du 7 octobre 2021 au 17 mars 2022 ;

— débouté la société Lidl de sa demande de condamnation de la concluante au paiement d’une astreinte ;

— rejeté la demande de la société Lidl tendant, en cas d’exécution forcée, à faire supporter par le débiteur le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce.

16. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, à titre principal :

— de dire et juger que la société Lidl a commis des fautes graves dans l’exécution de la promesse de bail ;

— de dire et juger que la société Lidl n’a pas exécuté l’intégralité des travaux mis à sa charge par la promesse de bail et que ceux réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art ;

— de dire et juger que la société Lidl a résilié abusivement et unilatéralement la promesse de bail ;

— en conséquence, de prononcer la résolution judiciaire de la promesse de bail aux torts exclusifs de la société Lidl ;

— de dire et juger qu’aucun loyer ou indemnité d’occupation ne sera dû par la concluante à la société Lidl ;

— de débouter la société Lidl de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la société Lidl à verser à la concluante la somme de 39.065,86 euros en remboursement des loyers et du dépôt de garantie réglés par la concluante.

17. Elle demande, subsidiairement :

— de dire et juger qu’aucune indemnité d’occupation et aucun frais, pénalités, indemnités contractuelles, astreintes ne seront dues par la concluante à la société Lidl sur la période du 4 septembre 2021 jusqu’à la date de libération des lieux le 17 mars 2022 ;

— de fixer l’indemnité d’occupation sur la base du montant annuel du loyer (84.000 euros TTC) sans qu’une quelconque majoration ne soit appliquée, laquelle sera due à compter du 1er juin 2021 et jusqu’au 4 septembre 2021 ;

— de débouter la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation majorée pour la période du 4 septembre 2021 au 17 mars 2022 ;

— de débouter la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation pour la période du 4 septembre 2021 au 17 mars 2022 ;

— de débouter la société Lidl de sa demande de condamnation de la concluante au paiement d’une astreinte ;

— de fixer le montant des pénalités contractuelles de retard à la somme d’un euro HT par mois, soit 1,20 euros TTC, lesquelles seront dues sur la période du 1er février 2021 au 4 septembre 2021,

— de débouter la société Lidl de sa demande en paiement de la clause pénale d’indemnité forfaitaire contractuelle d’un montant de 18.000 euros TTC,

— d’ordonner la compensation de la somme de 39.065,86 euros versée par la concluante sur la comptabilité de Me [Z], notaire, avec toute somme que la concluante sera éventuellement amenée à payer à la société Lidl au titre de la promesse de bail commercial en date du 3 juillet 2019.

18. Elle demande, à titre très subsidiaire :

— de dire et juger qu’aucune indemnité d’occupation et aucuns frais, pénalités, indemnités contractuelles, astreintes ne seront dues par la concluante à la société Lidl sur la période du 7 octobre 2021 jusqu’à la date de libération des lieux le 17 mars 2022 ;

— de fixer l’indemnité d’occupation sur la base du montant annuel du loyer (84.000 euros TTC) sans qu’une quelconque majoration ne soit appliquée, laquelle sera due à compter du 1er juin 2021 et jusqu’au 7 octobre 2021 ;

— de débouter la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation majorée pour la période du 7 octobre 2021 au 17 mars 2022 ;

— de débouter la société Lidl de sa demande de versement d’une indemnité d’occupation pour la période du 7 octobre 2021 au 17 mars 2022 ;

— de fixer le montant des pénalités contractuelles de retard à la somme d’un euro HT par mois, soit 1,20 euros TTC, lesquelles seront dues sur la période du 1er février 2021 au 7 octobre 2021 ;

— de réduire à un euro la demande de la société Lidl en paiement de la clause pénale d’indemnité forfaitaire contractuelle ;

— de réduire les demandes de la société Lidl à de plus justes proportions.

19. Elle demande, en tout état de cause :

— de déclarer recevables et bien fondées les demandes formulées par la concluante ;

— de rejeter toutes demandes, moyens, prétentions, conclusions plus amples ou contraires ;

— de condamner la société Lidl à payer à la concluante la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Lidl aux entiers dépens de première instance et d’appel.

20. L’appelante expose :

21. ' que suite à son entrée dans les lieux le 2 décembre 2019, la concluante a procédé à des travaux d’aménagement et à des investissements en vue de l’ouverture du commerce au mois de février 2020'; qu’elle a cependant rencontré des difficultés': suppression de la chambre froide alors qu’elle devait être conservée, toilettes inaccessibles aux personnes à mobilité restreinte, absence de ligne téléphonique, absence d’électricité';

22. ' qu’en raison de la survenance de la crise sanitaire, la concluante a fermé le magasin, alors que les parties ont convenu que le paiement des loyers n’interviendrait qu’à compter du 8 juin 2020'; que les parties ont également convenu de reporter la date de signature du bail jusqu’au mois de février 2021';

23. ' concernant la résolution de plein droit de la promesse de bail commercial, que cette promesse a seulement stipulé que si l’une des parties se refuse à signer l’acte authentique et à exécuter ses obligations, la promesse sera résolue de plein droit'; qu’il n’a ainsi pas été convenu que la signature authentique soit subordonnée au paiement des loyers au plus tard le jour de la signature de l’acte'; qu’aucune sommation de signer l’acte authentique n’a indiqué qu’à défaut de paiement des loyers à cette date, la promesse sera résiliée de plein droit';

24. ' que la promesse a subordonné la signature de l’acte authentique à la réalisation des travaux reposant sur le bailleur selon le cahier des charges, de sorte que la réitération par acte authentique était prématurée en l’absence de réalisation de ces travaux par l’intimée et ainsi de son manquement à son obligation de délivrance';

25. – que lors du rendez-vous chez le notaire le 1er juin 2021, l’intimée a refusé de signer l’acte au motif que la concluante n’avait apporté qu’un chéquier pour s’acquitter des sommes dues au titre des premiers loyers et du dépôt de garantie'; que la concluante a cependant versé une somme totale de 39.065,86 euros entre les mains du notaire entre le 3 juin 2021'et le 10 août 2021'conformément à sa promesse prise devant le notaire et constatée par lui dans le procès-verbal de carence, afin de justifier de sa bonne foi ;

26. – qu’on ne peut ainsi reprocher à la concluante d’avoir refusé d’exécuter son obligation, de sorte que la clause résolutoire de plein droit n’était pas acquise';

27. ' concernant la demande de résolution judiciaire de la promesse, que le bailleur n’a pas justifié avoir réalisé l’intégralité des travaux mis à sa charge, malgré les demandes de la concluante'; que suite au début d’effondrement du plafond le 4 septembre 2021, il a été constaté par les pompiers et les experts que ce problème résultait des malfaçons commises par le bailleur lors de la réalisation de travaux mis à sa charge, en l’occurrence la suppression d’un mur antifeu, ce qui a abouti à l’arrêté de fermeture de l’établissement du 7 octobre 2021, alors que le bailleur a fait défense à la concluante de pénétrer dans le local ;

28. ' que l’intimée a ainsi manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifie la demande de résiliation judiciaire de la promesse aux torts du bailleur, et le remboursement des sommes versées’auprès du notaire';

29. ' subsidiairement, concernant le paiement des loyers et l’indemnité d’occupation, que selon l’article L521-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de cet arrêté ou de son affichage en mairie et sur la façade de l’immeuble ; que ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux ;

30. ' qu’en l’espèce, les parties se sont entendues sur un début du paiement des loyers à compter du 1er février 2021 en raison de la survenance de la crise sanitaire, alors que le sinistre donnant lieu à l’arrêté de péril est survenu le 4 septembre 2021, sinistre empêchant toute exploitation, avec une fermeture le 7 octobre'; que le bailleur a interdit à la concluante l’accès aux locaux le 22 novembre 2021'; qu’aucune réouverture n’est intervenue jusqu’à la libération des lieux le 17 mars 2022'; ainsi, qu’aucune somme ne peut être mise à la charge de la concluante entre le 4 septembre 2021 et le 17 mars 2022';

31. ' concernant la majoration de l’indemnité d’occupation et l’astreinte contractuelle, que si la page 26 de la promesse de bail prévoit une astreinte journalière de 300 euros HT au cas où le preneur se maintient dans les lieux,

outre une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50'%, il s’agit de clauses pénales';

32. ' qu’il n’est pas contesté que la concluante a réglé auprès du notaire un total de 39.065,86 euros, ce qui démontre sa bonne foi'; qu’en conséquence, aucune majoration de l’indemnité d’occupation ne peut être appliquée, pas plus qu’une astreinte journalière, en raison du sinistre ayant affecté les locaux et de l’interdiction faite par le bailleur d’y pénétrer';

33. ' concernant les pénalités de retard prévues en cas de non réitération de la promesse, que si la page 10 du bail a stipulé une pénalité de 2.000 euros en cas de non paiement d’une échéance de loyer ou tout autre somme prévue par le bail, il s’agit également d’une clause pénale, devant être réduite, pour les mêmes raisons qu’indiqué plus haut, à la somme d’un euro par mois, soit 7 euros HT;

34. ' concernant l’indemnité forfaitaire de 15.000 euros HT prévue à la page 32 de la promesse, en conséquence de la non réitération, que celle-ci n’est pas imputable à la concluante, de sorte que cette indemnité n’est pas due.

Prétentions et moyens de la SNC Lidl :

35. Selon ses conclusions n°2 remises par voie électronique le 3 novembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1224, 1225,1227 et 1228 du code civil, de déclarer la société L’Empire de la Pêche mal fondée en son appel et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— constaté que la promesse de bail commercial du 3 juillet 2019 se trouve résiliée par l’effet de la clause résolutoire depuis le 1er juin 2021 ;

— débouté la société L’Empire de la Pêche de sa demande de résiliation de la promesse de bail aux torts exclusifs de la concluante ;

— condamné la société L’Empire de la Pêche à verser à la concluante les sommes de :

* 28.000 euros au titre des loyers impayés ;

* 44.034 euros au titre des indemnités d’occupation (majorations incluses) pour la période du 1 er juin au 7 octobre 2021;

* 31.200 euros TTC au titre de l’indemnité de retard ;

— ordonné que le versement de la somme de 39.065,58 euros sur la comptabilité de Me [Z] s’impute en priorité sur les pénalités et se compense en deniers ou quittances ;

— condamné la société L’Empire de la Pêche à verser à la concluante la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

36. Elle demande, ajoutant à la décision entreprise, d’assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du jugement.

37. Elle demande également à la cour de déclarer recevable et bien fondé son appel incident, et y faisant droit :

— de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société L’Empire de la Pêche à verser à la concluante la somme d’un euro au titre de la clause pénale;

— statuant à nouveau, de condamner la société L’Empire de la Pêche au paiement de la somme de 18.000 euros TTC, au titre de la clause pénale.

38. Elle demande, dans tous les cas :

— de débouter la société L’Empire de la Pêche de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— de la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

39. L’intimée soutient':

40. ' que la promesse de bail a été conclue sous les conditions suspensives suivantes': levée de l’option par la concluante dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, absence de recours des tiers et de retrait de l’administration concernant la réalisation de travaux, obtention d’un prêt de 60.000 euros’par le preneur; que s’il a été convenu que la concluante réalise des travaux, il a été stipulé que ces travaux ne devaient intervenir qu’à compter de la levée de toutes les conditions suspensives';

41. ' que toutes ces conditions ont été levées, de sorte que la concluante a fait réaliser les travaux mis à sa charge, et a remis les clefs au preneur le 2 décembre 2019'; qu’en raison de travaux devant être réalisés par le preneur, puis de la crise sanitaire, il a été convenu de différer le paiement des loyers au 1er février 2021';

42. ' concernant la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire de plein droit, que la promesse a prévu une réitération dans les 15 jours suivant la remise des clefs'; que suite à la sommation délivrée le 23 avril 2021, le preneur n’a pas signé l’acte réitératif, et n’a pas payé les loyers, pas plus que le dépôt de garantie le jour de la signature prévu pour l’acte'; qu’une seconde sommation a été délivrée le 12 mai 2021 rappelant ces obligations'; qu’il n’est pas contesté par l’appelante que le versement n’est pas intervenu sur le compte du notaire le 1er juin 2021, ce qui a empêché la réitération de l’acte’par la concluante à bon droit';

43. ' que si l’appelante invoque un manquement de la concluante à ses obligations concernant l’exécution de travaux, ces travaux ne figuraient pas dans les conditions suspensives'; que les paiements opérés par l’appelante, après le 1er juin 2021, indiquent sa volonté d’accepter les locaux en l’état, qu’elle a d’ailleurs exploités';

44. ' que le sinistre survenu le 7 octobre 2021 est sans effet, puisque la promesse était résiliée de plein droit à cette date';

45. ' concernant la restitution de la somme de 39.065,86 euros, qu’elle a été remise par le notaire à la concluante, puisqu’il n’en était pas le séquestre'; que le rejet de la demande de résolution judiciaire de l’appelante fait obstacle à cette restitution, d’autant que le tribunal a condamné l’appelante à une somme totale de 107.234 euros';

46. ' concernant la majoration de l’indemnité d’occupation, que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il n’a fait droit à cette demande que pour la période du 1er juin au 7 octobre 2021'; que l’appelante ne peut invoquer l’article L521-2 du code de la construction, qui n’a pas vocation à s’appliquer'; que cette majoration est contractuelle due';

47. ' concernant la pénalité de retard de paiement, qu’aucun règlement n’est intervenu aux échéances contractuelles comme retenu par le tribunal'; que cette pénalité est due pour la période du 1er février 2021 au 17 mars 2022, date de libération effective des lieux';

48. ' concernant la clause pénale de 15.000 euros HT due en cas de non réitération de la promesse, que si le tribunal l’a réduite à un euro en raison des difficultés auxquelles le preneur a fait face pendant l’exploitation des locaux, cependant, l’appelante n’a pas fait état de difficultés justifiant l’inexécution de ses obligations, alors que lors de la fermeture administrative, la promesse était résiliée de plein droit.

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49. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) concernant la résiliation du bail commercial':

50. Le tribunal judiciaire a justement rappelé que la promesse de bail a stipulé que la signature de l’acte authentique devait intervenir dans les 15 jours suivant la date de remise des clefs, et qu’elle contient une clause résolutoire prévoyant que si toutes les conditions suspensives sont réalisées, mais que l’une des parties se refuse, pour quelque cause que ce soit, à passer l’acte authentique, la promesse sera de plein droit résolue sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, quinze jours après mise en demeure d’avoir à exécuter, effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, restée infructueuse.

51. Ainsi que précisé dans le jugement déféré, la réalisation de travaux par le bailleur n’était pas prévue à titre de condition suspensive, la promesse ayant stipulé, en page 3, que préalablement à la réitération authentique, le bailleur s’engage à réaliser différents travaux listés dans un cahier des charges des travaux, mais qu’ils n’interviendront qu’à compter du moment où la société Lidl sera certaine que l’ensemble des conditions suspensives pour les deux preneurs seront réalisées.

52. La cour note qu’en l’espèce, il est constant que toutes ces conditions ont été levées. S’agissant des travaux que devait réaliser la société Lidl, l’annexe à la promesse de bail produite par l’appelante indique qu’il s’agissait d’évacuer le mobilier encore présent, de séparer le réseau électrique du magasin suite à une division de la surface de vente en deux locaux distincts, de mettre en place une alarme incendie, de créer une zone de désenfumage propre à ce local, de créer un réseau de plomberie séparé, de créer un mur de refend, avec une nouvelle porte d’entrée, de procéder à une reprise du faux plafond en raison de la création du local, d’aménager les accès, de créer une porte automatique sur la façade.

53. Comme retenu par le tribunal, le preneur n’a effectué aucune mise en demeure de réaliser ces travaux, ne s’est pas opposé à la réitération de la promesse en raison d’une absence d’exécution de ces travaux, et a accepté la remise des locaux le 2 décembre 2019. La cour relève qu’il est constant que le preneur les a ensuite aménagés afin d’exercer son activité. Ainsi que constaté par le premier juge, le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 1er juin 2021 a relevé que le preneur s’est engagé à verser les sommes dues et aucune mention n’est faite d’un éventuel mécontentement du locataire s’agissant de l’état des locaux.

54. Comme le tribunal, la cour constate ainsi que l’appelante a accepté les locaux en l’état le 2 décembre 2019, alors qu’elle n’établit pas que la non-exécution des travaux était un obstacle à la réitération de la promesse. L’acte définitif aurait ainsi dû être signé dans les 15 jours suivant cette prise de possession, sous peine de la résolution de plein droit de la promesse sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure restée infructueuse.

55. Or, la société Lidl a fait délivrer, le 23 avril 2021, une sommation d’avoir à comparaître en l’étude du notaire, afin de signer le bail le 6 mai 2021, suite au défaut de comparution de l’appelante en l’étude le 24 mars 2021. Comme indiqué par le tribunal, des délais ont cependant été concédés par le bailleur, lequel a continué de solliciter la société L’Empire de la Pêche afin de signer l’acte de bail définitif en l’étude notariale. Une nouvelle sommation d’avoir à comparaître en cette étude a été signifiée le 12 mai 2021, mais le bail n’a pas été signé le 1er juin 2021, en raison de l’absence de versements auprès du notaire des fonds comprenant les loyers et charges arriérés, le dépôt de garantie, la commission d’agence, le preneur proposant de s’acquitter de ces sommes par un chèque ordinaire, et non par un chèque de banque, ainsi que constaté par le notaire dans son procès-verbal de carence. Ainsi qu’indiqué par le tribunal, si l’appelante a effectué plusieurs virements bancaires entre le 2 juin 2021 et le 10 août 2021, toutefois, ces derniers sont intervenus postérieurement au procès-verbal de carence dressé par le notaire le 1er juin 2021, de sorte que la société L’Empire de la Pêche n’a pas exécuté ses obligations dans les délais prévus.

56. Si l’appelante soutient que la promesse n’a pas subordonné la signature du bail au paiement des loyers au plus tard le jour prévu pour la signature définitive, il résulte néanmoins de cette promesse que les loyers et les charges devaient être réglés mensuellement, ce qui n’a pas été le cas. En outre, elle a également prévu que le paiement du dépôt de garantie de 17.500 euros HT devait être payé lors de la signature du bail, ce qui n’a pas plus été le cas lors de la dernière réunion tenue par le notaire le 1er juin 2021. La sommation de comparaître signifiée le 23 avril 2021 rappelle ce défaut de paiement, de même que le courrier officiel de l’avocat de la société Lidl du 4 mai 2021, ainsi que la sommation de comparaître du 12 mai 2021, contenant le détail des sommes devant être payées par l’appelante. Elle ne peut en conséquence reprocher à l’intimée d’avoir refusé de signer le bail le 1er juin 2021, en raison de l’absence de paiement des sommes alors dues, et notamment du dépôt de garantie.

57. En conséquence, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la société Lidl. La promesse de bail a en effet été résiliée de plein droit le 1er juin 2021 faute de signature du bail en raison du défaut de paiement imputable à l’appelante.

58. Il résulte de la résiliation de cette promesse qu’à compter du 1er juin 2021, l’appelante s’est retrouvée occupante sans droit ni titre. En conséquence, elle est mal fondée à exciper du sinistre survenu ultérieurement, résultant d’un effondrement d’une partie du plafond, pour invoquer une résolution de la promesse aux torts du bailleur en raison d’un manquement à son obligation de délivrance.

2) Concernant les sommes dues par la société L’Empire de la Pêche':

59. S’agissant des loyers et de l’indemnité d’occupation, la cour constate que l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 1er janvier 2021, ainsi applicable à la date de signature de la promesse, dispose que pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application des’articles L. 1331-25'et’L. 1331-28'du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article’L. 511-1,'le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

60. Ce texte a ensuite été modifié à quatre reprises. Dans sa rédaction en vigueur

du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2021, il ne concerne également que les logements. Il en est de même concernant sa version en vigueur du 1er juillet 2021 au 11 avril 2024. Ce n’est qu’à l’occasion de la loi du 9 avril 2024, pour la version en vigueur du 11 avril 2024 au 21 novembre 2024, que ce texte a été étendu à un’local ou une installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial. La dernière modification issue de la loi du 19 novembre 2024 confirme cette extension.

61. Il en résulte que le tribunal a exactement jugé que l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux établissements recevant du public utilisé aux fins d’hébergement en application de l’article L521-1 du même code, alors que les locaux loués par la société L’Empire de la Pêche ne sont pas destinés à héberger de sorte qu’elle ne peut solliciter l’application des dispositions prévues à l’article précité.

62. Selon la promesse, le loyer payable mensuellement a été fixé à 7.000 euros TTC, outre charges. Une franchise de trois mois a été accordée par le bailleur, par laquelle le premier paiement devait intervenir le premier jour du 4ième mois suivant la date de livraison, et en cas de livraison antérieure au 1er décembre 2019, il a été stipulé que le premier loyer ne sera exigible qu’à partir du 1er mars 2020. La cour en retire qu’en raison d’une entrée dans les lieux le 2 décembre 2019, le loyer devenait exigible le 1er mars 2020.

63. Il résulte cependant du courrier de l’avocat de l’intimée du 4 mai 2021 qu’en raison de la survenue de la crise sanitaire, une franchise supplémentaire a été accordée au preneur, afin que le loyer et les charges soient payés à compter du 1er février 2021. Ainsi, dans sa sommation de comparaître devant le notaire pour la signature du bail du 12 mai 2021, la société Lidl a également rappelé que l’appelante est redevable de la somme de 28.000 euros au titre des loyers impayés entre le mois de février et le mois de mai 2021 inclus, outre les provisions sur charges, le dépôt de garantie et la commission d’agence, le tout s’élevant à 39.209,72 euros.

64. Cette somme n’a pas été contestée par l’appelante, qui la réglera d’ailleurs après le dernier procès-verbal de carence du 1er juin 2021.

65. En conséquence, l’appel de la société L’Empire de la Pêche est mal fondé en ce qu’elle sollicite la restitution de la somme totale de 39.209,72 euros versée volontairement entre les mains du notaire. Par contre, le jugement entrepris ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à payer la somme de 28.000 euros au titre des loyers, devenues indemnités d’occupation, puisque cette somme a été réglée avant que le tribunal ne soit saisi.

66. Concernant la somme de 44.035 euros mise à la charge de l’appelante au titre des indemnités d’occupation ayant couru du 1er juin 2021 au 7 octobre 2021, date de l’arrêté municipal ordonnant l’interdiction des locaux, la page 26 de la promesse a stipulé que si le preneur se maintient indûment dans les lieux, l’indemnité d’occupation sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50'%.

67. Ainsi que constaté par le tribunal, cette majoration constitue effectivement une clause pénale susceptible de modération, puisqu’elle tend à contraindre l’occupant à restituer les lieux. Aucun élément ne permet de constater qu’elle soit manifestement excessive, alors que l’appelante s’est maintenue volontairement dans les lieux après le 1er juin 2021, date ultime pour la signature du bail.

68. Le sinistre affectant les locaux est survenu le 7 octobre 2021, et résulte, selon le rapport d’expertise amiable qui n’est pas contesté par les parties, d’un affaissement constaté le 4 septembre 2021 suivi, un mois plus tard, d’un effondrement partiel du plafond nécessitant l’intervention des pompiers. Cet effondrement partiel est à l’origine de l’arrêté municipal interdisant l’accès aux locaux. L’origine est un vice dans la réalisation des travaux commandés par le bailleur. Il en résulte que le preneur ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation à partir du 7 octobre 2021, ce que ne conteste pas l’intimée, qui sollicite la confirmation du jugement déféré sur ce point.

69. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge de l’appelante la somme de 44.035 euros au titre des indemnités d’occupation courant du 1er juin au 7 octobre 2021. Ainsi qu’indiqué par le premier juge, il est établi qu’elle a fait face à des difficultés sérieuses pour quitter les lieux à compter de cette fermeture administrative, alors que rien ne permet de mettre en cause sa responsabilité dans la survenance du sinistre.

70. Concernant l’indemnité de retard mise à la charge de l’appelante pour 31.200 euros TTC, la promesse a stipulé une pénalité de retard mensuelle de 2.000 euros HT, en cas d’absence de paiement à l’échéance du loyer.

71. Le tribunal a exactement retenu que le preneur n’a versé que la somme de 39.065,86 euros au notaire chargé de la rédaction du bail et ne conteste pas qu’aucune somme n’a été versée au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour la période du 1er février 2021 au 4 septembre 2021, date à laquelle la société L’Empire de la Pêche a sollicité de ne plus être redevable de l’indemnité d’occupation. Il a en conséquence valablement condamné le preneur à verser la somme de 31.200 euros TTC au titre de cette indemnité.

72. Concernant la clause pénale, la promesse de bail a stipulé qu’en cas de non réitération, la victime de la défaillance aura droit, à titre de clause pénale, à une somme fixée forfaitairement à 15.000 euros HT.

73. Si le tribunal a retenu que compte tenu des difficultés auxquelles le preneur a fait face durant l’exploitation des lieux, de la fermeture administrative des locaux, et du montant excessif de cette clause, il y a lieu de la modérer et de la ramener à un euro, la cour constate qu’à la date du 1er juin 2021 lors de laquelle il a été constaté la nouvelle carence de l’appelante dans la signature du bail, il n’est justifié d’aucune difficulté concernant l’exploitation des lieux, qu’elle avait accepté de recevoir le 2 décembre 2019. L’appelante a d’ailleurs tenté d’obtenir la signature du bail ultérieurement, en versant les fonds demandés au notaire dans les jours suivants ce dernier procès-verbal de carence.

74. Il n’est pas justifié que cette pénalité soit manifestement excessive, compte tenu des différents renvois acceptés par l’intimée pour parfaire le bail, et de deux sommations.

75. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a réduit cette pénalité à un euro. Statuant à nouveau, la cour condamnera l’appelante au paiement de la somme de 18.000 euros TTC au titre de cette pénalité, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

76. Pour le surplus, le jugement déféré sera confirmé en ses autres dispositions. La cour ajoutera cependant que l’appelante est mal fondée à solliciter le remboursement de la somme réglée auprès du notaire. Il n’y a pas lieu de préciser que les condamnations prononcées par le tribunal porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, puisqu’en application de l’article 1237 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.

77. Ajoutant au jugement déféré, la cour condamnera la société L’Empire de la Pêche à payer à la société Lidl la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 1103, 1224, 1225,1227 et 1228 du code civil ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société L’Empire de la Pêche à payer à la société Lidl la somme de 28.000 euros au titre des loyers impayés, ce paiement étant intervenu avant la saisine du tribunal judiciaire;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société L’Empire de la Pêche à payer à la société Lidl la somme d’un euro au titre de la clause pénale stipulée en cas d’absence de signature du bail';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;

statuant à nouveau’et ajoutant;

Condamne la société L’Empire de la Pêche à payer à la société Lidl la somme de 18.000 euros TTC au titre de la clause pénale stipulée en cas d’absence de signature du bail';

Déboute la société L’Empire de la Pêche de sa demande de paiement de la somme de 39.065,58 euros en remboursement des loyers et du dépôt de garantie';

Condamne la société L’Empire de la Pêche à payer à la société Lidl la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société L’Empire de la Pêche aux dépens d’appel';'

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente