MINUTE N° 274/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 6 juin 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/00559 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IAEN

Décision déférée à la cour : 31 Janvier 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

Madame [L] [A]

demeurant [Adresse 9] à [Localité 10]

représentée par M^e Camille ROUSSEL, avocat à la cour.

Avocat plaidant : M^e CHARLES, avocat au barreau de Mulhouse.

INTIMÉ :

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 8] à [Localité 10]

représenté par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Nathalie HERY, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [L] [A] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 9] à [Localité 10].

M. [T] [O] est propriétaire, non occupant, de la maison voisine sise au n°43 de la même rue dépendant d’un ensemble immobilier cadastré section 1 n°[Cadastre 5]/[Cadastre 3], [Cadastre 6]/[Cadastre 2] et [Cadastre 7]/[Cadastre 2].

Un litige opposant les parties s’agissant d’un défaut de conformité du bien de M. [O], ce dernier ayant aménagé une grange édifiée sur la parcelle [Cadastre 2] sans permis de construire, ainsi que de l’absence de deux servitudes de cour commune, et d’une servitude de vue, le tribunal judiciaire de Mulhouse, saisi par Mme [A] d’une requête à cette fin, a ordonné une mesure de conciliation qui a abouti à un accord signé le 2 novembre 2020.

Aux termes de cet accord, les parties étaient convenues, suite au dépôt par M. [O] d’une demande de permis de construire de régularisation, de désigner un expert judiciaire immobilier avec pour mission de 'déterminer la valeur vénale du bien non conforme ou rendu conforme à la suite de la validation du permis de construire'.

Il était en outre prévu, que dès l’obtention de la décision administrative, M. [O] s’engageait à vendre à Mme [A] la propriété sise [Adresse 8] à [Localité 10], Mme [A] s’engageant à accepter l’offre à concurrence de la valeur à dire d’expert 'bâtisse non conforme’ si le permis était refusé, 'bâtisse conforme’ si le permis était confirmé.

Par arrêté du 28 janvier 2021, le permis de construire a été refusé.

M. [I], expert désigné par les parties, a établi un rapport en date du 26 octobre 2021 aux termes duquel il évaluait la valeur vénale du bien à 37 600 euros pour les parcelles section [Cadastre 1] n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et à 20 880 euros pour la parcelle section [Cadastre 1], n°[Cadastre 5].

La vente n’ayant pas eu lieu, Mme [A] a fait citer M. [O] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, selon acte introductif d’instance du 13 mars 2022, aux fins de voir autoriser Me [S] à instrumenter seule et sans l’autorisation de M. [O], notamment à procéder à la purge du droit de préemption urbain, et à l’issue du délai, en l’absence de préemption, constater que Mme [A] est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 10] pour le prix global de 58 180 euros, constater que la vente est parfaite et condamner M. [O] à signer l’acte de vente, à défaut, dire et juger que le jugement tiendra lieu d’acte de vente.

Par jugement en date du 31 janvier 2023, le tribunal a débouté Mme [A] de ses demandes et l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant les plus amples demandes des parties. Ce jugement a été rectifié par un jugement du 14 février 2023, s’agissant d’une erreur matérielle affectant la composition du tribunal.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1591 et 1593 du code civil, selon lesquelles la vente est parfaite lorsque les parties sont convenues de la chose et du prix, lequel peut être déterminable, ce qui est le cas lorsque les parties ont chargé un tiers de le fixer définitivement, et rappelé que l’accord de conciliation est une simple convention soumise au droit commun des obligations, le tribunal a retenu que :

— si M. [O] s’était engagé à vendre son bien, en revanche il n’avait pas manifesté son accord sur le prix de vente, dont la valeur vénale devait être ultérieurement déterminée par l’expert,

— seule Mme [A] s’était engagée à accepter cette valeur,

— la vente ne pouvait être considérée comme parfaite dès cet accord, et la désignation d’un expert pour déterminer la valeur vénale du bien était sans emport sur la formation du contrat de vente.

Mme [A] a interjeté appel du jugement du 31 janvier 2023en toutes ses dispositions.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du3 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 octobre 2023, Mme [A] demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 31 janvier 2023 ;

Statuant à nouveau, de :

— autoriser au besoin ordonner, voire requérir Maître [C] [S], notaire associée de la société « [C] [S] et [M] [J], notaires associés d’une Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial » à la résidence de [11], à instrumenter seule et sans l’autorisation de Monsieur [O], à effectuer tous actes et diligences préalables et subséquents nécessaires à la vente, notamment à procéder à la purge du droit de préemption urbain (DPU), et l’établissement du DPE.

— juger qu’à l’issue du délai de préemption urbain de deux mois, et sous réserve d’une absence de préemption, Madame [L] [A] sera propriétaire, pour un prix global de 58 180 euros, de l’ensemble immobilier sis au [Adresse 8] à [Localité 10] identifié au Livre Foncier de [Localité 12], comme suit : (…)

— constater/ dire et juger que la vente du bien immobilier est parfaite.

— prononcer/ordonner la vente du bien immobilier.

— condamner Monsieur [T] [O] à signer avec Madame [L] [A] l’acte authentique régularisé par Me [S], dans un délai de 15 jours suivants l’expiration du délai de préemption urbain, sous astreinte de 400 euros par jour de retard.

— juger, au besoin déclarer qu’en l’absence de régularisation de l’acte authentique par Monsieur [O], dans un délai de 15 jours suivants l’expiration du délai de préemption urbain, l’arrêt de la cour à intervenir tiendra lieu de cet acte ;

— ordonner la transcription de l’arrêt à intervenir au Livre Foncier de [Localité 12] ;

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

— condamner M. [T] [O] à payer à Madame [L] [A], la somme de 2 500 euros, en vertu de l’art 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] aux dépens, y incluant les frais de publication au Livre Foncier, de DPU et de DPE.

Elle fait valoir que depuis 2017, M. [O] envisageait de lui vendre son bien mais qu’ils n’étaient pas parvenus à un accord sur le prix, et qu’elle s’était engagée à acquérir le bien à sa valeur vénale déterminée, le cas échéant, à dire d’expert.

Elle indique que suite à l’accord de conciliation et après dépôt du rapport d’expertise, un projet d’acte a été établi par Me [S], mais que celle-ci n’a pu effectuer les démarches en vue de purger le droit de préemption urbain, faute pour M. [O] de lui avoir retourné signée la réquisition à cet effet.

Elle soutient que la vente est parfaite aux motifs que :

— l’absence d’indication du prix dans le constat d’accord est sans emport dès lors que le prix est déterminable, sa fixation dépendant en l’espèce d’un tiers,

— l’estimation du tiers s’impose aux parties, qui étaient convenues d’un commun accord de s’en remettre à lui,

— le tribunal a interprété l’accord en violation de l’article 1188 du code civil qui lui imposait de rechercher la commune intention des parties, et à défaut de pouvoir déceler celle-ci, d’interpréter le contrat selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation, sans s’arrêter au sens littéral de ses termes,

— si M. [O] n’entendait pas être lié par la valeur fixée par l’expert, il n’avait aucun intérêt à accepter la désignation d’un expert dont il a supporté la moitié des frais,

— il ressort de l’ensemble des engagements pris et de la cohérence globale de l’accord que la commune intention des parties était que M. [O] vende son bien à Mme [A] à hauteur de la valeur estimée à dire d’expert, celle-ci acceptant l’offre faite ;

— cette interprétation est également celle de l’expert et du notaire.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 août 2024, M. [O] conclut au rejet de l’appel principal, à la confirmation du jugement, au débouté de Mme [A] et subsidiairement, demande à la cour de constater la caducité du constat d’accord du 2 novembre 2020. Il sollicite la condamnation de Mme [A] aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique ne pas s’être opposé à la désignation d’un expert dans un souci de médiation, et souligne que Mme [A], qui avait saisi le tribunal judiciaire aux fins de conciliation, s’est abstenue d’user de la faculté de faire homologuer l’accord, comme le prévoit l’article 823 du code civil.

Il soutient qu’il n’y a jamais eu d’accord de volonté sur la chose et sur le prix ; que le constat d’accord n’est pas sujet à interprétation ; qu’il ne s’est pas engagé à vendre le bien à la valeur établie par l’expert ; que le constat ne mentionne aucune référence cadastrale mais fait seulement état d’un bien 'non conforme’ ou 'rendu conforme’ ; que la parcelle cadastrée [Cadastre 3] n’est pas visée dans l’accord et que sa vente ne peut lui être imposée.

Subsidiairement, à supposer qu’il soit considéré qu’il y ait un accord, il serait caduc en vertu des dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, en l’absence de demande en réitération de la vente dans le délai de 6 mois.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens de l’appelante, la cour se réfère à ses conclusions transmises par voie électronique à la date susvisée.

MOTIFS

Selon le constat d’accord signé par les parties le 2 novembre 2020, il est stipulé que les parties s’engagent à respecter les termes de l’accord suivant :

« Monsieur [O] ayant déposé un permis de construire dans le cadre de la régularisation de l’extension de son bien ['] les parties s’accordent à mandater un expert judiciaire immobilier dans le délai d’un mois à compter de ce jour avec comme mission de déterminer la valeur vénale du bien non conforme ou rendu conforme à la suite de la validation du permis de construire. Chacune des parties prendra à sa charge la moitié des frais d’expertise.

Dès l’obtention de la décision administrative,

— Monsieur [O] [T] s’engage à vendre à Madame [A] [L] la propriété sise au [Adresse 8] à [Localité 10],

— Madame [A] [L] s’engage à accepter l’offre à concurrence :

— la valeur à dire d’expert « bâtisse non conforme » si permis refusé

— la valeur à dire d’expert « bâtisse conforme » si le permis est confirmé. »

Conformément à cet accord, M. [I], expert judiciaire a été mandaté par les parties, et a établi un rapport en date du 26 octobre 2021 aux termes duquel il conclut comme suit :

« 1. La valeur vénale de la parcelle section 1 n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] avec sa construction, dont toute l’extension est illégale, située [Adresse 8] à [Localité 10], peut être estimée à la date du présent rapport à 37 300 €.

2. La valeur vénale de la parcelle section 1 n° [Cadastre 5], située à [Localité 10] [Adresse 8], peut être estimée à la date du présent rapport à 20 880 €. ».

La cour approuve le tribunal qui, sans procéder à l’interprétation des termes de l’accord qui sont clairs et dépourvus d’équivoque, a constaté que seule Mme [A] s’était engagée à acquérir le bien à la valeur déterminée par l’expert mandaté, M. [O] s’étant seulement engagé à lui vendre son bien dès l’obtention de la décision administrative sans pour autant manifester son accord sur un prix de vente arrêté à la valeur vénale du bien telle que déterminée par l’expert.

Par voie de conséquence, en l’absence d’engagement du vendeur d’accepter un prix correspondant à la valeur vénale déterminée à dire d’expert, la vente ne peut être considérée comme parfaite. Au surplus, M. [O] fait également observer, à juste titre, que l’objet de la vente n’est pas non plus précisément déterminé dans la mesure où l’accord ne mentionne aucune référence cadastrale et vise 'la propriété sise au [Adresse 8] à [Localité 10]', alors que l’immeuble d’habitation et l’extension litigieuse, qui ont fait l’objet de la décision administrative susvisée, sont édifiés sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n° [Cadastre 6]/[Cadastre 2] et [Cadastre 7]/[Cadastre 2] et figurent au Livre foncier à l’adresse '[Adresse 13]', tandis que la parcelle non-surbâtie cadastrée section 1 n°[Cadastre 5]/[Cadastre 3] d’une superficie de 3 ares [Cadastre 4], qui ne donne pas sur la rue principale et qui n’est contigüe aux précédentes que sur une faible longueur dans un angle, est mentionnée au Livre foncier comme ayant pour adresse 'Village'.

En l’absence d’accord des parties sur les conditions essentielles de la vente, le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions frappées d’appel, y compris celles relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

Les dépens d’appel seront supportés par Mme [A] qui succombe. Il sera alloué à M. [O] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de Mme [A] sur ce fondement étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 31 janvier 2023 ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de Mme [L] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [A] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [T] [O] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,