MINUTE N° 406/25

Copie exécutoire à

— M^e Stéphanie ROTH

— la SELARL ARTHUS

Le 08.10.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 08 Octobre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01598 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJHC

Décision déférée à la Cour : 26 Mars 2024 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE – 1ère chambre civile

APPELANTE :

S.C.I. AS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie ROTH, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.C.I. ARCO

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 9 septembre 2020, reçu en l’étude de Maître [K] [U], notaire à Mulhouse, avec la participation de Maître [Y] [D], notaire à Hegenheim, la SCI ARCO a vendu à la SCI AS un immeuble à usage de restaurant, sis [Adresse 2] à BLOTZHEIM, moyennant le prix de 516 000 € TTC.

Aux termes d’une clause Travaux et d’une clause Nantissement – Convention de séquestre, insérées dans l’acte notarié':

— la SCI AS, en tant qu’acquéreur, s’engageait à effectuer divers travaux d’assainissement portant sur le dévoiement d’une canalisation relevant du domaine public, sur laquelle avait été édifié l’immeuble,

— la SCI ARCO, en qualité de vendeur, acceptait de supporter le coût de ces travaux, dans la limite d’un montant de 35 000 €, en faisant référence à un devis établi par la société [M] de 34 350 € en date du 28 janvier 2020, joint à l’acte de vente,

— les parties convenaient que la somme de 35 000 € serait séquestrée entre les mains de Maître [D], ce dernier étant déchargé de sa mission par la remise des fonds, soit directement au vendeur en cas de non-exécution des travaux, soit directement à l’acquéreur en cas de constat ou en vue de l’accomplissement dûment justifié de ces travaux, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de contestations,

— les travaux devaient être réalisés avant le 31 décembre 2021.

Le 22 décembre 2021, soit 9 jours avant la date butoir, la SCI AS écrivait au notaire séquestre, lui indiquant qu’elle ne serait pas en mesure de réaliser les travaux dans le délai imparti.

Au vu du désaccord des parties, quant aux raisons de cette non-réalisation des travaux, le notaire séquestre a consigné la somme auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par acte introductif d’instance du 3 août 2022, la SCI ARCO a assigné la SCI AS devant le Tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de la voir condamner à lui verser le solde du prix de vente consigné.

Par jugement rendu le 26 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Mulhouse a':

Condamné la SCI AS à verser à la SCI ARCO la somme de 35.000,00 € (TRENTE-CINQ MILLE EUROS) par prélèvement sur les fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations';

Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI AS';

Condamné la SCI AS à verser à la SCI ARCO, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS)';

Rejeté la demande de la SCI AS, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamné la SCI AS aux dépens';

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

La SCI AS a interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 avril 2024.

La SCI ARCO s’est constituée intimée le 13 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions datées du 14 mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI AS demande à la cour de':

'Juger l’appel de la SCI AS bien fondé';

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mulhouse le 26 mars 2024 en ce qu’il a :

— Condamné la SCI AS à verser à la SCI ARCO la somme de 35 000 € par prélèvement sur les fonds consignés à la Caisse des dépôts et consignations,

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI AS,

— Condamné la SCI AS à verser à la SCI ARCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1500 €,

— Rejeté la demande de la SCI AS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI AS aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Et statuant à nouveau

Débouter la SCI ARCO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Sur demande reconventionnelle de la SCI AS

Condamner la SCI ARCO à verser à la SCI AS la somme de 136 924,01 € à titre de dommages et intérêts équivalent au coût des travaux de dévoiement de la canalisation litigieuse ;

En tout état de cause

Condamner la SCI ARCO à verser à la SCI AS une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel';

Condamner la SCI ARCO aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

En substance, la SCI AS fait valoir que l’absence de réalisation des travaux d’assainissement résulte, non pas de son inertie ou négligence, mais du comportement déloyal de la SCI ARCO, en ce qu’elle lui aurait sciemment dissimulé des informations capitales, notamment le diamètre de 1400 mm de la canalisation.

La SCI AS affirme que le devis sur la base duquel le coût des travaux a été évalué aurait été mensonger du fait du vendeur, qui devrait être appréhendé comme un professionnel de l’immobilier.

Elle soutient, à titre reconventionnel, que les agissements de la SCI ARCO lui sont dommageables, en ce qu’ils sont caractéristiques d’un dol et, subsidiairement, d’un manquement à son obligation de délivrer une information précontractuelle déterminante du consentement de l’acquéreur.

Dans ses dernières conclusions du 26 juin 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI ARCO demande à la cour de':

Rejeter l’appel de la SCI AS comme non fondé

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Mulhouse le 26 mars 2024 en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamner la SCI AS à payer à la SCI ARCO la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

La SCI ARCO fait valoir qu’en ne réalisant pas les travaux d’assainissement avant la date convenue, la SCI AS a purement et simplement manqué à son obligation, ce d’autant qu’elle ne démontre pas avoir rencontré de difficultés, qui l’auraient empêchée de les réaliser dans le délai imparti. L’intimée ajoute que la SCI AS a bénéficié du temps et des informations nécessaires à cette fin et reproche à l’appelante de n’avoir contesté le devis litigieux que tardivement, à quelques jours du délai butoir. La SCI ARCO précise également que l’acquéreur s’était engagé à prendre le bien en l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur en cas de vices cachés ou apparents, de sorte qu’il ne peut prétendre avoir été trompé. Elle soutient enfin qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier, puisque son ancien gérant était restaurateur.

Sur la demande reconventionnelle, la SCI AS conteste l’existence tant d’un dol, que d’un manquement à l’obligation d’information précontractuelle, faute l’une comme l’autre de caractérisation.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 02 juillet 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 septembre 2025.

MOTIFS :

La SCI AS soutient qu’elle n’a pas été en mesure de réaliser les travaux de dévoiement de la canalisation, dans le délai fixé s’achevant au 31 décembre 2021, non en raison de son inaction ou de sa négligence, mais du fait du comportement déloyal de la SCI ARCO, qui l’aurait délibérément trompée sur le coût des travaux à mener, notamment en lui produisant un devis de 34 500 euros établi par la SARL [M] TERRASSEMENT, qualifié de 'complaisant’ et en ne l’informant pas du fait que la conduite était d’un diamètre de 1400 mm.

L’appelante indique que le coût réel des travaux dépasserait la somme de 100'000 Euros et n’avoir jamais été informée, ni à travers l’acte de vente ou de ses annexes, ni par son cocontractant, du diamètre exact de la canalisation ce qui l’a empêché de facto de contrôler la conformité du devis litigieux.

Elle avance également que l’intimée, qui aurait eu pleinement connaissance de cette information et de son importance, se serait gardée de la lui communiquer et fait valoir que le montant des travaux à réaliser était déterminant de son consentement.

Elle estime ainsi que son consentement a été vicié – sans demander pour autant la nullité de la vente – et que le vendeur a manqué à son obligation pré contractuelle d’information, fait d’autant plus grave que le vendeur est un professionnel. Aussi la SCI AS réclame, sur ces deux fondements, des dommages et intérêts à hauteur de 136'924,01 euros (montant équivalent au coût des travaux de dévoiement de la canalisation litigieuse) et le rejet de la demande de restitution des 35'000 euros au profit de la SCI ARCO.

S’agissant de la qualité de professionnel du vendeur mise en avant par la SCI AS, en vue de faire peser une obligation d’information renforcée sur lui et une présomption de connaissance du bien vendu et de ses caractéristiques – et notamment le diamètre de la canalisation à détourner – l’appelante fait valoir que la SCI ARCO doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier, au vu notamment de l’acte de vente de terrain à bâtir du 11 décembre 2014, dans lequel la venderesse se présentait comme 'professionnel’ (cf. annexe 14 p. 3 SCI as).

Si l’objet social de l’intimée est bien l’acquisition de tous immeubles bâtis ou non bâtis, construction, prise à bail, administration, exploitation par bail ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis, cette seule mention ne suffit pas à établir la qualité de professionnel de la SCI venderesse, l’appelante ne démontrant pas que la SCI ARCO se livrerait, de manière habituelle, à de telles opérations portant sur les biens d’autrui, conformément aux articles 1er et 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

La cour observe, au demeurant, que l’ancien gérant de la société venderesse, à l’époque M. [H] [L], était restaurateur et que l’acte notarié porte sur la vente d’un bien à usage de restaurant.

Dans ces conditions, c’est une obligation de conseil ou d’information classique – et non renforcée – qui pèse sur la SCI ARCO, qui ne saurait être considérée comme un vendeur professionnel de l’immobilier.

Selon l’article 1130 du code civil, 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.'

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Il résulte de l’article 2274 du même code que la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi – au cas d’espèce la SCI AS – à la prouver.

A titre préliminaire, la cour observe que':

— l’acte de vente précise clairement que le bâtiment est implanté sur une conduite d’assainissement communale et que cette conduite doit faire l’objet d’une déviation, impliquant de recourir à certains travaux,

— un devis établi par la société [M], portant sur les travaux de déviation de cette conduite, a été joint à l’acte de vente,

— ce devis d’un montant de 34'500 euros précisait porter sur la 'Réalisation d’une tranchée de 1 ml de large à 3 m de profond’ et la 'fourniture et pose de deux regards de contrôle diamètre 800' et ne contenait aucune information sur la nature (plastique, ciment') et le diamètre de la canalisation en tant que telle,

— son montant a été retenu pour fixer le montant de 35'000 euros indiqué dans l’acte de vente, au titre de la participation de la SCI ARCO à ces travaux, s’ils sont réalisés avant le 31 décembre 2021,

— il ne ressort pas du contrat de vente que l’estimation du coût des travaux à réaliser ait constitué, pour l’acquéreur, un élément essentiel et déterminant de son consentement,

— la SCI ARCO avait donné mandat à une agence immobilière professionnelle pour l’accompagner dans les négociations de cette vente, ce qui témoigne d’une volonté de sécuriser cette opération.

L’appelante soutient que la SCI ARCO aurait eu connaissance, en amont de la vente, du diamètre de 1400 mm de la canalisation et lui aurait dissimulé cette information.

Mais la possession par le vendeur d’un 'plan masse’ (présent en annexes 2bis et 16 de la SCI AS), sur lequel figurait l’indication du diamètre exact de la conduite (1400 mm), ne permet pas en soi de démontrer que la venderesse avait conscience de l’importance de cette information pour le calcul de la valeur des travaux, que le devis réalisé par la société [M] n’en tenait pas compte, ou encore qu’elle aurait dissimulé cette information, étant rappelé que la SCI ARCO n’a pas d’expertise reconnue dans le domaine de la construction ou du terrassement.

Concernant le devis de la société [M], la cour rappelle d’une part qu’il ne faisait aucunement référence au diamètre de la canalisation, se bornant à donner le chiffrage de la réalisation de la tranchée et la pose des deux regards de contrôle. Autrement dit, une lecture attentive de ce devis était à même à laisser à penser que le gérant de la société [M] ne donnait aucune indication sur la nature des canalisations, ce qui aurait dû pousser la SCI AS à faire réaliser un autre devis complet et ce d’autant plus, si la question de l’importance des travaux à réaliser sur la canalisation constituait un élément déterminant dans sa prise de décision d’acquérir le bien, comme cette dernière l’affirme. Le devis litigieux ayant été établi le 28 janvier 2020, l’acte de vente n’étant signé que le 9 septembre 2020, elle disposait largement du temps nécessaire pour demander et obtenir un autre devis.

D’autre part, s’agissant de l’attestation rédigée par M. [W] [M], gérant de cette société, dans laquelle il précise avoir établi le devis du 28 janvier 2020 'uniquement sur la base des informations reçues par voie orale et téléphonique, sans avoir ouvert aucun regard pour contrôler les informations communiquées', la cour constate que ce dernier ne précise pas l’identité de son interlocuteur à l’origine des informations transmises, ce qui ne permet pas de prouver une 'connivence’ entre lui et la SCI ARCO.

Enfin, Monsieur [M] n’apporte aucune précision dans son attestation sur le fait qu’il n’ait pas mentionner de 'pose’ de canalisation.

Enfin, la cour note que la SCI AS ne précise pas le moment exact où elle aurait tenté d’initier les travaux. Elle soutient s’être rapprochée de l’entreprise [M], mais sans jamais avancer la date précise à laquelle elle aurait appris que le montant de 34'500 euros était très inférieur au coût à envisager. L’appelante n’a pas davantage tenté de réclamer de la société [M] qu’elle réalisât les travaux, selon les modalités techniques et financières du devis sus évoqué.

La seule date précisée est celle figurant sur l’attestation du gérant du 21 décembre 2021, soit 10 jours avant le terme fixé dans l’acte de vente, étant rappelé que tous les autres devis produits par l’appelante ont été établis postérieurement à la date butoir du 31 décembre 2021 (7 mars 2022 pour le devis EMBERGER de 116'248,80 euros'; 3 mars 2022 pour le devis TP DES TROIS FRONTIERES pour 96'360 euros'; 15 janvier 2025 pour le second devis EMBERGER).

La cour s’étonne alors que la SCI AS ait attendu le 22 décembre 2021, soit 9 jours avant la date butoir, pour informer par courrier le notaire séquestre qu’elle ne serait pas en mesure de réaliser les travaux dans le délai imparti.

Aussi, le moyen selon lequel la SCI ARCO aurait fait preuve de déloyauté dans l’exécution du contrat, ou aurait eu un comportement dolosif ou de nature à susciter une erreur affectant le consentement de la SCI AS, n’est pas fondé.

C’est à juste titre, en application des dispositions des articles 1103, 1582 et 1650 du code civil’et au vu des stipulations de l’acte de vente du 9 septembre 2020, que le premier juge, ayant constaté que les travaux d’assainissement portant sur le dévoiement de la canalisation n’ont pas été réalisés avant le 31 décembre 2021, a condamné la SCI AS à payer à la SCI ARCO la somme de 35 000 € correspondant au solde du prix de vente consigné. Sa décision sera confirmée.

De même, pour les mêmes raisons, la demande de dommages et intérêts développée par la SCI AS ne pouvait qu’être rejetée'; en conséquence,'le jugement ayant écarté cette demande sera aussi confirmé.

Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens engagés par les parties à l’occasion de la première instance.

Pour les mêmes motifs, les demandes de la SCI AS étant rejetées en totalité, l’appelante assumera la totalité des dépens de l’appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu’elle a engagés en appel.

Sa demande présentée à ce titre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. En revanche, elle devra verser à la SCI ARCO la somme de 2 000 euros au même titre et sur le même fondement.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de Mulhouse,

Y ajoutant,

Condamne la SCI AS aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SCI AS à payer à la SCI ARCO la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande de la SCI AS fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier : le Président :