MINUTE N° 99/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 13 mars 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03533 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-IFAD

Décision déférée à la cour : 08 Septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saverne

APPELANTE :

La Commune d'[Localité 2] représentée par son maire en exercice

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour

INTIMÉS :

Madame [F] [S] divorcée [R] et

Monsieur [D] [I]

demeurant tous deux [Adresse 3] à

[Localité 2]

représentés par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte notarié du 4 septembre 2019, M. [D] [I] et Mme [F] [S] (les consorts [I] – [S]) ont acquis auprès de la commune d'[Localité 2] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 2] (67), moyennant le versement de la somme de 70 000 euros.

Par acte d’huissier délivré le 6 août 2021, les consorts [I] – [S] ont fait assigner la commune d’Eschbourg devant le tribunal judiciaire de Saverne, sollicitant l’indemnisation du préjudice subi résultant du défaut d’information par le vendeur quant au risque d’éboulement des rochers surplombant leur bien.

Selon jugement contradictoire et mixte rendu le 8 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Saverne a :

En premier ressort,

— dit et jugé que la commune d'[Localité 2] a commis, au préjudice de [D] [I] et de [F] [S] divorcée [R], une réticence dolosive, au sens de l’article 1137 du code civil, lors de la conclusion de l’acte notarié de vente immobilière du 4 décembre 2019,

— condamné en conséquence la commune d'[Localité 2] à indemniser l’entier préjudice subi par [D] [I] et [F] [S] divorcée [R] consécutivement à une telle réticence dolosive,

Avant dire droit,

— ordonné la réouverture des débats,

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné à cet effet Mme [O] [K], expert en immobilier, avec pour mission de fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant de la réticence dolosive commise par la commune d'[Localité 2]

— dit que [D] [I] et [F] [S] divorcée [R] consigneront la somme de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 22 décembre 2023 à 9h,

— réservé les droits et demandes des parties ainsi que le sort des dépens et des indemnités sur l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Pour retenir une réticence dolosive imputable à la commune d’Eschbourg, le tribunal a relevé que si la commune n’était tenue d’aucune obligation d’information pré-contractuelle quant à l’existence des risques naturels de chutes de blocs de pierre dans la mesure où l’arrêté préfectoral du 31 juillet 2020 prescrivant l’élaboration d’un plan de prévention du risque de chutes de blocs sur le territoire d’Eschbourg est postérieur à la vente conclue entre les parties, le risque était parfaitement connu du vendeur. Ainsi, un 'porter à connaissance’ a été établi en juin 2018, dont il résulte que la maison en litige se situe dans la zone d’aléa la plus élevée sur une échelle de quatre niveaux. En outre, la commune d'[Localité 2] admet avoir tenu une réunion publique le 26 juin 2018 au cours de laquelle ont été présentés les résultats de l’étude de l’aléa des mouvements de terrain réalisée par le bureau de recherches géologiques et minières. L’autorité environnementale a également rendu le 20 décembre 2018 une décision selon laquelle l’élaboration du plan de prévention des risques naturels de chutes de blocs sur le secteur de [Localité 4] est soumise à évaluation environnementale. Or, l’acte notarié du 4 septembre 2019 n’envisage pas l’existence de ces risques, en dépit des nombreuses démarches et procédures administratives en cours à l’époque, alors que les parties au contrat sont tenues d’une obligation d’information générale s’agissant des éléments déterminants pour le consentement du co-contractant.

Il a également souligné que la configuration des lieux et la nature publique de certains documents ne dispensaient pas la commune d'[Localité 2] de son obligation de renseigner utilement ses cocontractants sur les facteurs de risques dont elle avait pleinement connaissance au regard de ses obligations légales de bonne foi, de loyauté et d’information. Par ailleurs, la précédente domiciliation de [F] [S] et l’exercice de son activité professionnelle à [Localité 2] ne dispensaient pas davantage la commune de cette information. En outre, il a relevé que la commune d'[Localité 2] ne démontrait pas avoir effectivement attiré l’attention des acquéreurs sur l’existence de forts risques naturels de chutes de blocs, élément pourtant essentiel, ni que le prix de cession ait été fixé en raison de telles considérations.

Au regard du préjudice matériel invoqué par les consorts [I] – [S] et des pièces produites ne permettant pas de le chiffrer de manière précise, le tribunal a ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte du 26 septembre 2023, la commune d'[Localité 2] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 2 juillet 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 7 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 novembre 2023 et signifiées par acte de commissaire de justice le 1er décembre 2023, la commune d'[Localité 2] demande à la cour de :

— dire l’appel bien fondé,

Y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— dit et juge que la commune d'[Localité 2] a commis, au préjudice de [D] [I] et de [F] [S] divorcée [R], une réticence dolosive, au sens de l’article 1137 du code civil, lors de la conclusion de l’acte notarié de vente immobilière du 4 décembre 2019,

— condamne en conséquence la commune d'[Localité 2] à indemniser l’entier préjudice subi par [D] [I] et [F] [S] divorcée [R] consécutivement à une telle réticence dolosive,

Avant dire droit,

— ordonne la réouverture des débats,

— ordonne une mesure d’expertise judiciaire et désigne à cet effet Mme [O] [K], expert en immobilier, avec pour mission de fournir les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant de la réticence dolosive commise par la commune d'[Localité 2], la consignation d’un montant de 2 000 euros étant mise à la charge des consorts [I] – [S],

et statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [D] [I] et Madame [F] [S] divorcée [R] de l’ensemble de leurs fins, moyens, demandes et prétentions,

— les condamner solidairement sinon in solidum à payer à la commune d'[Localité 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

La commune d'[Localité 2] soutient que la maison acquise par les intimés est située quasiment en face de la maison dans laquelle ils vivaient auparavant à [Localité 4]. Mme [S] habitait ainsi à [Localité 4] depuis cinq ans avant cet achat immobilier et exploitait un commerce au centre du village, face aux falaises rocheuses, de sorte qu’elle connaissait parfaitement les particularités de la situation de cette commune. Les intimés ne pouvaient donc pas ignorer les risques, d’autant plus que le risque de chute de blocs de pierre a fait l’objet d’un 'porter à connaissance de la préfecture', document connu de tous les habitants, joint à tous les documents d’urbanisme et objet d’une réunion publique organisée le 26 juin 2018. Les intimés, qui habitaient dans le secteur concerné, ont nécessairement reçu le courrier les informant de l’organisation de cette réunion publique.

Elle rappelle les situations pour lesquelles une information doit être donnée aux acquéreurs immobiliers et aux locataires, et relève que l’immeuble vendu ne figurait dans aucune de ces catégories de sorte qu’aucune obligation légale d’information n’existait lors de cette vente. Les intimés ont contracté en toute connaissance de cause des contraintes locales, d’autant plus que le site jouit d’une réputation touristique liée à ces rochers. Elle conteste le caractère vétuste du bien immobilier et affirme que le prix a été négocié à la baisse en raison de sa situation.

Elle remet en cause le préjudice invoqué par les intimés et relève qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente.

Elle soutient que le premier juge n’a pas caractérisé l’intention dolosive destinée à provoquer une erreur déterminante, ni l’obligation de renseignements à la charge du vendeur.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 février 2024, les consorts [I] – [S] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé,

— débouter la commune d'[Localité 2] de l’ensemble de ses conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, la commune d'[Localité 2] ayant également manqué à son obligation d’information telle qu’elle résulte des dispositions de l’article 1112-2 du code civil, à l’égard de Madame [F] [S] et de Monsieur [D] [I],

En tout état de cause,

— condamner la commune d'[Localité 2] à verser à Madame [F] [S] et de Monsieur [D] [I] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune d'[Localité 2] aux dépens de l’instance d’appel.

Les consorts [I] – [S] précisent que [Localité 4] est un lieu-dit pittoresque, situé à l’écart de la commune d'[Localité 2], encaissé dans une étroite vallée surplombée de falaises et de rochers de grès.

Ils font valoir que courant 2020, après leur installation, ils ont appris que les rochers surplombants le lieu-dit et en particulier leur maison d’habitation présentaient de graves risques d’éboulement et que d’importants travaux d’études étaient menés sur le site, depuis 2016. La commune d'[Localité 2] avait connaissance des risques naturels de chutes de blocs au moment de la vente, condition déterminante de l’achat d’un immeuble à usage d’habitation. Ainsi, en dissimulant une information importante relative à la situation du bien vendu, la commune d'[Localité 2] a commis un manquement aux obligations résultant de l’article 1112-1 du code civil, une violation à l’obligation générale de bonne foi de l’article 1104 du code civil et un dol par réticence engageant sa responsabilité.

Ils soutiennent qu’avant cette acquisition, M. [I] résidait à [Localité 5] et ne connaissait pas les lieux. Mme [S] était locataire d’un logement sur la commune depuis 2018, mais n’avait aucune raison particulière d’anticiper l’apparition d’un danger géologique, alors qu’elle n’envisageait pas d’acquérir un bien immobilier à cet endroit. Elle exploitait un snack ambulant dans le secteur, et non un commerce à [Localité 2]. Leur connaissance des falaises n’implique pas leur connaissance du risque d’éboulement.

Ils prétendent que le 'porter à connaissance’ est un document administratif interne qui n’est pas diffusé au public et qu’ils n’ont pas eu connaissance de la réunion publique organisée au mois de juin 2018. La commune d'[Localité 2] ne peut sur cette base s’exonérer de son obligation de loyauté. S’agissant d’un élément déterminant pour l’acquéreur, le caractère obligatoire de la mention dans l’acte de vente est sans incidence. Il appartient en outre à la commune d'[Localité 2] de rapporter la preuve qu’elle a satisfait à son obligation d’information. Le prix du bien prenait en considération la situation peu attractive du marché de l’immobilier à [Localité 4], ainsi que l’état du bien, et non sa situation.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

En application de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En outre, il résulte de l’article 1137 du code civil que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il est établi qu’au moment de l’acte de vente conclu avec les consorts [I] – [S] le 4 septembre 2019, la commune d'[Localité 2] avait connaissance de l’existence de risques de chutes de blocs de pierre, sur le lieu-dit '[Localité 4]', et ce quand bien même l’arrêté préfectoral prescrivant l’élaboration d’un plan de prévention du risque de chutes de bloc sur le territoire de la commune d'[Localité 2] n’est intervenu que le 31 juillet 2020.

En effet, au mois de juin 2018, un ' 'porter à connaissance’ intitulé 'risques de mouvements de terrain’ chute de bloc commune d'[Localité 2] lieu dit [Localité 4] a été établi, relevant notamment que le secteur de [Localité 4] (…) ' a connu plusieurs chutes de blocs ces dernières années, le dernier événement s’étant produit en juin 2016 et ayant partiellement endommagé une maison [Adresse 7] . Ce document précise en outre que l’Etat doit porter à la connaissance des collectivités des données pour qu’elles les prennent en compte dans leurs documents et autorisations d’urbanisme.

En outre, le 26 juin 2018, la commune d'[Localité 2] a organisé une réunion publique au cours de laquelle ont été présentés les résultats de l’étude d’aléa des mouvements de terrain réalisée par le bureau de recherches géologiques et minières.

Enfin, l’autorité environnementale a rendu le 20 décembre 2018 une décision, aux termes de laquelle 'l’élaboration du plan de prévention des risques naturels (PPRN) de chute de blocs sur le secteur du Graufthal à [Localité 2] (67) (…) est soumise à évaluation environnementale'. L’un des objectifs poursuivi était d’analyser des variantes des travaux de parade, prévus au plan, ainsi que leurs effets négatifs pour l’environnement et des mesures visant à éviter, réduire et le cas échéant compenser les habitats et les espèces remarquables.

Il n’est pas sérieusement contesté que le risque de chute de blocs de pierre auquel le bien immobilier acquis par les consorts [I] – [S] est exposé constitue un élément déterminant de leur consentement, compte tenu notamment des dangers qui résultent de ce risque, ainsi que des conséquences en matière d’urbanisme.

La circonstance que l’information obligatoire des acquéreurs et locataires ne porte pas sur ce risque en particulier est sans emport sur le présent litige dès lors qu’il appartenait à la commune d'[Localité 2] de satisfaire à l’obligation d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil, rappelée en page 18 de l’acte notarié, lequel est silencieux sur l’existence du risque de chute de blocs de pierre.

Il appartient à la commune d'[Localité 2], sur laquelle repose la charge de la preuve, de justifier que les acquéreurs avaient connaissance du risque de chute de blocs de pierre, et à défaut qu’elle a satisfait à son obligation d’information. Or, la connaissance par les acquéreurs de l’existence de ce risque ne saurait se déduire de la domiciliation précédente de Mme [S] à [Localité 4], ni de l’exercice d’une activité professionnelle par cette dernière à [Localité 2]. Il n’est par ailleurs pas établi que les consorts [I] – [S] aient eu connaissance de la réunion publique d’information, ni que le prix d’acquisition du bien immobilier ait été fixé au regard du risque de chutes de blocs de pierre auquel il est exposé.

Ainsi, en s’abstenant d’informer ses cocontractants sur un élément déterminant de leur consentement, et alors qu’elle ne justifie pas que les consorts [I] – [S] avaient connaissance de l’existence du risque de chute de blocs de pierre auquel était exposé le bien acquis, la commune d'[Localité 2] a commis une réticence dolosive engageant sa responsabilité contractuelle au sens de l’article 1137 du code civil et l’obligeant à réparation à l’égard des acquéreurs.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a retenu une réticence dolosive à l’encontre de la commune d'[Localité 2], au préjudice de les consorts [I] – [S] et l’a condamnée à indemniser l’entier préjudice subi par les acquéreurs, consécutivement à cette réticence dolosive.

En l’absence de moyen étayé au soutien de la demande d’infirmation de la mesure d’expertise ordonnée avant dire droit, le jugement sera également confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure

La commune d'[Localité 2] qui succombe en appel est condamnée aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts [I] – [S] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 8 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saverne ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la commune d'[Localité 2] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la commune d'[Localité 2] à payer à Mme [F] [S] et M. [D] [I] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,