REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 15 MAI 2024

(n° 2024/ , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00728 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG475

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 – Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/00780

APPELANTE

Madame [M] [Z] veuve [T]

née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 10] (JAPON)

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée et plaidant par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0960

INTIMEE

Madame [C] [N] divorcée [T]

née le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 10] (JAPON)

[Adresse 13]

[Localité 12]

représentée par M^e Akiko NAGASAWA, avocat au barreau de PARIS, toque : E2086

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Patricia GRASSO, Président

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller

Monsieur Bertrand GELOT, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Isabelle PAULMIER- CAYOL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Patricia GRASSO, Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Le 17 février 1970, Mme [C] [N] et M. [K] [T] qui se sont mariés à [Localité 8], [Localité 9], [Localité 11] (Japon), ont acquis par acte authentique reçu le 08 décembre 1989 une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94).

Le divorce des époux [N]/[T] a été prononcé par un jugement du 11 juin 2013 du tribunal de grande instance de Créteil.

Le [Date mariage 2] 2013, M. [K] [T] et Mme [M] [Z] se sont mariés à l’ambassade du Japon en France.

[K] [T] est décédé le [Date décès 7] 2014 sans que les opérations de liquidation-partage de la communauté ayant existé entre lui et Mme [C] [N] ne soient intervenues.

Par testament du 29 mars 2011, [K] [T] avait supprimé les droits légaux de Mme [C] [N] dans sa succession et institué Mme [M] [Z] légataire universelle de l’ensemble de ses biens.

Dépendent notamment de la succession de [K] [T] la maison sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94) occupée par Mme [M] [Z] et un studio sis [Adresse 13] à [Localité 12] que Mme [N] a occupé après sa séparation d’avec [K] [T].

Mme [N] et Mme [M] [Z] s’étant opposées sur le régime matrimonial applicable à l’union de [K] [T] et de Mme [N] et sa liquidation, cette dernière a saisi le tribunal de grande instance de Créteil en ouverture des opérations de comptes liquidation partage.

Par jugement du 10 mars 2020, le tribunal de grande instance de Créteil, devenu le tribunal judiciaire, après avoir dit que le régime matrimonial des ex-époux [T]/[N] était celui de la communauté, a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage du régime matrimonial ayant existé entre les époux [N]/[T],

— désigné Me [R] [X], notaire à [Localité 14] pour y procéder,

— rappelé que Mme [M] [Z] est légataire universelle de la succession de [K] [T],

— dit qu’il appartiendra aux parties de produire chacune des estimations des valeurs vénales et locatives par agences immobilières de leur choix et que la valeur vénale du bien sera constitué par la moyenne des estimations produites,

— dit qu’une indemnité d’occupation est due à l’indivision par la succession de [K] [T] à compter de son décès relativement au bien situé au [Adresse 4] à [Localité 14] dont Mme [M] [Z] est redevable.

Par une ordonnance du juge commis du tribunal judiciaire de Créteil du 29 septembre 2020, il a été procédé au remplacement de Me [R] [X] par Me [W] [B] [D].

Aux termes de deux jugements rendus selon la procédure accélérée au fond en date des 20 juillet et 21 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Créteil a débouté à Mme [C] [N] de ses demandes tendant notamment à  :

— condamner Mme [M] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation sous astreinte,

— ordonner son expulsion de l’immeuble sis à [Localité 14] (94),

— la voir autoriser à vendre le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 14] (94).

Le président du tribunal judiciaire de Créteil saisi par Mme [N] d’une demande en fixation d’une indemnité d’occupation et paiement d’une provision au titre de la jouissance privative par Mme [M] [Z] du bien indivis sis à [Localité 14] et à titre reconventionnel par celle-ci d’une demande de mise à la charge de Mme [C] [N] d’une indemnité au titre de l’occupation par cette dernière du bien immobilier sis [Adresse 13] dépendant de l’indivision post-communautaire ayant existé entre le défunt et Mme [C] [N], par jugement contradictoire du 15 décembre 2022, statuant selon le procédure accélérée au fond  :

— a fixé à la somme de 266 000 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] au titre de la jouissance privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus,

— a condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 133 000 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

— s’est déclaré compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12],

— a déclaré prescrite la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] formée par Mme [M] [Z], pour la période antérieure au 29 septembre 2017,

— a déclaré recevable cette demande d’indemnité d’occupation pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de mai 2022,

— a fixé à la somme de 26 877 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour cette période,

— a condamné Mme [C] [N] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 13 438,50 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de de l’appartement sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

— a condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] à payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par son refus de vente du bien immobilier de [Localité 14],

— a condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 1 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a condamné Mme [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [M] [Z] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 décembre 2022.

Par avis de fixation du 18 janvier 2023, l’affaire a été fixée à bref délai conformément à l’article 905 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, Mme [M] [Z] a fait signifier à Mme [C] [N] la déclaration d’appel ainsi que ses premières conclusions qu’elle a remises au greffe le 27 janvier 2023.

Mme [C] [N] a constitué avocat le 31 janvier 2023.

L’intimée a remis et notifié ses premières conclusions le 19 juin 2023.

Aux termes de ses dernière conclusions remises et notifiées le 23 février 2024, Mme [M] [Z], appelante, demande à la cour de :

sur le bien de [Localité 14],

— infirmer le jugement du 15 décembre 2022 du président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond en ce qu’il a :

*fixé à la somme de 266 000 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] au titre de la jouissance privative de la maison d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus,

*condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 133 000 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de la maison d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

statuant à nouveau,

— fixer à la somme 277 152 € l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 07 mars 2014 au mois de février 2024 inclus par Mme [Z] à l’indivision portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 14] (94),

— condamner Mme [M] [Z] à payer à Mme [N] la somme de 138 576,27 € à titre d’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de ce bien immobilier, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

sur le bien parisien,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*déclaré prescrite la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] formée par Mme [M] [Z], pour la période antérieure au 29 septembre 2017,

*fixé à la somme de 26 877 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour cette période,

*condamné Mme [C] [N] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 13 438,50 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de l’appartement sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

ce faisant,

statuant à nouveau,

— déclarer non prescrite la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] formée par Mme [M] [Z] à l’encontre de Mme [N],

— fixer à la somme de 81 697,20 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] à l’indivision au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour cette période de mars 2014 à février 2024 inclus,

Ce faisant,

— condamner Mme [N] à payer à Mme [M] [Z]la somme de 40 848,60 € à titre d’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de cet appartement pour la période de mars 2014 à février 2024 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision,

à titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 73 499,04 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour cette période de mars 2015 à février 2024 2023 inclus et l’y condamner,

sur les dommages et intérêts, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a « condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ; condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 1 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; et aux entiers dépens de l’instance. »,

A titre subsidiaire,

— réduire drastiquement le montant des dommages-intérêts,

— condamner Mme [C] [N] à payer à Mme [Z] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire (sic), les indemnités d’occupation ne pouvant être réglées que par la vente des biens immobiliers.

Par arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 21 février 2024 sur déféré d’une ordonnance du 13 septembre 2023 prononcée par le conseiller de la mise en état dans le cadre de la présente affaire, Mme [N] a été déboutée de sa demande de caducité de l’appel et a été déclarée irrecevable à conclure.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel des chefs du jugement ayant statué sur l’indemnité d’occupation du bien immobilier de [Localité 14]

Le jugement dont appel a, sur le fondement juridique de l’article 815-9 du code civil et au vu du rapport d’expertise amiable en date du 23 février 2021 ayant pour objet la détermination de la valeur vénale et de la valeur locative, retenu que Mme [M] [Z] était redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 266 000 € à l’indivision pour la période allant du mois de mars 2014 au mois de septembre 2022.

Le fondement juridique de l’article 815-9 du code civil n’est pas discuté, cet article disposant que « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. ».

Par ailleurs, en application de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de l’article 815-9 du code de procédure civile sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Mme [M] [Z], qui ne conteste pas occuper depuis le décès de [K] [T], et même antérieurement à celui-ci, le bien immobilier sis à [Localité 14], [Adresse 3], admet être redevable en application de l’article 815-9 précité d’une indemnité d’occupation.

Il résulte de l’attestation immobilière après décès dressée le 27 mai 2021 par Me [B] [D] que cet immeuble, suite au décès de [K] [T] avec lequel Mme [M] [Z] avait la qualité d’épouse commune en biens et qui l’a instituée légataire universelle pour la totalité en pleine-propriété de ses biens, et ce à défaut d’enfants ou de descendant et père et mère, est devenu la propriété indivise de cette dernière et de Mme [C] [N], ce bien ayant été acquis par [K] [T] et Mme [C] [N], pendant leur mariage pour moitié indivise en pleine-propriété, leur régime matrimonial tel que déterminé par le jugement du 10 mars 2020, étant le régime légal de la communauté réduite aux acquêts.

Mme [M] [Z] ne discute pas le sérieux du rapport d’expertise établi à la demande du notaire liquidateur.

Il résulte de ce rapport établi après une visite complète des lieux que ce bien immobilier est un pavillon d’habitation composé d’un rez-de-chaussée divisé en garage pour deux voitures, chaufferie, entrée, (ancienne) cuisine avec accès à une cave en sous-sol, office, buanderie, vaste atelier à niveaux différenciés, bureau, une chambre, salle de bains et d’un étage, accessible par un escalier de 19 marches, comprenant un séjour avec accès à une terrasse, dégagement, bureau, un water-closet, une chambre, une cuisine avec accès à une autre terrasse et une salle-à manger; s’y ajoutent une cave en sous-sol, accessible par la cuisine, une terrasse donnant sur un jardin arboré d’une superficie de 827 m² que le rapport qualifie « de grande dimension » et une cour sur le devant. Le titre de propriété indique que la parcelle cadastrale dont dépend le bien indivis présente une superficie de 1 098 m². L’expert a relevé que la surface habitable était de 183,05 m²; pour fixer la valeur locative et la valeur vénale, il s’est déterminé en fonction de la cote annuelle des éditions Callon Moulle, en vigueur depuis 43 ans, précisant qu’il s’agit d’un ouvrage de référence reconnu pour son sérieux et sa véracité depuis plusieurs décennies par les professionnels de l’immobilier.

Compte tenu de l’état d’usage de ce bien indivis nécessitant des travaux de rénovation, l’expert a retenu l’hypothèse basse proposée par cet ouvrage et a calculé annuellement à compter de l’année 2013 au mois de février 2021 compris, le montant de la valeur locative en appliquant le prix au m² habitable de l’hypothèse basse définie chaque année en fonction du nombre de m² habitables.

Mme [M] [Z] invoque à raison le jugement du 10 mars 2020 revêtu de l’autorité de la chose jugée qui a dit qu’en sa qualité de légataire universelle de [K] [T], elle est redevable vis à vis de l’indivision post-communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du décès mais conteste devoir une indemnité d’occupation pendant l’année 2013 et la période de l’année 2014 antérieure au décès de [K] [T].

Elle relève, par ailleurs, à juste titre, une erreur de calcul du premier juge qui a retenu qu’ « au mois de septembre 2022, la valeur locative cumulée est portée à la somme minimum de 280 000 € si on applique le même montant que pour l’année 2021 », alors que ce calcul aboutit à une somme de 296 339,71 € pour cette même période.

Mme [M] [Z] actualise dans ses écritures à la date du 28 février 2024, date de l’audience de plaidoirie, le montant de la valeur locative à la somme de 346 440,67 €.

Mme [M] [Z] critique le jugement qui a appliqué un abattement de 5 % à la valeur locative pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable, en s’étant déterminé d’après une jurisprudence obsolète remontant à l’année 2012 selon laquelle l’enrichissement procuré à l’indivision résultant des dépenses effectuées par l’indivisaire pour la conservation ou l’amélioration du bien est prise en compte pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation. Elle réfute les propos que lui prête le jugement selon lesquels elle n’aurait pas contesté n’avoir effectué aucune dépense pour la conservation ou l’amélioration du bien indivis et affirme avoir entretenu ce bien, produisant à l’appui des factures et une attestation de conformité.

Elle dénonce un traitement différencié à son détriment puisque pour la fixation de l’indemnité due par Mme [C] [N] au titre de l’occupation par cette dernière du bien indivis de la [Adresse 13], a été appliqué un abattement de 20% alors que ces deux biens présentent le même état d’entretien courant, faisant observer qu’elles ont toutes les deux des moyens modestes et s’efforcent pareillement d’entretenir au mieux le bien indivis qu’elles occupent respectivement.

L’article 815-13 du code civil dispose que « lorsqu’un coindivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses derniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou sa faute.».

En application de cet article, l’indivisaire qui a effectué des dépenses d’amélioration ou nécessaires à la conservation du bien immobilier, se voit reconnaître une créance sur l’indivision ; celui qui a déteriorié le bien indivis ou l’a dégradé est redevable à l’égard de l’indivision ; l’indemnité prévue par l’article 815-9 de ce code est notamment destinée à compenser s’agissant d’un immeuble l’absence de perception de loyers du fait de sa jouissance privative par un indivisaire ayant empêché de le louer.

Si l’expert missionné par le notaire liquidateur, dans la rubrique sur l’état général des biens, a mentionné « état d’usage nécessitant une rénovation », il n’a nullement relevé l’existence de dégradations et de détériorations. Les nombreux clichés photographiques qui illustrent le rapport montrent d’ailleurs que les lieux sont tout à fait entretenus, rangés et propres. Il en est de même pour le jardin, l’herbe y est tondue, les buissons taillés, les feuilles mortes ramassées. Mme [M] [Z] ne saurait en conséquence répondre de dégradations et détériorations qui ne sont pas de son fait, ni même alléguées, aucune demande d’ailleurs n’ayant été présentée devant le premier juge sur le fondement de l’article 815-13 in fine.

L’indemnité d’occupation mise à la charge de l’indivisaire occupant se détermine le plus souvent en fonction de la valeur locative.

En l’occurrence, Mme [M] [Z] n’émet aucune critique sur la valeur locative telle qu’estimée par l’expert, lequel a fait un travail sérieux et documenté ; il ressort en conséquence que pour la période allant du mois de mars 2014 au mois de février 2024, cette valeur locative s’établit à hauteur de la somme de 346 440,67 €.

Cependant la situation de l’indivisaire qui occupe privativement un bien indivis ne s’aligne pas complètement sur celle d’un locataire titulaire d’un bail d’habitation ; ainsi, l’indivisaire ne bénéficie pas de la pérennité d’un titre locatif puisqu’à tout moment ses coïndivisaires peuvent demander à sortir de l’indivision ; par ailleurs, le bien indivis occupé par un coïndivisaire n’a pas à répondre aux critères d’habitabilité et de conformité qu’impose la législation sur les baux d’habitation ; de plus, l’occupation par un indivisaire n’entraine pas les frais et débours d’une mise sur le marché locatif (commissions d’agence, état des lieux, frais de diagnostic ') ; par ailleurs, le bien indivis dont s’agit, pour être attractif sur le marché locatif et générer un loyer en lien avec les sérieux atouts relevés par l’expert, tenant notamment à sa localisation dans le quartier le plus pavillonnaire de [Localité 14], sa bonne desserte par les transports en commun (264 mètres d’une station de RER A), son potentiel habitable, ses terrasses et son jardin arboré de grande dimension, aurait dû faire l’objet de travaux de rénovation, que l’expert a chiffrés aux alentours de 100 000 €.

C’est en raison des particularités de la situation d’indivision que pour fixer le montant de l’indemnité due par l’indivisaire qui occupe privativement le bien indivis, il est d’usage d’affecter la valeur locative de ce bien d’un abattement de l’ordre de 20%.

En l’occurrence, il est pleinement justifié que soit pratiqué sur la valeur locative un abattement de 20% et non pas celui de 5% comme a cru devoir retenir le premier juge qui ne tient pas suffisamment compte des particularités de la situation d’indivision et des faits de l’espèce.

A défaut de tous éléments contraires depuis l’expertise amiable, la valeur locative mensuelle se détermine actuellement à hauteur de 2 947,11 € ; il convient en conséquence de fixer conformément à la demande de Mme [M] [Z] le montant mensuel de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à l’égard de l’indivision post-communautaire à hauteur de 2 357,78 € (2 947,11 x 80%).

Partant, infirmant le jugement entrepris ce qu’il a fixé à la somme de 266 00 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] au titre de la jouissance privative du bien indivis sis [Adresse 3], [Localité 14] pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus, en actualisant la période considérée au mois de février 2024 compris, le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] est fixé à la somme de 277 152,54 € (346 440,67 € x 20%).

Ainsi, Mme [M] [Z] reconnaît qu’elle « doit à Mme [C] [N] de mars 2014 à février 2024 à titre de provision sur les bénéfices de l’indivision la somme de 138 576,27 € (277 152,54/2) » ; elle ajoute qu’ aucune des parties n’ayant la capacité financière de régler les indemnités d’occupation dues, lesdites indemnités ne pourront être réglées que par la vente des biens immobiliers comme cela a toujours été rappelé devant le notaire. Pourtant, le dispositif de ses conclusions contient le chef de dispositif ci-avant rappelé qui tend directement à sa propre condamnation à payer à Mme [C] [N] la somme de 138 576,27 € sur lequel seul la cour statue aux termes de l’article 954 du code de procédure civile. Partant, il y a lieu de faire droit à sa demande, les parties pourront différer l’exécution de cette condamnation jusqu’à la vente des biens indivis.

Sur l’appel des chefs du jugement ayant statué sur l’indemnité d’occupation du bien immobilier sis [Adresse 13] à [Localité 12]

Mme [M] [Z] critique le jugement qui a déclaré prescrite sa demande d’indemnité d’occupation pour la période antérieure au mois de septembre 2017.

Au visa de l’article 2224 du code civil, elle fait valoir que :

— [K] [T] avait toujours considéré que le régime matrimonial applicable à son mariage avec Mme [N] était la séparation des biens, conforté en cela par le premier notaire qui avait interrogé sur ce point le Cridon,

— c’est seulement suite à la revendication par Mme [N] de l’application du régime de la communauté légale que cette question a été tranchée par le jugement du 10 mars 2020,

— le bien immobilier du [Adresse 13] n’est donc pas un bien ayant appartenu personnellement à Mme [C] [N], mais a fait partie de la communauté ayant existé entre [K] [T] et Mme [C] [N] et relève désormais de l’indivision post-communautaire,

— ce n’est qu’à compter du jugement qu’elle a connu les faits lui permettant d’exercer son droit et donc de faire une demande d’indemnité d’occupation.

Elle soutient donc être recevable à demander une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative de Mme [N] du bien immobilier de la [Adresse 13] à compter du décès de [K] [T] jusqu’à ce jour.

Elle évalue cette indemnité d’occupation en fonction de la valeur locative cumulée de mars 2014 à février 2024 telle qu’elle a été estimée par l’expertise amiable à hauteur de 81 697,20 € et laisse à la cour l’appréciation de l’abattement de précarité, faisant valoir que sa situation étant similaire à celle de Mme [N] et occupant toutes les deux un bien dépendant de l’indivision « en bon père de famille », cet abattement devra être identique.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que n’ayant eu connaissance de son droit sur le bien parisien qu’à compter du jugement de mars 2020, le point de départ de l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [N] doit être fixé au mois en mars 2015, soit cinq ans avant la date de ce jugement ; elle calcule dans cette hypothèse le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [N] à hauteur de 73 499,04 €.

Le jugement du tribunal judiciaire du 10 mars 2020 à l’encontre duquel n’a pas été formé de recours, dans son dispositif revêtu de l’autorité de la chose jugée, a dit que la loi applicable au régime matrimonial des époux [T]/[N] est la loi française, et qu’en conséquence, les époux [T]/[N] sont soumis au régime légal français de la communauté réduite aux acquêts.

Il résulte de l’acte de vente du bien immobilier du [Adresse 13] qu’il a été acquis par Mme [C] [N] seule le 5 septembre 2002 soit cours de son mariage avec [K] [T], étant mentionné qu’elle était « mariée à [Localité 10] (Japon), le [Date mariage 1] 1970, sans contrat de mariage préalable à leur union célébrée sous le régime légal japonais de la séparation de biens ».

Le paradoxe tenant à la soumission du régime matrimonial des ex-époux [T]/[N] au régime légal français de la communauté réduite aux acquêts en vertu de ce jugement tient au fait que le bien immobilier du [Adresse 13], qui ne faisait pas l’objet du litige ayant abouti au jugement du 10 mars 2020, seules des demandes concernant le bien immobilier sis à [Localité 14] ayant été présentées devant le tribunal, et qui avait été jusqu’alors considéré tant par [K] [T] que par Mme [C] [N] comme personnel à cette dernière, a fait partie de leur communauté et désormais de l’indivision post-communautaire qui, du fait du décès de [K] [T], co-existe entre Mme [M] [Z] et Mme [N].

Quelque ce soit ce paradoxe, il n’en demeure pas moins que le sort de ce bien quant à son régime propriété est scellé ; faisant partie de l’indivision post-communautaire, il est soumis aux règles de l’indivision.

L’indemnité d’occupation constituant un substitut de loyers, Mme [Z] se voit appliquer les dispositions de l’article 815-10 du code civil selon lesquelles « aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être ».

Si cet article fixe une prescription quinquennale, elle ne relève pas pour autant de la prescription extinctive de droit commun de l’article 2224 du code civil selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » . En effet ce dernier texte fixe le point de départ de la prescription à compter duquel court le délai pendant lequel l’action en justice doit être exercée à peine d’irrecevabilité, délai qui est donc postérieur au point de départ.

Or, l’article 815-10 instaure un compte à rebours faisant obstacle à des recherches de fruits plus de cinq ans en arrière. Ainsi la recherche, soit l’action en justice, pour être recevable ne peut pas porter sur une période supérieure à cinq ans précédent son déclenchement. Il en ressort que le fait générateur de cette prescription est l’action en justice et que c’est à compter de celle-ci qu’est décomptée la période antérieure de cinq ans.

Il résulte du jugement dont appel que la première demande de Mme [M] [Z] sur l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [C] [N] concernant le bien immobilier du [Adresse 13] a été présentée le 29 septembre 2022 ; en conséquence, la demande de Mme [M] [Z] est prescrite pour la période ayant précédé de plus de cinq ans cette demande, soit pour la période antérieure au 29 septembre 2017. Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré prescrite la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 13] formée par Mme [M] [Z] pour la période antérieure au 29 septembre 2017.

Au vu de l’estimation de la valeur locative par l’expert, il ressort que sur la période considérée allant du 19 septembre 2017 au mois de février 2024, cette valeur s’établit à hauteur de 52 245,39 €.

Les conditions d’occupation par Mme [C] [N] du bien indivis justifient que soit appliqué sur ce montant un abattement 20% afin de déterminer le montant de l’indemnité due par Mme [C] [N] à l’indivision au titre de son occupation privative du bien immobilier du [Adresse 13]. Pour la période considérée, le montant due par Mme [C] [N] s’élève à la somme de 41 796,31 € (52 245,39 x 80%).

Partant, infirmant le jugement entrepris sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [N] et sur la condamnation prononcée à son encontre au titre de cette indemnité d’occupation, sera fixé à 41 796,31 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de sa jouissance privative du bien sis [Adresse 13] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de février 2024 compris et Mme [C] [N] sera condamnée à payer à Mme [M] [Z] la moitié de cette somme, soit 20 898,15 €.

Sur les dommages-intérêts auxquels Mme [M] [Z] a été condamnée par le jugement

Le premier juge a condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [N] la somme de 20 000 € de dommages-intérêts au motif que celle-ci, en s’étant opposée à la visite du bien indivis de [Localité 14] par des agents immobiliers et à la signature d’un mandat de vente, a empêché l’aliénation durant une période favorable du marché, faisant ainsi perdre une chance d’en obtenir le meilleur prix.

Mme [M] [Z], au soutien de son appel du chef du jugement l’ayant condamnée à des dommages-intérêts, fait valoir que Mme [N] voulait lui faire signer un mandat de vente dès réception du jugement du 10 mars 2020 en pleine période du premier confinement, avant même tout premier rendez-vous avec le notaire pour l’ouverture des opérations.

Sur le préjudice, Mme [M] [Z] exprime son doute quant à une vente à un meilleur prix en pleine période de pandémie et relève que l’estimation du prix à la date du mois de juillet 2023 est plus élevée.

Elle dénonce une inversion des rôles, indiquant que c’est Mme [N] qui a bloqué l’avancée de la liquidation et la vente des biens, ayant toujours pour sa part accepté les estimations de l’expert immobilier amiable, le principe de la vente des biens immobiliers et le règlement d’une indemnité d’occupation. Elle affirme que l’intention de Mme [N] est de lui nuire, cette dernière ayant mis en 'uvre à son encontre une saisie attribution et une saisie vente du mobilier, tout en refusant de signer les mandats de vente de janvier 2023 alors qu’elle-même avait donné son accord sur ces mandats. Elle rappelle les demandes incessantes de Mme [N] de changement de notaire et les nombreuses procédures dont celle-ci a pris l’initiative.

Les pièces mises aux débats ainsi que la posture procédurale adoptée par Mme [M] [Z] montrent que cette dernière n’a pas fait preuve d’une résistance abusive.

Partant, le chef du jugement qui a condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] la somme de 20 000 € est infirmé. En l’absence de prétentions présentées par Mme [C] [N] dont les conclusions ont été déclarées irrecevables, il ne sera pas statué à nouveau de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au vu de la solution apportée au litige, il apparaît que chacune des parties échoue partiellement en ses demandes ; les dépens seront employés en frais généraux de partage et supportés par chacune des parties à concurrence de ses droits dans le partage.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Au vu de la répartition des dépens, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance que devant la cour ; Mme [M] [Z] se voit en conséquence déboutée de sa demande à ce titre et le jugement infirmé en ce qu’il l’a condamné à payer une telle indemnité sans qu’il n’y ait lieu de statuer à nouveau de ce même chef en l’absence de prétention présentée par Mme [N].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Fixé à la somme de 266 00 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] au titre de la jouissance privative du bien indivis sis [Adresse 3], [Localité 14] pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus ;

— Condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 133 000 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision ;

— Fixé à la somme de 26 877 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de mai 2022 ;

— Condamné Mme [C] [N] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 13 438,50 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de de l’appartement sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de septembre 2022 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision ;

— Condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 20 000 € de dommages-intérêts ;

— Condamné Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 1 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et les actualisant :

Fixe à la somme de 277 152,54 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [M] [Z] au titre de sa jouissance privative du bien indivis sis [Adresse 3], [Localité 14] pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de février 2014 inclus ;

Condamne Mme [M] [Z] à payer à Mme [C] [N] la somme de 138 576,27 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour sa jouissance privative de la maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 14] (94) pour la période allant du [Date décès 7] 2014 au mois de février 2024 inclus ;

Fixe à la somme de 41 796,31 € le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [C] [N] au titre de la jouissance privative du bien sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois février 2024 inclus ;

Condamne Mme [C] [N] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 20 898,15 € au titre de l’indemnité d’occupation due pour la jouissance privative de de l’appartement sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour la période allant du 29 septembre 2017 au mois de février 2024 inclus, à titre de provision dans les bénéfices de l’indivision ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [M] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit les dépens seront employés en frais généraux de partage et supportés par chacune des parties à concurrence de ses droits dans le partage.

Le Greffier, Le Président,