MINUTE N° 25/70

Copie exécutoire à :

— M^e Sonia SAMARDZIC

Copies à :

— M^e Eric GRUNENBERGER

— Greffe du JCP du tribunal de proximité de Guebwiller

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Février 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00371 -

N° Portalis DBVW-V-B7I-IHFI

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller

APPELANT :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/210 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Eric GRUNENBERGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal audit siège social

[Adresse 2]

Représenté par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LE QUINQUIS, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 26 avril 2021 avec effet au 1er mai 2021, l’OPH Habitats de Haute Alsace a donné à bail à Monsieur [R] [G] un logement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant versement d’un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 337,23 euros outre 128,68 euros de charges.

Par acte du même jour, les parties ont conclu un contrat de location pour un garage, situé au même endroit moyennant un loyer de 35,75 euros.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait signifier à Monsieur [R] [G], par acte d’huissier daté du 20 novembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour une créance de 2 613,33 euros en principal représentant les loyers et les provisions sur charges tel qu’arrêtés au 23 janvier 2023.

Par acte d’huissier du 2 février 2023 et conclusions ultérieures, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait assigner Monsieur [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller aux fins de voir constater à titre principal la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties, dire que le défendeur devra quitter les lieux qui lui ont été donnés en location, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef, sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, à défaut par le défendeur de quitter les lieux, autoriser le bailleur à procéder par voie d’expulsion au besoin avec le concours de la force publique, dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 658,83 euros avec intérêts au taux légal, une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges réévaluée aux échéances prévues, à compter du 17 août 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux et de le voir condamner au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

A l’audience du 10 octobre 2023, l’OPH Habitats de Haute Alsace, représenté, s’en remet à ses conclusions et précise que le trouble de jouissance allégué par le locataire avait cessé, les serpents et rats ayant disparu du balcon du défendeur.

En défense, Monsieur [G] fait valoir que les manquements aux obligations contractuelles sont réciproques. Il ne conteste pas le montant de la dette locative, mais sollicite les plus larges délais de paiement afin d’apurer cette dette. Par ailleurs, il demande la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu’il estime avoir subi.

Par jugement contradictoire rendu le 5 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller a :

— déclaré la demande d’OPH Habitats de Haute Alsace recevable et bien fondée ;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail entre OPH Habitats de Haute Alsace et Monsieur [G] [R] portant sur le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] et sur le garage ;

— condamné Monsieur [G] [R] à payer la somme de 3 658,83 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— accordé à Monsieur [G] [R] des délais pour s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 104,53 euros versées en sus du loyer courant, suivies d’une 36ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts ;

— rappelé que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

— dit qu’à première défaillance à l’intérieur du délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

Dans ce cas,

— condamné Monsieur [G] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation du jour du premier impayé jusqu’au jour de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, montant réévalué aux échéances prévues ;

— ordonné l’évacuation volontaire et complète par Monsieur [G] [R] de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut d’évacuation volontaire et complète par Monsieur [G] [R] qui se traduira par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique ;

— dit que les objets et meubles se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’il n’y a pas lieu à fixation d’une astreinte ;

Sur la demande reconventionnelle de M. [G]

— rejeté la demande de Monsieur [G] [R] au titre de son indemnisation à hauteur de 6 000 euros pour trouble de jouissance ;

Dans tous les cas,

— condamné Monsieur [G] [R] au versement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [G] [R] au paiement du commandement de payer de la part du bailleur ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Monsieur [R] [G] en a interjeté appel par déclaration enregistrée le 16 janvier 2024.

Par écritures notifiées par voie électronique le 13 avril 2024, Monsieur [R] [G] demande à la cour de :

Vu les pièces 1.1 à 1.14 + 2.1 à 2.1, soit 26 pièces et notamment le constat dressé par Me [S] en date des 11 mai et 17 mai 2023,

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

Statuant à nouveau,

— infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, condamné Monsieur [G] à 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— condamner l’OPH Habitats de Haute Alsace à payer à Monsieur [R] [G] la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts pour manquements persistants à l’obligation de délivrance et troubles de jouissance ayant duré près d’une année ;

— condamner l’OPH Habitats de Haute Alsace à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 au titre de la procédure de première instance, à la somme de 1 500 euros au titre de la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens de deux procédures.

A l’appui de son appel, l’appelant soutient que :

il ne conteste ni le montant de la dette locative ni la résiliation de plein droit du contrat de bail, précisant toutefois que les manquements aux obligations contractuelles sont réciproques et ne découlent pas exclusivement de sa propre faute, comme pourraient le laisser penser les termes de l’assignation ;

sur les manquements par l’OPH Habitats de Haute Alsace (HHA) à l’obligation de délivrance : qu’il résulte du constat d’huissier dressé par Me [S] les 11 et 17 mai 2023 que Madame [X] [V], voisine de palier de Monsieur [G], élève des serpents qu’elle nourrit de rats vivants, ces derniers étant également élevés pour la vente ; que bien que cette situation inacceptable ait été portée à la connaissance du bailleur, ce dernier n’a pris aucune mesure pour mettre fin à cet élevage illégal, incompatible avec la jouissance paisible d’un logement HLM ;

sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance : que le bailleur n’a pas assuré la jouissance paisible de son logement, préférant tolérer l’élevage commercial de serpents et de rats par sa voisine, activité non seulement illégale mais incompatible avec les obligations d’un bailleur social ;

sur l’infestation du logement par les rats : que les annexes 1.1 à 1.9 démontrent que le logement de l’appelant a été infesté pendant plusieurs mois par des rats élevés par sa voisine ; que des photographies et un courriel du 26 juillet 2022 attestent que malgré les signalements, l’OPH Habitats de Haute Alsace n’a pris aucune mesure pour endiguer cette infestation ; que cette situation, qui a perduré pendant près d’un an, constitue un trouble de jouissance manifeste ; que l’inaction du bailleur est corroborée par des preuves irréfutables ; que l’existence d’une dette locative ne décharge pas le bailleur de son obligation d’assurer un logement décent et une jouissance paisible des lieux ; qu’il résulte des sites internet que sa voisine se livrait à un élevage de rats et au commerce des serpents nourris avec des rats vivants ;

sur l’insuffisance pulmonaire du fait d’un désamiantage effectué sans aucun confinement : qu’il est suivi depuis plusieurs années pour insuffisance respiratoire et a subi un préjudice lié à des travaux de désamiantage effectués courant 2022 sans confinement approprié, notamment sur le garage et le toit ; que bien qu’il ait signalé les faits au bailleur et déposé plainte auprès du parquet, aucune action corrective n’a été prise ; que les poussières d’amiante constituent un danger pour sa santé et qu’il a demandé une expertise pour analyser les risques, mais n’a pu financer les frais nécessaires.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 juillet 2024, l’OPH Habitats de Haute-Alsace demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel, de le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure de 1ère instance et d’appel et de déclarer l’arrêt à intervenir exécutoire par provision.

Il fait valoir que la demande de l’appelant est non seulement disproportionnée, visant principalement à couvrir son arriéré locatif, mais également infondée ; qu’il n’a manqué à aucune de ses obligations contractuelles ou légales en sa qualité de bailleur ;

sur l’infestation du logement par les rats élevés par la voisine de M. [G] : que suite aux courriels de l’appelant concernant des souris provenant du balcon de sa voisine, il est intervenu rapidement ; que le 28 juillet 2022, une visite a eu lieu au domicile de l’appelant, suivie d’une lettre du 29 juillet 2022 adressée à la voisine pour qu’elle prenne les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble ; qu’aucune nouvelle réclamation n’a été faite par l’appelant après cette intervention, laissant entendre que la situation avait été résolue ; que ce n’est que dans le cadre de la procédure en expulsion qu’il a mentionné à nouveau l’incident pour justifier une demande de dommages et intérêts de 6 000 euros ; que le constat d’huissier daté de mai 2023 ne lui a été communiqué qu’en août 2023 et qu’il convient de noter que l’appelant ne mentionne aucune inaction du bailleur dans ce constat ; qu’aucune plainte antérieure n’a été formulée ; que lors de l’audience du 10 octobre 2023 devant le tribunal de proximité de Guebwiller, l’appelant a indiqué que le problème des rats et des serpents avait été résolu ; que toutefois, le locataire n’a pas régularisé son paiement de loyer depuis la décision rendue, comme le démontre l’arriéré locatif de 7 294,09 euros à la date du 5 juillet 2024 ;

sur le trouble de jouissance subi par M. [G] du fait d’un désamiantage effectué : que l’appelant invoque pour la première fois un préjudice lié aux travaux de désamiantage sur le garage et le toit ; que le bailleur conteste formellement cette nouvelle prétention ; que l’entreprise ayant effectué les travaux est qualifiée et a respecté les mesures de sécurité requises ; que l’appelant ne fournit aucune preuve que les précautions nécessaires n’aient pas été prises ; que les seules pièces produites (plainte et main courante) ne font état d’aucune suite donnée par les autorités ; que par conséquent, la demande de dommages et intérêts de l’appelant sur ce point est infondée et doit être rejetée.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

A titre liminaire, il sera relevé que l’appel ne porte pas sur le constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de l’arriéré locatif, seules étant contestées les dispositions du jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et condamné le défendeur au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') ».

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément à l’article susvisé, le bailleur est en outre obligé :

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

Sur l’infestation du logement par les rats

Monsieur [R] [G] allègue un trouble de jouissance de son logement résultant de la présence récurrente de rats sur son balcon, qu’il impute à un élevage illégal de serpents par sa voisine, Madame [V]. Il reproche au bailleur un manquement à son obligation de jouissance paisible, malgré ses signalements répétés.

Le premier juge a, par jugement en date du 5 décembre 2023, rejeté la demande de Monsieur [G] en considérant qu’il n’avait pas démontré que le bailleur était resté inactif après avoir été informé du problème en juillet 2022 ; que le silence du locataire entre juillet 2022 et mai 2023 laissait raisonnablement penser que le trouble avait cessé ; que les preuves produites ne suffisent pas à établir une carence continue du bailleur.

En l’espèce, M. [G] a adressé un premier courrier au directeur de l’OPH Habitats Alsace en date du 22 juillet 2022, signalant la présence de rats sur son balcon et aux abords des fenêtres de son appartement. Par courriel du 26 juillet 2022, il a transmis des photographies montrant deux souris, ainsi que des excréments sur son balcon.

Selon courrier improprement daté du 22 juillet 2022, le bailleur a rappelé à Monsieur [G] qu’une visite à domicile avait été effectuée le 28 juillet afin d’évoquer sa plainte ; qu’il a été constaté que le balcon était propre à la suite d’un nettoyage qu’il avait effectué. Il a confirmé qu’une action a été menée auprès de la voisine de Monsieur [G] afin que la situation ne se reproduise pas.

L’intimé verse à ce propos copie de la lettre adressée le 29 juillet 2022 à Madame [X] [V], lui enjoignant de prendre toutes mesures nécessaires pour que le voisinage cesse d’être importuné par la circulation de ses rongeurs.

Il est établi qu’aucune autre doléance n’a été portée à la connaissance du bailleur par l’appelant entre juillet 2022 et mai 2023.

Ce n’est qu’en cours de procédure devant le premier juge que Monsieur [G] a produit aux débats un constat dressé les 11 et 17 mai 2023, communiqué à l’avocat du bailleur le 17 août 2023, par lequel Maître [S], commissaire de justice, déclare constater que le balcon donnant sur la façade arrière, sur son extrémité jouxtant le balcon de la voisine du requérant est jonché d’excréments de rongeurs ; que la cloison séparant les deux balcons laisse apparaître un espace à sa base de quelques centimètres, largement suffisant pour laisser passer des rats ; que la cloison étant légèrement translucide, il est possible de voir que deux caisses sont adossées contre cette dernière ; qu’il résulte de constatations sur Internet le 17 mai que la partie adverse propose des terrariums et des serpents à la vente sur le site Le Bon Coin.

Il résulte du procès-verbal de l’audience de plaidoiries du 10 octobre 2023 que l’avocat de Monsieur [G] a déclaré que le trouble avait cessé, les serpents (sic) et rats ayant disparu de la terrasse de Monsieur [G].

Alors que le bailleur a pris des mesures pour faire cesser le trouble dès qu’il en a été informé, en effectuant une visite sur place et en rappelant Madame [V] à ses obligations, il n’est pas démontré de sa part un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux, dans la mesure où Monsieur [G] n’a plus réitéré de doléances après cette intervention, ce qui était de nature à convaincre le bailleur que le problème avait été réglé.

Aucun élément du dossier ne permet d’ailleurs de considérer que le trouble de jouissance a perduré de juillet 2022 à mai 2023, puisque sans nouvelle intervention du bailleur à compter d’août 2023, il n’existait plus en octobre 2023.

C’est en conséquence à juste titre, par une décision qui sera confirmée, que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de l’appelant sur ce point.

Sur le préjudice lié à des travaux de désamiantage :

En appel, Monsieur [R] [G] invoque un trouble de jouissance causé par des travaux de désamiantage qui auraient été effectués de mars à mai 2022 sans précaution ni confinement.

Pour autant, il ne produit aucun élément probant établissant que l’entreprise chargée des travaux n’a pas respecté les normes de sécurité applicables et que les travaux sont directement responsables des troubles pulmonaires qu’il invoque.

Les documents versés aux débats (plainte et mains courante) ne constituent pas des preuves suffisantes, en ce qu’elles ne contiennent que les déclarations unilatérales de l’appelant, non corroborées par des éléments extrinsèques.

En l’absence de preuve du trouble allégué, la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, l’appelant sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Eu égard à la situation respective des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’intimé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [R] [G] de ses demandes,

REJETTE la demande de l’OPH Habitats de Haute Alsace fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [G] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente