MINUTE N° 300/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02879 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ID6F

Décision déférée à la cour : 29 Juin 2023 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

S.C.I. LE MANDARIN prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour, avocat postulant et Maître Jana NIKOLOVSKA substituant Maître André SCHNEIDER, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant

INTIMÉE :

BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Société HOIST FINANCE AB, prise en la personne de son représentant légal

Ayant son siège social [Adresse 3] (SUÈDE)

représentée par Maître Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport, en présence de Madame [S] [U], auditrice de justice.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Emmanuel ROBIN, Président de chambre

M^me Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Karine PREVOT

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M. Emmanuel ROBIN, président et M^me Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes authentiques du 10 juin 2010, la SCI […] a, d’une part, acquis de la SCI Le Mandarin des lots au sein d’un immeuble, et, d’autre part, obtenu de la société Banque populaire d’Alsace, aux droits de laquelle vient la société Banque populaire Alsace Lorraine Champagne (la banque), un prêt de 300'000 euros, garanti par une hypothèque conventionnelle de premier rang sur le bien acquis. Par acte authentique du 1er juin 2015, la société […] a consenti au Pôle de recouvrement spécialisé du Bas-Rhin (l’administration fiscale) une hypothèque conventionnelle sur le bien. Par arrêt du 8 septembre 2017, la cour d’appel de Colmar a constaté la résolution de plein droit de la vente, ordonné la radiation du Livre foncier de l’inscription de la société […] en qualité de propriétaire et ordonné l’inscription de la société Le Mandarin à la place. Le 27 novembre 2017, les deux sociétés ont fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, puis, le 13 mai 2019, ont bénéficié d’un plan de redressement.

Les 30 et 31 mars 2022, la société Le Mandarin a assigné la banque et la Direction régionale des finances publiques Grand Est et département du Bas-Rhin, en qualité de représentant légal de l’administration fiscale, afin d’obtenir la radiation des inscriptions hypothécaires.

Par jugement du 29 juin 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— ordonné la radiation de l’hypothèque conventionnelle inscrite au bénéfice de l’administration fiscale conformément à l’acte authentique du 1er juin 2015,

— rejeté les demandes de la société Le Mandarin contre la banque,

— condamné la société Le Mandarin aux dépens et à payer à la banque la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ordonner la radiation de l’hypothèque conventionnelle inscrite au bénéfice de l’administration fiscale, le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 2243 du code civil et énoncé qu’il résulte de l’article 1183 du code civil dans sa version applicable au litige, que la résolution entraîne, en principe, la disparition des droits réels consentis sur l’immeuble par celui dont le droit a ensuite été résolu. Il a, ensuite, retenu que suite à l’arrêt du 8 septembre 2017, la résolution, la radiation de l’inscription de la société […] et la réinscription de la société Le Mandarin en qualité de propriétaire avaient été inscrits au Livre foncier le 26 juin 2018, et que dans ces conditions, l’anéantissement du contrat ayant investi la société […] de la propriété de l’immeuble entraînait nécessairement l’annulation de l’hypothèque que celle-ci avait consenti sur l’immeuble, étant observé que l’administration fiscale n’avait pas constitué avocat, ni fait valoir aucune contestation.

Pour rejeter la demande de radiation de l’hypothèque conventionnelle de la banque, le tribunal, après avoir rappelé les principes précités, a énoncé que l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle le prêt avait été consenti subsistant jusqu’à l’extinction de cette obligation. Il a, ensuite, retenu que l’acte authentique de prêt consenti pour l’achat du bien immobilier en litige, avait été annulé de plein droit à la suite de la résolution du contrat de vente, mais que la société Le Mandarin avait versé à la société […] la somme de 205'000 euros et que le prêt n’avait pas été remboursé à la banque. Il en a déduit que la banque était en droit de solliciter le maintien de l’hypothèque conventionnelle sur le bien objet de la vente jusqu’au remboursement complet de sa créance.

Le 21 juillet 2023, la société Le Mandarin a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes dirigées contre la banque et l’a condamnée aux dépens et à lui payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en date du 21 novembre 2024, la société Hoist Finance AB est intervenue volontairement à l’instance.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 mars 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises le 14 janvier 2025, la société Le Mandarin demande à la cour de :

Sur son appel

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la banque, et l’a condamnée aux entiers dépens et à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer que la résolution du contrat de vente du 10 juin 2010prive rétroactivement la SCI […] de tout droit sur l’immeuble et emporte l’anéantissement de l’hypothèque conventionnelle, constituée au profit de la banque,

— ordonner, par conséquent, la radiation de l’hypothèque conventionnelle inscrite au Livre foncier au bénéfice de la banque,

— condamner la banque aux entiers dépens de la procédure de première instance et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

Sur l’intervention volontaire

— prendre acte de ce que la banque renonce aux demandes et prétentions qu’elle a formulées à son encontre,

— déclarer la société Hoist Finance irrecevable en son intervention volontaire, faute de rapporter la preuve que la créance dont elle prétend être titulaire en vertu de l’acte de cession du 25 juillet 2024 correspond à celle sur la base de laquelle a été inscrite au Livre foncier l’hypothèque conventionnelle de la banque,

— subsidiairement, débouter la société Hoist Finance de ses demandes et prétentions

— condamner in solidum la banque et la société Hoist Finance au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par ses dernières conclusions transmises le 7 mars 2025, la société Hoist Finance AB , ainsi que la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne demandent à la cour de :

— rejeter l’appel,

— juger l’intervention volontaire de la société de droit suédois Hoist Finance AB régulière et recevable,

— donner acte de ce que les conclusions et demandes sont désormais prises au nom et pour le compte de la société Hoist Finance AB,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Le Mandarin,

— confirmer le jugement entrepris en toute disposition,

— condamner en outre la SCI Le Mandarin aux entiers dépens d’appel, au versement d’un montant de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil pour l’instance d’appel et 4 000 euros à titre de dommage intérêt pour appel manifestement abusif.

Par note transmise aux avocats le 19 mars 2026, la société Hoist Finance AB et la banque ont été invitées à rectifier les erreurs matérielles semblant affecter le paragraphe suivant situé en page 7 de leurs dernières conclusions : 'La publication ultérieure soit au moment de l’introduction en référé de l’action en résolution de la vente l’application de l’article 38-4 et non pas de l’article 38-J est évidemment sans incident sur l’hypothèque', et la SCI Le Mandarin a été autorisée, si elle le souhaitait, à présenter des observations en réplique sur ce point.

Par conclusions transmises le 7 avril 2026, la société Hoist Finance AB et la Banque populaire Alsace Lorraine Champagne ont précisé qu’il convenait de rectifier les erreurs matérielles dues à un 'bug’ informatique affectant le paragraphe précité, et qu’il fallait lire 'la publication ultérieure de l’action en résolution de la vente est évidemment sans incident sur l’hypothèque'.

MOTIFS

La cour constate que la banque indique ne pas avoir renoncé à ses prétentions et demandes consécutivement à la cession de créance. Ses conclusions, communes avec celles de la société Hoist Finance AB, demandent de leur donner acte de ce que les conclusions et demandes sont désormais prises au nom et pour le compte de la société Hoist Finance AB.

Pour autant, une telle formulation ne permet pas de caractériser une renonciation non équivoque de la banque à conclure dans le présent litige.

1. Sur l’intervention volontaire de la société Hoist Finance AB

La société Hoist Finance AB soutient venir aux droits de la banque, selon l’acte de cession de créances du 25 juillet 2024 portant notamment sur les créances détenues contre la SCI […], cette cession ayant été constatée par un commissaire de justice selon un procès-verbal qui fait foi jusqu’à inscription de faux de ce qu’il a personnellement constaté. Elle précise que l’acte de cession a été signé électroniquement, de sorte que le commissaire de justice s’est vu remettre une copie PDF de l’acte. Elle ajoute que l’annexe est jointe à l’acte de cession, et que la créance est identifiable. Elle en déduit bénéficier des garanties et accessoires de la créance cédée et pouvoir se prévaloir de l’hypothèque conventionnelle en litige.

Pour conclure à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire et subsidiairement au débouté des demandes de la société Hoist Finance AB, la SCI Le Mandarin soutient que celle-ci ne justifie pas que la créance dont elle se prétend titulaire en vertu de l’acte de cession du 25 juillet 2024 correspond à celle sur la base de laquelle a été inscrite au Livre foncier l’hypothèque conventionnelle de la banque, car elle ne produit pas l’acte de cession de créances, mais seulement un procès-verbal de constat relatif à un acte partiellement remis au commissaire de justice, outre que celui-ci n’indique pas que le fichier Excel contenant le tableau reproduit dans son procès-verbal fait partie intégrante du prétendu acte de cession, et que les références renseignées dans le tableau ne permettent pas de confirmer que la créance dont serait titulaire la société Hoist Finance correpond bien à la créance en litige.

La recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès (cf.3ème Civ., 28 mars 2024, pourvoi n° 22-17.040).

La société Hoist Finance AB qui soutient être cessionnaire de la créance de la banque à l’égard de la SCI […] est donc recevable à intervenir volontairement à l’instance.

Le bien fondé de l’intervention volontaire

Selon l’article L.214-169 V du code monétaire et financier, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 4 octobre 2017, l’acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s’effectue par la seule remise d’un bordereau dont les énonciations et le support sont fixés par décret, ou par tout autre mode d’acquisition, de cession ou de transfert de droit français ou étranger.

La cession peut donc s’effectuer selon les dispositions prévues par les articles 1321 et suivants du code civil.

Selon l’article 1322 dudit code, la cession de créance doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

En l’espèce, la société Hoist Finance AB ne produit pas l’acte de cession qu’elle invoque.

Selon le procès-verbal de constat du 19 août 2024, un commissaire de justice a constaté :

— que lui était remise la copie PDF de l’extrait de cession de créance signé sous format électronique, qu’il insérait à son procès-verbal, le fichier étant accompagné d’un certificat de réalisation 'docusign’ également joint au procès-verbal,

— que lui était remis un fichier Excel, à partir duquel il avait édité un document PDF en indiquant '(Annexe 1 sur 581 pages)' ; il précisait qu’il annexait au présent procès-verbal un document tenant sur 581 pages (Annexe 1).

La cour relève que :

— selon l’acte de cession de créance tel que reproduit dans le procès-verbal de constat, la banque a cédé 'conformément aux termes et conditions, et sous réserve des garanties, prévus au contrat de cession de créances en date du 25 juillet 2024" à la société Hoist Finance AB 581 créances formant un portefeuilles de créances. L’acte précisait 'les créances composant le Portefeuille sont désignées et individualisées en annexe jointe à l’Acte de cession. La présente cession est soumise aux dispositions des articles 1321 et suivants du code civil'.

— le certificat de réalisation 'docusign’ précise que le document contient 218 pages,

— aucun document tenant sur 581 pages n’est produit en annexe du procès-verbal versé aux débats. A ce dernier sont uniquement agrafés trois exemplaires identiques d’une 'annexe 1 : pages 1 à 581" constituée à chaque fois d’une seule page comportant un tableau se rapportant à un dossier de la banque concernant la SCI […].

Ainsi, il ne résulte d’aucun élément du procès-verbal du constat du commissaire de justice que le fichier Excel qui lui a été remis constitue l''annexe jointe à l’Acte de cession’ qui comportait le Portefeuille de créances cédées selon l’acte du 25 juillet 2024. Il n’est donc pas démontré que la cession évoquée ait pour objet la créance en litige.

En conséquence, la société Hoist Finance AB ne démontre pas être cessionnaire de ladite créance. Ses demandes, fondées sur ladite cession, seront dès lors rejetées.

2. Sur l’hypothèque conventionnelle :

L’effet rétroactif de la résolution de la vente

La société Le Mandarin expose que le prêt souscrit par la société […] n’a jamais été annulé et que la jurisprudence invoquée ne s’applique pas en l’espèce, mais seulement en cas d’annulation du prêt garanti par l’hypothèque, laquelle demeure, dans ce cas, en garantie de l’obligation de restitution des fonds empruntés pesant sur l’emprunteur. Elle indique invoquer l’extinction de l’hypothèque par voie principale, de sorte que la créance garantie subsiste, alors que les cas faisant l’objet de la jurisprudence invoquée portent sur l’extinction de l’hypothèque par voie accessoire.

Elle considère que l’anéantissement d’un contrat par lequel le propriétaire d’un bien grevé l’a acquis, vont, davantage qu’éteindre l’hypothèque, faire qu’elle n’aura jamais existé, puisqu’elle sera rétroactivement anéantie. Elle invoque les dispositions de l’article 2414, alinéa 1er du code civil, dans sa version alors applicable.

En outre, elle ajoute qu’en raison de l’effet rétroactif de la résolution, le contrat de vente est considéré comme n’ayant jamais existé. Cet effet rétroactif a pour effet d’anéantir les droits constitués par le créancier hypothécaire, qui ne peut pas exercer un droit de suite à l’encontre du vendeur initial qui retrouve la propriété du bien. Cet effet emporte l’anéantissement de l’hypothèque constituée a non domino par l’acquéreur. Elle soutient qu’en cas d’anéantissement du contrat de vente, l’hypothèque constituée par l’acquéreur est une hypothèque sur la chose d’autrui, qui encourt la nullité absolue.

La banque répond que l’hypothèque en considération de laquelle le prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation et qu’il n’est pas contesté que le prêt n’a pas été remboursé. Elle ajoute que l’acompte de 205 000 euros a été payé par l’intermédiaire du prêt qu’elle a accordé pour le compte de la société […], qu’aucune explication n’a été fournie quant à la restitution de l’acompte et qu’il doit donc être restitué à la banque dans la limite de sa créance déclarée et admise.

Sur ce

En l’espèce, la résolution de plein droit de la vente a été constatée judiciairement. Par l’effet d’effacement rétroactif du contrat de vente par l’effet de sa résolution, le bien est censé n’avoir jamais quitté le patrimoine de la société Le Mandarin. Or, en garantie du contrat de prêt, souscrit par la société […] auprès de la banque, sans que la société Le Mandarin y soit d’ailleurs partie, la société […] avait consenti à la banque une hypothèque conventionnelle sur ledit bien.

L’opposabilité de l’action résolutoire

La banque soutient que l’action résolutoire exercée par la société Le Mandarin contre la société […] lui est inopposable, en application des articles 38, 38 g, et 38-1 de la loi du 1er juin 1924. Elle considère que la publication ultérieure de l’action en résolution de la vente est évidemment sans incident sur l’hypothèque.

La société Le Mandarin réplique que le prêt contracté a permis de financer la vente immobilière intervenue le même jour, et que la résolution de la vente a été publiée au Livre foncier conformément à l’article 38 j) de la loi du 1er juin 1924.

Sur ce

Selon l’article 38 de la loi du 1er juin 1924 : 'Sont inscrits au livre foncier, aux fins d’opposabilité aux tiers, les droits suivants :

g) Tout droit à la résolution d’un contrat synallagmatique ;

j) Les droits résultant des actes et décisions constatant ou prononçant la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;'

Selon son article 38-1, 'Dès le dépôt de la requête en inscription et sous réserve de leur inscription, les droits et restrictions visés à l’article 38 ainsi que la prénotation prévue par l’article 39 sont opposables aux tiers qui ont des droits sur les immeubles et qui les ont fait inscrire régulièrement.'

En l’espèce, la lecture de l’extrait du Livre foncier produit aux débats montre que, tandis que l’hypothèque conventionnelle de la banque sur le bien avait été inscrite le 20 août 2010 suite à une requête déposée le 15 juin 2010, n’est intervenue aucune inscription d’un droit à la résolution du contrat au titre de l’article 38 g.

La société Le Mandarin disposait cependant d’un droit à la résolution du contrat, qu’elle a mis en oeuvre, puisque l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 8 septembre 2017 a constaté la résolution de plein droit de la cession, et ce en application d’une clause de résolution de plein droit contenue dans l’acte de vente du 10 juin 2010.

En conséquence, la résolution du contrat prononcée en vertu d’un droit à la résolution qui n’était pas opposable au créancier hypothécaire, ne peut être opposée à la banque.

La nécessité d’inscrire le droit à la résolution du contrat, sous peine d’inopposabilité, doit être distinguée de la nécessité d’inscrire l’action résolutoire, sous peine d’irrecevabilité de ladite action, prévue par l’article 38-4 de ladite loi. D’ailleurs, la banque ne soutient pas que l’action résolutoire n’a pas été publiée. Elle précise même que la publication ultérieure de l’action en résolution de la vente est évidemment sans incidence sur l’hypothèque.

Il importe dès lors peu qu’ultérieurement ait été inscrite la résolution de la vente, en tant que mode d’acquisition de la propriété de la société Le Mandarin, le 26 juin 2018 après dépôt d’une requête le 24 avril 2018.

Ainsi, la résolution de la vente n’est pas opposable à la banque, qui peut opposer au vendeur redevenu propriétaire du bien, son inscription hypothécaire prise en accord avec l’acheteur dont la vente a été résolue.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de radiation de l’hypothèque.

3. Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif

Au soutien de leur demande, les intimés font valoir que la partie adverse est de mauvaise foi et que l’appel sera jugé manifestement abusif.

La demande sera rejetée, sans même qu’il y ait lieu de statuer sur le comportement de l’appelant, puisque les intimés ne caractérisent aucun préjudice résultant de l’appel formé à leur encontre.

4. Sur les frais et dépens

La société Le Mandarin succombant, le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, la société Le Mandarin, succombant en son appel, supportera les dépens d’appel et sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Elle sera condamnée à payer à la banque la somme de 4 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société Hoist Finance AB ;

REJETTE ses demandes ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 29 juin 2023 ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;

CONDAMNE la SCI Le Mandarin à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI Le Mandarin à payer à la société Banque populaire Alsace Lorraine Champagne la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande à ce titre.

La greffière, Le président,