MINUTE N° 186/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/00162 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IG2E

Décision déférée à la cour : 28 Novembre 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Le S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.À.R.L. L’ALSACIENNE DE GESTION D’IMMEUBLES (AGESTIA) ayant siège social au [Adresse 2] à [Localité 1]

sis [Adresse 1] à [Localité 2]

représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [N] [F]

demeurant [Adresse 3] à [Localité 3]

représenté par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [F] est propriétaire d’un logement dans un immeuble en copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte signifié le 13 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 1]' a assigné M. [F] en paiement de la somme de 22'341,90 euros au titre de charges impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 28 novembre 2023, a':

— rejeté la demande du syndicat au titre des charges de copropriété';

— rejeté les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens';

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Mulhouse a retenu, au visa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, suivant lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal.

Le tribunal a ajouté qu’en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Mais, il a considéré que le syndicat des copropriétaires échouait à apporter la preuve de sa créance, qui lui incombait, en se bornant à produire un simple décompte de charges, et non le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement, sauf celui relatif à l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions du 15 mars 2024, demande à la cour de':

— Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic professionnel';

— Infirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions';

— Condamner M. [F] à lui verser la somme de 22'341,90 euros au titre de charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du «'jugement à intervenir'»';

— Le condamner à lui payer la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

L’appelant soutient qu’il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi dite [Localité 5], qu’à défaut de règlement des charges dues dans un délai de 30 jours après réception d’une mise en demeure, le copropriétaire est condamné de manière systématique à devoir régler en plus de son arriéré, toutes les provisions sur charges à venir au titre du budget prévisionnel, des travaux hors budget prévisionnel et de la cotisation au fonds travaux, ce texte ne laissant pas de latitude au juge, la loi ne disant plus qu’il «'peut condamner le copropriétaire défaillant'» mais qu’il le «'condamne'». L’appelant indique en outre produire les justificatifs de la créance.

*

M. [F], par conclusions du 10 juin 2024, demande à la cour de':

— Confirmer le jugement entrepris en toutes dispositions';

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’au versement d’un montant de 2'000'euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et 2'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

L’intimé fait valoir que le syndicat des copropriétaires, en se référant à la loi [Localité 5], contourne la charge de la preuve qui pèse sur lui et n’apporte toujours pas les justificatifs de sa créance visés par le premier juge, faute de produire notamment les procès-verbaux d’assemblée générale.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables (Cass., Civ. 3e, 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-10.481).

Cette exigence probatoire n’est pas entamée par la règle, fixée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, invoquée par l’appelant, selon laquelle «'À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. ['] Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles'». En effet, ce texte, en prévoyant l’exigibilité immédiate des provisions non échues en cas de provision échue impayée, régit seulement l’exigibilité des provisions, et non leur preuve, au titre de laquelle il précise au contraire que c’est après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, que le président du tribunal judiciaire condamne le copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le tribunal a exactement retenu que la preuve des provisions réclamées n’était pas rapportée devant lui, par des motifs que la cour adopte. Cette preuve n’est pas davantage rapportée devant la cour, l’appelant se bornant à produire un décompte de sommes, plusieurs appels de charges et de provision, et un relevé de compte définitif, à l’exclusion de tout procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes ou le budget prévisionnel des exercices correspondants, et à l’exclusion de tout document comptable. Ainsi, la créance n’étant toujours pas établie, le jugement ne peut qu’être confirmé.

Le droit d’agir en justice, qui comprend celui d’exercer les voies de recours, ne dégénère en abus qu’en cas de faute, telle la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol, faute qui ne se déduit pas du seul échec des prétentions et qui, en l’espèce, n’est pas démontrée. La demande de dommages et intérêts pour appel abusif sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’appelant, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et devra payer à l’intimé la somme réclamée au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le28 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse';

DÉBOUTE M. [N] [F] de sa demande en dommages et intérêts';

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à M. [F] la somme de 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

LE CONDAMNE aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,