MINUTE N° 79/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03750 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFL7

Décision déférée à la cour : 04 Juillet 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS et INTIMES sur appel incident :

Monsieur [K] [I] [B]

Madame [S] [N] épouse [B]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par M^e Dominique HARNIST, avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS sur appel incident :

Madame [W] [F] épouse [C]

Monsieur [U] [C]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Laetitia RUMMLER, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 26 août 2019, M. [U] [C] et Mme [W] [F], son épouse, ont acquis auprès de M. [I] [B] et de Mme [S] [N], son épouse, une maison mitoyenne à usage d’habitation, ancienne, au prix de 181'800 euros et par l’intermédiaire de la société Adastra immobilier, en la personne de M. [V] [E].

À l’occasion des travaux de rénovation, les époux [C] ont constaté la présence d’humidité, notamment, dans les combles, affectant les bois de charpente. Après avoir fait réaliser une expertise privée, ils ont vainement demandé aux vendeurs de prendre en charge des travaux de remise en état de la toiture, par courrier du 8 novembre 2019, puis ont obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport daté du 17 mai 2021.

Par acte du 14 décembre 2021, ils ont assigné les vendeurs, invoquant la garantie des vices cachés, en paiement de la somme de 27'965,29 euros au titre des travaux de réfection de la toiture, outre 15'000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance.

Le tribunal judiciaire de Mulhouse, par jugement du 4 juillet 2023, a fait droit partiellement à leurs demandes en condamnant solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 16'514,19 euros au titre de la réparation des vices affectant les bois de la charpente, mais a rejeté le surplus de leurs demandes, dont celle relative au préjudice de jouissance, condamnant solidairement les vendeurs à leur payer la somme de 1'500 euros pour leurs frais irrépétibles, déboutant les vendeurs du même chef et les condamnant aux dépens comprenant ceux de référé.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu en premier lieu, au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, que le caractère caché du vice doit être apprécié concrètement et que, pour un acquéreur profane, est caché le vice qui échappe à un examen normalement attentif et à des investigations élémentaires, de sorte qu’il ne peut, en principe, être reproché à des acquéreurs de ne pas avoir cherché à accéder aux combles (Cass, Ass. Plén., 27 octobre 2006, n°05-18.977). Le tribunal, rappelant que l’expert judiciaire et l’expert privé avaient constaté de l’humidité et de la pourriture molle sur certains chevrons et sur le dessus des lattes, outre des traces d’humidification pouvant être occasionnées lors de précipitations, a cependant considéré que, même si à la date de l’acquisition la vétusté de la toiture était visible, ainsi qu’une trace d’humidité sur un mur intérieur du premier étage, ces signes ne permettaient pas aux acquéreurs, qui n’étaient pas tenus de prendre l’avis d’un spécialiste, de déceler l’existence et l’ampleur des désordres affectant les combles et les bois de la charpente, ni la vétusté des zingueries.

En second lieu, le tribunal a relevé que l’antériorité des vices à la vente n’était pas contestée et que ces vices rendaient le bien impropre à sa destination, le couvert n’étant plus assuré en totalité.

Pour écarter la clause d’exclusion de garantie dont se prévalaient les vendeurs, le tribunal, faisant application de l’article 1643 du code civil, a estimé que les vendeurs qui, certes, ne résidaient pas personnellement dans la maison litigieuse, mais y louaient les locaux du premier étage, M. [I] [B] exerçant son activité professionnelle de kinésithérapeute au rez-de-chaussée, n’avaient pu ignorer la présence d’humidité dans les combles, ne serait-ce qu’à l’occasion des réparations ponctuelles qu’ils ont effectuées sur la couverture.

Le tribunal a ensuite fixé la réparation du préjudice matériel en suivant l’estimation de l’expert judiciaire et a refusé la réparation d’un préjudice de jouissance pour défaut de preuve.

Les époux [B] ont interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les appelants, par conclusions du 10 juillet 2024, demandent à la cour de':

— Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— Déclarer les prétentions de M et Mme [C] irrecevables, à tout le moins mal fondées et les en débouter';

— Déclarer leur appel incident mal fondé ;

— Les débouter de leurs demandes';

— Les condamner à leur payer 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

Les époux [B] se prévalent de la clause de non-garantie stipulée à la vente, selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices cachés, sauf s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ou que celui-ci est professionnel de l’immobilier, ce qu’ils contestent en rappelant qu’ils ne sont pas professionnels de l’immobilier et en soutenant qu’ils n’étaient absolument pas au courant de l’état des combles de la maison, dans lesquels ils ne montaient strictement jamais.

Ils font en outre valoir que les acquéreurs ont manqué de diligence et ne se sont pas montrés normalement attentifs en se portant acquéreurs sans avoir examiné les combles, alors qu’il s’agissait d’une maison ancienne à rénover, dont la toiture était visiblement vétuste, et à l’intérieur de laquelle Mme [C] avait relevé des traces d’infiltrations, et ce d’autant plus que l’agent immobilier leur avait recommandé de se faire accompagner de professionnels.

Les appelants ajoutent que les vices invoqués ne rendaient pas la maison impropre à sa destination et n’en diminuaient pas l’usage, ainsi que l’a estimé l’expert judiciaire.

En cas de condamnation, ils refusent de supporter la réfection de la toiture entière, l’expert ayant limité son évaluation à la seule reprise des points d’entrée d’eau. Ils contestent enfin la réalité du préjudice de jouissance, soulignant que les époux [C] avaient pu, malgré les désordres, mener à bien leurs travaux de rénovation et mettre en location le premier étage.

*

Les époux [C], par conclusions du 15 avril 2024, demandent à la cour de':

— Confirmer le jugement sous réserve de leur appel incident';

— Infirmer le jugement en ce qu’il a limité la réparation de leur préjudice matériel et refusé celle de leur préjudice moral';

— Condamner solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 34'483,14 euros au titre des travaux de réfection de la toiture';

— Les condamner solidairement à leur payer la somme 15'000 euros en réparation du préjudice lié au trouble de jouissance';

— Les condamner solidairement aux dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés font d’abord valoir que les désordres, contrairement à l’appréciation réductrice de l’expert judiciaire, ont rendu le bien impropre à sa destination et nécessitent incontestablement la reprise de la toiture dans son entier, travaux coûteux en connaissance desquels ils n’auraient acquis le bien qu’à un prix moindre.

Les intimés soutiennent ensuite que l’excès d’humidité et le pourrissement du bois, antérieurs à la vente, n’étaient pas décelables, dès lors que l’examen extérieur de la toiture ne révélait pas de défaut flagrant, qu’il leur avait été dit que la trace d’infiltration relevée lors des visites était due à un sinistre ancien et réparé, et que rien ne leur permettait de déceler l’existence et l’ampleur des désordres affectant les combles et les bois de la charpente, sans que puisse leur être objecté le fait qu’ils n’ont pas visité le bien accompagnés d’un professionnel, ni le fait qu’ils n’avaient pas visité les combles, qui étaient inaccessibles lors des visites en l’absence d’échelle.

En revanche, les intimés considèrent que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des vices, ayant reconnu avoir réalisé quelques retouches ponctuelles sur la toiture, ayant posé un isolant sur le sol des combles pour freiner les infiltrations, ayant refusé de remettre leur toiture en état malgré les préconisations d’un artisan intervenu sur le toit voisin, et, au demeurant, n’ayant pu, en leur qualité de bailleurs, ignorer l’état de leur bien. Ils en déduisent que les époux [B] ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie.

Ils soutiennent que leur préjudice matériel comprend le coût d’une réfection complète de la toiture, les artisans zingueurs refusant d’intervenir sur une charpente ancienne et dégradée, et que leur préjudice de jouissance résulte de la mise en location retardée de l’appartement du premier étage.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 1641 du code civil, «'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'»

L’article 1642 ajoute que «'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.'»

L’article 1643 du code civil précise que «'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'», ce qui permet au vendeur ignorant du vice d’opposer à l’acquéreur une clause de non-garantie prévue dans l’acte de vente.

Au regard de ces textes, la cour recherchera en premier lieu l’existence de vices antérieure à la vente rendant la chose impropre à son usage ou en diminuant l’usage, en second lieu si ces vices étaient cachés ou apparents pour les acquéreurs, en troisième lieu s’ils étaient ignorés des vendeurs et si ceux-ci bénéficient en conséquence de la clause de non-garantie, et enfin, le cas échéant, quels préjudices ils ont causés aux acquéreurs.

Sur l’existence de vices antérieurs à la vente rendant le bien impropre à sa destination ou en réduisant l’usage

— Nature des vices

Les vices invoqués par les époux [C] concernent le défaut d’étanchéité de la toiture et les atteintes à la charpente qui en ont résulté, tels que relevés tant par l’expert privé [X] que par l’expert judiciaire.

L’expert privé a relevé une concentration d’humidité excessive dans les combles qui a engendré une pourriture molle sur certains chevrons. Il a également relevé une pente insuffisante de la pente des lucarnes, à l’origine de la présence d’humidité sur les chevrons à la naissance des lucarnes.

L’expert judiciaire a constaté des traces d’humidification sur les chevrons et une dégradation relativement avancée de certains lattis. Il n’a pu constater de trace d’humidité dans les pièces du premier étage en raison des travaux de rénovations déjà réalisés. Il attribue la dégradation des bois à l’humidité, due elle-même à la vétusté de la toiture et principalement à celle de la zinguerie, qui permet l’entrée d’eau de pluie aux ceinturages des cheminées, au passage du mât d’antenne et à la liaison avec le pignon mitoyen. Il écarte en revanche la pente insuffisante de la toiture des lucarnes, dont le rôle est possible mais n’a pu être confirmé par ses constatations. La dégradation du bois est selon lui limitée à une dégradation ponctuelle du lattis et à une légère dégradation des chevrons sans conséquence sur la solidité du bien et sur son usage.

La cour retient en conséquence que le bien vendu est affecté par la perméabilité de la toiture ainsi que par la dégradation partielle du lattis, et des chevrons dans une moindre mesure.

— Atteinte à la destination ou à l’usage du bien vendu

La destination du bien résulte de sa désignation dans l’acte de vente comme étant un usage professionnel et d’habitation et devant devenir un usage exclusif d’habitation dans le cadre du projet de rénovation envisagé par les acquéreurs.

L’expert judiciaire a estimé que les désordres ne limitaient pas la jouissance de l’immeuble et ne rendaient pas les volumes habitables impropres à leur destination, mais qu’il fallait cependant y remédier pour prévenir une aggravation.

L’absence d’impropriété du bien à sa destination est confirmée par le fait que les acquéreurs, nonobstant les désordres, ont pu réaliser les travaux de rénovation qu’ils projetaient et mettre l’appartement du premier étage en location, c’est-à-dire l’habiter.

En revanche, la nécessité de devoir réaliser des travaux de reprise de la toiture pour éviter une aggravation des dégradations de la charpente caractérise, eu égard au coût important de ce type travaux, une diminution de l’usage du bien telle que, s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou en auraient donné un moindre prix.

Est ainsi établie l’existence de désordres présentant la gravité requise à l’article 1641 du code civil.

— Antériorité des vices

L’antériorité des vices est admise par les parties et résulte des constatations de l’expert judiciaire.

Sur le caractère apparent ou caché des vices

Ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, le caractère caché ou apparent des vices doit être apprécié concrètement en fonction des connaissances de l’acquéreur, et particulièrement, lorsque l’acquéreur est profane, comme en l’espèce, en fonction de ce dont il pouvait se convaincre lui-même par un examen normalement attentif et par des investigations élémentaires.

Les époux [C] admettent que la toiture était visiblement vétuste depuis l’extérieur de la maison et que Mme [C] avait relevé une trace d’infiltration dans une des pièces habitables, mais ils objectent qu’ils ne pouvaient constater les entrées d’eau et les désordres consécutifs, les combles n’étant accessibles que par une trappe nécessitant l’usage d’une échelle, qui était absente lors de leurs visites, ce que confirme l’attestation établie par l’agent immobilier qui leur a fait visiter le bien.

Bien que la vétusté du toit visible de l’extérieur et la constatation d’une trace d’infiltration aient été des motifs d’alerte et de vigilance pour les acquéreurs, et bien qu’ils se soient abstenus de visiter les combles, ce qui aurait été possible en réclamant ou en se procurant l’échelle nécessaire pour en atteindre la trappe d’accès, il n’en résulte pas pour autant que le vice était apparent. En effet, même s’ils s’étaient rendus dans les combles, les constatations nécessaires à la compréhension des désordres dans toute leur ampleur et dans toutes leurs conséquences, qui nécessitaient une appréciation technique de l’état de dégradation du bois et de l’origine de l’humidité, telle l’appréciation des experts, excédaient les vérifications élémentaires attendues d’un acquéreur profane normalement diligent.

Il ne peut davantage leur être reproché de ne pas s’être entourés de l’avis de professionnels pour apprécier l’état du bien, ce qui serait ajouter une condition à la loi (en ce sens Cass, Assemblée plénière, 27 octobre 2006, n° 05-18.977).

Du tout, il résulte que les désordres invoqués étaient cachés aux yeux des acquéreurs.

Sur la connaissance du vice par les vendeurs

L’acte de vente du 26 août 2019 stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, et, s’agissant de ceux-ci, que cette exonération de garantie ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les vendeurs n’habitaient pas l’immeuble, dont le premier étage était loué et dont le rez-de-chaussée était utilisé par le cabinet de kinésithérapeutes où travaillait M. [B]. Ils étaient cependant propriétaires et, en cette qualité, avaient accès aux combles et pouvaient y procéder à toutes constatations.

Le premier juge ne pouvait toutefois en déduire péremptoirement que les vendeurs n’avaient pu ignorer la présence d’humidité dans les combles. En effet, il n’est pas démontré, ni même soutenu, qu’ils avaient des connaissances particulières en bâtiment, de sorte qu’ils doivent être regardés comme profanes en la matière, comme les acquéreurs. Dès lors, pas plus que ceux-ci, ils n’apparaissent avoir été en mesure de se convaincre qu’un vice affectait le bien qu’ils vendaient.

En particulier, il n’est pas établi qu’ils aient pu en avoir connaissance à l’occasion de remplacement ponctuel de tuiles cassées, effectué par l’extérieur, qui pouvait donner lieu à constatation d’une humidité locale de la charpente au droit de la tuile à remplacer, le cas échéant, mais dont il n’est pas démontré qu’il aurait permis de déceler la perméabilité de la toiture que l’expert impute principalement à la vétusté de la zinguerie.

Il n’est pas davantage établi que l’entrepreneur qui a réalisé la nouvelle couverture de la maison accolée à la maison vendue, pour des raisons esthétiques, ait prévenu les époux [B] de la nécessité de rénover la leur, l’attestation établie par ce professionnel ne contenant aucune mention en ce sens.

De même, le fait qu’un isolant thermique ait été mis en 'uvre sur le sol des combles, même à admettre que cet isolant ait été posé par les époux [B] plutôt que par leurs propres vendeurs, n’induit nullement une conscience de la perméabilité de la toiture, la pose de laine de roche sur le sol étant de nature à assurer la protection thermique du niveau inférieur, mais pas à le protéger d’infiltrations d’eau.

La connaissance du vice ne s’évince pas non plus de la seule qualité de bailleurs de l’appartement du premier étage.

En outre, la difficulté de percevoir l’existence d’entrées d’eau par la toiture est confirmée par les propres écritures des époux [C], qui indiquent avoir découvert que les murs présentaient de fortes traces d’infiltrations d’eau seulement lors du démarrage des travaux du premier étage, et avoir alors, imaginant que ces infiltrations pouvaient provenir de la toiture, décidé de vérifier l’état des combles.

Ainsi, les époux [C] n’apportant pas la preuve, qui leur incombait, de la connaissance du vice par les époux [B] avant la vente, ceux-ci peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie prévue au contrat.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement les vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 16'514,19 euros au titre de la réparation des vices affectant les bois de la charpente, et confirmé en ce qu’il a rejeté le surplus de leurs demandes, dont celle relative au préjudice de jouissance.

Sur les mesures accessoires

Dès lors que les époux [C] succombent en toutes leurs demandes, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux [B] à leur payer la somme de 1'500 euros pour leurs frais irrépétibles, en ce qu’il a débouté ceux-ci du même chef, et en ce qu’il les a condamnés aux dépens comprenant ceux de référé.

Statuant à nouveau, la cour condamnera les époux [C] aux dépens de première instance, comprenant ceux de référé, et aux dépens d’appel, les déboutera de leurs demandes pour frais irrépétibles, et les condamnera du même chef à payer aux époux [B] la somme de 5'000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

INFIRME partiellement le jugement rendu entre les parties le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, en ce qu’il a condamné solidairement M. [K] [B] et Mme [T] [N] son épouse à payer à M. [U] [C] et à Mme [W] [F] son épouse la somme de 16'514,19 euros au titre de la réparation des vices affectant les bois de la charpente, en ce qu’il les a condamnés à leur payer la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il les a condamnés aux dépens';

CONFIRME le surplus des dispositions déférées';

statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉBOUTE M. [U] [C] et Mme [W] [F] de leur demande en paiement au titre de la réparation des vices affectant les bois de la charpente';

LES DÉBOUTE de leurs demande pour frais irrépétibles';

LES CONDAMNE du même chef, in solidum, à payer à M. [K] [B] et Mme [T] [N] la somme de 5'000 euros';

LES CONDAMNE in solidum aux dépens de première instance, comprenant ceux de référé, et aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,